【正文】 第三產(chǎn)業(yè)之首，增幅超過 20%以上；餐飲企業(yè)發(fā)展到 萬多家，從業(yè)人員數(shù)達(dá) 10 多萬人；市民在外用餐支出不斷增多，成為社會(huì)消費(fèi)品市場(chǎng)的最大 亮點(diǎn)之一。 二是經(jīng)營走向規(guī)?；Ｒ娤聢D： 15 青島海上皇宮 海夢(mèng)圓美食城 青島海景花園大酒店 青島作為海濱城市，餐飲服務(wù)中的海洋特色有待發(fā)揮。目前，國際飯 店業(yè)在發(fā)展高端度假休閑設(shè)施的基礎(chǔ)上，進(jìn)入了第四階段即異化類飯店、餐飲的發(fā)展階段。酒店西餐廳對(duì)著走動(dòng)的白老虎，中餐廳對(duì)著優(yōu)雅的火烈鳥，就餐的客人邊吃飯邊觀賞動(dòng)物。 對(duì)策 ?抓住青島快速發(fā)展的機(jī)會(huì)，以我代表新青島的理念，實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的標(biāo)志性 和青島上升的形象整合，在獨(dú)立性、新穎性、標(biāo)志性建筑景觀的沖擊下占據(jù)人們心目中的位置，吸引客源。在做好分區(qū)的前提下，接待普通人群的海上觀光旅游。 ?達(dá)到國際一流飯店的管理服務(wù)水平。 體現(xiàn)海洋活力的參與式休閑運(yùn)動(dòng) 順應(yīng)人們追求高尚生活的理念，利用 2021 年奧運(yùn)會(huì)的發(fā)展契機(jī)，充分利用赤島海域資源優(yōu)勢(shì)，使人們參與游艇、滑 水、帆板等富有健康、動(dòng)感、娛樂特點(diǎn)的海上運(yùn)動(dòng)，以及海中釣魚等風(fēng)浪中靜止休閑活動(dòng)，構(gòu)建青島全方位的海上休閑運(yùn)動(dòng)區(qū)。 突出酒店和游艇俱樂部?jī)蓚€(gè)重點(diǎn)經(jīng)營項(xiàng)目，提供系列化、高品質(zhì)服務(wù)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營項(xiàng)目之間優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，追求成為中國乃至亞洲聞名的景觀酒店和休閑度假地。 ?游艇系列 利用游艇設(shè)施，開辦會(huì)員制游艇俱樂部，游艇俱樂部以為俱樂部成員提供專業(yè)化的服務(wù)為主，經(jīng)營海上運(yùn)動(dòng)設(shè)施、設(shè)備的出租、服務(wù)和海上游覽觀光服務(wù)。這些設(shè)施與酒店內(nèi)的餐飲設(shè)施根據(jù)位置、環(huán)境、風(fēng)味、客戶等方面的特點(diǎn)，分別組成以海鮮為主的中高檔水上餐廳，以創(chuàng)新性就餐環(huán)境為特點(diǎn)的海底餐廳，以不同風(fēng)味為特色的中西餐廳，以觀景、娛樂、休閑為主的酒吧、咖啡廳等多類型、聚集性的餐飲服務(wù)區(qū)。島上巖石呈赤色， 19 無淡水資源可以利用。 岸區(qū)設(shè)在東海東路以東，海青路向東沿線以南。岸區(qū)土地現(xiàn)由部分鹽場(chǎng)和濱海步道。最冷月在 1 月，與內(nèi)陸同步，但明顯偏暖，日平均氣溫低于 — ? C 的天數(shù)平均為 ? d。 全年風(fēng)向以 NW和 NNW向風(fēng)為主，兩向風(fēng)頻率和為 23%， EESE 向風(fēng)次之， 兩相風(fēng)頻率和為 19%。臺(tái)風(fēng)影響是，通常為東南風(fēng)，然后逐漸轉(zhuǎn)為東北風(fēng)，影響時(shí)間一般為 24~28h。