【正文】 .保障性住房工程可行性研究報告第一章 總 論一、項目背景項目名稱保障性住房工程項目承辦單位概況某建設(shè)房屋開發(fā)有限公司位于某縣**鎮(zhèn)**中路257號建設(shè)大廈五樓，公司成立于2007年8月。公司性質(zhì)為有限責(zé)任公司，法定代表人陳水毛，該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級為二級，由某縣交通建設(shè)投資公司、某縣規(guī)劃設(shè)計院出資組建而成。其中某縣規(guī)劃設(shè)計院出資3900萬，%；某縣交通建設(shè)投資公司出資29100萬元，%。公司主要經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)項目。目前，有4個保障性住房項目在建，總建筑面積為488330平方米，總投資達(dá)20多億。某建設(shè)房屋開發(fā)有限公司自成立以來，以市場為導(dǎo)向，轉(zhuǎn)機(jī)制、抓管理，依托杰出的人才、技術(shù)力量，專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)投資理念，科學(xué)的經(jīng)營管理模式，在追求規(guī)劃和環(huán)境完美結(jié)合的同時，踏踏實實作好質(zhì)量與品牌，不斷提高服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并致力于創(chuàng)造美好的家居生活。公司以其誠信的經(jīng)營，精湛的設(shè)計、完備的配套設(shè)施和優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理，得到了廣大業(yè)主的好評。報告編制依據(jù)和研究范圍（1）編制依據(jù)a、《某縣城市總體規(guī)劃2003－2020》；b、某縣人民政府常政發(fā)[2007]12號《關(guān)于市城市規(guī)劃區(qū)征地房屋拆遷實行公寓樓安置的意見》c、《投資項目可行性研究指南（試用版）》（原國家計委計辦投資[2002]15號審定）；d、工業(yè)與民用建筑可行性研究深度要求；e、其他有關(guān)專業(yè)設(shè)計規(guī)范；f、建設(shè)方提供的其它相關(guān)資料。（2）研究范圍本可研報告的研究范圍如下：項目建設(shè)的必要性分析、項目選址和建設(shè)條件分析、建設(shè)規(guī)模和建設(shè)方案論證、環(huán)境保護(hù)、節(jié)能節(jié)水措施研究、招標(biāo)方案、投資估算和資金籌措方案、社會效益分析等。項目背景為有效實施城市總體規(guī)劃，實現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》及國務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)[2004]28號）、《關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》（國發(fā)[2006]31號）、國務(wù)院《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(國發(fā)(2007)24號)、《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(國發(fā)(2010)10號)以及住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部門《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》(建保(2010)87號)的精神文件精神，結(jié)合某縣實際，縣政府決定啟動**建設(shè)項目，主要解決部分對城區(qū)改造的房屋拆遷公寓式安置和對城區(qū)無自有住房住房或小于15平方米的困難群眾。隨著城市化步伐的加快，城市建設(shè)的不斷深化，越來越多的中低收入人群及城區(qū)無住房的困難群眾對住房的需求不斷增加。此項目可有效緩解本市青年職工、引進(jìn)人才和來長務(wù)工人員及其他常住人口的階段性居住困難，進(jìn)一步擴(kuò)大住房保障政策覆蓋面，改善村（居）民居住環(huán)境，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。二、項目概況擬建地點該項目位于畫溪大道東南側(cè)，南面臨規(guī)劃道路，東北面是城市濕地公園，地塊輪廓呈不規(guī)則形。