【正文】 1 第一章 概 論 海上顯現(xiàn)高樓大廈，過去人們認為這是海市蜃樓奇觀，并為之無限贊嘆。然而在今天，世界各地在海上建筑海市 蜃樓般的宏大景觀 已經(jīng)變成一個又一個的實例。在 二十一 世紀，中國青島也將第一次把超豪華酒店和娛樂設(shè)施 —— 青島海洋中心，矗立在中國黃海之濱的海中礁島上。 海濱城市 —— 青島是中國重要的經(jīng)濟中心城市和沿海開放城市，是國家級歷史文化名城和風(fēng)景旅游、度假勝地。青島市優(yōu)越的自然地理環(huán)境、豐富的歷史文化遺跡、獨具特色的自然、人文景觀，成為旅游業(yè)發(fā)展的良好資源。再加上頻繁的國際國內(nèi)商務(wù)往來和較高的社會經(jīng)濟發(fā)展水平，使青 島成為休閑設(shè)施投資的理想場所。為適應(yīng)青島市和嶗山區(qū)社會經(jīng)濟的發(fā)展，滿足國內(nèi)外商戶、游客的需要，青島鑫基房地產(chǎn)集團公司擬在青島市石老人旅游度假區(qū)內(nèi)赤島及其周圍水域投資建設(shè)青島海洋中心項目，并使青島海洋中心成為青島新的地標性建筑景觀。梁開建筑設(shè)計事務(wù)所接受青島鑫基房地產(chǎn)集團公司的委托，對青島海洋中心項目進行概念設(shè)計和初步的可行性研究，供投資方?jīng)Q策參考。 第一節(jié) 項目概況 項目名稱 青島 海洋中心 擬建地點 山東省青島市石老人旅游度假區(qū)內(nèi) ， 赤島及其周圍水域。詳見附件一：項目位置示意圖 項目建設(shè)單 位 單位名稱：青島海洋中心有限公司。 本公司是由青島鑫基房地產(chǎn)集團公司控股的公司，專門從事海洋中心的建設(shè)、開發(fā)、經(jīng)營管理等 項 業(yè)務(wù)，注冊地點在青島市。 注冊資本： 1 億元。 經(jīng)營范圍：海洋中心及 相關(guān)設(shè)施的投資、開發(fā)建設(shè)，海洋中心酒店的經(jīng)營管理，游艇俱樂部的公寓、碼頭等物業(yè)設(shè)施的銷售、租賃、與游艇相關(guān)的維修服務(wù)，旅游服務(wù)，旅游商品銷售等。 初步可行性研究報告的編制依據(jù) 《青島海洋中心概念設(shè)計方案》 業(yè)主提供的有關(guān)資料 投資項目可行性研究指南（中國電力出版社） 2 政府的規(guī)劃：《青島市城市 總規(guī)劃（ 19952021 年 ）》、 《青島市旅游業(yè)發(fā)展“九五”規(guī)劃及到 2021 年長遠規(guī)劃綱要》、《“海上山東”建設(shè) “ 十五 ” 實施計劃》、《青島 2021 奧運行動規(guī)劃》 青島市工程結(jié)算資料匯編，青島市建筑管理信息網(wǎng)提供的造價指標 國家關(guān)于勘察設(shè)計監(jiān)理招標等費用標準的規(guī)定。 項目定位 以青島 新的標志性人文景觀建筑為亮點，以體現(xiàn)當(dāng)代青島開放的海洋文化氣質(zhì)、 邁向現(xiàn)代化富裕生活和高品質(zhì)休閑運動為特色 ，形 成海上 、 近岸海島 、海岸三個區(qū)域性相連接的全海景、 體驗式 、 綜合性的海上旅游休閑區(qū)。主要特點是： —— 青島市新 的標志性人文建筑景觀 —— 現(xiàn)代化的海上家園和海洋文化理念 —— 體現(xiàn)海洋活力的參與式休閑運動 —— 天海地交匯處的觀光景點 —— 高尚品位的綜合性度假旅游區(qū) 開發(fā)經(jīng)營模式 本項目按照完全市場化的開發(fā)經(jīng)營模式運營。 