懷化洪江水木華庭項(xiàng)目營銷構(gòu)想(已修改)
2025-08-02 07:19 本頁面
【正文】 20xx 周彝勁 邦德策略策劃工作室 20xx1001 洪江水木華庭項(xiàng)目營銷構(gòu)想 經(jīng)朋友介紹，受懷化寰隆房地產(chǎn)開發(fā)公司洪江水木華庭項(xiàng)目經(jīng)理王琦之邀，我們考察了該項(xiàng)目及洪江區(qū)其他同時在售的綠水茗苑、世紀(jì)陽光、豪逸家園及回龍灣四個重點(diǎn)開發(fā)的樓盤，對該項(xiàng)目有了初步的了解。鑒于手上資料不全，加之作者水平有限，見識亦有限，不周之處尤其是對前期工作評價(jià)不當(dāng)之處，尚望諒解。 一、洪江概況 洪江區(qū)，原名洪江市，是懷化市下轄的一個縣級市。后國家調(diào)整區(qū)域規(guī)劃，與毗鄰的黔陽縣合并為大洪江市，市府駐地設(shè)黔城，原洪江市改為雄溪鎮(zhèn)。后在原洪江民眾及干部職工的堅(jiān)決反對及強(qiáng)烈抗?fàn)幭拢?出妥協(xié)，改為懷化市下轄的洪江區(qū)，造成了懷化有兩個洪江的奇觀。從政治上來說，洪江設(shè)區(qū)，是國家政權(quán)對地方利益的一種妥協(xié)，這種妥協(xié)不會是長久的，也是政府不甘心的。洪江房地產(chǎn)市場滯后就說明了人們對此的擔(dān)心。從區(qū)位上來說，洪江的大環(huán)境不利經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，水路運(yùn)輸極度萎縮，公路不在干道上，鐵路不通，限制了其發(fā)展。所以洪江的發(fā)展是受制的，過去那種三江通衢、商賈云集，店鋪如林的盛況很難再現(xiàn)。提出以洪江古商城為主的旅游開發(fā)就是禰補(bǔ)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不足的劣勢?，F(xiàn)洪江將以旅游業(yè)發(fā)展為主，一切經(jīng)濟(jì)活動將圍繞這個中心來，遠(yuǎn)景是好的，但成效并不顯 著。天一公司福街項(xiàng)目的失敗就是最好的例子。房地產(chǎn)業(yè)也不例外。故本項(xiàng)目不從別人熱門的商服項(xiàng)目入手，轉(zhuǎn)以高端住宅為著力點(diǎn)，確見決策者的匠心獨(dú)具。 二、市場情況 洪江樓市分析 洪江的房地產(chǎn)市場是去年以來才開始熱鬧的，當(dāng)下已進(jìn)入黃金成長期。其主要原因是由于政府旅游開發(fā)帶動集聚了不少人氣，拆了不少房子，使相當(dāng)一部份人成了手握重金的無房戶。洪江租房市場火爆就是明證。在今天的洪江，一套房年租金七八千元不是新鮮事，高出周邊縣市 20 30 個百分點(diǎn)。更加之近年來貨幣快速貶值，房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲，洪江經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)造成的投資渠 道狹窄，有條件換房購買的集中釋放，帶動了洪江房地產(chǎn)市場的短期繁榮。當(dāng)然，在其他因素不變的情況下，這一期間可能有 510 年。 市場競爭分析 當(dāng)前的洪江樓市是第一波高潮。在此之前，洪江可以說沒有什么房地產(chǎn)開發(fā)，有的只是小規(guī)模的建宿舍。壓制多年的購買力在此集中釋放，使闖灘洪江第一波房地產(chǎn)市場的人嘗到了甜頭。在現(xiàn)已在售的幾個樓盤中，銷售情況都比較理想。 ① 回龍灣 由湖南銀杏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，以“我在最美麗的地方等你”為主題口號，推出 800 余套住房和近 300 個鋪位，以沿江風(fēng)光帶為 賣點(diǎn)，商住一體，方便、舒適。更用心在小區(qū)內(nèi)設(shè)置多處景點(diǎn)及體育健身設(shè)施，使該小區(qū)頗有現(xiàn)代先進(jìn)的住宅小區(qū)的模樣。據(jù)其售樓部介紹，簽約及預(yù)訂率達(dá) 80%，盡管有水份，但我們在售樓場看到的人氣還是比較旺的。從策劃銷售的角度來看，該項(xiàng)目確有很多可取之處，其售樓人員業(yè)務(wù)精熟，對項(xiàng)目的各項(xiàng)情況爛熟于心，親和力強(qiáng)，頗擅從設(shè)計(jì)、質(zhì)量、戶型等諸方面揚(yáng)長避短，推介產(chǎn)品。使購買者如沐春風(fēng)，即使沒有購買他的產(chǎn)品，也是因其產(chǎn)品的硬傷所致。讓客戶意猶未了，心存歉然。其不足之處在于不注重細(xì)節(jié)，售樓部過于零亂破敗，其沙盤尤甚。商住一體的格局也 對居住環(huán)境帶來很大的殺傷。 ② 豪逸家園 由湖南永達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司推出豪逸家園是以區(qū)位優(yōu)勢作為賣點(diǎn)的，他們地處洪江體育場，盡享城市公共配套資源，搶占城市建設(shè)成果，頗占地利。他們以“好房子住三代”為口號，提出“在洪江買房不到豪逸家園走一走，我將會終生遺憾”。他們的亮點(diǎn)是城中心的高層建筑，“好地段、好房子，住得好才上真的好”“沖破鳥籠，放眼世界，從此不再蝸居”，主要產(chǎn)品是二期電梯房 300 余套。從銷售來看，其接待我們的售樓員蘇靜是從水木華庭過來的，人十分精明，應(yīng)付從容，也是一個 不可多得的銷售人員。但樓盤策劃上鏡花水月過多，也沒有什么資料支撐將來的市政配套設(shè)施，給人以被忽悠的感覺。其售樓處不當(dāng)?shù)?，過于偏僻，不利客戶上門，也不利各種宣傳活動。 ③ 世紀(jì)陽光 本項(xiàng)目是由洪江陽光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的，共有住房 500 多套，委托深圳全鑫地產(chǎn)公司代理營銷。他們以“九大標(biāo)準(zhǔn)，引領(lǐng)洪江高層居住新篇章”為口號，推出“犧牲千萬，只為您的生活多一縷陽光”，“以守著巫水河，還建中心庭院游泳池”為賣點(diǎn)，廣告投放很大，電視，平面媒體、戶外 POP，活動等等，以大城市的營銷手法 進(jìn)行營銷，有一定的水土不服。其營銷策劃我們認(rèn)為不太成功。該項(xiàng)目的亮點(diǎn)我們認(rèn)為應(yīng)是“高層建筑、功能完善的都市小區(qū)”，而他們卻以“犧牲千萬，只為您的生活多一縷陽光”為訴求，揚(yáng)短避長。其售樓部較大氣，尤其是沙盤做得很漂亮，房子之間的間距也拉得很大，但一問之下，容積率竟達(dá) ！給人以不實(shí)誠之感。 ④ 綠水茗苑 綠水茗苑是懷化金牛房地產(chǎn)有限公司推出的項(xiàng)目，目前尚未開盤，主要以商鋪、酒店為主，當(dāng)前住房只有 75 套電梯房。其策劃的營銷口號是“高人，只住有高度的房子”，稱是“洪江首座智能環(huán)保
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