【正文】 會(huì)所 本案會(huì)所面積不大，且分布在三個(gè)不同的層面上，較難組織利用。 其他銷售道具包裝 當(dāng)中的內(nèi)容包括售樓處的裝飾、銷售統(tǒng)一著裝以及其他配合銷售道具。因此企劃建議盡快完成現(xiàn)場圍墻包裝，在進(jìn)入現(xiàn)場前采取電話接待 的方式。 引導(dǎo)旗 —— 徐家匯路 橫 幅 —— 思南路、瑞金二路、復(fù)興中路、建國路、打浦路 塊幅 —— 工地樓身墻體 精神堡壘 —— 售樓處外正對(duì)徐家匯路口處 報(bào)刊廣告 報(bào)刊廣告將采取不同形式，以人文、藝術(shù)、繁華等不同的出發(fā)點(diǎn)切入，在不同的導(dǎo)向媒體上尋找客源。 A、將樓宇高度分為五個(gè)區(qū)域 低層為 2— 7樓；中高層為 8— 15 樓， 16— 20 樓；高層為 21— 25 樓， 26—32 樓； B、隨著樓層的增高，單價(jià)也會(huì)逐步升高 C、具體定價(jià)操作 低層以最底層（ A幢為第三層， B幢為第二層）為基數(shù)，逐層增加 80元； 中高層的 8樓在 7樓單價(jià)的基數(shù)上增加 100 元，然后以第 8層為基數(shù)， 9— 15 層逐層增加 60 元； 16 樓在 15樓單價(jià)的基數(shù)上增加 100 元，以 16 樓單價(jià)為基數(shù)， 17— 20 層逐層增加 60 元； 高層的 21 層在 20層單價(jià)的基數(shù)上增加 100 元，然后以第 21層單價(jià)為基數(shù)， 22— 25 層逐層增加 80 元； 26 樓在 25樓單價(jià)的基數(shù)上增加 100 元，然后以第 26層為基數(shù)， 27— 32層逐層增加 100 元 A、 B 幢的單價(jià)層高遞增幅度相同 七、銷售策略 根據(jù)預(yù)計(jì)的銷售周期，以及 A、 B幢分別取得預(yù)售證時(shí)間的間隔，銷售不制定的銷售計(jì)劃如下： 4/1030 5月 6 月 7 月 8月 9 月 1 0 月 11 月 12 月 A 幢 241 套 引導(dǎo) 10%， 24 套 強(qiáng)銷 30% 72 套 強(qiáng)銷 20% 48 套 持續(xù) 10% 24 套 持續(xù) 10% 24 套 持續(xù) 8% 20 套 持續(xù) 8% 20 套 尾期 2% 5 套 尾期 2% 4 套 B 幢 182 套 引導(dǎo) 20% 37 套 強(qiáng) 銷 30% 55 套 強(qiáng)銷 20% 37 套 持續(xù) 10% 18 套 持續(xù) 10% 18 套 持續(xù) 6% 10 套 尾期 4% 7 套 合計(jì) 24 套 % 72 套 17% 85 套 % 79套 % 61套 % 38套 9% 38套 9% 15套 % 11 套 % 八、推廣策略 （一）推廣思路 地盤包裝 本案的主要優(yōu)勢在于地段，因此地盤包裝將成為營銷推廣中一條非常重要的通路。在這段時(shí)間內(nèi)包含五一長假，也可以為積累有效客戶創(chuàng)造良好的時(shí)機(jī)。 配合樓書還需要制作部分銷平、銷海。 為符合本案的高檔特性，樣板房設(shè)計(jì)費(fèi)用初定為 3000 元 /M2（含家具）。置業(yè)心理的滿足非常重要 購買對(duì)象：中小（面積）房型 三、 重要提示： 在上述四類購房客戶中涵蓋了企業(yè)的高級(jí)白 領(lǐng)、私營業(yè)主等不同社會(huì)等級(jí)的人物，但從樓盤本身分析，地段、人文是其認(rèn)可本樓盤的必然 要素，因此這兩條也因作為企劃重點(diǎn)突破的對(duì)象。峰匯（世紀(jì)峰回，名流再聚。 本案社區(qū)面積不大，在景觀設(shè)計(jì)上、房型設(shè)計(jì)上均走精品化思路。 