【正文】 部三部分組成，總建筑面積 30萬平方米，建筑主體分為 A、 B 兩棟：A座（主樓）為酒店客房樓，共計(jì) 66 層，總高為 248 米，可提供客房、套房、總統(tǒng)套房等折合標(biāo)準(zhǔn)間 1280 間； B 座（輔樓）為游艇會(huì)員專用客房樓， 7~19層，可提供專用客房 600 套； A、 B 座由四層裙房連接。在沙質(zhì)和淤泥質(zhì)海岸。 為了使島區(qū)及橋的周邊環(huán)境形成一個(gè)相互協(xié)調(diào)的景觀區(qū)，擬在岸邊建設(shè)餐飲區(qū)，形成岸區(qū)廣場(chǎng)，同時(shí)在岸區(qū)建設(shè)供水、排水、水處理等基礎(chǔ)設(shè)施。島上全部為赤色巖石，可利用土地有限，另外為保護(hù)赤島海島風(fēng)貌，項(xiàng)目采用人工筑島方式解決建筑用地問題。 ?供熱 本項(xiàng)目 地點(diǎn)附近無城市集中供熱站，供熱須有自設(shè)燃?xì)忮仩t解決。 上述水文、氣象、地質(zhì)等情況是參照有關(guān)資料得出的結(jié)果。泥沙運(yùn)動(dòng)不活躍。 地形、地貌及工程泥沙 赤島海域平滑海底區(qū)，海底平坦，光滑、形態(tài)單一，底質(zhì)類型為混合型的細(xì)粒沉積物。 海域波型為混合型波浪，其大浪為臺(tái)風(fēng)浪，主浪向?yàn)?ESE~SSE，強(qiáng)浪向?yàn)?ESE。分別為設(shè)計(jì)高水位 436cm，設(shè)計(jì)低水位 60m178。兩個(gè)潮位的峰值較接近而兩個(gè)潮位股只相差較大，表明潮汐有明顯的日低潮不等現(xiàn)象，即在一天中出現(xiàn)的兩個(gè)低潮的潮高相差較大，而兩個(gè)高潮的潮高去不然。 辦項(xiàng)目海區(qū)處于山東半島南岸，潮汐主要受南黃海傳來的潮波系統(tǒng)的影響，以半日潮波為主，日潮波嬌弱。日最大降水量逐月分布除一月外，其趨勢(shì)與降水強(qiáng)度的分布區(qū)是一致，在 至 。年平均降水量為 。 ?臺(tái)風(fēng) 平均每年有 13 次臺(tái)風(fēng)影響。春秋和冬季個(gè)月受北風(fēng)冷空氣侵襲較多，平均風(fēng)速較大，均在 ，其中 11 月最大，為 最大風(fēng)速的逐月分布區(qū)食欲平均風(fēng)速相似，以為東大、狹小。氣候年較差（ ? C）與日較差（ ? C）均較小。 島區(qū)與陸地連接棧橋岸點(diǎn)選擇海青路方案。 項(xiàng)目擬建地址位于石老人國(guó)家旅游度假區(qū)的赤島水域，處于石老人旅游度假區(qū)范圍內(nèi)從麥島到石老人長(zhǎng)達(dá)九公里的鉆石海域的中部，西接在建的極地海洋世界、銀 海游艇俱樂部，東側(cè)為雕塑公園。 第五章 項(xiàng)目廠址選擇 第一節(jié)、 建設(shè)地點(diǎn) 項(xiàng)目選址 項(xiàng)目位于青島石老人旅游度假區(qū)內(nèi)赤島及周邊海域，根據(jù)《青島市海島、礁概查報(bào)告》，赤島位于北緯 36 ? 03’56”，東經(jīng) 120 ? 27’45”，屬嶗山區(qū)中韓鎮(zhèn)，距中韓鎮(zhèn) 公里，距陸地山東頭村 公里。 服務(wù)項(xiàng)目包括代辦游艇執(zhí)照、泊位服務(wù)；開辦游艇滑水、帆板、專業(yè)駕駛培訓(xùn)學(xué)校；代理世界知名品牌豪華游艇、快艇及水上活動(dòng)相關(guān)器材銷售；游艇租賃、展銷服務(wù)；專業(yè)技術(shù)咨詢及維修保養(yǎng)服務(wù)；海上釣魚休憩等海上休閑觀光娛樂活動(dòng)。 以度假、商務(wù)為主的全景白金五星酒店（ A座），擁有 982 套客房和最多可接待 600 人規(guī)模的宴會(huì)廳、會(huì)議廳、會(huì)展廳。 高尚品味的綜合性度假旅游區(qū) 住在海中的酒店里、欣賞著海天一色的精致、品嘗著健康美味的佳肴、行于跨海棧橋，參與休閑運(yùn)動(dòng)和娛樂活動(dòng)，使本項(xiàng)目具有現(xiàn)代旅游吃、住、行、游、購、娛六大基本要素，突出高品質(zhì)、綜合性休閑的特色。 