在市場目標的選擇上 ， 根據(jù)消費市場發(fā)展情況，定位于高品位的消費者。在建設(shè)資金的籌集上，采取市場化的解決方法，在項目的前期和中后期，分別采取建設(shè)單位投入自有資金、股權(quán)融資、商業(yè)物業(yè)銷售回款的滾動投入、債務(wù)性融資四種方式，保證本項目資金的充盈。 在社會經(jīng)濟效果的評價上，按照兼顧經(jīng)濟效益與社會效益相結(jié)合的標 準進行，關(guān)注本項目的社會效益。 在經(jīng)營模式選擇上，針對本項目具備飯店業(yè)、旅游娛樂業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等多種業(yè)態(tài)的情況，分別采取建設(shè)單位自營、聘請知名的國際飯店公司管理和出售、出租部分物業(yè)共三種經(jīng)營方式。其中 248 米的海上超高層白金五星酒店聘請國際飯店公司管理；海濱餐飲設(shè)施和游艇俱樂部的公寓采 取出售、出租或委托管理的方式：對游艇俱樂部、海上旅游觀光服務(wù)實行 建設(shè)單位自主經(jīng)營的方式管理。 建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模 建設(shè)內(nèi)容包括白金五星酒店、游艇俱樂部和高檔餐飲三類設(shè)施。 總 建筑面積 33 萬平方米，分為島區(qū)、岸區(qū)和棧橋共三個部分。 ? 岸區(qū) 總建筑面積 3 萬平方米。其中 ， 餐飲設(shè)施 萬平方米 ； 濱海廣場 萬平方米，為酒店配套用房及停車泊位。 ? 島區(qū) 共建筑面積 30 萬平方米。主要包括： 3 白金五星級酒店的客房、套房、總統(tǒng)套房等 1280 套。游艇會會員專用客房 樓 600 套。 游艇港水域面積 5 萬平方米，設(shè)游艇泊位 200 個。 赤島上設(shè)有天然海水泳池一個。 ? 連接海陸部分的棧橋一座，長度 1580 米。 詳見附件 三 規(guī)范建設(shè)方案。 總投資及資金籌措 本項目總投資 576000 萬元，其中有建設(shè)投資 541598 萬元，建設(shè)期限利息 26402 萬元，鋪底流 動資金 8000 萬元。 資金來源有青島海洋中心有限公司投入自有資金 億元（ 即初始投資 5 億元， 億元本項目滾動開發(fā)投資 ） ，金融機構(gòu)融資 12 億元，其余借款24 億元。 建設(shè)周期 建設(shè)期為五年又七個月，設(shè)計于 2021 年開始施工設(shè)計等前期工作， 2021 年開工建設(shè)， 2021 年 8 月全面投入經(jīng)營。 第二節(jié) 項目建設(shè)的必要性 項目提出的理由 適應(yīng)青島國民經(jīng)濟的發(fā)展要求 青島是中國東部的重要經(jīng)濟中心城市，為國家風(fēng)景旅游勝地，歷史文化名城和優(yōu)秀旅游城市。優(yōu)美的山海自然風(fēng)光、獨特的城市風(fēng)貌和歷史文 脈、發(fā)達的經(jīng)濟貿(mào)易，形成了青島市獨具特色的城市內(nèi)涵，吸引著來自世界各地的商家和游客。特別是近十年來，青島市旅游業(yè)發(fā)展較快，年接待游客量旅游收入平均以 15%以上的速度增長，使旅游業(yè)在青島市國民經(jīng)濟中的地位日益重要，是 21 世紀發(fā)展?jié)摿ψ畲蟮膰窠?jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)之一。