【正文】 洛陽順馳南昌路項目 營銷推廣方案 凌峻（中國）房地產策劃代理機構 20xx年 1月 前言 項目整體營銷推廣策劃方案，是我司按照項目開發(fā)戰(zhàn)略思想，結合順馳地產公司自身發(fā)展、項目核心概念以及市場競爭態(tài)勢而制定的整體營銷決策和計劃方案。其旨在為南昌路項目的全程營銷推廣提供一個科學合理的操作思路，指導營銷推廣工作的順利開展，是一個在縝密的市場調查和可行性分析研究的前提下制定出的系統(tǒng)性方案。 本方案力求緊密結合銷售力的特質與優(yōu)勢，積極地探求營銷推廣策略以促成良好的銷售業(yè)績，實現(xiàn) 發(fā)展商的預期目標。 目錄 第一部分 項目整體定位的深度剖析 第二部分 銷售目標 第三部分 十大推售原則 第四部分 推廣階段劃分 第五部分 各階段推廣策略與計劃 市場預熱期 蓄客期 內部認購期 一期公開發(fā)售（開盤及開盤持續(xù)期） 二期公開發(fā)售期 （開盤及開盤持續(xù)期） 第一部分 項目整體定位的深度剖析 一、 “家在洛陽住在歐洲 ”定位結構 “國際生活 ”項目定位的基礎 9 傳統(tǒng)富人區(qū)： 南昌路被譽為是洛陽傳統(tǒng)的富人區(qū)，區(qū)域認同度相當高，本區(qū)域是成熟型的住宅 區(qū)，區(qū)域配套相當完善，結合優(yōu)美的環(huán)境，使得這一區(qū)域成名符其實的富人區(qū)。 12 市場需要： 洛陽房地產市場發(fā)展是穩(wěn)健的，居民的住房需求明顯地釋放出來，從近兩年的開發(fā)量與成交量可見洛陽房地產的良好發(fā)展態(tài)勢。 17 高端客戶需要： 高端客戶需要滿意的房子，作為個人身份與地位的象征，而且在個人生活方式與居住質量上明顯需要提升，個人財富的增加與居住品質的追求，使得高檔住宅成為開發(fā)熱點。 “國際生活 ”是項目生活方式的引導 正是因為洛陽 “新國際主義 ”的興起，傳統(tǒng)的生活概念和生活模式已經不能滿足市場的要求。他們需要的 是一種超越了目前的生活狀態(tài)，享受到一種全新生活方式，而且是一種領先性，一種能夠激發(fā)人們對生活的無限夢想，并能夠在順馳國際城找到一個實現(xiàn)生活夢想的新的平臺。 順馳國際城所要做的，已經超過了產品的本身，而是為消費者提供了一個明天的生活夢想?；蛟S不難發(fā)現(xiàn)，有很多有夢想的生活方式、生活形態(tài)是一直潛藏在買家心里的東西，沒有機會得到滿足，也沒有期待會得到滿足。正如灰姑娘的夢一樣，順馳國際城正如一個手握魔杖的仙子，將這種生活的需求，這種生活方式變?yōu)楝F(xiàn)實，引導人們走進更高層次的生活，一種真正意義上與國際接軌的國際生活方式， 體會更高的生活品位。 二、國際生活的定義 順馳國際城 “國際生活 ”的定義為： 一種薈萃世界的精彩，多元化的生活方式 順馳國際城，打破了洛陽住宅的傳統(tǒng)模式 ,從普通住宅小區(qū)中脫離出來 ,從 “人本主義 ”出發(fā) ,將居所的原有 “食、住 ”功能 ,延伸至一個種生活的文化 ,在極力塑造國際文化與國際文化生活的氛圍的同時 ,因此，項目會所的將咖啡屋 ,旗牌室 ,酒吧 ,餐館 ,生活超市 ,體育健身 ,文化超市 ,這些硬件設施 備置到位 .使現(xiàn)代都市人在工作時能把盡可能多的時間擠出來用于工作 。在休憩時能將盡可能多的時間擠出來用于享受生活。 來自 中國最大的資料庫下載 三、國際生活的內涵 健康 +多元化 +高品位 國際生活內涵： 1 健康的生活： 親和、健康、趨前 2 多元化的生活： 包容、豐富、多元化 3 高品位的生活： 精致、高尚、極致 健康的生活：親和、健康、趨前 健康生活理念、環(huán)保式建筑規(guī)劃、園林綠化、洛浦公園、洛河等。 1 三重自然生態(tài)圈 ——小區(qū)大規(guī)模綠化、洛浦公園、洛河，打造國際人居自然生態(tài)環(huán)境。 2 前瞻國際的規(guī)劃布局 ——組團式開發(fā)、水景園林規(guī)劃、現(xiàn)代簡約的建筑、國際級規(guī)劃構想。 3 引領潮流的建筑風格 ——立面構造、色彩搭配及線條處理均立足國際潮流前沿。 多元化的生活：包容、豐富、多元化 ——強調配套的齊全，包括商業(yè)、會所、園林等等。 1 多個國際主題園林設計 ——薈萃各國園林之精彩，構筑國際生態(tài)園林。 3 大型頂級名流會所 ——逾四千平方米的集中式名流會所 ,匯聚國際名流精彩。 5 國際標準的 “泛會所 ” ——以國際標準建造休閑配套，讓生活全面與國際接軌。 6 國際化商業(yè)街 ——融會世界各地特色商業(yè)文化，集景觀、休閑于一體。 高品位的生活：精致、高尚、極致 ——良好的園林環(huán)境、星級物業(yè)服務、居住氛 圍、人群素質、國際友好社區(qū)。 