【正文】 了較為先進(jìn)的安保、智能化和其它硬件設(shè)施； 由實(shí)力發(fā)展商 —— 上實(shí)置業(yè)開發(fā)，發(fā)展商知名度較高； 劣勢： 前期的市場定位不準(zhǔn)確，造成滯銷，市場形象欠缺； 目前的廣告推廣力度較弱； 由于受整體建筑布局影響，許多房型的朝向偏東或偏西，不符合上海人的居住習(xí)慣； 明日星城 (一期 ) 一、 環(huán)境分析 周邊環(huán)境：地處河南南路和陸家浜路，位于上海市中心老城區(qū)內(nèi)，城區(qū)景觀較差。 二、 價(jià)格分析 優(yōu)惠幅度：一次性付款 折?，F(xiàn)場銷售由新聯(lián)康，業(yè)務(wù)人員素質(zhì) 一流，現(xiàn)場銷控得當(dāng)。 五、 亮點(diǎn) 現(xiàn)場包裝：大氣、高品質(zhì)的售樓處，增加客戶信心。 附：競爭性樓盤列表（見下頁） 樓盤名 稱 大同花園（二期） 衡園（匯峰） 金色港灣公寓 黃浦新苑 amp。河南南路 陸家浜路 基地面積 (平方米 ) 3 萬 萬左右 3萬左右 5 萬 10 萬 建筑面積 (平方米 ) 萬 10 萬 10 萬 一期 18 萬 二期 萬 總規(guī)劃 萬 一期 萬 二期 5萬 總規(guī)劃 50 萬 銷售率 70%左右 70% 70% 30% 98% 得房率 % 82~87% 81% 77% 82%左右 綠化率 44% 30% 35% 35% 40% 容積率 5 3 5 主力房型面積 (平方米 ) 2/2 3/2 3/2 120~143 3/2 ~ 3/2 112~144 2/2 100 左右 3/2 120 左右 單價(jià)范圍 (元 /平方米 ) 6000~9300 5250~7200 5300~7200 40 00~6000 4400~5300 均價(jià) (元 /平方米 ) 6500~6600 6000~6200 6000 5000amp。一期20xx\6,二期 20xx\9 交房日期 20xx\12 20xx\8 20xx\12 一期 20xx/12,二期 20xx 年 一期20xx/6 營 銷 篇 一、 產(chǎn)品建議 會(huì)所建議 會(huì)所設(shè)置的必要性 本案立足于市級(jí)高 檔物業(yè)定位，因此大面積、內(nèi)容豐全的住客會(huì)所必不可少。 會(huì)所場地建議 目前本案的規(guī)劃會(huì)所面積在 1000 平方米左右，其規(guī)模僅等同于周邊小型會(huì)所。因此本案會(huì)所的設(shè)計(jì)內(nèi)容盡量不要與周邊娛樂設(shè)施 相沖撞，而應(yīng)走“新、奇、特”的定位思路。 從會(huì)所的經(jīng)營角度上考慮，由于專業(yè)程度高、經(jīng)營難度較大，我們希望聘請(qǐng)專業(yè)公司經(jīng)營，可以與物業(yè)管理聯(lián)合管理，也可以獨(dú)立于物業(yè) 管理之外。因此在景觀設(shè)計(jì)上很難講究大 氣，而應(yīng)從精致、格調(diào)出發(fā)，闡述小區(qū)的主題定位思路。 本案社區(qū)面積不大，在景觀設(shè)計(jì)上、房型設(shè)計(jì)上均走精品化思路。收藏家（在寓意上更為寬廣。峰匯（世紀(jì)峰回，名流再聚。 在個(gè)性方面，這類購房者不愛張揚(yáng)，在公事繁忙必須留在市中心之余，更喜歡避開都市喧囂的寧靜，社區(qū)對(duì)他們來說宜小不宜大。置業(yè)心理的滿足非常重要 購買對(duì)象：中小（面積）房型 三、 重要提示： 在上述四類購房客戶中涵蓋了企業(yè)的高級(jí)白 領(lǐng)、私營業(yè)主等不同社會(huì)等級(jí)的人物，但從樓盤本身分析，地段、人文是其認(rèn)可本樓盤的必然 要素，因此這兩條也因作為企劃重點(diǎn)突破的對(duì)象。宗旨是讓客戶產(chǎn)生美麗聯(lián)想，從售樓處的布置 上體現(xiàn)本 案應(yīng)具備的尊貴氣質(zhì)。 