懷化洪江水木華庭項(xiàng)目營(yíng)銷構(gòu)想(存儲(chǔ)版)
【正文】 記的人員要自動(dòng)成為水木華庭俱樂(lè)部會(huì)員，定期開展活動(dòng)。推廣宜在項(xiàng)目規(guī)劃方案確定時(shí)就開展品牌行銷 ,采用“集中優(yōu)勢(shì) A、報(bào)紙媒體： 平面媒體中參考消息、文箤報(bào)等附夾片也是一種不錯(cuò)的方法。俱樂(lè)部會(huì)員就是強(qiáng)大的客戶網(wǎng)，客戶轉(zhuǎn)介尤其有成效，可通過(guò)活動(dòng)、優(yōu)惠政策加以二次或多次銷售。 ? 對(duì)于前期不太成功的 VIP 優(yōu)先選房卡認(rèn)籌活動(dòng)，我們不要太在意他的負(fù)面影響，因?yàn)槭袌?chǎng)的記性是最大的。對(duì)家有老人小孩的，要突出健康這一關(guān)鍵點(diǎn)引導(dǎo)他們盡量認(rèn)購(gòu)方便、舒適、冬暖夏涼靠山的低層樓，盡量保住已認(rèn)籌的 VIP 客戶。相 反，要大量招收不拿底薪的兼職銷售人員，這部份人以閑居的離退休人員及街道老年婦女為主，他們?nèi)嗣}廣、情況熟、有時(shí)間、有精力，最關(guān)鍵是有興趣。詳見《硬件形象展示》 ? 正面宣傳開發(fā)商，讓客戶信任開發(fā)商。這類活動(dòng)最關(guān)鍵的是不冷場(chǎng)，可以采取參加活動(dòng)送盒飯、抽獎(jiǎng)、小給會(huì)員贈(zèng)送小紀(jì)念品等形式保證人氣。突出尊貴性，唯一性。我們建議采用“水木華庭， 叢林中的奢華 ”來(lái)作為營(yíng)銷的主題詞，直白、明了。這還需要與各方面加強(qiáng)溝通，詳細(xì)的執(zhí)行方案還有待在深入了解各方面情況、分析各項(xiàng)資料后細(xì)做，可以這么說(shuō)，這還只是一個(gè)非常不成熟的構(gòu)想。 ? 最后是本策劃案的核心，營(yíng)銷的主題。具體內(nèi)容詳見《分項(xiàng)活動(dòng)詳案》 ? 強(qiáng)化銷控手段，實(shí)行分類銷售 （ 取銷每平方米報(bào)價(jià)，改以套定價(jià)，可折算單價(jià) （ 針對(duì)不同客戶群，實(shí)行差別營(yíng)銷政策。（具體做法見詳案） ? 精心策劃組織營(yíng)銷活動(dòng)。要在售樓部設(shè)置建材、施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)實(shí)物展示區(qū)，讓客戶放心購(gòu)房。 詳見《水木華庭客戶俱樂(lè)部策劃詳案》 ? 改組現(xiàn)有的營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)，重新編寫《水木華庭銷售人員手冊(cè)》，規(guī)范銷售流程，重新培訓(xùn)人員，競(jìng)爭(zhēng)上崗。對(duì)于已認(rèn)籌的VIP 客戶，責(zé)任營(yíng)銷人員要摸清每一個(gè)客戶的具體要求，適時(shí)推出適應(yīng)其需求的套房。對(duì)于本項(xiàng)目，我們要和開發(fā)、工程等部門形成一個(gè)團(tuán)隊(duì)整體，相互配合，共同搞好營(yíng)銷工作。項(xiàng)目網(wǎng)站作為特殊的媒體，在項(xiàng)目整個(gè)推廣過(guò)程中起著不可 替代的作用：及時(shí)報(bào)道項(xiàng)目活動(dòng)動(dòng)態(tài)、炒作項(xiàng)目熱點(diǎn)事件、發(fā)布即時(shí)性的優(yōu)惠信息等等?？傊?，媒體組合優(yōu)勢(shì)最終將形成效益最大化。終端策略將形成低推廣費(fèi)用，高效的效果。要把銷售、開發(fā)、工地建設(shè)等統(tǒng)一到一個(gè)團(tuán)隊(duì)，不能自行其事。我們強(qiáng)烈建議重新對(duì)此廣場(chǎng)作重重新規(guī)劃。