【正文】 、茂名路附近的瑞南置業(yè)項(xiàng)目尚未 聘請(qǐng)高水準(zhǔn)的物業(yè)管理公司 為符合本案的高檔定位，本案擬聘請(qǐng)高資質(zhì) 物業(yè)管理公司擔(dān)任物業(yè)管理或出任顧問(wèn)，以提高物業(yè)的整體品質(zhì)。 三、產(chǎn)品的機(jī)會(huì)點(diǎn) 突出產(chǎn)品的唯一性 思南路是上海人眼中的高貴地段，而本案很有可能成為思南路上唯一的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。 集中綠化面積 小 受小區(qū)規(guī)模的影響，本案社區(qū)內(nèi)的綠化面積有限。 目前區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈 現(xiàn)階段本案周邊地區(qū)市場(chǎng)供應(yīng)量大，競(jìng)爭(zhēng)激烈。 著名的設(shè)計(jì)單位 本案的建筑設(shè)計(jì)聘請(qǐng)，環(huán)境設(shè)計(jì)聘請(qǐng)法國(guó) PA 公司擔(dān)綱，國(guó)際級(jí)專(zhuān)業(yè)資質(zhì)水平，其對(duì) 浪漫、高貴的法式氣息的包裝也會(huì)成為企劃對(duì)本案包 裝思路的具像體現(xiàn)。但在進(jìn)入20xx 年后，由于陳逸飛等藝術(shù)商人的介入、文化商業(yè)氣 氛漸濃，泰康路已被政府定向?yàn)椤吧虾Ｎ幕囆g(shù)街”，并于 20xx 年 1 月 25 日正式揭牌成立。 學(xué) 校： 第十二中學(xué)、私立五愛(ài)中學(xué)、南昌中學(xué)、第二醫(yī)科大學(xué) 醫(yī) 院：瑞金醫(yī)院、盧灣區(qū)中心醫(yī)院、市政醫(yī)院 超市商場(chǎng)：家得利超市、頂頂鮮超市、 樂(lè)購(gòu)超市、華亭伊勢(shì)丹等 休閑娛樂(lè)：復(fù)興公園、若干酒吧茶坊、 20+保齡球館、張德英乒乓中心等 二、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 坐落于思南路 88 號(hào)的物業(yè)規(guī)劃由兩幢 32層板式高層建筑組成，其中 A 幢規(guī)劃三十二層，底樓為商鋪； B 樓最高也達(dá)到 32層，西端由 于退界因素降為二十三層和二十六層，總規(guī)劃戶(hù)數(shù) 423 戶(hù)。 （三） 交通 社區(qū)周邊交通干道阡陌縱橫，公交主干線(xiàn)為南邊的徐家匯路，東側(cè)的南北高架貫穿申城各主要區(qū)域。古舊的法式花園洋房、梧桐鋪道的林蔭道路??高貴、浪漫，是人們對(duì)思南路最 直接的印象。 本區(qū)域市場(chǎng)接受度高 從打浦橋區(qū)域上看，目前在銷(xiāo)、已銷(xiāo)樓盤(pán)的業(yè)績(jī)普遍較好。在白天這條道路因機(jī)動(dòng)車(chē)通行而略顯嘈 雜，而晚上情況較好。 視野、采光較差 泰康路南線(xiàn)的多層物業(yè)、天天花園將阻擋本案 A 幢的采光視野。周邊匯龍新城銷(xiāo)售均價(jià)在 6800 元 /M2 左右，步高苑均價(jià)僅 7000 元 /M 2 出頭。我司建議在滿(mǎn)足基 本居住配套外，增加一些具有個(gè)性化 、特殊化的會(huì)所內(nèi)容，用以區(qū)別周邊競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的會(huì)所，提升物業(yè)的整體品質(zhì)。 “思南路”概念能否支撐房?jī)r(jià) 作為可預(yù)見(jiàn)的直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，大同花園三期的房?jī)r(jià)將直接影響本案的銷(xiāo)售進(jìn)度。 