本項目 作 為旅游的基礎(chǔ)設(shè)施，將成為青島支柱型產(chǎn)業(yè)的組成部分。 根據(jù)二十一世紀海洋和海島開發(fā)的大趨勢，本項目包含 了海上觀光、水上運動、水上休閑、餐飲 、 娛樂等多種海洋旅游項目，將填補青島市在綜合性 、 大型海洋旅游設(shè)施方面的空白，對青島市海洋旅游經(jīng)濟的發(fā)展具有重要 的帶動作用。 符合青島市旅游規(guī)劃建筑奧運城市的需要 《青島市旅游業(yè)發(fā)展“九五”規(guī)劃及到 2021 年長遠規(guī)劃綱要》明確青島市旅游業(yè)發(fā)展目標是把旅游業(yè)發(fā)展成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，把青島建設(shè)成為 發(fā)揮口岸優(yōu)勢的，集觀光、度假、商務(wù)、會議多功能的現(xiàn)代化海濱旅游勝地和現(xiàn)代化國際旅游城市。并提出積極發(fā)展海上觀光旅游、度假旅游、會議博覽旅游 等海上特色旅游項目，通過建設(shè)一批大型綜合性旅游設(shè)施全面提升青島旅游的檔次，提升青島旅游城市的地位。 4 青島作為 2021 北京奧運會的伙伴城市，承擔(dān)了北京奧運的帆船比賽項目，給青島市旅游 業(yè)的發(fā)展帶來了前所未有的契機?！肚鄭u奧運行動規(guī)劃旅游專項規(guī)劃》中明確青島市旅游業(yè)應(yīng)以“相約北京，揚帆青 島”為主題，充分發(fā)揮資源優(yōu)勢，突出海洋特色，努力塑造“奧運揚帆勝 地，海濱旅游天堂”的城市形象，把青島建設(shè)成為環(huán)境優(yōu)美舒適、設(shè)施配備完善、 產(chǎn)品特色突出、產(chǎn)業(yè) 結(jié)構(gòu)合理、管理服務(wù)一流的世界著名濱海觀光度假和海上運動休閑城市，做大做強海上旅游，大力發(fā)展海上看青島和參與性強的海上游樂運動活動。借助全球?qū)W運比賽的關(guān)注和國內(nèi)外游客的臨場觀看，青島市的國際知名度將得到迅速提高，為青島躋身于中國乃至世界旅游強市提供強有力的 支撐。本項目符合旅游規(guī)劃和奧運行動規(guī)劃，對于提升青島市奧運城市的形象具有一定作用。 符合地區(qū)發(fā)展規(guī)劃，促進地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展 本項目地處嶗山區(qū)，將作為嶗山區(qū)重大項目之一，符合對于嶗山國家風(fēng)景旅游區(qū)進行現(xiàn)代化升級改造的要求，以適應(yīng)當(dāng)代國際國內(nèi)旅游者對于高品質(zhì)旅游休閑活動的需要。在選址等方面已經(jīng)得到規(guī)劃部門的初步認可，符合嶗山區(qū)建成旅游區(qū)的規(guī)劃要求。 適應(yīng)國家鼓勵民營企業(yè)投資于旅游業(yè)的政策 隨著我國加入 WTO、民營經(jīng)濟的發(fā)展，青島的旅游服務(wù)市場更加開放，青島市旅游業(yè)面臨著新的機遇與挑戰(zhàn)。為此， 青島市政府提出了積極推動投資主體、經(jīng) 營主體多元化，鼓勵民間資本、社會資本進入旅游領(lǐng)域的政策措施，鼓勵 民營旅游企業(yè)的發(fā)展。為了響應(yīng)政府的號召，作為青島市著名民營企業(yè)的鑫基房地產(chǎn)集團，把進軍旅游業(yè)作為企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略方向之一，決定投資開發(fā)建設(shè)酒店、旅游碼頭等提高青島旅游檔次的旅游設(shè)施，不僅符合青島市旅游發(fā)展的總體思路，而且，發(fā)揮民營企業(yè)勇于開拓的精神，通過吸收國際先進的旅游業(yè)經(jīng)營理念，有利于推動青島市旅游業(yè)大發(fā)展。 