規(guī)劃用地退線按項目任務(wù)書上的要求及《湖州市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》等相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。該區(qū)域地段優(yōu)越、環(huán)境優(yōu)美、交通便利。建設(shè)規(guī)模，用于公租房16788平方米、限價房103547平方米，盡可能全面地囊括了中低收入人群的不同需求，總投資為58103萬元，自有資金18103萬元，商請銀行貸款40000萬元。（），,，由3棟24層住宅樓、6棟22層住宅樓、5棟18層商住樓、4棟15層住宅樓及1棟小區(qū)服務(wù)用房（含配電站）組成。對應(yīng)人群經(jīng)濟(jì)適用房：①家庭成員至少有一人具有本縣常住城鎮(zhèn)居民戶口5周年以上且實際居住的（含外來人員）；②已婚的（含離異或喪偶帶未成年子女且擁有撫養(yǎng)權(quán)），或者年齡在35周歲及以上的單身無房戶；③申請家庭現(xiàn)有人均住房建筑面積低于18平方米；④家庭成員上年度人均年收入低于14000元。限價房：①是城鎮(zhèn)中低收入家庭。必須同時符合兩個條件：一是家庭成員中至少有一人取得當(dāng)?shù)胤寝r(nóng)業(yè)常住戶口滿5年；二是上年度家庭人均收入在我縣統(tǒng)計部門公布的上年度當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民人均可支配收入的80%以下；②大學(xué)本科及以上畢業(yè)生和具有技師職業(yè)資格或中級及以上專業(yè)技術(shù)資格的人員。必須同時符合三方面條件：一是具有國民教育序列大學(xué)本科及以上學(xué)歷或勞動部門頒發(fā)的技師職業(yè)資格證書或人事部門頒發(fā)的中級及以上專業(yè)技術(shù)資格證書；二是申請前上年度家庭人均收入在當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計部門公布的上年度當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民人均可支配收入的80%以下；③優(yōu)秀外來務(wù)工人員。應(yīng)符合下列兩個條件之一：獲得國家、本省、本縣或市級有關(guān)單位授予的“優(yōu)秀外來務(wù)工人員”、“勞動模范”、“首席工人”等榮譽(yù)稱號的外來務(wù)工人員；具有國家高級技師職業(yè)資格證書的外來務(wù)工人員；④某縣引進(jìn)的高級人才。應(yīng)符合下列條件之一：引進(jìn)落戶的具有博士學(xué)位或高級專業(yè)技術(shù)職務(wù)任職資格的人才；引進(jìn)落戶的具有碩士研究生學(xué)歷學(xué)位、在本縣工作滿3年且在企業(yè)工作的人才；⑤城中村改造家庭，縣危房改造家庭；⑥烈士遺屬、退伍殘疾軍人、立功人員；⑦具有20年以上教齡無住房或住房面積小于60平方米的優(yōu)秀教師；⑧對**稅收貢獻(xiàn)前10位的企業(yè)給予適當(dāng)比例，再由其分配給困難職工。公租房：供應(yīng)對象為中低收入困難家庭，沒有能力購房的人群，包括已通過經(jīng)濟(jì)適用房、限價房資格審核，尚在輪候的家庭以及其他住房困難家庭。公租房面對的人群主要是“夾心層“，包括剛畢業(yè)的大學(xué)生和外來務(wù)工人員。申請家庭中有60歲（含）以上老人、患大病人員、殘疾人員、復(fù)轉(zhuǎn)軍人、優(yōu)撫對象或重點工程拆遷的優(yōu)先配租。三、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見表11。表11 ****主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表項目單位數(shù)量規(guī)劃用地面積平方米 總建筑面積（含架空層和地下室面積）平方米 其中地上總建筑面積（不含架空層面積）平方米 地下總建筑面積（不計入容積率和建筑密度）平方米 地上部分住宅總建筑面積平方米 配套及公共建筑面積平方米 其中小區(qū)服務(wù)用房平方米 物業(yè)管理平方米 物業(yè)經(jīng)營平方米 其它（消控室，開閉所等）平方米 　　　地下部分汽車庫面積　 自行車庫面積　 　　　架空層建筑面積（停放自行車，不計入容積率）平方米 容積率　 建筑占地面積平方米 建筑密度% 綠地面積平方米 綠地率% 總戶數(shù)戶1161 機(jī)動車停車數(shù)輛762 其中地面停車輛60 地下停車輛702 停車率% 非機(jī)動車停車數(shù)輛2322 