大同花園三期小房型的推出 大同花園三期預(yù)計(jì)將于 20xx 年 5月左右正式銷(xiāo)售，從目前得到數(shù)據(jù)上看，其三期房型也走小房型、小面積路線(xiàn)，與本案較為接近。 從目前在銷(xiāo)樓盤(pán)的銷(xiāo)售情況上看，盧灣區(qū)樓盤(pán)的商品房銷(xiāo)售中存在以下特性： 總價(jià)高 —— 受地段因素影響，該地段購(gòu)房者所承受的價(jià)位通常在 50至 60萬(wàn)左右。銷(xiāo)售量雖因近年來(lái)盤(pán)量放大而有所上升，但價(jià)格攀升過(guò)快將引發(fā)客戶(hù)的外流， 因此開(kāi)發(fā)商對(duì)此都持謹(jǐn)慎態(tài)度。 2. 本項(xiàng)目周邊環(huán)境資料分析 : （ 1）、所處位置分析 本項(xiàng)目位于盧灣區(qū)的中心地帶，周邊地理環(huán)境較好，徐家匯路與魯班路是本項(xiàng)目的重要交 通干道 ,南北高架就建在魯班路上 ,交通便利 , 周邊大多為老式里弄住宅和舊式花園洋房 ,居民整體素質(zhì)較高 ,隨著今后徐家匯路沿線(xiàn)舊區(qū)改造 ,將為該區(qū)域的樓市注入新的活力。打浦橋地區(qū)文教，休閑設(shè)施眾多：設(shè)施完善的盧灣區(qū)體育館、曹燕華乒乓學(xué)校、20+保齡球館、黃金海岸沐浴廣場(chǎng) 、盧灣區(qū)工人俱樂(lè)部等都是休閑健身的好去處。會(huì)所游泳池頗具新意，將 半圓形的兒童嬉水池、成人深水水底漂流池以及水療按摩池組合在一個(gè)帶有玻璃天穹的空間內(nèi)。小區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)將室內(nèi)和戶(hù)外 水景相融通，強(qiáng)化了人們的親水心理。相對(duì)于周邊市場(chǎng)，它相對(duì) 較低的總價(jià)能夠擴(kuò)大其目標(biāo)客源層。 4） 客源年齡層分析 對(duì)本區(qū)域已成交客源的統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，本區(qū)域客源以 3055 年齡段的人士為主，占總客源的 80%以上。 2. 區(qū)內(nèi)環(huán)境： 一期建筑面積 萬(wàn)平方米，綠化環(huán)境及配套設(shè)施已形成。在銷(xiāo)售中，因市場(chǎng)反應(yīng)良好，價(jià)格上升到 5300~8 400 元 /平方米，均價(jià)約 6000 元 /平方米。在一期售罄后，二期先推出 1 幢 32 層板式高層上市銷(xiāo)售，利用一期市場(chǎng)余熱，開(kāi)盤(pán)一周即創(chuàng)下 30%的銷(xiāo)售率。 3. 建筑細(xì)部：外立面設(shè)計(jì)較為亮麗；觀(guān)景陽(yáng)臺(tái)； 999 純金金頂迎賓大門(mén)等。 但該案規(guī)模相對(duì)較小，對(duì)于這樣價(jià)位的樓盤(pán)來(lái)說(shuō)，小區(qū)缺乏足夠的自身配套和會(huì)所設(shè)施。 2. 房型面積規(guī)劃較為合理，主力總價(jià)在 70~80 萬(wàn)之間。 2. 配套設(shè)施： 米首層架空大堂；小區(qū)變頻供水系統(tǒng)。 三、 房型分析 房型 面積 （平方米） 總價(jià) （萬(wàn)元） 配比 利 弊 一房二廳 91 36~45 13% 大開(kāi)間 ,小進(jìn)深 朝向：由于其規(guī)劃布 局呈環(huán)狀，有 60%以上的房型偏東南或西南； 采光：部分房型中有暗室，并由于朝向及布局問(wèn)題影 響采光； 斜度：房型中有斜度，不夠?qū)嵱谩? 