青島新的標(biāo)志性人文建筑景觀 本項(xiàng)目創(chuàng)新出現(xiàn)代化青島的新標(biāo)志，即在融會(huì)了青島傳統(tǒng)標(biāo)志性要素：棧橋、海岸建筑、岸邊游樂設(shè)施 的基礎(chǔ)上，依托赤島獨(dú)特的地理位置，利用當(dāng)代先進(jìn)的景觀建筑形式，集合了跨越性新棧橋、海中建筑、海中游樂設(shè)施等青島前所未有的要素，形成海島、海景、人文建筑景觀特色的青島新標(biāo)志。 ?堅(jiān)持高效優(yōu)質(zhì)的建設(shè)理念。堅(jiān)持高品質(zhì)的市場(chǎng)定位，塑造獨(dú)一無二的尊貴氣質(zhì)。 第四章 發(fā)展前景的綜合分析 第一節(jié) 機(jī)遇、優(yōu)勢(shì)與對(duì)策 綜合分析本 項(xiàng)目建設(shè)、經(jīng)營(yíng)的形勢(shì)，具有如下有利條件 。比如：芬蘭凱米純冰堡壘雪堡內(nèi)部是冰的世界，旅館的床、餐廳的餐桌、酒杯、教堂里的耶穌像都用冰雕琢而成，創(chuàng)造了極地的人工奇觀。同時(shí)青島上規(guī)模的餐飲店與北京、上海、廣州、南京、杭州等城市相比依然存在差距。 三是講究海景就餐環(huán)境，把享受美食與享受美景相結(jié)合。青島沿海地區(qū)的水產(chǎn)處藏量豐富，每年有 3萬噸。統(tǒng)計(jì)情況如下： 海洋游樂項(xiàng)目表 ： 名稱 地點(diǎn) 經(jīng)營(yíng)內(nèi)容 游艇容量 價(jià)格 客戶類型 進(jìn)展 奧運(yùn)村帆船基地 浮山灣 游艇、餐飲、五星級(jí)飯店 奧運(yùn)會(huì) 、 運(yùn)動(dòng)員 2021 年 6 月完工 銀海旅游度假村 嶗山本項(xiàng)目西側(cè) 游艇、 餐飲、五星級(jí)飯店 375 個(gè) 一期 130 個(gè) 會(huì)費(fèi) 5 萬元 泊位 107 萬元 已使用 友誼國(guó)際游艇俱樂部 團(tuán)島灣 八大峽 游艇、餐飲、飯店 1996 年?duì)I業(yè) 極地海洋世界 嶗山本項(xiàng)目西側(cè) 海洋館、海洋科技館、漁人碼頭 在建 天逸海灣國(guó)際度假村 鰲山小島灣 超五星級(jí)酒店、會(huì)展中心、公寓、康療中心、藝術(shù)村、水上活動(dòng)中心、游艇俱樂部 數(shù)百個(gè) 待定 高檔客戶 設(shè)計(jì)中 數(shù)據(jù)來源：本表根據(jù)現(xiàn)地調(diào)查數(shù)據(jù)整理 14 圖 : 銀海旅游度假村現(xiàn)狀 根據(jù)有關(guān)的調(diào)查分析，即使這些項(xiàng)目建成使用，由于市場(chǎng)處于早期發(fā)展階段，如果包括北京、山東、青島和山西等華北及一些華東地區(qū)，需求能力應(yīng)數(shù)倍于供給能力，本項(xiàng)目市場(chǎng)前景看好。國(guó)家體育總局水上運(yùn)動(dòng)中心等部門也積極推動(dòng)游艇運(yùn)動(dòng)和休閑體育運(yùn)動(dòng)，準(zhǔn)備在國(guó)內(nèi)外募集游艇會(huì)員，為本項(xiàng)目組建游艇會(huì)。其中運(yùn)動(dòng)型游艇為小型快艇，速度作為賣點(diǎn)，價(jià) 格較低，在年輕人中間非常有市場(chǎng)。 目前青島海上旅游設(shè)施的功能單一，大型綜合性設(shè)施很少。隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，擁有游艇的個(gè)人將 逐漸增加。 第二節(jié) 海上運(yùn)動(dòng)休閑 現(xiàn)狀 青島是海濱城市，海 是青島最大的旅游資源。在著名的國(guó)際飯店管理集團(tuán)中，希爾頓酒店進(jìn)入了城陽區(qū)，萬豪、凱賓斯基等也開始大規(guī)模的投資于青島酒店業(yè) ，青島旅游設(shè)施的水平、管理和競(jìng)爭(zhēng)的國(guó)際化正在全面展開。