【正文】 1 XXX 市 廉租 住房 一 期 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 廣西維業(yè)經(jīng)濟(jì)管理咨詢有限公司 二 〇 一一年三月 2 目 錄 第一章 總論 ????????????????????? 4 第二章 建設(shè)背景及必要性 ??????????????? 7 第 三 章 政策保障 ??????????????????? 9 第 四 章 項(xiàng)目地址與建設(shè)條件 ????????????? 10 第 五 章 建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 ??????????????? 12 第 六 章 建設(shè)方案 ?????????????? ???? 14 第 七 章 節(jié)能節(jié)水 ?????????????????? 36 第 八 章 工程進(jìn)度及建設(shè)管理 ????????????? 38 第 九 章 建設(shè)項(xiàng)目招投標(biāo) ??????????????? 43 第十 章 環(huán)境影響及評(píng)價(jià) ??????????????? 45 第十 一 章 建設(shè)投資估算及資金籌措 ??????????? 51 第十 二 章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) ?????????????????? 55 第十 三 章 社會(huì)效益綜合評(píng)價(jià) ?????????????? 55 第十 四 章 結(jié) 論 ?? ????????????????? 56 附件 3 第一章 總 論 一、項(xiàng)目基本情況 （一）項(xiàng)目名稱： 廉租 住房建設(shè)項(xiàng)目 （二）項(xiàng)目性質(zhì)：新建 （三）建設(shè)地點(diǎn)：本項(xiàng)目位于 桂梧高速路口 東北側(cè) 。 （四）項(xiàng)目用地：項(xiàng)目選址范圍內(nèi)建設(shè)用地為國(guó)有土地，用地性質(zhì)為二類住宅用地。工程建設(shè)規(guī)劃凈用地面積 XXX 平方米。土地取得方式為行政劃撥。 二、研究范圍及主要編制依據(jù) （一）研究范圍 廣西維業(yè) 經(jīng)濟(jì)管理 咨詢有限公司受項(xiàng)目業(yè)主委托，對(duì) 廉租 住房建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究并提交《 廉租 住房建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》，其主要研究范圍包括：項(xiàng)目背景及必要性、建設(shè)條件、建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模、建設(shè)方案、投資估算及資金籌措、財(cái)務(wù)分析、社會(huì)效益綜合評(píng)價(jià)等。 （二）主要編制依據(jù) 《廉租 住房 保障辦法》 中華人民共和國(guó)建設(shè)部 九部委 162 號(hào)令 ； 《 住房保障 三年 規(guī)劃》 項(xiàng)目其他有關(guān)資料 三、可行性研究的主要結(jié)論 （一）項(xiàng)目建設(shè)必要性 住房保障制度是社會(huì)保障制度的重要構(gòu)成部分，因而，建立完善 4 的住房保障體系，改善低收入家庭的居住條件 ， 是 各級(jí)政府 構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)、保證社會(huì)穩(wěn)定的重要 工作 。 根據(jù)民政局 2021 年最新的初步統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全市人均月收入低于 300 元的家庭總戶數(shù)為 3,243 戶。全市住房未達(dá)標(biāo)的中低收入家庭5,109 戶。根據(jù)全市房屋安全大檢查結(jié)果，我市現(xiàn)有 C、 D 級(jí)危險(xiǎn)房屋637 幢，建筑面積 萬(wàn)㎡。近兩年，老城區(qū)的危舊房屋自然倒塌的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生， 僅是 河?xùn)|老城區(qū)需搬遷住戶就有 5,879 戶。