要把新材料、新技術(shù)的引入作為新聞事 件大張旗鼓地宣傳，引領(lǐng)洪江住宅新標(biāo)準(zhǔn)。 ? 以高端形象切入，奠定項(xiàng)目市場(chǎng)高度 ? 蓄勢(shì)造勢(shì)，塑造項(xiàng)目品牌 ? 通過(guò)點(diǎn)面結(jié)合的，立體推廣，重點(diǎn)突破 ? 連續(xù)遞進(jìn)，逐步提升 （一）、項(xiàng)目賣點(diǎn)挖掘 主題詞： 水木華庭， 叢林中的奢華 環(huán)境是本項(xiàng)目的最大 賣點(diǎn)，江景房不能再推了。針對(duì)不同的項(xiàng)目定位和市場(chǎng)細(xì)分，探討多種營(yíng)銷模式，有所側(cè)重點(diǎn)地整合營(yíng)銷手段。 售樓部布置單調(diào)，沒(méi)有從客戶需求出發(fā)。文宣也是自以為是，想當(dāng)然地認(rèn)為自己想說(shuō)的別人都清楚的，不注重利用反饋資料修正 自己。幸虧尚未開盤，不然后果很難想像。 居住舒適 ① 建筑物間間距較大，既保持了室內(nèi)視野開闊，又便于通風(fēng)光照。截止 9 月 30 日，已銷售 VIP 客戶優(yōu)先選房卡 120 余張（每戶繳納了 10000 元的誠(chéng)意保證金）。他們的特點(diǎn)是買漲不買跌，對(duì)價(jià)格關(guān)注較大。分析洪江客戶人群，主要有以下幾種： 被拆遷戶。其營(yíng)銷策劃我們認(rèn)為不太成功。 ② 豪逸家園 由湖南永達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司推出豪逸家園是以區(qū)位優(yōu)勢(shì)作為賣點(diǎn)的，他們地處洪江體育場(chǎng)，盡享城市公共配套資源，搶占城市建設(shè)成果，頗占地利。 ① 回龍灣 由湖南銀杏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，以“我在最美麗的地方等你”為主題口號(hào)，推出 800 余套住房和近 300 個(gè)鋪位，以沿江風(fēng)光帶為 賣點(diǎn)，商住一體，方便、舒適。洪江租房市場(chǎng)火爆就是明證。所以洪江的發(fā)展是受制的，過(guò)去那種三江通衢、商賈云集，店鋪如林的盛況很難再現(xiàn)。 20xx 周彝勁 邦德策略策劃工作室 20xx1001 洪江水木華庭項(xiàng)目營(yíng)銷構(gòu)想 經(jīng)朋友介紹，受懷化寰隆房地產(chǎn)開發(fā)公司洪江水木華庭項(xiàng)目經(jīng)理王琦之邀，我們考察了該項(xiàng)目及洪江區(qū)其他同時(shí)在售的綠水茗苑、世紀(jì)陽(yáng)光、豪逸家園及回龍灣四個(gè)重點(diǎn)開發(fā)的樓盤，對(duì)該項(xiàng)目有了初步的了解。從區(qū)位上來(lái)說(shuō)，洪江的大環(huán)境不利經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，水路運(yùn)輸極度萎縮，公路不在干道上，鐵路不通，限制了其發(fā)展。其主要原因是由于政府旅游開發(fā)帶動(dòng)集聚了不少人氣，拆了不少房子，使相當(dāng)一部份人成了手握重金的無(wú)房戶。在現(xiàn)已在售的幾個(gè)樓盤中，銷售情況都比較理想。商住一體的格局也 對(duì)居住環(huán)境帶來(lái)很大的殺傷。他們以“九大標(biāo)準(zhǔn)，引領(lǐng)洪江高層居住新篇章”為口號(hào)，推出“犧牲千萬(wàn)，只為您的生活多一縷陽(yáng)光”，“以守著巫水河，還建中心庭院游泳池”為賣點(diǎn)，廣告投放很大，電視，平面媒體、戶外 POP，活動(dòng)等等，以大城市的營(yíng)銷手法 進(jìn)行營(yíng)銷，有一定的水土不服。大量被拆遷戶手握重金，持幣待
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