【正文】 莊園 q 南嶺新城（二期）q 駿騰名苑 q 天澤南關嶺項目（軍產(chǎn)）q 后鹽待開發(fā)的經(jīng)濟適用房 q 奧林園大連市房地產(chǎn)北部板塊分布圖表22 1997—2005年 大連市商品房開竣工面積情況表單位：萬平方米年份199719981999200020012002200320042005施工面積竣工面積421圖21從上邊的圖表我們不難看出大連市的房地產(chǎn)開工面積在逐年的遞增，%，但是由于近3年來我市的高層建筑項目的不斷增加，基本上都是跨年度的項目，因此當年竣工的項目不多，竣工面積有所減少；另外受國家宏觀調(diào)控因素影響，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的主要資金來源于銀行貸款，在某種程度上受到控制增加難度，開發(fā)資金鏈發(fā)生斷裂，很多開發(fā)商都采取了整體開發(fā)、分期建設的策略，以彌補資金不足的狀況，由此也使得開工面積與竣工面積之間形成了一定程度上的巨大反差。圖22圖23隨著2005年1月10塊土地的成功掛牌、拍賣，首批建筑面積總量達126萬平方米的房地產(chǎn)項目紛紛開工上馬，使得2005年上半年，一大批新盤亮相，從而在本地市場已經(jīng)好久不見的新盤林立的局面再次出現(xiàn)。由于大量的遷入人口、本地動遷戶和諸多適齡結婚購房者的熱情追捧，在新盤眾多的情況下，我市房地產(chǎn)行業(yè)依舊出現(xiàn)了較大幅度的房價上漲。三、近年大連房地產(chǎn)空置情況變化表23 大連市1998—2006年商品房空置情況單位：平方米年 份199819992000200120022003200420052006（12）商品房空置面積183741216407712277286372768839612102950265320358226200002534000其中：132310511745351706974256677527049431850765230053216300001536000968789184859046143805249745637937074631476991138391061510778830925792724659690102660278715120200146330175597242983172614圖24四、大連市存量房消化比例提高表24 大連市存量房交易表年份成交宗數(shù)（萬件）增長率（%）成交面積（萬㎡）增長率（%）成交額（億元）增長率（%）2006（12）20052004200321732002五、大連市自招拍掛以來土地供給狀況2005年土地供應狀況2005年，大連市共推出土地37塊。由于存在跨年度摘牌的情況，在交易方面，全年共成交48塊土地。其中公建用地占15%；住宅用地占85%。重點加大城市西部和北部的供地規(guī)模。從2004年開始，大連市土地供應規(guī)模得到有效控制，土地市場價格保持穩(wěn)步上漲，呈現(xiàn)出健康良好的發(fā)展局面。但從數(shù)據(jù)上看，近兩年土地供給量但仍高于近幾年土地供應的平均規(guī)模。圖25土地市場供給趨勢從數(shù)據(jù)可看出土地供應在緊縮之后放量加大，其中一個重要的原因是：政府希望能通過土地增量及其結構的調(diào)控，達到緩解由供需不平衡引起的房價上漲幅度過快的目的。根據(jù)大大連規(guī)劃和大連市剛剛公布的土地開發(fā)計劃來看，未來1—2年內(nèi)主要的開發(fā)區(qū)位將主要集中在泉水及華南板塊、機場前區(qū)域、星海灣區(qū)域、馬欄至西山水庫區(qū)域、華北路沿線春柳區(qū)域、以及傳統(tǒng)市中心區(qū)大量的公建地塊。六、2006年春季房展總結為期4天的2006大連春季房交會落下帷幕。據(jù)相關資料統(tǒng)計，共有26萬人次涌入星海灣參觀展會。本屆春季房交會參展開發(fā)商86家，總開發(fā)建筑面積達1564萬平方米，參展樓盤96個，其中新樓盤51個，占參展樓盤的53%，參展新樓盤首次過半，在歷屆展會中絕無僅有！在對主城區(qū)每個樓盤逐個調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，價格在五、六千元左右的樓盤占絕大多數(shù)，只有甘井子區(qū)部分樓盤出現(xiàn)了4500左右的價格。從參展樓盤整體價格趨勢可以看出：受幾年來價格上漲的慣性影響以及政策調(diào)控，大連房地產(chǎn)整體市場今年并不會大起大落，然而7000元以上的高檔盤有近300萬平方米的巨大供應量，令這一市場的投資前景不容樂觀，競爭加劇局面將持續(xù)很長時間。