【正文】 保靖縣保障性住房建設項目可研報告保障性住房項目可行性研究報告目 錄第一章 總論 51．1 項目背景 5 項目名稱 5 項目建設單位簡況 5 可行性研究編制依據及范圍 6 項目提出的理由和過程 7 項目提出的背景 7 項目提出的理由 10 項目概況 14 項目建設地點及建設規(guī)模 14 主要技術經濟指標 14第二章 市場分析與市場戰(zhàn)略 17 區(qū)域宏觀經濟環(huán)境分析 17 房地產產業(yè)分析 17 18 23第三章 項目的建設條件 26 26 26 26 場地土地權屬類別及占地面積 27 27 2水文地質條件 28 30 31 31第四章 建設內容與建設規(guī)模 33 項目建設內容與總規(guī)模 33 項目規(guī)劃 33 公共服務設施 34 居住區(qū)戶型建設規(guī)劃 34 規(guī)模編制依據 34 居住區(qū)規(guī)模擬定原則 35 戶型規(guī)劃 35 商業(yè)規(guī)劃 36 規(guī)劃依據 36 商鋪規(guī)劃內容 36 建構筑物一覽表 37第五章 工程建設方案 38 總體規(guī)劃布局 38 規(guī)劃設計依據： 38 總體規(guī)劃 38 規(guī)劃布局 40 規(guī)劃設計創(chuàng)意 40 40 道路結構與交通組織 41 環(huán)境綠化設計 41 建筑方案 42 主要設計依據 42 建筑功能 42 建筑特征 42 建筑藝術與風格 43 結構方案 43 設計依據 43 設計采用標準、法規(guī) 43 設計荷載 44 44 結構分析 45 整體分析 45 基礎計算 45 建筑材料 45 混凝土耐久性分類 46 抗震縫、沉降縫、伸縮縫 46 地基基礎 46 給水排水設計 46 設計依據 46 設計范圍 47 47 51 5節(jié)能措施 54 55 電氣設計 58 工程概況 58 設計依據 58 設計范圍 59 變配電系統(tǒng) 59 低壓配電系統(tǒng) 60 照明系統(tǒng) 61 建筑物防雷及接地安全 61 火災自動報警系統(tǒng) 62 通信系統(tǒng) 64 有線電視系統(tǒng) 64 安全技術防范系統(tǒng) 64 車庫管理系統(tǒng) 64 節(jié)能 65第六章 項目環(huán)境保護 70 70 環(huán)境保護的目的與原則 70 環(huán)境保護的目的 70 環(huán)保的原則 70 項目場址環(huán)境現(xiàn)狀 71 項目建設與運營對環(huán)境的影響 71 環(huán)境保護措施 71 治理措施方案 72 73 73第七章 項目實施進度安排及招標方案 74 項目實施進度安排 74 招標方案 75第八章 投資估算與資金籌措 77 估算說明 77 總投資 78 總投資估算 78 總投資構成分析 78 產品開發(fā)建設投資估算 79 資金籌措 81 各地塊投資估算及構成分析 81第九章 財務評價 83 評價方法與效益分析結果 83 房屋出售、出租計劃與收入、經營稅金及附加估算 8商品房出售 8商業(yè)用房出租 85 85 89 清償能力分析 89 現(xiàn)金流量分析 90 不確定性分析 90 盈虧平衡分析 90 敏感性分析 91 91 91. 