到 2021 年，青島市旅游涉外飯店和度假村客房達(dá)到 4 萬間，到 2020 年，青島市旅游涉外飯店和度假村客房達(dá)到 5 萬間，其中高中檔客房仍維持 30%的比例，客房年均出租率 75%左右。隨著青島旅游業(yè)的發(fā)展和 2021 年奧運(yùn)會(huì)舉辦，青島會(huì)吸引的海內(nèi)外游客將大幅度增加，海景超五星級(jí)酒店的市場(chǎng)潛力被業(yè)內(nèi)專家看好。其中，五星級(jí)旅游飯店 6 家。 第三章 產(chǎn)業(yè)分析 本項(xiàng)目是包括酒店、游艇、餐飲、海洋娛樂項(xiàng)目的大型綜合旅游休閑 設(shè)施，涉及多種行業(yè)。 體現(xiàn)享受與發(fā)展需求的住房、健康、教育、休閑、交通、通訊等項(xiàng)目支出的比重迅速上升。 最需要關(guān)注的是，青島作為中國(guó)東部沿海一座經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)的國(guó)際化大城市，距日本 本島 900 多公里，距韓國(guó) 180 公里，距離較近 ，已經(jīng)成為中國(guó)與日韓經(jīng)濟(jì)文化交流的基地。 5. 青島市著名的國(guó)內(nèi)外企業(yè) 青島市是中國(guó)乃至世界上著名的制造業(yè)中心之一 ， 擁 有海爾、海信、雙星、青啤、京華飾品、貝雕廠、金王集團(tuán)、華東葡萄酒莊園等眾多知名企業(yè)。 見下圖中青島原有的景觀建筑具有的舊的棧橋、海邊酒店建筑標(biāo)志的對(duì)比。見下圖與金茂大廈、東方明珠塔的對(duì)比。所以，有理由認(rèn)為，未來青島會(huì)展經(jīng)濟(jì)能夠達(dá)到 15%以上的增長(zhǎng)水平。中國(guó)會(huì)展經(jīng)濟(jì)已經(jīng)初步發(fā)展起來，未來會(huì)展經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)更被一致看好。將有 3 至 4 萬的外國(guó)旅游者到青島觀看比賽和旅游。而作為青島支柱產(chǎn)業(yè)的旅游業(yè)將有 10%以上的產(chǎn)業(yè)額外增長(zhǎng)的效應(yīng)。青島作為北京 2021 年奧運(yùn)會(huì)的承辦伙伴，獲得了發(fā)展奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)的歷史機(jī)遇，對(duì)提高青島的城市地位和在世界上的知名度。預(yù)計(jì)到 2021 年，年接待海外游客75 萬人次，接待國(guó)內(nèi)游客將達(dá)到 2840 萬人次，旅游總收入達(dá)到 380 億元。來到青島的國(guó)內(nèi)游客，主要來自京、蘇、瀘、浙等發(fā)達(dá)地區(qū)，消費(fèi)能力強(qiáng)?！昂！钡奶匦月糜雾?xiàng)目的開發(fā)，成為 21 世紀(jì)旅游休閑 業(yè)發(fā)展的新熱點(diǎn)。 第四節(jié) 客源市場(chǎng)分析 本項(xiàng)目是休閑和商務(wù)于一體的高品位旅游基礎(chǔ)設(shè)施，客源主要包括來自國(guó)內(nèi)外的旅游者、國(guó)內(nèi)和青島的知名人士、企業(yè)家、高收入者等多種類型、具有享受高品質(zhì)休閑生活意愿和能力的人群 旅游者 青島市地處黃海之濱， 嶗山腳下，集山、海、島勝景色與一身， 倚港口、貿(mào)易之優(yōu)勢(shì)，是聞名遐邇的海濱旅游勝地。 第三節(jié) 政策環(huán)境分析 青島是中國(guó)重要的經(jīng)濟(jì)中心城市，是山東省最重要的經(jīng)濟(jì)基地，為此，國(guó)家、省、市政府都制定了促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策，為本項(xiàng)目的發(fā)展提供了較 6 好的政策環(huán)境。青島市 2021年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，自改革開放二十年來，平均 每年 增長(zhǎng) 13%。 