此次參展的樓盤中，未定價樓盤達39個，絕大部分為新樓盤，可見開發(fā)商對大連未來房價的發(fā)展趨勢不太明朗，定價較為謹慎。此次參展樓盤的特點就是：區(qū)域較往屆發(fā)生了很大的變化，旅順、金州區(qū)專門組團參展，大連四區(qū)外的樓盤數(shù)共31個，%。尤其是金州區(qū)，共參展17個項目，為歷年來之最；在價格上，也從去年的均價2000元/平米左右上漲到3000元/平米以上。第三節(jié) 大連金州區(qū)中觀分析一、金州區(qū)概況（一）地理位置大連市金州區(qū)地處遼東半島南部，東臨黃海，西瀕渤海，南與大連市甘井子區(qū)、大連經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、金石灘國家旅游度假區(qū)、大連保稅區(qū)為鄰，北與普蘭店市相接。（二）行政區(qū)劃至2004年末，金州區(qū)轄1個鄉(xiāng)（七頂山滿族鄉(xiāng)）、9個鎮(zhèn)（亮甲店鎮(zhèn)、向應鎮(zhèn)、登沙河鎮(zhèn)、杏樹屯鎮(zhèn)、華家屯鎮(zhèn)、三十里堡鎮(zhèn)、石河鎮(zhèn)、二十里堡鎮(zhèn)、大魏家鎮(zhèn)）、6個街道辦事處（先進街道、站前街道、光明街道、中長街道、擁政街道、友誼街道）。鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道轄村民委131個、社區(qū)居民委38個。（三）人口民族至2004年末，全區(qū)總人口556458人（含流動人口），其中，戶籍人口471719人，%。在總人口中，非農(nóng)業(yè)人口245933人，%，%?！?，‰，%。據(jù)金州人口發(fā)展計劃，到2008年，金州非農(nóng)業(yè)人口預計將達到40萬。全區(qū)有少數(shù)民族30個，共87433人。（四）氣候金州區(qū)的氣候特點是：全年氣溫特高，降水稍少，日照稍少，大風日數(shù)稍少?！?，℃；。（五）教育文化2004年，金州區(qū)有小學47所，；初中16所，%；完全中學1所，高中6所。95%以上的高中畢業(yè)生升入普通高校，%；中等職業(yè)學校6所，在校學生3981人。（六）交通2004年，金州區(qū)鄉(xiāng)級以上公路45條，總里程479公里（）。其中，；；；。公路密度為百平方公里。（）。大連至金州的快軌已于2005年上半年開工，計劃2006年12月30日竣工。該線路是大連至金石灘快軌3號線的延伸。線路起自快軌3號線的開發(fā)區(qū)站，終至金州區(qū)北部九里村，202國道收費站西側。途經(jīng)五一路、解放路、金興路、勝利路、202國道。線路全長14公里，全部為高架線路。沿線共設車站9座，在九里村設置車輛段1座。功能定位金州區(qū)是大連市主城區(qū)的功能延伸地，是未來“大大連”的工業(yè)集中發(fā)展區(qū)，是大連市農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化先行區(qū)，是東北區(qū)域性物流集散地。二、金州區(qū)總體規(guī)劃建設（一）總體規(guī)劃◎ 城區(qū)規(guī)劃 2004年，金州區(qū)規(guī)劃和國土資源局調(diào)整完善金州城區(qū)總體規(guī)劃，其中主要包括金州新城區(qū)產(chǎn)業(yè)區(qū)規(guī)劃，規(guī)劃面積4100公頃；新城區(qū)產(chǎn)業(yè)區(qū)首期工程規(guī)劃，規(guī)劃面積350公頃；大連機車廠區(qū)規(guī)劃，規(guī)劃面積100公頃等。完成金渤海岸填海造地控制性規(guī)劃和海濱公路規(guī)劃，規(guī)劃面積1027公頃和26平方公里；城區(qū)棚戶區(qū)改造和招拍掛地詳細規(guī)劃10余項；輕軌鐵路的控制規(guī)劃，；石河省級農(nóng)業(yè)園區(qū)總體規(guī)劃，規(guī)劃面積1027公頃；石河大連島區(qū)總體規(guī)劃，規(guī)劃面積490公頃；石河鎮(zhèn)總體規(guī)劃，規(guī)劃面積161公頃；杏樹屯鎮(zhèn)小河口港總體規(guī)劃，規(guī)劃面積450公頃。◎ 臨港工業(yè)區(qū)規(guī)劃面積27平方公里 2004年，金州區(qū)抓住大連建設東北亞航運中心的機遇，把金州區(qū)建成為東北亞航運中心的倉儲基地和港口服務基地。