符合企業(yè)發(fā)展的需要 本項目的建設(shè)單位經(jīng)歷了若干年的發(fā)展，已經(jīng)積蓄了相當(dāng)?shù)慕?jīng)濟實力，開始把旅 游業(yè)作為企業(yè)今后發(fā)展方向之一，準備投資實現(xiàn)企業(yè)旅游產(chǎn)業(yè)的擴張，為青島城市的發(fā)展做出貢獻。 綜上所述，項目的建設(shè)符合青島市旅游規(guī)劃和青島奧運行動規(guī)劃，適應(yīng)加入 WTO和民營企業(yè)發(fā)展的新形勢，對于提升青島市的國際形象具有很大的作用。本項目的建設(shè)室十分必要的。 第三節(jié) 本項目提出的過程 青島海洋中心是 2021年由青島市房產(chǎn)置業(yè)集團有限公司與澳大利亞公司共同籌備建設(shè)的項目?；趯τ谇鄭u市城市建設(shè)和旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要意義，項目受到了山東省、青島市的領(lǐng)導(dǎo)和政府部門的高度關(guān)注和積極支持。 2021 年 9 月青島市規(guī)劃局復(fù)函 原則同意了項目的選址方案（詳見附表二）。 2021年 6 月青島市發(fā)展計劃委員會批復(fù)同意了項目計劃書。但是，該項目的前期工作沒有繼續(xù)進行下去（因所用海域權(quán)屬的問題）。 青島市鑫基房地產(chǎn)集團根據(jù)創(chuàng)造性標志性建筑景觀，提升青島市城市形象的理念， 2021 年接手了海洋中心的籌建工作，并聘請了 美國埃普斯頓國際有限公司 進行海洋中心概念設(shè)計方案及其可行性研究論證工作。 5 第二章 市 場 分 析 第一節(jié) 市場環(huán)境分析 中國及其東部地區(qū)、青島市社會經(jīng)濟的發(fā)展趨勢，青島市的政策法律環(huán)境、市場的構(gòu)成壯況和趨勢，以及與本 項目直接相關(guān)的產(chǎn)品、服務(wù)供 應(yīng)狀況，是直接影響本項目建設(shè)和發(fā)展前景的因素。在青島城市定位中， 有以下幾個特征尤其令人矚目，將極大地促進本項目的發(fā)展；青島是中國重要的經(jīng)濟中心城市和港口城市， 國家歷史文化名城和風(fēng)景旅游勝地；中國十大最具經(jīng)濟活力城市和中國十 佳商務(wù)城市；國家環(huán)境保護模范城市、國家衛(wèi)生城市和國家園林城市 ， 獲得“中國人居環(huán)境獎”： 2021 年第 29 屆奧運會帆船比賽舉辦城市，中國的“帆船之都”；中國 14 個沿海開放城市和 8 個國際會議城市之一；中國重要的外貿(mào)口岸之一；中國重要的海洋科研基地。 為了對本項 目的良好 發(fā)展前景和持續(xù)發(fā)展能力給予評價，本報告市場分析的重點是在 旅游休閑的市場細分的基礎(chǔ)上，分析高品質(zhì)消費客源和市場供應(yīng)的趨勢。 第二節(jié) 區(qū)域經(jīng)濟分析 改革開放二十年來，中國的經(jīng)濟實力的到了極大的提高。 2021 年底，全國 GDP 已經(jīng)達到了 18 .23 萬億元，人均 GDP13943 元，其中北京人均 GDP44969元，折合 5457 元；上海人均 GDP67222 元， 折合 8158 美 元。