為符合本案的高檔特性，樣板房設(shè)計(jì)費(fèi)用初定為 3000 元 /M2（含家具）。本 案會(huì)所也聘請(qǐng)專業(yè)公司進(jìn)行設(shè)計(jì)，力求從專業(yè)公司的眼光中尋找到與本案想匹配的靈感思路。 配合樓書還需要制作部分銷平、銷海。 地盤包裝 在樓盤進(jìn)入引導(dǎo)期、正式銷售期時(shí)，還需要對(duì)思南路、思南路、以及周邊主要通行道路進(jìn)行宣傳包裝。在這段時(shí)間內(nèi)包含五一長假，也可以為積累有效客戶創(chuàng)造良好的時(shí)機(jī)。一則增加購房市民的購買興趣，也可以通過懸念式廣告增強(qiáng)樓盤的知名度。 A、將樓宇高度分為五個(gè)區(qū)域 低層為 2— 7樓；中高層為 8— 15 樓， 16— 20 樓；高層為 21— 25 樓， 26—32 樓； B、隨著樓層的增高，單價(jià)也會(huì)逐步升高 C、具體定價(jià)操作 低層以最底層（ A幢為第三層， B幢為第二層）為基數(shù)，逐層增加 80元； 中高層的 8樓在 7樓單價(jià)的基數(shù)上增加 100 元，然后以第 8層為基數(shù)， 9— 15 層逐層增加 60 元； 16 樓在 15樓單價(jià)的基數(shù)上增加 100 元，以 16 樓單價(jià)為基數(shù)， 17— 20 層逐層增加 60 元； 高層的 21 層在 20層單價(jià)的基數(shù)上增加 100 元，然后以第 21層單價(jià)為基數(shù)， 22— 25 層逐層增加 80 元； 26 樓在 25樓單價(jià)的基數(shù)上增加 100 元，然后以第 26層為基數(shù)， 27— 32層逐層增加 100 元 A、 B 幢的單價(jià)層高遞增幅度相同 七、銷售策略 根據(jù)預(yù)計(jì)的銷售周期，以及 A、 B幢分別取得預(yù)售證時(shí)間的間隔，銷售不制定的銷售計(jì)劃如下： 4/1030 5月 6 月 7 月 8月 9 月 1 0 月 11 月 12 月 A 幢 241 套 引導(dǎo) 10%， 24 套 強(qiáng)銷 30% 72 套 強(qiáng)銷 20% 48 套 持續(xù) 10% 24 套 持續(xù) 10% 24 套 持續(xù) 8% 20 套 持續(xù) 8% 20 套 尾期 2% 5 套 尾期 2% 4 套 B 幢 182 套 引導(dǎo) 20% 37 套 強(qiáng) 銷 30% 55 套 強(qiáng)銷 20% 37 套 持續(xù) 10% 18 套 持續(xù) 10% 18 套 持續(xù) 6% 10 套 尾期 4% 7 套 合計(jì) 24 套 % 72 套 17% 85 套 % 79套 % 61套 % 38套 9% 38套 9% 15套 % 11 套 % 八、推廣策略 （一）推廣思路 地盤包裝 本案的主要優(yōu)勢在于地段，因此地盤包裝將成為營銷推廣中一條非常重要的通路。 房展及 SP 活動(dòng) 針對(duì)市級(jí)樓盤的定位，本案還應(yīng)參加全市型、區(qū)域型的房展以吸納本區(qū)與外區(qū)的客戶。 引導(dǎo)旗 —— 徐家匯路 橫 幅 —— 思南路、瑞金二路、復(fù)興中路、建國路、打浦路 塊幅 —— 工地樓身墻體 精神堡壘 —— 售樓處外正對(duì)徐家匯路口處 報(bào)刊廣告 報(bào)刊廣告將采取不同形式，以人文、藝術(shù)、繁華等不同的出發(fā)點(diǎn)切入，在不同的導(dǎo)向媒體上尋找客源。本案可以利用購房中心的平臺(tái)，在上海、溫州、香港同時(shí)上市，營造“轟搶”的熱烈場面。因此企劃建議盡快完成現(xiàn)場圍墻包裝，在進(jìn)入現(xiàn)場前采取電話接待 的方式。 本樓盤圈地已久，已為部分市民所關(guān)注。 其他銷售道具包裝 當(dāng)中的內(nèi)容包括售樓處的裝飾、銷售統(tǒng)一著裝以及其他配合銷售道具。 