六、 利多利空分析 優(yōu)勢(shì)： 物業(yè)總體的品質(zhì)比區(qū)域內(nèi)（南市區(qū)）其它類(lèi)似物業(yè)略高； 配備了較為先進(jìn)的安保、智能化和其它硬件設(shè)施； 由實(shí)力發(fā)展商 —— 上實(shí)置業(yè)開(kāi)發(fā)，發(fā)展商知名度較高； 劣勢(shì)： 前期的市場(chǎng)定位不準(zhǔn)確，造成滯銷(xiāo)，市場(chǎng)形象欠缺； 目前的廣告推廣力度較弱； 由于受整體建筑布局影響，許多房型的朝向偏東或偏西，不符合上海人的居住習(xí)慣； 明日星城 (一期 ) 一、 環(huán)境分析 周邊環(huán)境：地處河南南路和陸家浜路，位于上海市中心老城區(qū)內(nèi)，城區(qū)景觀(guān)較差?，F(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售由新聯(lián)康，業(yè)務(wù)人員素質(zhì) 一流，現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)控得當(dāng)。 附：競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)列表（見(jiàn)下頁(yè)） 樓盤(pán)名 稱(chēng) 大同花園（二期） 衡園（匯峰） 金色港灣公寓 黃浦新苑 amp。一期20xx\6,二期 20xx\9 交房日期 20xx\12 20xx\8 20xx\12 一期 20xx/12,二期 20xx 年 一期20xx/6 營(yíng) 銷(xiāo) 篇 一、 產(chǎn)品建議 會(huì)所建議 會(huì)所設(shè)置的必要性 本案立足于市級(jí)高 檔物業(yè)定位，因此大面積、內(nèi)容豐全的住客會(huì)所必不可少。因此本案會(huì)所的設(shè)計(jì)內(nèi)容盡量不要與周邊娛樂(lè)設(shè)施 相沖撞，而應(yīng)走“新、奇、特”的定位思路。因此在景觀(guān)設(shè)計(jì)上很難講究大 氣，而應(yīng)從精致、格調(diào)出發(fā)，闡述小區(qū)的主題定位思路。收藏家（在寓意上更為寬廣。 在個(gè)性方面，這類(lèi)購(gòu)房者不愛(ài)張揚(yáng)，在公事繁忙必須留在市中心之余，更喜歡避開(kāi)都市喧囂的寧?kù)o，社區(qū)對(duì)他們來(lái)說(shuō)宜小不宜大。宗旨是讓客戶(hù)產(chǎn)生美麗聯(lián)想，從售樓處的布置 上體現(xiàn)本 案應(yīng)具備的尊貴氣質(zhì)。本 案會(huì)所也聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)公司進(jìn)行設(shè)計(jì)，力求從專(zhuān)業(yè)公司的眼光中尋找到與本案想匹配的靈感思路。 地盤(pán)包裝 在樓盤(pán)進(jìn)入引導(dǎo)期、正式銷(xiāo)售期時(shí)，還需要對(duì)思南路、思南路、以及周邊主要通行道路進(jìn)行宣傳包裝。一則增加購(gòu)房市民的購(gòu)買(mǎi)興趣，也可以通過(guò)懸念式廣告增強(qiáng)樓盤(pán)的知名度。 房展及 SP 活動(dòng) 針對(duì)市級(jí)樓盤(pán)的定位，本案還應(yīng)參加全市型、區(qū)域型的房展以吸納本區(qū)與外區(qū)的客戶(hù)。本案可以利用購(gòu)房中心的平臺(tái)，在上海、溫州、香港同時(shí)上市，營(yíng)造“轟搶”的熱烈場(chǎng)面。 本樓盤(pán)圈地已久，已為部分市民所關(guān)注。 樓書(shū)等銷(xiāo)售印刷品 為符合企劃對(duì)本案的總體思路，本案的銷(xiāo)售印刷品也要力求精致，與本案的市場(chǎng)定位相襯。由于本案房型上沒(méi)有明顯缺點(diǎn)，只是由于面積偏小在布置中較難體現(xiàn)豪華大氣的居 住感覺(jué)。 主要購(gòu)買(mǎi)對(duì)象：一房、兩房 iii. 