【正文】 唐山西山道項目營銷報告,陽光勝道 至誠服務(wù),目錄,市場 市調(diào) 客戶 產(chǎn)品 營銷 推廣,— 市場—,金九銀十 近幾年來，唐山市區(qū)商品房銷售價格基本保持不斷上揚態(tài)勢，雖然漲幅出現(xiàn)過回落，但房價總體仍然偏高。發(fā)展中國家房價收入比在46倍之間比較適宜。但2009年上半年，唐山市區(qū)城市居民人均可支配收入為9226元，按戶均3人計算，年戶均可支配收入約27678元，同期唐山市區(qū)商品住宅銷售均價為4876元/平方米，單套住房建筑面積按90平方米計算，則每套房438840元，房價收入比達到了7.9倍，高出了房價收入正常比值。,從緊縮到放松,作為河北省的經(jīng)濟龍頭，唐山的經(jīng)濟實力不容小看。2008年，唐山第一次躋身“全國GDP3000億元俱樂部”，2009年，唐山GDP全國名列第十九，總量逾3800億元，增長11%，穩(wěn)定快速的增長勢頭再次凸顯了唐山強大的經(jīng)濟實力。唐山雄厚的經(jīng)濟總量引起了商家的廣泛關(guān)注，眾多商業(yè)巨頭紛紛將橄欖枝拋向唐山。商業(yè)地產(chǎn)巨頭不斷入駐，帶動了新商圈興起。,小結(jié),國家開始執(zhí)行適度放松的貨幣政策以應(yīng)對全球性的經(jīng)濟危機，擴大內(nèi)需保持經(jīng)濟增長成為當前宏觀層面上的大的基調(diào)，各個地方開始相續(xù)出臺房地產(chǎn)救市政策，但效果還沒有顯現(xiàn)出來或不足以扭轉(zhuǎn)當前的局面。 傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場交易的金九銀十已經(jīng)過去，成交量持續(xù)萎靡，沒有出現(xiàn)期盼已久的井噴或回升。,— 市調(diào)—,房地產(chǎn)市場分析 唐山市2010年7月份商品房成交情況 市中心區(qū)（路南、路北、高新）新建商品房成交情況,成交套數(shù),7月份市中心區(qū)總成交1215套，較去年同期下降了31.66%。其中：住宅成交995套（路北區(qū)669套、路南區(qū)196套、高新區(qū)130套）；非住宅成交220套（路北區(qū)45套、路南區(qū)76套、高新區(qū)99套）。,成交面積,7份市中心區(qū)總成交12.36萬平方米，較去年同期下降了28.01%。其中：住宅成交9.91萬平方米（路北區(qū)6.9萬平方米、路南區(qū)1.72萬平方米、高新區(qū)1.29萬平方米）；非住宅成交2.45萬平方米（路北區(qū)0.67萬平方米、路南區(qū)0.81萬平方米、高新區(qū)0.97萬平方米）。,成交均價,7月份市中心區(qū)商品住房成交均價為6223元/平方米。其中：路北區(qū)商品住房成交均價為6337元/平方米，路南區(qū)商品住房成交均價為6190元/平方米, 高新區(qū)商品住房成交均價為5658元/平方米。,7月份住宅成交價格區(qū)間統(tǒng)計,7月份住宅成交面積區(qū)間統(tǒng)計,09年9月份到10年7月份商品房成交價格走勢圖,市場概況： 區(qū)域位置： 唐山地處環(huán)渤海灣經(jīng)濟圈中心位置，臨渤海，依燕山，與秦皇島市接壤，借勢北京、天津，是聯(lián)接華北、東北兩大地區(qū)的過度環(huán)節(jié)和走廊 。現(xiàn)轄2縣級市（遷安、遵化），6縣（灤縣、灤南、樂亭、遷西、玉田、唐海）6區(qū)(路南、路北、開平、古冶、豐潤、豐南)和6個開發(fā)區(qū)（高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、海港開發(fā)區(qū)、南堡開發(fā)區(qū)、蘆臺經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、漢沽管理區(qū)和曹妃甸工業(yè)區(qū)）。總面積13472平方公里，人口約750萬左右。,交通運輸： 京沈、唐津、唐港、西環(huán)四條高速公路在唐山境內(nèi)全長達到288公里，構(gòu)筑成“Ｏ＋Ｘ“型的高速公路主骨架，高速公路密度達到每百平方公里2.12公里，達到世界發(fā)達國家和地區(qū)水平。市區(qū)周圍有唐山北、唐山東等8座大型互通式立交橋，位于環(huán)城高速的八個方向，從市區(qū)任何方向出發(fā)，都能很快進入全國高速公路網(wǎng)，真正實現(xiàn)了四通八達，方便快捷。