樓書等銷售印刷品 為符合企劃對(duì)本案的總體思路，本案的銷售印刷品也要力求精致，與本案的市場定位相襯。 會(huì)所 本案會(huì)所面積不大，且分布在三個(gè)不同的層面上，較難組織利用。由于本案房型上沒有明顯缺點(diǎn)，只是由于面積偏小在布置中較難體現(xiàn)豪華大氣的居 住感覺。（推薦參考樓盤：步高苑 ） 為配合本案市級(jí)樓盤、高檔物業(yè)的特征，與本案相關(guān)的企劃、推廣包裝都應(yīng)走大氣、精致、藝術(shù)氛圍濃郁的特色。 主要購買對(duì)象：一房、兩房 iii. 海外雅士 對(duì)上海留存的是多年以前的老印象或沒有印象 購買時(shí)首要考慮品牌樓盤 喜歡小型化社區(qū) 不會(huì)收集太多的信息進(jìn)行比較 購買對(duì)象：大房型 iv. 外地精英 年齡： 30 歲 —— 45歲。除了本區(qū)域的客 戶外，該區(qū)域樓盤的客戶分布中大量存在外區(qū)域、外地甚至境外客的因素。正應(yīng)稀少，更值得 典藏） 獨(dú)家 本案會(huì)所建議包裝成為該地區(qū)最具特色的會(huì)所，在會(huì) 所包裝設(shè)計(jì)上體現(xiàn)產(chǎn)品的獨(dú)特性 在定位中著重對(duì)客戶心理、身份的烘托，也借此拔高樓盤整體的品質(zhì)。由于本案定價(jià)偏高，因此在市場定位上著重對(duì) 產(chǎn)品內(nèi)涵的表現(xiàn)，除了地段外，還包括會(huì)所、房型、景觀等產(chǎn)品自身品質(zhì)的深挖，主要以尊貴、唯一性作為本案市場定位的主線。 社區(qū)景觀建議 本案景觀設(shè)計(jì)聘請(qǐng)法國 PA公司設(shè)計(jì)。這 些內(nèi)容在一般社區(qū)、甚至是在一般市區(qū) 的娛樂休閑場所內(nèi)很難找到的。 目前 1000 平方米的會(huì)所用地的具體用地分布如下： A幢中間一個(gè)門洞兩樓的三個(gè)單元、 A幢中間一個(gè)門洞底層的三個(gè)單元以及 A 幢中 間門洞三個(gè)單元的地下室。有的小區(qū)還因其會(huì)所規(guī)模宏大、設(shè)施內(nèi)容齊全而成為社區(qū)銷售的主要賣點(diǎn)（如大同花園、匯龍新城等）。4900~5000 主力總價(jià) (萬元 ) 90~130 75~87 85~95 56~70 50~60 物業(yè)管理 (元 /平方米 *月 ) 開盤日期 20xx\8 20xx\10 20xx\7 一期 1998,二期未開盤 amp。明日星城 (一期 ) 位置 魯班路 166 號(hào) 肇家浜路 201 號(hào) 大木橋路 158 弄 制造局路 171 號(hào) amp。 開放式社區(qū)規(guī)劃：社區(qū)內(nèi)與社區(qū)外的城市環(huán)境有機(jī)結(jié)合，較好的利用了周邊的成熟環(huán)境，如江陰路步行街的規(guī)劃等。 房型銷售情況：一期一經(jīng)推出，便引發(fā)市場轟動(dòng)，創(chuàng)造南市樓市銷售奇跡。 價(jià)格走勢：開盤均價(jià)約 4800 元 /平方米，后隨市場反應(yīng)熱烈，均價(jià)逐步提升，目前均價(jià)約為 4900~5000 元 /平方米。江陰路步行街貫穿社區(qū)，沿路 綠化設(shè)計(jì)精致，商業(yè)設(shè) 施規(guī)劃完善。 五、 客源分析 原來南市區(qū)的物業(yè)大多吸納區(qū)域客戶，在并入黃浦區(qū)后，則大多樹起“黃浦”旗幟，以黃浦區(qū)的地段和繁華等優(yōu)勢吸引其他區(qū)域客源。 營銷特色：以“黃浦新苑，實(shí)現(xiàn)新世紀(jì)上海人的黃浦心愿”的主題吸引向往黃浦區(qū)市中心地段的客戶。 二、 價(jià)格分析 價(jià)格走勢：該案原為上實(shí)置業(yè)開發(fā)的全裝修外銷房 —— 上實(shí)華苑，原 價(jià) 8000