年平均降水日數(shù)為 ，全年降水 20 日數(shù)的分布于降 水量分布基本一致，以 7 月最多，為 。本海區(qū)這種天氣 7 月最多，為 4d 左右。說明了潮汐性質(zhì)是正規(guī)半日潮型。 主要全日分潮、主要半日分潮以及其主要噢和分潮的相應(yīng)筆直非常接近，漲潮落歷時(shí)也只差 7min，其顯著差異是大港的平均潮差較工程海區(qū)大 26cm。由于工程水工構(gòu)筑物結(jié)構(gòu)不同需采用不同潮位，棧橋設(shè)計(jì)采用極端高水位，人工島采用設(shè)計(jì)高（低）水位。較大波浪集中出現(xiàn)在主浪向附 近方向上。泥沙運(yùn)動(dòng)不活躍。沙灘及礫石灘。 第三節(jié) 市政配套設(shè)施條件 本項(xiàng)目已經(jīng)具備基本的市政設(shè)施條件 ?供水 東海路上鋪設(shè)有市政供水管道，項(xiàng)目用水通過東海路經(jīng)棧橋接駁入島區(qū) ?排水 東海路上鋪設(shè)有市政污水管道，項(xiàng)目排水經(jīng)自建污水處理設(shè)施處理后經(jīng)棧橋接入岸區(qū)污水池，經(jīng)二次加壓后僅東海路污水管道。 ?燃?xì)? 采用天然氣氣源。主體建筑海洋中心大酒店集中建于人工島上，保留赤島的自然風(fēng)貌。因此人工島應(yīng)建于水深較淺的西北 部，考慮赤島作為天然島嶼的擋浪作用，項(xiàng)目人工島選址應(yīng)盡量接近赤島西北一側(cè)。在有冰凍的海域，防波堤還可阻止大量流冰水進(jìn)入港內(nèi)，防止港口堵塞，確保港區(qū)船舶正常使用，提高使用效率。同時(shí)，棧橋本身即形成了融合青島海景建筑和現(xiàn)代建筑文化的亮麗景觀，具有視覺沖擊效應(yīng)，提升城市及酒店的美學(xué)價(jià)值。因此，在海洋中心的建筑設(shè)計(jì)上，既要突出自身的鮮明特色，讓“海洋中心”成為真正的“海岸核心”，成為海濱的視覺聚焦點(diǎn)。為充分利用這天然的景觀資源，將人工島上核心建筑 A 26 座酒店客房樓設(shè)為 66 層，高 248 米，一 方面可盡覽青島岸線風(fēng)光和 360186。島區(qū)建設(shè)海洋中心大酒店由酒店、會(huì)員專用客房及游艇俱樂部三部分構(gòu)成，建筑主體分為 A、 B 兩棟： A座（主樓）為酒店客房樓，搞 66 層， 248 米，可提供客房、套房、總統(tǒng)套房等折合標(biāo)準(zhǔn)間 1280 間； B 座（輔樓）為游艇會(huì)員專用客房 樓， 7~19層，可提供專用客房 600 套； A、 B 座由四層裙房聯(lián)接。游艇港池內(nèi)設(shè)計(jì)游艇泊位 200 個(gè)，在港池外側(cè)還 設(shè)有大型郵輪泊位；此外還設(shè)有專用拖船泊位和船支下水去以及船支維修區(qū)，提供國際化高標(biāo)準(zhǔn)游艇服務(wù)和技術(shù)保障。 備注 1 大堂及相關(guān)用房 大堂、門廳、中庭、商務(wù)中心、客戶服務(wù)、精品店 7， 000 2 客房樓層 總統(tǒng)套房、豪華套房、豪華套間、 標(biāo)準(zhǔn)房 90， 000 50m178。/座 7 健身娛樂 游泳池、桑拿中心、康體中心、歌舞廳 、圖書館 8， 000 8 游艇俱樂部 接待、培訓(xùn)中心、展廳、專賣店、維修、辦公 … 6， 000 9 酒店管理用房 行政中心、管家部、工程部、職工用房、洗衣房 … 3， 000 10 機(jī)房 強(qiáng)電、弱電、空調(diào)設(shè)備、水設(shè)備、鍋爐房、電梯機(jī)房 7， 000 27 11 停車庫 汽車庫 45， 000 12 其他 6， 000 13 水街 酒吧、娛樂、商業(yè)街 35， 000 面積總計(jì) 300， 000 通過改造島上原有鮑魚池，形成海水泳池，為休閑者提供娛樂好去處。 