人防地下室面積平方米 四、研究結(jié)論與建議本項目的開發(fā)與國務(wù)院《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(國發(fā)(2007)24號)、《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(國發(fā)(2010)10號)以及住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部門《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》(建保(2010)87號)的文件精神是一致的，其總體方向符合政策導(dǎo)向。通過對項目用地規(guī)劃、工程技術(shù)方案、環(huán)境保護(hù)以及社會效益等方面的分析，項目是可行的。在具體規(guī)劃建設(shè)過程中，還需注意以下問題：重視建筑細(xì)節(jié)與建筑品質(zhì)。盡管一個住宅項目的成功開發(fā)很大程度上有賴于區(qū)域位置，但同一地段高、中、低檔住宅樓并存的情況也不乏實例，究其原因無非是建筑產(chǎn)品細(xì)節(jié)與品質(zhì)上的差異。規(guī)劃設(shè)計應(yīng)貫徹生態(tài)原則、文化原則和效益原則，力求塑造一個環(huán)境優(yōu)雅、居住舒適、內(nèi)涵豐富、具有顯著經(jīng)濟(jì)效益和鮮明個性的人性化生活康居空間。本項目建設(shè)規(guī)模大、投資大，項目單位要做好資金安排，力爭獲得政策性貸款，以減少項目的融資費(fèi)用，爭取更好的投資效益。建設(shè)工程不可預(yù)見因素很多，工期質(zhì)量、成本、原材料供應(yīng)等都會影響到項目總體目標(biāo)的實現(xiàn)。因此在工程實施進(jìn)程中，要加強(qiáng)施工管理，落實資金供應(yīng)計劃，以確保項目順利進(jìn)行。第二章 項目建設(shè)的必要性一、本項目建設(shè)能夠提高住房保障政策覆蓋面，是實現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展的有效措施為提高住房保障政策覆蓋面，真正實現(xiàn)城市可持續(xù)性發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》及國務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)[2004]28號）、《關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》（國發(fā)[2006]31號）文件精神，縣政府決定啟動**建設(shè)項目，該項目包括限價房、公租房，經(jīng)濟(jì)適用房，盡可能全面地囊括了中低收入人群的需求 。幸福生活，住有所居是最重要的一條。居無定所，生活就不穩(wěn)定，也就談不上尊嚴(yán)，談不上幸福。面對就業(yè)的無住房人員或中等偏下收入家庭，由政府提供政策支持，限定套型面積和提供優(yōu)惠租賃價格，向他們提供公租房、經(jīng)濟(jì)適用房以及限價房。家庭穩(wěn)定，社會才能穩(wěn)定，才能實現(xiàn)可持續(xù)性發(fā)展，真正做到經(jīng)濟(jì)“利好”。二、本項目建設(shè)能夠提高當(dāng)?shù)鼐用裆钏胶蜕钯|(zhì)量改善城市低收入居民的居住條件，是重要的民生問題，加快建設(shè)保障性安居工程，對于改善民生、促進(jìn)社會和諧穩(wěn)定具有重要意義。隨著社會水平的逐步提高，居民對生活質(zhì)量的要求也越來越高。某縣是全國國際花園城市之一，區(qū)域內(nèi)居民的生活水平和生活質(zhì)量也在逐年提高。本項目按規(guī)劃要求實施后，不僅可以提高當(dāng)?shù)鼐用竦木幼∷?、豐富城區(qū)建筑景觀，而且還可以節(jié)約大量的土地供城市建設(shè)的進(jìn)一步發(fā)展，從而增加當(dāng)?shù)鼐用竦木蜆I(yè)機(jī)會和收入，更進(jìn)一步提高他們的生活水平和生活質(zhì)量，產(chǎn)生良性循環(huán)的效果。本項目輪廓是一個不規(guī)則形，南側(cè)是山景，北側(cè)是濕地，西側(cè)是畫溪大道，鑒于優(yōu)越的自然環(huán)境和地塊特征，南北向形成一條空間軸線，利用點樓的滲透性，有利于外部景觀的滲透，對內(nèi)圍合形成大花園，整個規(guī)劃結(jié)構(gòu)相對古典正氣該項目充分結(jié)合地勢，通過不規(guī)則性和自然形相融合營造通透靈秀的人文景觀，與濕地公園景觀渾然一體