從會(huì)所的經(jīng)營角度上考慮，由于專業(yè)程度高、經(jīng)營難度較大，我們希望聘請專業(yè)公司經(jīng)營，可以與物業(yè)管理聯(lián)合管理，也可以獨(dú)立于物業(yè) 管理之外。 會(huì)所場地建議 目前本案的規(guī)劃會(huì)所面積在 1000 平方米左右，其規(guī)模僅等同于周邊小型會(huì)所。河南南路 陸家浜路 基地面積 (平方米 ) 3 萬 萬左右 3萬左右 5 萬 10 萬 建筑面積 (平方米 ) 萬 10 萬 10 萬 一期 18 萬 二期 萬 總規(guī)劃 萬 一期 萬 二期 5萬 總規(guī)劃 50 萬 銷售率 70%左右 70% 70% 30% 98% 得房率 % 82~87% 81% 77% 82%左右 綠化率 44% 30% 35% 35% 40% 容積率 5 3 5 主力房型面積 (平方米 ) 2/2 3/2 3/2 120~143 3/2 ~ 3/2 112~144 2/2 100 左右 3/2 120 左右 單價(jià)范圍 (元 /平方米 ) 6000~9300 5250~7200 5300~7200 40 00~6000 4400~5300 均價(jià) (元 /平方米 ) 6500~6600 6000~6200 6000 5000amp。 五、 亮點(diǎn) 現(xiàn)場包裝：大氣、高品質(zhì)的售樓處，增加客戶信心。 二、 價(jià)格分析 優(yōu)惠幅度：一次性付款 折。例如 4號(hào)樓，與前幢樓宇相距較近，采光和 日照均不理想，但是因?yàn)槎▋r(jià)相對(duì)較低，戶 型規(guī)劃又比較緊湊，總價(jià)在 36~45 萬之間，有效消除了銷售抗性，去化較為理想。 區(qū)內(nèi)環(huán)境： 該案分二期建設(shè)，一期 5幢高層和小高層，二期 2 幢高層。 4. 樓層銷售情況：僅剩下二幢樓。但是戶型面積控制合理，降低了高總價(jià)的抗性。該案一期不緊臨肇家浜路，距肇家浜路還 有 100 米距離，地理位置鬧中取靜。其中包括文藝界人士；浙江和廣東等省的外來投資或經(jīng)商人士；在盧灣、黃 浦 、徐匯區(qū)域內(nèi)工作或生活的高收入家庭仍屬于主體客源。營銷人員專業(yè)素質(zhì)較 高，態(tài)度溫和、親切。一梯四、六戶格局，兩房 93~109平方米，三房 136~167 平方米。隨著區(qū)域的舊 區(qū)環(huán)境改造和基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，商業(yè)文化的進(jìn)一步發(fā)展，將導(dǎo)致該區(qū)域人氣的提升，區(qū)域投資類客戶的比例也將有所上升。 三． 客戶分析 通過對(duì)周邊市場大量競爭個(gè)案已成交客戶的統(tǒng)計(jì)與分析，結(jié)合本公司市場部數(shù)據(jù)庫中長期積累的資料，我們對(duì)區(qū)域住宅項(xiàng)目的客源分析如 下： 1） 客源區(qū)域分析 作為上海傳統(tǒng)的高尚住宅區(qū)，本區(qū)域集中了相當(dāng)一部分的菁英人士在此落戶，客源的地域性 十分廣泛，盧灣區(qū)、黃浦區(qū)、靜安區(qū)、徐匯區(qū) 客戶比例最高，約占客戶總數(shù) 70%，港臺(tái)及外籍人士客戶的比例將近 20%。是繼大同一、二期之后，將于 20xx 年 4月推出的大同花園最后一期。 2．匯龍新城： 1).基本情況： 匯龍新城位于兩條城市快速干道（魯班路和徐家匯路）的交匯處，小區(qū)占地 35361平方米，總建筑面積 172833 平方米，綠化面 積 12765 平方米，總規(guī)劃戶數(shù) 1150戶左右。 2）、物業(yè)特色： a 建筑特色： 外立面鋪設(shè)高級(jí)面磚，局部鑲嵌玻璃幕體，四立面均做精心設(shè)計(jì)， 新型玻璃花飾陽臺(tái)欄板，色彩典雅，著力突出大廈美觀大方，氣勢雄偉 。