28 橋下設(shè)管廊、電力、通信、給排水、燃?xì)獾裙霉艿兰胁贾迷诶葍?nèi)。充分利用岸邊高差，將整個(gè)建筑降到岸邊以下，建筑的屋頂與岸邊連為一體，形成一個(gè)半島。這兩部分之間是一個(gè)共享的下沉式演藝廣場(chǎng)，既解決了豎向交通問題，又使兩大部分自然分開。從海面上看，建筑的前部微微翹起，似一艘巨輪在安靜的海灣里 正待啟航。 人工島設(shè)地上及地下停車位共計(jì) 1500 輛；地下車 庫入口設(shè)于島區(qū)入口處與棧橋相連，車輛出入極為便捷。電壓等級(jí)為 35KV。安裝 400v、 1000kw進(jìn)口自啟動(dòng)柴油發(fā)電機(jī)組 3 臺(tái)。弱電部分設(shè)計(jì)待可行性研究段進(jìn)行。供水采用變頻供水方式，供水管路沿棧橋進(jìn)入人工島。 項(xiàng)目日污水排量約 840 立方米。 采暖、通風(fēng)、空調(diào) 負(fù)荷計(jì) 算 暖通空調(diào)系統(tǒng)應(yīng)滿足冬季采暖、熱水供應(yīng)、夏季空調(diào)制冷等要求。同時(shí)應(yīng)考慮對(duì)項(xiàng)目海底生物的影響，對(duì)環(huán)境的影響等因素。 生活垃圾：生活垃圾日產(chǎn)日清，運(yùn)送到城市垃圾處理場(chǎng)。 按規(guī)定項(xiàng)目應(yīng)進(jìn) 行環(huán)境影響評(píng)價(jià)，作為可行性研究報(bào)告批復(fù)依據(jù)。 按“規(guī)范”要求劃 分 防煙 分區(qū) ，并設(shè)置排煙設(shè)施。 變電所、變壓器室、柴油發(fā)電機(jī)房設(shè)置氣體滅火系統(tǒng)或水噴霧系統(tǒng)。 電器設(shè)備移動(dòng)電器，霹雷 裝置等接地裝置，每年至少進(jìn)行兩次絕緣及接地電阻的測(cè)試。 一切用電設(shè)備均應(yīng)符合“工業(yè)與民用供電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范”要求。 第八章 組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 第一節(jié)、組織機(jī)構(gòu) 海洋中心有限公司是依照《中華人民共和國公司法》組建的有限責(zé)任公司?？偨?jīng)理對(duì)董事長(zhǎng)負(fù)責(zé)，執(zhí)行董事會(huì)的各項(xiàng)決議。 第二節(jié)、人力資源配置 在建設(shè)期間，公司職工人數(shù)為 60 人，主要是投資管理、工程管理和市場(chǎng)營銷人員。 第二階段為工程建設(shè)施工項(xiàng)目和全部設(shè)施的交付使用階段。 第二節(jié)、實(shí)施程序 34 根據(jù)概念設(shè)計(jì)和房地產(chǎn)開發(fā)程序，本項(xiàng)目實(shí)施程序規(guī)劃如下表： 35 第十章 投資估算與資金籌措 第一節(jié)、投資估算 投資估算的依據(jù) 本估算是在本次概念設(shè) 計(jì)方案的基礎(chǔ)上，按照國家有關(guān)建設(shè)項(xiàng)目投資估算的有關(guān)規(guī)定及山東省、青島市有關(guān)定額與取費(fèi)規(guī)定編制的。 詳見附件一、二 ：建設(shè)工程總投資估算表。 以滾動(dòng)開發(fā)的方式再投資 166000 萬元，占總投資的 % 。 