2021 年底，全國(guó) GDP 已經(jīng)達(dá)到了 18 .23 萬億元，人均 GDP13943 元，其中北京人均 GDP44969元，折合 5457 元；上海人均 GDP67222 元， 折合 8158 美 元。 5 第二章 市 場(chǎng) 分 析 第一節(jié) 市場(chǎng)環(huán)境分析 中國(guó)及其東部地區(qū)、青島市社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)，青島市的政策法律環(huán)境、市場(chǎng)的構(gòu)成壯況和趨勢(shì)，以及與本 項(xiàng)目直接相關(guān)的產(chǎn)品、服務(wù)供 應(yīng)狀況，是直接影響本項(xiàng)目建設(shè)和發(fā)展前景的因素。 2021 年 9 月青島市規(guī)劃局復(fù)函 原則同意了項(xiàng)目的選址方案（詳見附表二）。 綜上所述，項(xiàng)目的建設(shè)符合青島市旅游規(guī)劃和青島奧運(yùn)行動(dòng)規(guī)劃，適應(yīng)加入 WTO和民營(yíng)企業(yè)發(fā)展的新形勢(shì)，對(duì)于提升青島市的國(guó)際形象具有很大的作用。 適應(yīng)國(guó)家鼓勵(lì)民營(yíng)企業(yè)投資于旅游業(yè)的政策 隨著我國(guó)加入 WTO、民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，青島的旅游服務(wù)市場(chǎng)更加開放，青島市旅游業(yè)面臨著新的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。借助全球?qū)W運(yùn)比賽的關(guān)注和國(guó)內(nèi)外游客的臨場(chǎng)觀看，青島市的國(guó)際知名度將得到迅速提高，為青島躋身于中國(guó)乃至世界旅游強(qiáng)市提供強(qiáng)有力的 支撐。 符合青島市旅游規(guī)劃建筑奧運(yùn)城市的需要 《青島市旅游業(yè)發(fā)展“九五”規(guī)劃及到 2021 年長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃綱要》明確青島市旅游業(yè)發(fā)展目標(biāo)是把旅游業(yè)發(fā)展成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，把青島建設(shè)成為 發(fā)揮口岸優(yōu)勢(shì)的，集觀光、度假、商務(wù)、會(huì)議多功能的現(xiàn)代化海濱旅游勝地和現(xiàn)代化國(guó)際旅游城市。優(yōu)美的山海自然風(fēng)光、獨(dú)特的城市風(fēng)貌和歷史文 脈、發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)貿(mào)易，形成了青島市獨(dú)具特色的城市內(nèi)涵，吸引著來自世界各地的商家和游客。 總投資及資金籌措 本項(xiàng)目總投資 576000 萬元，其中有建設(shè)投資 541598 萬元，建設(shè)期限利息 26402 萬元，鋪底流 動(dòng)資金 8000 萬元。 游艇港水域面積 5 萬平方米，設(shè)游艇泊位 200 個(gè)。其中 ， 餐飲設(shè)施 萬平方米 ； 濱海廣場(chǎng) 萬平方米，為酒店配套用房及停車泊位。其中 248 米的海上超高層白金五星酒店聘請(qǐng)國(guó)際飯店公司管理；海濱餐飲設(shè)施和游艇俱樂部的公寓采 取出售、出租或委托管理的方式：對(duì)游艇俱樂部、海上旅游觀光服務(wù)實(shí)行 建設(shè)單位自主經(jīng)營(yíng)的方式管理。 在市場(chǎng)目標(biāo)的選擇上 ， 根據(jù)消費(fèi)市場(chǎng)發(fā)展情況，定位于高品位的消費(fèi)者。 經(jīng)營(yíng)范圍：海洋中心及 相關(guān)設(shè)施的投資、開發(fā)建設(shè)，海洋中心酒店的經(jīng)營(yíng)管理，游艇俱樂部的公寓、碼頭等物業(yè)設(shè)施的銷售、租賃、與游艇相關(guān)的維修服務(wù)，旅游服務(wù)，旅游商品銷售等。 