同類項目一般投資者的最低期望值 92 92 95第十章 社會評價 96 項目對社會的影響分析 96 對所在地居民收入的影響 96 對所在地居民就業(yè)的影響 96 對所在地不同利益群體的影響 96 對所在地文化教育衛(wèi)生等方面的影響 97 對所在地基礎設施和公共服務的影響 97 項目于社會的互適性分析 97 項目與國家、省及市發(fā)展戰(zhàn)略的互適性分析 97 項目與當?shù)匚幕夹g的互適性 98 項目承擔機構能力的適應性 98 項目對公平的影響 98 社會風險分析 98 結論 99第十一章 風險分析 100 項目風險因素識別 100 市場風險 100 技術風險 100 工程風險 100 資金風險 100 外部協(xié)作風險 101 社會風險 101 風險評估 101 降低風險的主要措施 102第十二章 研究結論及建議 103 項目評價結論 103 103 建議： 104第一章 總論1．1 項目背景 項目名稱湖南省保靖縣保障性住房項目 項目建設單位簡況 保靖縣城鎮(zhèn)建設投資有限公司成立于2005年11月18日，在保靖縣工商局注冊，注冊資會為3000萬人民幣，注冊號為4331251000670（11），公司法人代表：向權標，組織機構代碼為：780890875，保靖縣城鎮(zhèn)建設投資有限公司是根據國家改革投資管理體制、提高投資效益的精神和縣域經濟發(fā)展的需要，由縣財政出資組建的國有獨資企業(yè)，公司實行企業(yè)管理，獨立核算、自負盈虧。 公司下屬三部兩室（財務部、工程技術部、征地拆遷部、總經理室和辦公室），建立健全了各項規(guī)章制度，具有專用的辦公室場所和完善的工作體系。公司的資本組成較為穩(wěn)定，經營狀況良好，發(fā)展順利。公司現(xiàn)有資產 萬元，負債 萬元，負債率為 %。 公司自成立以來，在縣委、縣政府的直接領導下，在各企業(yè)、銀行、職能部門的大力支持和幫助下，為保靖的城市基礎設施建設、重點項目建設以及縣域經濟建設做出了較大的貢獻。 可行性研究編制依據及范圍a) 研究依據（1） 項目可行性研究報告編制合同（2） 《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難若干意見》（國發(fā)【2007】24號）（3） 《國務院辦公廳關于促進房地產市場健康發(fā)展的若干意見》（國務院發(fā)【2008】131號）（4） 《湖南省人民政府關于進一步加強住房保障工作的意見》（5） 《湖南省經濟適用住房管理辦法》{試行（建房[2008]460號）}（6） 國家發(fā)改委、建設部2006年7月聯(lián)合頒發(fā)的《建設項目經濟評價方法與參數(shù)（第三版）》（7） 《保靖縣解決低收入家庭住房困難建設規(guī)劃（2007年－2010年）》（8） 《湖南省保靖縣城鄉(xiāng)總體規(guī)劃（修編2009—2030）》（9） 《保靖縣土地利用總體規(guī)劃（2006—2020年）》（10） 《保靖縣統(tǒng)計年鑒（20032008）》（11） 其他有關專業(yè)的設計規(guī)范（12） 建設單位提供的其他各項基礎資料b) 研究范圍本項目可研報告依據國家有關部門的法令、政策、規(guī)劃、對項目建設的必要性、建設規(guī)模、建設地點與條件、項目總體規(guī)劃方案、工程技術方案、環(huán)境保護、投資估算及經濟、社會效益等方面進行綜合研究，提出有關結論和建議。供業(yè)主及有關部門進行決策。 項目提出的理由和過程 項目提出的背景a) 保靖縣縣城概況 保靖縣位于湖南省西北邊陲，湘西土家族苗族自治州中部，地處云貴高原東緣，武陵山脈中段，東接永順、古丈,南邊接吉首、花垣縣，西抵重慶秀山，北靠龍山。地域范圍在北緯28176。24′－28176。55′，東經109176。12′－109176。50′之間，縣城設在遷陵鎮(zhèn)，東至湖南省省會長沙1064里，北距北京4586里。S231省道經過縣域西部，G209國道經縣城橫貫全境。正在建設的張花高速公路從保靖縣城南測通過。全縣呈西北和東南高，中間低的馬鞍形地形，武陵山脈斜貫縣境，群山起伏，嶺谷相間，山、丘、崗、坪交錯。是一個山多田少的邊遠山區(qū)縣。