第二節(jié)、收入支出估算 收入估算 本項(xiàng)目的收入主要由酒店 A座的經(jīng)營收入、游艇設(shè)施的出售收入、 B 座公寓樓和岸區(qū)餐飲區(qū)的出售收入、 B 座公寓的出租收入。 游艇俱樂部 95%的 B 座公寓按 萬元 /建筑平方米出售，預(yù)留 5%的Ｂ座公寓按照 1800/間 /日出租，物業(yè)費(fèi)按 10 元 /平方米 /月估算。 營業(yè)稅為 5%，所得稅為 33%，土地增值稅在出售物業(yè)的最后一年按照國家規(guī)定的 30%的稅率算清，房產(chǎn)稅按照原值的 70%及 %的稅率計(jì)繳。 損益表，詳見附件五 。根據(jù) 使用年限的要求，設(shè)備進(jìn)行了兩次更新。 游艇泊位的價(jià)格按照 200 萬元 /個(gè)，會(huì)費(fèi)按照 50 萬元 /位。在綜合分析了青島五星級(jí)酒店的供求關(guān)系、競(jìng)爭(zhēng)程度、青島當(dāng)前五星級(jí)酒店房?jī)r(jià)水平和走勢(shì)、與本項(xiàng)目有類比型的中國五星級(jí)酒店的經(jīng)營效益、國際飯店管理公司應(yīng)達(dá)到的效益水平的基礎(chǔ)上，客房標(biāo)準(zhǔn)按照 2100 元 /間 /日出租，客房出租率設(shè)為 75%，酒店經(jīng)營利潤設(shè)定為 12%。 36 第十一章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 第一節(jié)、 財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)選取 項(xiàng)目計(jì)算期 整個(gè)項(xiàng)目的計(jì)算期為 30 年。其他企業(yè)投資 240000 萬元，占總投資的 %。 項(xiàng)目總投資估算 本項(xiàng)目總投資為 576000 萬元。在此期間，要完成岸區(qū)工程的建設(shè)和岸區(qū)餐飲設(shè)施的銷售工作，完成棧橋和島區(qū)工程建設(shè)工作，開始游艇泊位的銷售工作。 33 第九章 實(shí)施程序和進(jìn)度計(jì)劃 第一節(jié)、進(jìn)度計(jì)劃 本項(xiàng)目的建設(shè)經(jīng)營分為三個(gè)階段： 第一階段為項(xiàng)目前期工作階段：為 2021 年。根據(jù)公司的經(jīng)營范圍和業(yè)務(wù)開展需要，擬設(shè)立辦公室、財(cái)務(wù)部、工程部、業(yè)務(wù)部、運(yùn)營部等部門。 公司實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，總經(jīng)理負(fù)責(zé)公司日常經(jīng)營管理工作。 設(shè)置室內(nèi)、外消火栓和自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng) ，室外設(shè)地下水消防水池，消防用水由城市給水管網(wǎng)供給。 疏散用的事故照明，其最低照明度不應(yīng)低于 1x，消防控制室，消防水泵房，自備發(fā)電機(jī)房的照明支線，應(yīng)接在消防配電線路上。 電氣設(shè)備防火 電氣設(shè)備的安裝線路敷設(shè)及竣工驗(yàn)收需按照《電氣裝置安全工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》（ GBJ23282）執(zhí)行。 依“規(guī)定”標(biāo)準(zhǔn)，疏散樓梯和通道最小寬度不小于 米，并設(shè) 置明顯的標(biāo)志和事故照明燈。 