【正文】 售的阻力。 A、 B 幢樓預(yù)售許可證的獲得間隔 由于建造進(jìn)度不同，本案兩幢樓的預(yù)售證將分期到達(dá)。若其中時(shí)間間隔過(guò)大，會(huì)對(duì)銷(xiāo)售進(jìn)程產(chǎn)生影響，甚至延滯本案的銷(xiāo)售周期。 大同花園三期小房型的推出 大同花園三期預(yù)計(jì)將于 20xx 年 5月左右正式銷(xiāo)售，從目前得到數(shù)據(jù)上看，其三期房型也走小房型、小面積路線，與本案較為接近。但 由于其價(jià)格相對(duì)本案較低，又已建立了相當(dāng)高的品牌知名度，因此會(huì)對(duì)本案的銷(xiāo)售造成很大的影響。 五、 重要提示： 就地段而言，本案實(shí)際位于思南路最南端，雖冠名為思南路但周邊的法式浪漫景致卻絲毫未見(jiàn)，與傳統(tǒng)印象大相徑庭。地段雖好，但其中 的“問(wèn)題概念”將對(duì)本案的定位直接產(chǎn)生影響。 為支撐產(chǎn)品的高價(jià)位，最大的出路就是營(yíng)造產(chǎn)品的高檔特性。目前從小區(qū)規(guī)模、物業(yè)管理、會(huì)所等方面，都不能全面體現(xiàn)小區(qū)的高檔特質(zhì) 。本案企劃著力工作的重點(diǎn)，就是在完善地段優(yōu)勢(shì)的前提下，使產(chǎn)品本身的優(yōu)勢(shì)更加豐滿。 市 場(chǎng) 篇 一． 區(qū)域特質(zhì)分析 1． 盧灣區(qū)住宅物業(yè)分布和價(jià)格區(qū)域分析 盧灣區(qū)屬于中心城區(qū)，寸土寸金，住宅物業(yè)主要集中在 打浦橋地區(qū)附近，其他相對(duì)集中的物業(yè)主要分布在淮海中路、南昌路沿線（如茂名 坊）、局門(mén)路沿線（如東怡花苑、大眾家園、江南造船新苑）、永嘉路沿線（如茂名大廈）等。 從目前在銷(xiāo)樓盤(pán)的銷(xiāo)售情況上看，盧灣區(qū)樓盤(pán)的商品房銷(xiāo)售中存在以下特性： 總價(jià)高 —— 受地段因素影響，該地段購(gòu)房者所承受的價(jià)位通常在 50至 60萬(wàn)左右。打浦橋地區(qū)的平均成交價(jià)格在 70萬(wàn)元左右（以上數(shù) 據(jù)均指 100 平方米左右兩房）。 成交量平穩(wěn) —— 盧灣區(qū)的成交量不高，按月統(tǒng)計(jì)一般在幾百平方米到幾千平方米之間?？峙逻@與銷(xiāo)價(jià)、區(qū)域購(gòu)買(mǎi)力有直接的關(guān)系。 此外， 區(qū)域內(nèi)均質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)也平分了有效消費(fèi)。 銷(xiāo)售周期長(zhǎng) —— 同樣是因?yàn)槠淇們r(jià)因素。除此之外，盧灣區(qū)物業(yè)面臨競(jìng)爭(zhēng)廣泛，也影響了其銷(xiāo)售去化的速度。 單價(jià)上漲緩慢 —— 幾年來(lái)盧灣區(qū)的開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售量大體持平。銷(xiāo)售量雖因近年來(lái)盤(pán)量放大而有所上升，但價(jià)格攀升過(guò)快將引發(fā)客戶的外流， 因此開(kāi)發(fā)商對(duì)此都持謹(jǐn)慎態(tài)度。 均好競(jìng)爭(zhēng) —— 為迎合高檔居住品位，盧灣區(qū)樓盤(pán)的水平相對(duì)整齊，在銷(xiāo)售率上也相差不多。