保靖地形復雜，地貌類型多樣。境內群山起伏，高低懸殊。西北部為武陵山中支的一部分，最高海拔——。中部為中低山谷地，多溪谷平原和崗丘階地，地勢較平緩，海拔在300~500米之間。東南部為武陵山南支的一部分，多是切銣破碎的中山山地，最高海拔——。顯現(xiàn)出西北和東南高，中間低的“馬鞍形”地貌輪廓。因地形復雜，尤其是地勢高差懸殊的中山地帶。呈現(xiàn)出地跨三帶的主體氣候特征。“山下開桃花，山上飄雪花”，“一山有四季，十里不同天”，這些諺語是對山地氣候垂直差的生動寫照。地熱越高，氣濕越低。海拔每升高100m，℃，無霜期縮短5天，不同高度的季節(jié)也就有了差異?！?，氣溫最低月為元月，℃，最高月為7月，每年平均27℃，℃，℃，無霜期288天左右，春夏秋冬，四季分明。全保靖縣下轄16個鄉(xiāng)鎮(zhèn)（10鎮(zhèn)6鄉(xiāng)）195個行政村村、6個社區(qū)14個居委會。保靖縣礦產資源豐富，固體礦物燃料有煙煤，高碳石煤，稀有金屬資源有五氧化二釩，五氧化二釔，鉑金等，黑色金屬有鐵錳，有色金屬有汞鉛銅鎂鋅等，此外還有硫磷鉀等化學礦物燃料以及石灰石，陶瓷土石英石棉等建筑材料，含量皆較為豐富。保靖縣是一個農業(yè)大縣，境內主要產烤煙、茶葉、花椒、紅薯，盛產果用瓜、獼猴桃、特色茶、兩薯等。主要的蔬菜種類有：白菜、波菜、芹菜、蒜、蔥、黃瓜、豆類、萵筍、青菜、菠菜、莧菜、韭菜、筒蒿、南瓜、苦瓜、葫蘆、茄子、辣子、芋頭、大頭菜、生姜、蕃茄、藉等，以白菜、辣椒栽培面最大。保靖縣城位于遷陵鎮(zhèn)西北部，轄遷陵鎮(zhèn)喜陽橋、陽朝、竹子坪、風箏坪、二月坡、大月坡、沙水井七個社區(qū)和花井村、臘水村、大田村，以及復興鎮(zhèn)隴洞村?？偟目磥?，受山地地形、經濟條件、基礎設施建設以及文物保護等因素限制，城市拓展尚缺乏動力，城市舊區(qū)負荷沉重、環(huán)境惡劣，新區(qū)開發(fā)較慢、缺乏統(tǒng)籌。城市商業(yè)中心仍在舊城，行政中心已遷往新城區(qū)。城市中已開始小規(guī)模住宅小區(qū)開發(fā)，有計劃開發(fā)的居住用地面積在城市總用地中占據比例逐漸增大，但私房建設在城市中仍大量占據新區(qū)土地。老舊企業(yè)缺乏景氣，現(xiàn)狀工業(yè)用地面積較小，并且分布較零散，尚未形成完整的工業(yè)區(qū)統(tǒng)一接納和管理工業(yè)生產。公共設施用地依托老城，逐步向外拓展，私房建設用地的空間分割導致新區(qū)商業(yè)設施嚴重不足、缺乏活力，城市中心功能混合，保靖城市核心尚處于形成中。b) 項目由來本項目分為三個地塊，地塊一位于保靖縣城西北老城區(qū)，北部廣場北面為酉水，碼頭路橫穿住宅區(qū)與廣場，東西兩面均為老城區(qū)住宅，西南角為遷陵鎮(zhèn)小學，東北角為保靖縣雅麗中學。地塊二位于保靖縣二保山山腰部分，從斷橋而上，基地北面為水泥磚廠，山腳下為保靖縣縣城的一條主要道路，西北角為岳陽橋，基地東北部為保靖縣人民法院。地塊三位于保靖縣人民政府附近，基地南側為梅花派出所，東部及北部為山體,周圍有大片桔林。首先由于縣城的不斷發(fā)展，人口不斷增加，同時缺乏住房的人群多是收入較低，無法解決住房問題的困難人群；其次，保靖縣的房地產業(yè)目前尚處于起步階段，人們的購房需求也在不斷上升，市面上卻缺乏可以滿足他們需求的足夠的房源；再次，保靖縣也需要通過此次的項目建設來樹立一個標榜，為之后保靖的建設指明方向。 項目提出的理由a) 解決低收入住房困難戶、提高人民生活水平的需要當前，住房和房地產業(yè)發(fā)展存在著三個主要矛盾，即房地產業(yè)發(fā)展粗放與人口資源矛盾突出；住房保障制度滯后，低收入家庭住房狀況較差；房地產市場體系不健全，調控機制不完善，使部分城市普通商品房的房價過高，超出了中低收入者的支付能力。