建筑防火 在變配電所、公共場(chǎng)所、展覽廳、庫房、會(huì)議室等裝有煙感報(bào)警器，在底層設(shè)消防控制中心。 廢氣：鍋爐房煙囪高度嚴(yán)格按照《鍋爐大氣污染物排放標(biāo)準(zhǔn)》 GB132712021 設(shè)計(jì)。 污染物影響 項(xiàng)目主要污染物包括：建筑垃圾、施工揚(yáng)塵、生活垃圾、廢氣 、噪聲。 （ 1）冬季采暖用熱： Q 熱 1= q 熱 1F 式中： Q 熱 1：熱負(fù)荷 q 熱 1：?jiǎn)挝唤ㄖ娣e熱指標(biāo)，取 80W/平方米 F：采暖建筑面積 330000 平方米 Q 熱 1=33000080=10 KM （ 2） 冷負(fù)荷測(cè)算 Q 冷 = q 冷 F 式中： Q 冷：冷負(fù)荷 q 冷：?jiǎn)挝唤ㄖ娣e冷指標(biāo)，取 110W/平方米 F：制冷建筑面積 330000 平方米 Q 冷 = 330000110=10 KM 空調(diào)系統(tǒng)方案 項(xiàng)目空調(diào)系統(tǒng)采用燃?xì)怆p效直燃機(jī)組方式解決。系統(tǒng)采用雙路排水。 排水 30 項(xiàng)目排水采用雨污分流制。最大日用水量 1420 噸經(jīng)測(cè) 算項(xiàng)目生活、空調(diào)系統(tǒng)補(bǔ)充用水量為 940 噸 /日。 消防控制中心、電話站、中央監(jiān)控室、電腦機(jī)房、電視監(jiān)視系統(tǒng)機(jī)房動(dòng)力電源重要設(shè)備控制系統(tǒng)電源設(shè) UPS（不間斷電源）供電。變壓所主結(jié)線為 35KV，選用干式變壓器。 配套工程 供電 計(jì)算負(fù)荷：項(xiàng)目估算總裝機(jī)容量為 23000KW，需要系數(shù) KR 取 ，故估算計(jì)算負(fù)荷為 13800KVA。陸域入口設(shè)在青島雕塑園東側(cè)。 設(shè)計(jì)形成開放性的步行系統(tǒng)，通過坡道和臺(tái)階，將被建筑分為兩段的原有濱海步道重新連接起來，使之成為濱海旅游線的景觀節(jié)點(diǎn)。同時(shí)，為青島市民提供了一個(gè)休閑海濱廣場(chǎng)，提供了一個(gè)觀賞海洋中心的最佳景觀平臺(tái)，也為城市提供了一個(gè)充滿活力的舞臺(tái)。遠(yuǎn)遠(yuǎn)看去，猶如幾片優(yōu)美的貝殼漂浮與海面之上，與遠(yuǎn)處的海洋中心大酒店遙相呼應(yīng)。橋總長(zhǎng)： 1580米，總寬： 20 米，其中：車行道 12米，人行道 8 米，橋局部采用拉索式的結(jié)構(gòu)體系，減少插入海底橋墩的個(gè)數(shù)，在節(jié)約造價(jià)的同時(shí)，使其對(duì)海流的影響和對(duì)海底的擾動(dòng)減少到最低程度。/套 4 餐飲部分 大小宴會(huì)廳、西餐廳、咖啡廳、各餐廳 、旋轉(zhuǎn)餐廳 13， 000 廳內(nèi) 178。） 游艇碼頭防波堤采用鋼筋混凝土沉箱式直立式防波堤，游艇泊位采用 Unifloat 浮橋結(jié)構(gòu)。會(huì)員客房樓弧形展開，盡享無邊海景。 人工島上酒店造地面積為 10000平方米，游艇泊位占海洋面積 5公頃。酒店主樓設(shè)計(jì)造 型挺拔而富有張力，建筑側(cè)面劃出海洋上浪漫的曲線；副樓則舒展而環(huán)抱，猶如打開的扇貝。 24 棧橋示意圖： 岸區(qū) 擬建設(shè)濱海廣場(chǎng)，為市民餐飲、娛樂服務(wù)，同時(shí)提供一個(gè)觀賞海洋中心的最佳景觀平臺(tái)，也為城市提供了一個(gè)充沛活力的舞臺(tái)。由酒店、會(huì)員專用客房及游艇俱樂