上海、北京、青島等經(jīng)濟較為發(fā)達的中國東部地區(qū)人們的收入不僅達到了小康水平 ， 使人們產(chǎn)生強烈的旅游沖動，而且由于這些地區(qū)人們的消費已經(jīng)顯露出富裕 型消費的特征，對于高品質(zhì)旅游項目和設(shè)施的需求 日趨 旺盛。因此，旅游休閑成為東部地區(qū)城市人群的新時尚，其中的高收入人群更是趨之若騖。 青島是中國社會經(jīng)濟發(fā)展水平較高的經(jīng)濟中心城市，經(jīng)濟實力和消費實力具有了支撐富裕性消費的 經(jīng)濟基礎(chǔ)。青島市 2021年國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，自改革開放二十年來，平均 每年 增長 13%。據(jù)統(tǒng)計 2021年青島人均 GDP36381元，折合 4415 美元；固定資產(chǎn)投資 1456億元，是中國最具經(jīng)濟活力的城市之一 。 2021 年青島市城市居民的恩格爾系數(shù)已經(jīng)低于 38%，開始向以享受和發(fā)展為標準富裕型 生活轉(zhuǎn)變。 因此，我國經(jīng)濟實 力特別是青島周邊 500 公里 范圍內(nèi)地區(qū)人們消費實力 強勁增長，為青島面向國際、國內(nèi)東部地區(qū)和青島本地的消費者，建設(shè)能夠發(fā)揮青島資源優(yōu)勢、具有青島特色的現(xiàn)代化海洋旅游設(shè)施創(chuàng)造了良好的經(jīng)濟環(huán)境。 第三節(jié) 政策環(huán)境分析 青島是中國重要的經(jīng)濟中心城市，是山東省最重要的經(jīng)濟基地，為此，國家、省、市政府都制定了促進經(jīng)濟發(fā)展的政策，為本項目的發(fā)展提供了較 6 好的政策環(huán)境。 主要的政策有： 山東省委，省政府突出發(fā)揮青島龍頭帶動作用的政策措施，特別是有關(guān)著重建設(shè)好一批旅游度 假區(qū)、一批海濱游樂設(shè)施、一批游艇帆船俱樂部的措施。 青島市“一灣、兩翼、三極”及“三點布局、一線展開、組團發(fā)展”的城市規(guī)劃政策。特別是 “ 兩翼 ” 政策：東翼以前海景區(qū)、嶗山景區(qū)、仰口 —螯山衛(wèi) — 田橫島旅游度假區(qū)構(gòu)成的東部旅游海岸線的規(guī)劃措施。 第四節(jié) 客源市場分析 本項目是休閑和商務(wù)于一體的高品位旅游基礎(chǔ)設(shè)施，客源主要包括來自國內(nèi)外的旅游者、國內(nèi)和青島的知名人士、企業(yè)家、高收入者等多種類型、具有享受高品質(zhì)休閑生活意愿和能力的人群 旅游者 青島市地處黃海之濱， 嶗山腳下，集山、海、島勝景色與一身， 倚港口、貿(mào)易之優(yōu)勢，是聞名遐邇的海濱旅游勝地。青島的自然景色兼山、海、灘、林、泉之勝；人工建筑集歐、亞、美和中國民族風(fēng)格之美。青島的旅游產(chǎn)品有沿襲多年的觀光型開始走上觀光、度假等綜合性方向發(fā)展，青島已成為中國北方海濱度假休閑的勝地?！昂！笔乔鄭u旅游的最大特色， 730公里的海岸線、 69 個島嶼、縱橫起伏的山岳丘陵、綿延曲折的海岸線、眾多風(fēng)景優(yōu)美的海灣、岬角、沙灘、礁盤、山岳和森林，形成了青島獨特的“山、海、城”城市旅游風(fēng)光，是中國最優(yōu)美的海岸風(fēng)景帶和海濱度假勝地?！昂！钡奶匦月糜雾椖康拈_發(fā)，成為 21 世紀旅游休閑 業(yè)發(fā)展的新熱點。青島市已逐步將旅游重點從