這些都是政府逼切需要解決的難題。 （二）建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 本 項(xiàng) 工程 總 建筑面積 為 AAAA ㎡， 其中 廉租房 AAAA 套 、 建筑 面積 AAAA ㎡ ， 其它用途 包 括 商業(yè)用房、物管用房、地下車庫(kù)等 建筑 面積 AAAA ㎡。 （三）工期安排 根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模和前期工作情況，工程建設(shè)期初步確定為 2 年，具體安排為： 2021 年 5 月底以前，完成可行性研究、建設(shè)資金籌集等前期準(zhǔn)備工作。 2021 年 8 月 底以前，陸續(xù) 完成施工圖設(shè)計(jì)和工程招投標(biāo)工作。 2021 年 9 月至 2021 年 9 月 底以前，完成工程建設(shè)，同步完成小區(qū)配套道路、管網(wǎng)工程。 （四）投資規(guī)模 本項(xiàng)目 概算 建設(shè)投資 XXXX 萬(wàn)元，其中 ：土地費(fèi)用 XXXX 萬(wàn)元 、 建安 工程費(fèi) 34, 萬(wàn)元，工程其它費(fèi)用 XXXX 萬(wàn)元 ，基本預(yù)備費(fèi)2, 萬(wàn)元 ， 按總建筑面積平均造價(jià)元 2,／ ㎡ 。 5 （五） 資金來(lái)源 本項(xiàng)目建設(shè)資金 來(lái)源 ： 中央財(cái) 補(bǔ)助 本級(jí)財(cái)政自籌。 （ 六 ）資金使用計(jì)劃 本項(xiàng)目建設(shè)資金一次性籌措到位，按工程進(jìn)度逐步使用。 （ 七 ）結(jié)論 本 項(xiàng)目建設(shè) ，是政府 在房地產(chǎn)價(jià)格非理性增長(zhǎng)的背景下，為中低收入家庭解決住房問(wèn)題 、 保障和改善民生 、 促進(jìn)社會(huì)和諧進(jìn)步 的重大舉措 。 同時(shí)， 對(duì)于 遏制房市的過(guò)度投資投機(jī) ， 促進(jìn) 我國(guó)房地產(chǎn)健康、穩(wěn)定發(fā)展 也有積極作用。 根據(jù)對(duì)建設(shè)條件、工程方案 、 財(cái)務(wù)可行性的分析研究，本工程建設(shè)條件具備，工程方案合理， 財(cái)務(wù)分析可行。 綜上所述，項(xiàng)目建設(shè)十分必要 而 且可行。 第二章 建設(shè)背景及必要性 － 、項(xiàng)目建設(shè)的必要 性 黨的十六屆四中全會(huì)提出 全面 構(gòu)建和諧社會(huì)，按照民主法治、 科學(xué)發(fā)展 、安定有序、 維穩(wěn)優(yōu)先 的 方針 ，加快推進(jìn)和諧社會(huì)建設(shè)。社會(huì)保障是保持社會(huì)穩(wěn)定和實(shí)現(xiàn)社會(huì)和諧的 長(zhǎng)效 機(jī)制，如果廣大人民群眾可以享有可靠的社會(huì)保障，就可以安居樂(lè)業(yè)。因而，建立完善的住房保障 物質(zhì)基礎(chǔ)和 保障制度 ，改善低收入家庭的居住條件 ， 是構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)、保證社會(huì)穩(wěn)定的重要 舉措 。 國(guó)務(wù)院 溫家寶 總理在今年全囯人大政府工作報(bào)告再次強(qiáng)調(diào)： 6 “加快健全房地產(chǎn) 市場(chǎng)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制，重點(diǎn)解決城鎮(zhèn)中低收入家庭住房困難，切實(shí)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，滿足居民合理住房需求。” “進(jìn)一步擴(kuò)大保障性住房建設(shè)規(guī)模。今年要再開(kāi)工建設(shè)保障性住房、棚戶區(qū)改造住房共 1000 萬(wàn)套，改造農(nóng)村危房 150 萬(wàn)戶。重點(diǎn)發(fā)展公共租賃住房。中央財(cái)政預(yù)算擬安排補(bǔ)助資金 1030 億元，比上年增加265 億元。各級(jí)政府要多渠道籌集資金，大幅度增加投入?！? “建立健全考核問(wèn)責(zé)機(jī)制。穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障工作實(shí)行省級(jí)人民政府負(fù)總責(zé)，市縣人民政府負(fù)直接責(zé)任。對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)、推進(jìn)保障性住房建設(shè)工作不力，從而影響社會(huì)發(fā)展和穩(wěn)定的地方， 要追究責(zé)任?！? 由此可見(jiàn)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)工作，既是各級(jí)黨委、政府的工作重心，也是 構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)、保證 社會(huì) 穩(wěn)定 、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的 長(zhǎng)效機(jī)制。 解決低收入家庭的住房 困難， 政府應(yīng) 當(dāng)負(fù)起責(zé)任。 我國(guó)住房制度改革 ， 確立 了房地產(chǎn)市場(chǎng)作為住房資源配置的主渠道，但低收入家庭由于支付能力 不足，難以通過(guò)市場(chǎng)自行解決住房問(wèn)題，被排斥在市場(chǎng)之外 ，因而孕育乃至產(chǎn)生了諸多的不穩(wěn)定因素 。一個(gè)完善的住房制度必然是由市場(chǎng)機(jī)制和住房保障制度有機(jī)構(gòu)成、各負(fù)其責(zé)的制度。 既要充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的作用，也要積極發(fā)揮政府保障的作用 。 因此， 解決低 收入群體的 住房 困難， 十分 需要政府介入，通過(guò)建立住房保障制度，保障低收入家庭的基本居住權(quán)， 消 解 因 住房 問(wèn)題引起 的 社會(huì)差別 和 不穩(wěn)定因素 。 解 決 低收入群體的住房問(wèn)題 已經(jīng)刻不容緩 根據(jù)民政局 2021 年最新的初步統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全市人均月收入低 7 于 300 元的家庭總戶數(shù)為 3,243 戶。全市住房未達(dá)標(biāo) 的 中低收入家庭5,109 戶 。 根據(jù)全市房屋安全大檢查結(jié)果，我市現(xiàn)有 C、 D 級(jí)危險(xiǎn)房屋637 幢，建筑面積 萬(wàn)㎡。 近兩年，老城區(qū)的危舊房屋自然倒塌的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。 據(jù)市住建委提供 的數(shù)據(jù) ， 河?xùn)|老城區(qū) 需搬遷住戶 有 5,879戶 ，這些都是政 府逼切需 要 解決的難題 。 當(dāng)前房?jī)r(jià) 過(guò)快上漲 ， 使住房保障制度建設(shè)更具緊迫性 隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，不可避免地會(huì)出現(xiàn)貧富分化，形成一定數(shù)量的中、低收入群體。 近兩年，我國(guó)部分城市房?jī)r(jià)處于高位上漲的階段，房?jī)r(jià)上漲越快，住房保障的矛盾越突出，對(duì)住房保障的需求越迫切。當(dāng)前，由于住房保障制度不夠健全，即便是低收入群體，也只能通過(guò)市場(chǎng)解決住房問(wèn)題。低收入群體住房問(wèn)題隨著房?jī)r(jià)的持續(xù)攀升而日益凸顯，尤其 是 低收入群體的住房支付能力和房?jī)r(jià)之間的差距呈逐步擴(kuò)大之勢(shì)。 因此在 今年全國(guó) 兩會(huì)上，不少全國(guó) 人大代表和 政協(xié)委員呼吁 ，各級(jí)政府必須 加大廉租房和經(jīng) 濟(jì)適用房 建設(shè)力度，解決中低收入、貧困家庭的住房問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)社會(huì)不同階層人民均能 有房可住，解除他們的后顧之憂，促進(jìn)社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展。 二 、 我市 保障性住房建設(shè)概況 我市從 2021 年底開(kāi)展保障性安居工程建設(shè)。