目前盧灣區(qū)樓盤(pán)的均好性明顯，但特色物業(yè)、 主題物業(yè)略顯匱乏。 盧灣區(qū)住宅物業(yè)的價(jià)格區(qū)域呈現(xiàn)階梯狀分布： 淮海中路 至復(fù)興中路沿線 —— 9000 元 /平方米以上。 復(fù)興中路至徐家匯路之間 —— 6500~9000 元 /平方米。 徐家匯路至內(nèi)環(huán)線范圍內(nèi) —— 4500~6500 元 /平方米。 內(nèi)環(huán)線以外 —— 4800 元 /平方米以下。 本項(xiàng)目所處于徐家匯路沿線，地區(qū)均價(jià)在 6800 元 /平方米左右，而徐家匯路以北物業(yè)因臨近淮海路商業(yè)街以及深受打浦橋高尚住宅區(qū) 改造之優(yōu)勢(shì)，價(jià)格在 7000元 /平方米以上。 2. 本項(xiàng)目周邊環(huán)境資料分析 : （ 1）、所處位置分析 本項(xiàng)目位于盧灣區(qū)的中心地帶，周邊地理環(huán)境較好，徐家匯路與魯班路是本項(xiàng)目的重要交 通干道 ,南北高架就建在魯班路上 ,交通便利 , 周邊大多為老式里弄住宅和舊式花園洋房 ,居民整體素質(zhì)較高 ,隨著今后徐家匯路沿線舊區(qū)改造 ,將為該區(qū)域的樓市注入新的活力。 (2)、發(fā)展沿革 本項(xiàng)目所處打浦橋地區(qū)：此區(qū)域以前是上海聞名的棚戶區(qū)，通過(guò)大規(guī)模的舊區(qū)改造，現(xiàn)已成為具有有一定規(guī)模的高級(jí)住宅區(qū)域；這里有過(guò) 污黑發(fā)臭的日暉港，通過(guò)填浜筑路，建成了林蔭大道；狹窄的徐家匯路通過(guò)拓寬改造已成為寬敞通達(dá)的上海市“三橫三縱”的主要交通干 道之一。 （ 3）、未來(lái)規(guī)劃 依照上海市人民政府和盧灣區(qū)政府的有關(guān)規(guī)劃，打浦橋地區(qū)將簡(jiǎn)稱 一個(gè)以商貿(mào)為重點(diǎn)，多種第三產(chǎn)業(yè)配套，多功能綜合性的地區(qū)性的商貿(mào) 中心和示范居住區(qū)域。 （ 4）、交通設(shè)施 打浦橋地區(qū)位于盧灣區(qū)肇家浜路與徐家匯交匯處，交通便捷。南北高架道自區(qū)內(nèi)穿過(guò)，貫通上海市南北，淮海路商業(yè)街片刻可達(dá)； 8車(chē)道 的肇家浜路綠樹(shù)成蔭。直達(dá)徐家匯商業(yè)中心只需 15 分鐘車(chē)程；驅(qū)車(chē)經(jīng)打浦橋隧道過(guò)江，到浦東既方便又快捷。更有數(shù)條公交線路： 1（瑞金南路 — 通北路） 4（南浦大橋 — 上海師大） 8（南浦大橋 — 田林路） 10（南浦大橋 — 上?；疖?chē)站） 780、（三林城 —— 延安東路） 80（虹橋 機(jī)場(chǎng) — 好望角大飯店） 隧道一線、（昌里小區(qū) — 打浦橋） 隧道二線、（楓林路 — 洪山路） 隧道八線、（龍華路 — 梅園新村） 等穿梭往來(lái)于此，連接起城市的各個(gè)角落。 （ 5）、生活機(jī)能 打浦橋地區(qū)商業(yè)圈氣息濃厚：杭州菜的萬(wàn)家燈火，本幫菜的沙申酒家，雅致的真鍋咖啡，熱鬧的避風(fēng)塘，上海四大影城之一的嘉華海興影 城等均在本區(qū)域內(nèi)。打浦橋地區(qū)文教，休閑設(shè)施眾多：設(shè)施完善的盧灣區(qū)體育館、曹燕華乒乓學(xué)校、20+保齡球館、黃金海岸沐浴廣場(chǎng) 、盧灣區(qū)工人俱樂(lè)部等都是休閑健身的好去處。 