全國住房工作會議曾明確指出“住房問題是重要的民生問題”，并要“積極采取措施，逐步擴大廉租住房制度的保障范圍，解決好城市低收入家庭的住房困難”。政府的思路很明確，就是要通過政府在公共服務領域的努力，把解決城市低收入人群的住房困難當做“重中之重”，從而將“民生第一優(yōu)先權”作為今后的住房新國策。低收入家庭住房保障制度是對人的基本生存權利的肯定。城市中低收入家庭的生活困難，是一個不容回避的現(xiàn)實問題。他們的住房問題是無法通過市場的手段解決的，滿足這些家庭的基本生活需求，是全社會的責任，更是政府的責任。要實現(xiàn)他們的基本生存權利就必須運用政府的手段。1996年我國在聯(lián)合國第二次人居大會上就指出：“人人享受有適當?shù)淖》渴且豁椬罨镜娜藱?，和發(fā)展權的重要內容”。國發(fā)（2007）24號文件《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》是我國自1994年住房體制改革啟動以來，從國務院直接下發(fā)的第三個與住房制度改革相關的文件。其核心內容是要“加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系”，基本確立了住房保障制度的政策框架。把解決低收入家庭住房困難作為維護群眾利益的重要工作和住房制度改革的重要內容。因此，本項目的建設是解決花垣縣低收入家庭的住房問題，提高城市低收入人民生活水平的迫切需要。b) 維護社會穩(wěn)定，構筑和諧保靖的需要 低收入家庭住房保障制度是社會保障制度的重要組成部分。社會保障是任何一個國家所具有的一項社會福利政策，是政府的職能和行為。政府要贏得人民的支持，就必須維護和服務于人民的福利權利，必須保證每一個社會成員在基本的社會福利供給方面得到平等的對待。當前我國城鎮(zhèn)住房制度改革的目標是建立適應社會主義市場經濟體制和我國國情的城鎮(zhèn)住房新體制，實現(xiàn)住房的商品化、社會化。但是夕低收入者靠自身能力是無法通過市場解決住房問題的。如果政府不對這部分人建立保障，而完全依靠市場，將會無法滿足這部分人的基本住房需求，這可能導致他們對社會產生不滿情緒，從而造成社會的不穩(wěn)定。抑制房地產價格過快上漲，警惕出現(xiàn)房地產泡沫，是堅持科學發(fā)展觀，加強宏觀調控的一項重大內容，也是建立“和諧社會”，逐步縮小貧富差距，化解社會沖突，實現(xiàn)社會公平的重要內容之一。把解決城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難上升到構建和諧社會和維護群眾利益的層面，明確解決城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難是政府公共服務的一項重要職責，為實現(xiàn)“人人享有適當住房”的目標奠定政策基礎。如果不能很好地解決這一社會問題將會構成社會不穩(wěn)定的主要因素之一。黨中央新一屆領導班子的“親民”政策，倡導“以人為本，構筑和諧社會”，關心弱勢群體，保障公民權益，是建設小康社會的前提條件。本項目建設不僅是保護弱勢群體，維護社會穩(wěn)定，構筑和諧保靖的迫切需要，更是解決保靖縣低收入家庭“住房難”、部分地災區(qū)搬遷、工薪階層住房困難而實施的一項德工程、民心工程。c) 促進相關產業(yè)發(fā)展的需要房地產業(yè)關聯(lián)度高，帶動力強，已經成為國民經濟的支柱產業(yè)。通過房地產的發(fā)展，可以直接拉動基礎性的第二產業(yè)的發(fā)展，比如建筑業(yè)、建材業(yè)、鋼鐵業(yè)、能源、建筑機械、電氣制造等，這是對第二產業(yè)的直接拉動。同時，它可以間接地拉動第三