至 2021 年底，我市市 本級(jí) 建設(shè)廉租房 2,815 套，總建筑面積 萬(wàn)平方米，總投資約 億元； 相對(duì)緩解了部份 貧困家庭的住房 困難，但由于政府財(cái)力所限，還未能夠滿足多達(dá)幾千戶住房困難戶“居者有其屋” 的最低需求。 2021 年自治區(qū)下達(dá)我市保障性住房建設(shè)任務(wù)比去年大大增加， 全 8 市須 建設(shè)廉租住房 5,000 套； 其中市本級(jí)新建 3,670 套，建筑面積 萬(wàn)平方米。 第 三 章 廉租房 政策 我國(guó)的保障性住房建設(shè) ， 是政府從供給面入手實(shí)施住房保障的一種方式 。 我市的 廉租房 政策的內(nèi)涵 是 ： 由 政府直接投資興建公共住房，政府以實(shí)物配租的方式，向符合城鎮(zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會(huì)保障性質(zhì)的住房。保障對(duì)象既有需要特別救助的低收入、有特殊住房需求的老年人和殘疾人，也有部分買不起商品房的中 、低 收入者。 此外，我市的 廉租房 供給方式 還 從 支持產(chǎn)業(yè)發(fā)展 的需要 ， 同時(shí) 解決專業(yè)人才的住房困難問(wèn)題。凡 在 我市 重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)、高 新技術(shù)產(chǎn)業(yè)或市政府重點(diǎn)培育的大企業(yè)、大集團(tuán) 就 業(yè) 而 且收入 偏低 、 無(wú) 住房 的人員，以及 在我市城區(qū)工作滿 3 年 、 具有全日制大學(xué)本科以上 學(xué)歷的 外來(lái) 大學(xué)畢業(yè)生， 均 可以申請(qǐng)租賃廉租房。 第 四 章 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 一、項(xiàng)目選址 項(xiàng)目建址位于 高速路口東北側(cè) 。 二、建設(shè)條件 自然條件 屬亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，氣候溫和，雨量充沛，多年平均降雨量 9 1,，降雨量主要集中在 4－ 9 月，約占全年降雨總量的 71％。日降雨量 ≥50mm 的暴雨天數(shù)多年平均在 ～ 天之間，最多年份為8～ 12 天；降雨量 ≥100mm 的大暴雨天數(shù)多年 平均為 ～ 天，最多年份 2～ 3 天；最大日降雨量可達(dá) ， 市區(qū) 年平均氣溫 ℃ 。 水文特征 內(nèi)河流屬珠江流域西江水系，市區(qū)內(nèi)有西江、潯江、桂江等河流。潯江 、桂江水位受雨汛影響顯著，平水期和洪、枯水期水文要素差值較大。據(jù) 統(tǒng)計(jì)資料 ，多年平均徑流量為 2,198108m3，多年平均流量6,633m3/s，最高水位 ，最低水位 ，最大水位變幅，最大流量 54,500 m3/s，最小流量 720 m3/s。 本項(xiàng)目所處位置不受徑流 量 大小 和 水位 高低因素的 影晌 。 3 、交通運(yùn)特條件 的交通特點(diǎn)是地處三江（西江、潯江 、 桂 江 ）、一線（洛湛鐵路）、六 路 (桂梧、南梧 、 廣梧 高速、 20 32 324 國(guó)道）的多元交匯點(diǎn)上。本 項(xiàng)目地處于桂梧高速進(jìn)入市區(qū)的新路口，距離汽車站、火車站 不超兩公里 ，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，交通十分便利。 項(xiàng)目配套工程條件 項(xiàng)目地 位于 成熟市區(qū)，供水、排水、 燃 氣、通訊、網(wǎng)絡(luò)、電力等市政配套設(shè)施齊全． （ 1） 聯(lián)水 。 項(xiàng)目供水來(lái)自本市自來(lái)水廠的城市管網(wǎng)，其供水能力充沛． （ 2）排水 。 項(xiàng)目污水排入市政污水管，雨水采用明溝排放． 10 （ 3）聯(lián)電 。 項(xiàng)目地電源 來(lái)自本市電業(yè)局，用戶用電配電線路為單回路供電，變（配）電供電能力充足，能移保證項(xiàng)目建設(shè)所需的用電要求。 生活配套設(shè)施條件 項(xiàng)目地為規(guī)劃 內(nèi)的城市 商住 區(qū) ，出行交通、文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生、銀行郵電等生活配套設(shè)施完善． 工