第一節(jié) 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱 青島 海洋中心 擬建地點(diǎn) 山東省青島市石老人旅游度假區(qū)內(nèi) ， 赤島及其周圍水域。青島市優(yōu)越的自然地理環(huán)境、豐富的歷史文化遺跡、獨(dú)具特色的自然、人文景觀，成為旅游業(yè)發(fā)展的良好資源。 1 第一章 概 論 海上顯現(xiàn)高樓大廈，過去人們認(rèn)為這是海市蜃樓奇觀，并為之無限贊嘆。 海濱城市 —— 青島是中國(guó)重要的經(jīng)濟(jì)中心城市和沿海開放城市，是國(guó)家級(jí)歷史文化名城和風(fēng)景旅游、度假勝地。梁開建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所接受青島鑫基房地產(chǎn)集團(tuán)公司的委托，對(duì)青島海洋中心項(xiàng)目進(jìn)行概念設(shè)計(jì)和初步的可行性研究，供投資方?jīng)Q策參考。 注冊(cè)資本： 1 億元。主要特點(diǎn)是： —— 青島市新 的標(biāo)志性人文建筑景觀 —— 現(xiàn)代化的海上家園和海洋文化理念 —— 體現(xiàn)海洋活力的參與式休閑運(yùn)動(dòng) —— 天海地交匯處的觀光景點(diǎn) —— 高尚品位的綜合性度假旅游區(qū) 開發(fā)經(jīng)營(yíng)模式 本項(xiàng)目按照完全市場(chǎng)化的開發(fā)經(jīng)營(yíng)模式運(yùn)營(yíng)。 在經(jīng)營(yíng)模式選擇上，針對(duì)本項(xiàng)目具備飯店業(yè)、旅游娛樂業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等多種業(yè)態(tài)的情況，分別采取建設(shè)單位自營(yíng)、聘請(qǐng)知名的國(guó)際飯店公司管理和出售、出租部分物業(yè)共三種經(jīng)營(yíng)方式。 ? 岸區(qū) 總建筑面積 3 萬平方米。游艇會(huì)會(huì)員專用客房 樓 600 套。 詳見附件 三 規(guī)范建設(shè)方案。 第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 項(xiàng)目提出的理由 適應(yīng)青島國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展要求 青島是中國(guó)東部的重要經(jīng)濟(jì)中心城市，為國(guó)家風(fēng)景旅游勝地，歷史文化名城和優(yōu)秀旅游城市。 根據(jù)二十一世紀(jì)海洋和海島開發(fā)的大趨勢(shì)，本項(xiàng)目包含 了海上觀光、水上運(yùn)動(dòng)、水上休閑、餐飲 、 娛樂等多種海洋旅游項(xiàng)目，將填補(bǔ)青島市在綜合性 、 大型海洋旅游設(shè)施方面的空白，對(duì)青島市海洋旅游經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有重要 的帶動(dòng)作用?！肚鄭u奧運(yùn)行動(dòng)規(guī)劃旅游專項(xiàng)規(guī)劃》中明確青島市旅游業(yè)應(yīng)以“相約北京，揚(yáng)帆青 島”為主題，充分發(fā)揮資源優(yōu)勢(shì)，突出海洋特色，努力塑造“奧運(yùn)揚(yáng)帆勝 地，海濱旅游天堂”的城市形象，把青島建設(shè)成為環(huán)境優(yōu)美舒適、設(shè)施配備完善、 產(chǎn)品特色突出、產(chǎn)業(yè) 結(jié)構(gòu)合理、管理服務(wù)一流的世界著名濱海觀光度假和海上運(yùn)動(dòng)休閑城市，做大做強(qiáng)海上旅游，大力發(fā)展海上看青島和參與性強(qiáng)的海上游樂運(yùn)動(dòng)活動(dòng)。在選址等方面已經(jīng)得到規(guī)劃部門的初步認(rèn)可，符合嶗