海外雅士 對(duì)上海留存的是多年以前的老印象或沒(méi)有印象 購(gòu)買(mǎi)時(shí)首要考慮品牌樓盤(pán) 喜歡小型化社區(qū) 不會(huì)收集太多的信息進(jìn)行比較 購(gòu)買(mǎi)對(duì)象：大房型 iv. 外地精英 年齡： 30 歲 —— 45歲。正應(yīng)稀少，更值得 典藏） 獨(dú)家由于本案定價(jià)偏高，因此在市場(chǎng)定位上著重對(duì) 產(chǎn)品內(nèi)涵的表現(xiàn)，除了地段外，還包括會(huì)所、房型、景觀(guān)等產(chǎn)品自身品質(zhì)的深挖，主要以尊貴、唯一性作為本案市場(chǎng)定位的主線(xiàn)。這 些內(nèi)容在一般社區(qū)、甚至是在一般市區(qū) 的娛樂(lè)休閑場(chǎng)所內(nèi)很難找到的。有的小區(qū)還因其會(huì)所規(guī)模宏大、設(shè)施內(nèi)容齊全而成為社區(qū)銷(xiāo)售的主要賣(mài)點(diǎn)（如大同花園、匯龍新城等）。明日星城 (一期 ) 位置 魯班路 166 號(hào) 肇家浜路 201 號(hào) 大木橋路 158 弄 制造局路 171 號(hào) amp。 房型銷(xiāo)售情況：一期一經(jīng)推出，便引發(fā)市場(chǎng)轟動(dòng)，創(chuàng)造南市樓市銷(xiāo)售奇跡。江陰路步行街貫穿社區(qū)，沿路 綠化設(shè)計(jì)精致，商業(yè)設(shè) 施規(guī)劃完善。 營(yíng)銷(xiāo)特色：以“黃浦新苑，實(shí)現(xiàn)新世紀(jì)上海人的黃浦心愿”的主題吸引向往黃浦區(qū)市中心地段的客戶(hù)。 黃浦新苑 一、 環(huán)境分析 周邊環(huán)境： 地處市中心陸家浜路、制造局路口。 2. 營(yíng)銷(xiāo)特色：“大師手筆， 26059 平方米的綠色放大鏡”、“一處和諧的空間，一種均衡的意蘊(yùn)”。 2. 優(yōu)惠幅度：一次性付款 折，分期付款 折。 匯峰 樓層銷(xiāo)售情況：除二至五樓采光有問(wèn)題的樓層外，其余樓層去化較為順暢。借助一期成功開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售的勢(shì)頭，二期開(kāi)盤(pán)價(jià)即為 5600~8500 元 /平方米，均價(jià)在 6000~6100 元 /平方米之間；同 樣，隨著市場(chǎng)反應(yīng)漸熱，價(jià)格調(diào)整到 6000~9300 元 /平方米，目前均價(jià)在 6500~6600 元 /平方米左右； 5. 價(jià)格分布：除 2 樓單價(jià)低于 1樓外（底層送花園），價(jià)格和層高成正比，每層差價(jià)在 50~100 元之間。整個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)大氣和諧，但是小 區(qū)整體布局的南高北低對(duì)多層樓宇 的采光通風(fēng)有一定阻礙。從對(duì)區(qū)域的行業(yè)及客源的職務(wù)分析不難看出，區(qū)域的客源以中年及少數(shù)的青年事業(yè) 成功 人士為主，而且這一客源層的現(xiàn)狀將在未來(lái)幾年不會(huì)有太大改變。銷(xiāo)售人員穿著統(tǒng)一，講解詳盡并且極富銷(xiāo)售技巧，表現(xiàn)出良好的素 質(zhì)。 3).銷(xiāo)售及客源情況： 客源層以中高收入家庭、高級(jí)白領(lǐng)和部分港臺(tái)人士為主，目前整體銷(xiāo)售態(tài)勢(shì)良好，預(yù)計(jì)已達(dá)到 60%左右。 e 戶(hù)型配比： 以面積在 平方米之間的三房二廳二衛(wèi)為主力房型，三房與二房的配比為 ： 1，比較特別的是本案其中 一幢獨(dú)棟的高層（ 30 層）為全復(fù)式樓，復(fù)式房的面積在 平方米之間。 二． 重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)