高速公路網(wǎng)的崛起，一改城市之間的時空概念。從唐山進京（北京）一個半個小時，到衛(wèi)（天津）、出關(guān)（東北）1個小時，下海（京唐港）40分鐘，極大地促進了唐山與這些地區(qū)間人流、物流、信息流的溝通，改善了唐山的投資環(huán)境。,城市區(qū)域劃分： 唐山市轄17個市轄區(qū)、其中下轄2個縣級市。面積13206平方公里，人口735萬（2009年6月）,城市規(guī)劃：,2008年起，以“四大功能區(qū)”建設(shè)(曹妃甸國際生態(tài)城、鳳凰新城、南湖生態(tài)城、空港城)為重點的現(xiàn)代化大規(guī)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)格局已經(jīng)形成。唐山曹妃甸國際生態(tài)城（唐山與瑞典意大利荷蘭新加坡等合作，全國只有上海浦東中英生態(tài)城，天津濱海新區(qū)中新生態(tài)城可以與之相媲美）到2020年，將累計投資一萬億元，建成一座120萬人的世界一流的生態(tài)城市、港口城市、示范性城市、國際性城市和環(huán)渤海中心大都市，這座由智慧的唐山人民建設(shè)起來的國際生態(tài)大都市，回答了未來100年甚至2020年后世界城市發(fā)展的方向！,唐山市,高新區(qū),路北區(qū),路南區(qū),開平區(qū),渤海灣經(jīng)濟發(fā)展趨勢,五星級酒店： 唐山錦江國際飯店，5唐山渤海國際會議中心（渤海國際大酒店）。 四星級酒店：唐山昌盛國際酒店、唐山錦江貴賓樓飯店、唐山新華大酒店、唐山海澳大酒店。 三星級酒店：如家快捷唐山新華東道店、唐山飯店。 二星級酒店：格林豪泰唐山勝利橋店。 經(jīng)濟型酒店：唐山世博商務(wù)酒店、唐山金檳酒店、唐山如玉酒店、唐山凱源飯店、唐山錦峰商務(wù)大酒店、唐山愛時特套房酒店等共計22家。 交有影響餐飲酒家：鴻宴飯店、松子芋泥、外婆橋川味自助火鍋、好倫哥比薩、開灤大酒店、京唐賓館、御粥坊，鳳凰園美食城火鍋，東來順火鍋，不少于100家。 KTV、酒吧：亨利KTV、銀座KTV、天上人間，藍妮兒酒吧，亨利酒吧等娛樂場所TV、酒吧共計24。 大型商業(yè)中心：三利、唐山百貨大樓、華聯(lián)、遠洋城MALL、艾特、等共計7家。 茶樓：唐山六福茶藝樓、金澤園茶藝樓、碧露軒茶樓等12家茶樓； 咖啡店：兩岸、上島、樂可可共6家咖啡店。,消費場所,唐山市居住用途基準地價圖,唐山市商業(yè)用途基準地價圖,相關(guān)數(shù)據(jù),來自唐山統(tǒng)計部門的數(shù)字， 2009年1至11月，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成188.21億元，同比增長1.2倍，同比增幅已連續(xù)9個月保持在1倍以上，增幅比1至10月回落10個百分點。 其中，商品住宅開發(fā)完成投資140.83億元，同比增長1.1倍，增幅比1至10月回落6.8個百分點，占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資的74.8%。其中，90平方米以下商品住宅完成投資76.66億元，占商品住宅開發(fā)投資的54.4%。商業(yè)營業(yè)用房完成投資19.60億元，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的10.4%。1至11月，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積264.49萬平方米，同比增長23.9%；完成土地開發(fā)面積207.62萬平方米，同比增長40.5%。 1至11月，全市房地產(chǎn)開發(fā)房屋施工面積1413.62萬平方米，同比增長1.1倍。其中，商品住宅施工面積1187.20萬平方米，同比增長93.8%；房屋新開工面積763.75萬平方米，同比增長1.3倍。全市房屋竣工面積157.57萬平方米，同比增長47%，其中，商品住宅竣工面積144.93萬平方米，增長47.6%。,— 在售項目— 個案分析,個案分析,解讀競爭項目 樹立本案核心,路北區(qū),新天地鷺港,物業(yè)類別 住宅 項目特色 宜居生態(tài)地產(chǎn),景觀居所 建筑類別 小高層、高層 裝修狀況 毛坯,精裝修 物業(yè)地址 路北興源道和翔云道