成熟型的社區(qū)機(jī)能凸現(xiàn)： 銀行：中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)建 設(shè)銀行、工商銀行、上海銀行、廣東發(fā)展銀行、深圳發(fā)展銀行、中國(guó)民生銀行 醫(yī)院：瑞金醫(yī)院、第九人民醫(yī)院、東南醫(yī)院 學(xué)校：徐家匯路幼兒園、海華小學(xué)、四師附小、盧灣高級(jí)中學(xué)、李惠利高級(jí)中學(xué)、興業(yè)中學(xué)、行知藝術(shù)師范學(xué)校、第二醫(yī)科大學(xué) 賓館：新錦江假日酒店、麗花村酒店、匯龍賓館 超市：良友便利店、 TOPS 頂頂鮮、樂(lè)購(gòu)大型購(gòu)物中心、農(nóng)工商特大型賣(mài)場(chǎng) 商場(chǎng)：國(guó)美電器商場(chǎng)、上海興兆輕紡批發(fā)市場(chǎng)、吉盛偉邦家具廣場(chǎng) 證券公司：華夏證券、安徽證券、東方證券、申銀萬(wàn)國(guó)證券、國(guó)泰君安證券、天津國(guó)際投資有限公司以及郵局、電影院、飯店、菜 場(chǎng)等生 活設(shè)施一應(yīng)俱全。 二． 重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析 1．步高苑 1）、基本情況： 步高苑位于陜西南路、建國(guó)西路口，占地面積約 1 萬(wàn)平方米，總建面積近 5萬(wàn)平方米，綠化面積 3千平方米，總規(guī)劃戶數(shù) 260 戶左右。 小區(qū)一期整片開(kāi)發(fā)建設(shè)，由 1 幢獨(dú)棟板式高層（ 30 層）和 3 幢聯(lián)體板式高層（ 30 層）構(gòu)成，房型面積從二房二廳二衛(wèi) 平 方米到躍層房型的 平方米，售價(jià)在 70008400元 /平方米之間，由新聯(lián)康企劃代理。 2）、物業(yè)特色： a 建筑特色： 外立面鋪設(shè)高級(jí)面磚，局部鑲嵌玻璃幕體，四立面均做精心設(shè)計(jì)， 新型玻璃花飾陽(yáng)臺(tái)欄板，色彩典雅，著力突出大廈美觀大方，氣勢(shì)雄偉 。每單體建筑均設(shè)置獨(dú)立、寬敞、明亮的門(mén)廳大堂，每層電梯廳均用大理石電梯門(mén)套；各主要房間的窗戶為低窗臺(tái)的大面積玻璃窗戶，保 證大面積日照采光。 b 景觀特色： 泛亞易道及蘭格環(huán)境藝術(shù)公司設(shè)計(jì)庭園環(huán)境，具有濃厚淳樸的建筑歷史文脈及強(qiáng)烈的現(xiàn)代建筑氣息，它由噴泉廣場(chǎng)、傘亭、陽(yáng)光草坪、倒 影池、雕塑組群、對(duì)影樹(shù)、兒童樂(lè)園、健身小徑等景點(diǎn)組成，為住戶創(chuàng)造一個(gè)良好的居住氛圍。 c 俱樂(lè)部設(shè)施： 社區(qū)設(shè)有住戶俱樂(lè)部，內(nèi)設(shè)有室內(nèi)水療、溫水游泳池、兒童嬉水池，健身房 、桑拿房、咖啡吧等休閑健身設(shè)施。會(huì)所游泳池頗具新意，將 半圓形的兒童嬉水池、成人深水水底漂流池以及水療按摩池組合在一個(gè)帶有玻璃天穹的空間內(nèi)。 d 房型特色： 大尺度觀景陽(yáng)臺(tái)，每戶各主要房間為大面積落地玻璃窗門(mén)或低窗臺(tái)的大面積玻璃窗戶，保證日照采光，戶戶明廳、明臥、寬敞空間格局。 e 戶型配比： 以面積在 平方米之間的三房二廳二衛(wèi)為主力房型，三房與二房的配比為 ： 1，比較特別的是本案其中 一幢獨(dú)棟的高層（ 30 層）為全復(fù)式樓，復(fù)式房的面積在 平方米之間。 