7 國際頂級物業(yè)管理 ——引進國際級一流水準的物業(yè)機構，提供頂級家政服務。 8 國際化現(xiàn)代學區(qū) ——國際雙語幼兒園，強力打造未來國際人才精英計劃。 9 國際居住文化 ——國際友好社區(qū)，和諧的社區(qū)人文，倡導新型鄰里關系。 10 全方位的智能化管理 ——家庭局域網、 “一卡通 ”管理、遠程抄表系統(tǒng)等。 11 超一流品質 ——天長地久品質工程承諾，樣板工程，一流的建筑質量。 四、 “國際生活 ”八大標準 國際化的規(guī)劃設計 順馳地產秉承國際化開發(fā)理念，吸取國外先進的開發(fā)經驗，以 “國際 建筑視野 ”的建造理念，住宅布局形成大社區(qū)小組團的科學布局，符合國際居住潮流邀請知名公司聯(lián)手合作，社區(qū)內每個細節(jié)均達到國際化標準。 國際化的園林設計 園林設計由著名的園林設計公司設計，吸取世界各國園林特色與精華，倡導一種回歸自然的國際化理想生態(tài)居住模式，形成與自然和諧的世界級花園社區(qū)。 國際化星級名流會所 逾四千平方米星級會所薈萃世界各國特色的休閑、娛樂、文化精華，為業(yè)主提供高品質的生活享受，打造尊貴、時尚、動感、悠閑的生活空間，讓業(yè)主生活時刻與國際同步。 國際化的商業(yè)街 順馳國際城國際商 業(yè)街融合了世界各地的飲食、休閑、娛樂的景觀街，具有濃厚的人文色彩，是社區(qū)乃至洛陽一道獨特的風景，讓業(yè)主充分體驗到國際化生活模式的無窮魅力。 國際化的教育直通車 順馳國際城實施與國際接軌的教育系統(tǒng)，為業(yè)主子女提供一體化服務。小區(qū)內特別設有國際青少年素質培育中心，開設 IT、芭蕾、鋼琴、繪畫、外語口語等各類興趣班，定期邀請國內外教育專家學者講學、培訓，全方位培養(yǎng)參與國際性競爭人才。 國際化的醫(yī)療體系 社區(qū)全面實施 “健康管家 ”計劃，為每一位業(yè)主建立私人健康檔案，引進國際一流的生命檢測醫(yī)療系統(tǒng)，定期為小區(qū) 業(yè)主進行全面體檢。還有為患病業(yè)主度身訂做 “康復計劃 ”，幫助病人制定有效醫(yī)療計劃及監(jiān)督其康復情況。特別設立健康 “綠色通道 ”，業(yè)主只需要一個電話即可優(yōu)先就醫(yī)，節(jié)約了大量的時間及精力，成為國際化健康家園最佳的體現(xiàn)。 國際化的社區(qū)文化 倡導社區(qū)文化的建設，加強鄰里之間的聯(lián)系，營造良好的社區(qū)文化氛圍，把國際化的生活方式體現(xiàn)在社區(qū)文化中，內向圍合的自由式社區(qū)布局，有效地聚集人氣，營造出親切、具有人情味的活動空間。 定期舉辦文化沙龍活動，使之貫徹社區(qū)生活的全過程，用高尚的生活情趣和生活品位來提升小區(qū)國際化生活品位， 從而在小區(qū)范圍內形成人與人之間和睦相處、謙讓友愛的氛圍。 國際化的物業(yè)管理 順馳國際城由順馳物業(yè)管理公司全面管理，具有其豐富的經驗和專業(yè)的技能為順馳國際城規(guī)劃 “星級酒店式 VIP管理 ”和 “一站式物業(yè)管理 ”服務，國際級管家，為尊貴的業(yè)主提供星級的享受。 第二部分：銷售目標 一 、一、二、三期總體銷售目標： 至 20xx年 7月完成銷售總量 90%以上。 二、各階段銷售目標： 3) 正式開盤 3個月內（ 20xx年 6月 18日 8月中旬）：完成一期總銷售量 90%以上，約 3萬平方米 順馳國際城剛入 市，無論是產品素質還是項目所倡導的生活方式，對客戶皆有著較強的吸引力與新鮮感，而且經過市場預熱期及內部認購期等階段的大力宣傳推廣，將形成第一個銷售高潮。 4) 二期公開發(fā)售 6個月內（ 20xx年 8月 20日 10月中旬）：完成二期總銷售量 90%。 二期入市，此階段利用產品的提升策略和各項銷售措施組合刺激市場，多種銷售渠道共用，配合不斷更新的現(xiàn)場展示，對目標市場發(fā)動波次進攻，促使銷售得以再次放量。 5) 公開發(fā)售 12個月內（ 20xx年 6月 20xx年 7月）：完成項目一、二、三期總貨量 90%以上。 三個期間 的銷售要形成一定的梯度，并形成的強大的推動作用，前期的推廣為后期積蓄勢能，最終達至項目推盤成功。 第三部分 :十大推售原則 ※ 原則 1:以順馳企業(yè)品牌作為切 ※ 入點 三個核心價值需同時推廣，但不同階段的推廣重點不同。 銷售前期以順馳品牌、發(fā)展商與國際生活理念作為推廣重點。 銷售中期以建立 “洛陽第一大盤 ”和 “洛陽城市名片 ”的市場地位為推廣重點。 為項目銷售后期奠基，同時為項目次年發(fā)展做好鋪墊。 ※ 原則 2:賣點的推出必須有層次 不能提前透支賣點，必須結合工程進度和市政配 套進行推售。 賣點不能一