南北高架道自區(qū)內(nèi)穿過，貫通上海市南北，淮海路商業(yè)街片刻可達(dá)； 8車道 的肇家浜路綠樹成蔭。 復(fù)興中路至徐家匯路之間 —— 6500~9000 元 /平方米。 此外， 區(qū)域內(nèi)均質(zhì)競爭也平分了有效消費(fèi)。 為支撐產(chǎn)品的高價(jià)位，最大的出路就是營造產(chǎn)品的高檔特性。 會(huì)所的修改設(shè)計(jì)確定 作為市級(jí)高檔物業(yè)，會(huì)所在 銷售中的作用不可低估。 精品菜單式裝修 為滿足購房者尋求高貴且注重個(gè)性化的居住需求，我們特邀數(shù)家外資裝潢設(shè)計(jì)公司介入，舉辦“裝潢設(shè)計(jì)大獎(jiǎng)賽”，以及為客戶提供個(gè)性 化裝潢服務(wù)，以減輕購房后裝潢的壓力。針對(duì)這批熱衷地段的購房者，灌輸“物以稀為貴” 的概念進(jìn)行教育和捕捉。中庭集中綠化面積僅在 1500平方米左右，其中三分之一部分處在陰影當(dāng)中。新加坡美樹館、振穎苑、步高 苑已整盤售罄，而匯龍新城、大同花園二期、永業(yè)公寓、衡 園等項(xiàng)目又在市場上展開激烈競爭。 房型設(shè)計(jì)均好 本案為板式高層，房型格局方正，各功能區(qū)分布合理。泰康路的形象地位將借此大幅提升，有 望成為能與思南路比肩而立的高尚地段。 各項(xiàng)指標(biāo)數(shù)據(jù) 單位： M2 內(nèi)容 A 幢 B幢 總計(jì) 住宅用房 商業(yè)用房 一層 二層 設(shè)備配套用房 一層 一 層 公建配套用房 二層 物業(yè)、會(huì)所用房 二層 輔助用房 一層 二層 三層 地上總建筑面積 主樓地下建筑面積 機(jī)動(dòng)車庫 4616（車位 133 個(gè)） 地面 13 個(gè) 用地面積 10791 容積率 建筑密度 % 綠化率 % 總 戶數(shù) 423 戶 小區(qū)智能化標(biāo)準(zhǔn)配置 小區(qū)定位：中高檔小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)最低配置，留有可擴(kuò)容空間。 （二） 四至 本案北臨建國路、西臨瑞金二路、南瀕泰康路，東依思南路。 人文氣息濃郁 思南路是上海著名的法式浪漫路段，貴族氣息與生俱來。政府對(duì)打浦橋的規(guī)劃還未終 止，相信隨著政府投入、培植的深入，打浦 橋作為上海南區(qū)的商業(yè)中心，前景將更為看好。 二、本案劣勢分析 目前地段環(huán)境較差 本案位于思南路、泰康路口，也是該區(qū)域出入徐家匯路的重要通道。如中凱城市之光、東方曼哈頓二期等市級(jí)項(xiàng)目很有可能沖擊 本案。 定價(jià)較高 本案雖擁有地段優(yōu)勢，但價(jià)格走勢較周邊個(gè)案明顯偏高。 我公司對(duì)會(huì)所的設(shè)計(jì)修改 本案會(huì)所面積在 800 到 1100 平方米左右（目前開發(fā)商尚未確定最后數(shù)據(jù)）。 四、風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) 近期市場供應(yīng)量大 近階段區(qū)域市場供應(yīng)量大，大量的供給成交會(huì) 令區(qū)域需求客戶、潛在需求客戶大幅減少，對(duì)本案在今年 5月份的開盤造成相當(dāng)不利的影響 。若其中時(shí)間間隔過大，會(huì)對(duì)銷售進(jìn)程產(chǎn)生影響，甚至延滯本案的銷售周期。 市 場 篇 一． 區(qū)域特質(zhì)分析 1． 盧灣區(qū)住宅物業(yè)分布和價(jià)格區(qū)域分析 盧灣區(qū)屬于中心城區(qū)，寸土寸金，住宅物業(yè)主要集中在 打浦橋地區(qū)附近，其他相對(duì)集中的物業(yè)主要分布在淮海中路、南昌路沿線（如茂名 坊）、局門路沿線（如東怡花苑、大眾家園、