3)銷(xiāo)售及客源情況： 該案由新聯(lián)康企劃代理，企劃公司以舊上海的法租界和“步高里”所蘊(yùn)涵的濃郁的人文背景作為企劃思路的依托，并將“步高苑”打造成 一個(gè)以歷史及人文為訴求重點(diǎn)的樓盤(pán)，在市場(chǎng)上取得了相當(dāng)?shù)某晒?，?jù)了解，購(gòu)買(mǎi)該處物業(yè)的人士多為高級(jí)白領(lǐng)、留學(xué)回國(guó)人士，部分海 外客及相當(dāng)部分的投資客等，可見(jiàn)該物業(yè)的地段及內(nèi)在品質(zhì)還是吸引了相當(dāng)多的高收入人士的青睞。 2．匯龍新城： 1).基本情況： 匯龍新城位于兩條城市快速干道（魯班路和徐家匯路）的交匯處，小區(qū)占地 35361平方米，總建筑面積 172833 平方米，綠化面 積 12765 平方米，總規(guī)劃戶數(shù) 1150戶左右。小區(qū)一期整片開(kāi)發(fā)建設(shè)，由五幢層數(shù)在 1433 層的點(diǎn)式和板式高層建筑構(gòu)成，房 型面積從一室一廳一衛(wèi)的 79 平方米，到躍層房型的 326 平方米，目前在售的是臨近高架的兩幢高層，售價(jià)在 55008500 元 / 平方米之間。 2)物業(yè)特色 : a. 外立面造型： 小區(qū)整個(gè)建筑群的外觀，再現(xiàn)了藝術(shù)裝飾（ ART— DECO）風(fēng)格，運(yùn)用豎面線條和塔樓強(qiáng)調(diào)了高聳感，強(qiáng)化外墻凹凸變化和分段式的 處理，延續(xù)了上海建筑文化的歷史文脈。 ： 在建筑群圍合的空間里呈現(xiàn)了一片高低 起伏的大型景觀綠地，由東向西以綠化走廊將會(huì)所、網(wǎng)球場(chǎng)和西側(cè)的大片草坪相連接，并引入休閑 酒店的景觀設(shè)計(jì)理念，把會(huì)所及室內(nèi)游泳池引入景觀中，形成“人在景中行”的參與性和觀賞性一致的境界。小區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)將室內(nèi)和戶外 水景相融通，強(qiáng)化了人們的親水心理。 ： 小區(qū)特色房型是一組四房二廳房型，可拆分為兩套二房一廳，可分可合，成為全新的子母套房型。 3).銷(xiāo)售及客源情況： 客源層以中高收入家庭、高級(jí)白領(lǐng)和部分港臺(tái)人士為主，目前整體銷(xiāo)售態(tài)勢(shì)良好，預(yù)計(jì)已達(dá)到 60%左右。 1).基本情況： 大同三期位 于魯班路、麗園路交匯處。是繼大同一、二期之后，將于 20xx 年 4月推出的大同花園最后一期。大同三期的規(guī)劃為二幢 3 0 層左右的高層，房型以一房一廳（ 63~68 平方米）和二房二廳（ 92~95 平方米）為主，二梯四戶，總戶數(shù) 450 戶左右。 2)物業(yè)特色： a. 俱樂(lè)部設(shè)施： 7000 平方米超大會(huì)所，專設(shè)豪華大堂、鋼琴酒吧、鮮花房、健身房、網(wǎng)吧、乒乓房、彈子房、多功能舞廳、圖書(shū)室、桑拿房、室內(nèi)游 泳池、露天網(wǎng)球場(chǎng)等。 ： 大同三期的房型單元面積控制的較小，一房一廳在 63~68 平方米之間和二房二廳在 92~95 平方米之間。相對(duì)于周邊市場(chǎng)，它相對(duì) 較低的總價(jià)能夠擴(kuò)大其目標(biāo)客源層。 3