金州區(qū)規(guī)劃和國土資源局首次進行3個臨港工業(yè)區(qū)規(guī)劃，其中，登沙河臨港工業(yè)區(qū)，規(guī)劃用地9平方公里；三十里堡臨港工業(yè)區(qū)，規(guī)劃用地12平方公里；大魏家臨港工業(yè)區(qū)，規(guī)劃用地6平方公里。將建四個港口、一個機場。（二）市政建設◎ 站前廣場主體工程建設基本完成 2004年，金州區(qū)政府將站前廣場建設作為民辦的10件實事之一。8月末，廣場拆遷任務基本完成，施工建設展開。至年末，廣場的地面鋪裝、音樂噴泉、地下設施和水、電、暖配套以及周邊道路和停車場等主體工程基本完成?！?城區(qū)沙土路改造超額完成任務 2004年，金州區(qū)為改善城市人居環(huán)境，方便居民出行，對城區(qū)內(nèi)的沙土路進行全面普查和改造施工。全年共投資106萬元，改造沙土路20條，2445延長米?！?城區(qū)煤氣供應站建成 2004年，金州區(qū)為加快城市化進程，提高居民生活質(zhì)量，通過市場化運作，投資1200萬元，鋪設自開發(fā)區(qū)西太平洋石化公司至金州城區(qū)的煤氣管道，建成煤氣配送站。至年末，管道已通至憬園河畔和湖畔嘉園2個小區(qū)，結束金州城區(qū)沒有煤氣的歷史。2005年，繼續(xù)推進煤氣入戶工程，新增煤氣用戶4000戶?！?城區(qū)道路建設 2005年共建設城鄉(xiāng)道路41條，總投資12億元，公路建設里程和投資額均創(chuàng)歷史最好水平，實現(xiàn)了村村通油路。歷時5年的站前廣場改造全面完工，完成了沈大高速公路金州出入口和三十里堡出入口改造工程。（三）園林綠化2005年，完成城市綠地改造38萬平方米，新建、改建樓間綠地100個，%。三、金州區(qū)經(jīng)濟發(fā)展狀況2005年是全面完成“十五”計劃和銜接“十一五”發(fā)展的關鍵之年。（一）經(jīng)濟發(fā)展概況2005年，金州區(qū)的國民經(jīng)濟和社會事業(yè)發(fā)展迅猛，初步核算，該年全區(qū)實現(xiàn)生產(chǎn)總值225億元，比上年增長（下同）%。，%。固定資產(chǎn)投資實現(xiàn)102億元，%。規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值實現(xiàn)125億元，%。，%。社會消費品零售總額完成41億元，%。在崗職工人均年工資達到15500元，%；農(nóng)民人均純收入達到7350元，增長20%。城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額達到110億元，%。表25 2005年金州區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)展主要指標項 目GDP（億元）地方財政收入（億元）固定資產(chǎn)投資（億元）工業(yè)總產(chǎn)值（億元）社會消費品零售額（億元）使用外資（億美元）在崗職工年工資2005年225102 1254115500比上年增長（%）圖26（二）對內(nèi)對外開放搶抓機遇，拓寬領域，2005年金洲區(qū)對內(nèi)對外開放取得重大突破。全年新批外商投資企業(yè)80家，%。引進投資額1000萬美元以上大項目14個。全年外商投資企業(yè)增資額達5900萬美元，占全區(qū)實際使用外資額的31%。園區(qū)招商引資效果明顯，全年各工業(yè)園區(qū)新引進項目170個，占全區(qū)新引進項目的85%。充分發(fā)揮日韓招商代表處的作用，加大對日、韓招商力度。全年日、韓企業(yè)實際使用外資額11020萬美元，占全區(qū)實際使用外資額的58%。第一產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)外商投資開始活躍。全年共引進內(nèi)資企業(yè)120家。，增長25%。實際使用外資額和出口創(chuàng)匯額均列全市各區(qū)市縣首位。（三）城市基礎設施投資2004年，其中，城市道路改造投資2100萬元，；，%；施工面積達到795萬平方米，；房地產(chǎn)開發(fā)投入社會資金6億元，（，公建9平方米），其中當年新開工面積31萬平方米（住宅26萬平方米，公建5萬平米）。商品房銷售面積35萬平方米，%，%。，%，%%。2005年，全區(qū)房地產(chǎn)新開工面積97萬平方米，增長212%。，%%。圖27四、金州區(qū)土地市場情況分析2005年金州供地總量為1170公頃，其中商業(yè)用地為328公頃，普通商品房用地100公頃，經(jīng)濟適用