【正文】 第一章 項(xiàng)目概述：福安康頤養(yǎng)中心：玉溪市匯海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司：聯(lián)系人：聯(lián)系電話： 通訊地址： ：玉溪匯海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理，以及物業(yè)管理、裝飾裝修等業(yè)務(wù)的企業(yè)，公司成立于2007年，年輕且充滿活力，注冊(cè)資本三百萬(wàn)元，目前已經(jīng)成功投資開發(fā)了多處市場(chǎng)以及住宅，包括目前正在建設(shè)的尚品高層建筑“磊山大廈”，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)等方面經(jīng)驗(yàn)豐富。公司自成立以來，一直秉承“塑物為美，樹仁成林，以人為本，回報(bào)社會(huì)”的經(jīng)營(yíng)理念。在社會(huì)各界的支持下，經(jīng)營(yíng)發(fā)展取得了好成績(jī)，拓寬了市場(chǎng)渠道，步入了多元化發(fā)展時(shí)期，公司事業(yè)蒸蒸日上。為回報(bào)社會(huì)，致力于開發(fā)優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，現(xiàn)傾力打造一流老年人頤養(yǎng)中心。項(xiàng)目宗旨：以建立和諧社會(huì)為目標(biāo)，結(jié)合市政府建設(shè)生態(tài)城市的指導(dǎo)思想，大力發(fā)展社會(huì)福利事業(yè)；以管理價(jià)格、齊備功能提供社會(huì)所需求的全方位優(yōu)質(zhì)服務(wù)。項(xiàng)目理念：以人為本，無微不致；溫馨和諧，功能完備。項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方針： 夕陽(yáng)無限好，永留人間美； 承接美德，忠于職守，熱愛工作，強(qiáng)化交流； 注重關(guān)愛、創(chuàng)意和環(huán)境。完善醫(yī)療保健功能，建立和諧老年社區(qū)，健全頤養(yǎng)居住設(shè)施，消除老年“孤獨(dú)”，創(chuàng)建美好社會(huì)； 制定合理通暢的管理制度和工作流程； 注重國(guó)情，引領(lǐng)潮流，健康向上，不懈追求； 同心協(xié)力，融入社會(huì)，全面發(fā)展。：項(xiàng)目選址方案：方案一：聶耳文化廣場(chǎng)州大河北岸，方案二：州大河北岸代井村以南，（1）國(guó)務(wù)院民政部《關(guān)于支持社會(huì)力量興辦社會(huì)福利機(jī)構(gòu)的意見》民發(fā)[2005]170號(hào)（2）全國(guó)老年辦發(fā)[2005]46號(hào)《關(guān)于加強(qiáng)老年人有待工作的意見》（3）《玉溪市紅塔區(qū)人民政府“十一五”發(fā)展計(jì)劃綱要》根據(jù)國(guó)家發(fā)展與改革委員會(huì)對(duì)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的有關(guān)內(nèi)容和要求，依據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料，結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況，全方位、多層次地對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的背景、項(xiàng)目建設(shè)的必要性、建設(shè)地點(diǎn)、建設(shè)條件、建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容、項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度和組織管理、投資結(jié)算和資金籌措、效益分析等方面進(jìn)行研究和論述，為項(xiàng)目的決策提供依據(jù)。（1）玉溪市福安康頤養(yǎng)中心項(xiàng)目建設(shè)，符合國(guó)家大力發(fā)展社會(huì)公益事業(yè)的政策導(dǎo)向，順應(yīng)“贍養(yǎng)老人”傳統(tǒng)美德與現(xiàn)代社會(huì)高節(jié)奏、高效率時(shí)代精神的要求，符合國(guó)家倡導(dǎo)“老有所養(yǎng)、老有所學(xué)、老有所樂、老有所為”的老齡工作指導(dǎo)思想。（2）玉溪市紅塔區(qū)作為玉溪市政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科教中心，完善社會(huì)福利事業(yè)，特別是建立老年人頤養(yǎng)天年的場(chǎng)所，建立健全社會(huì)服務(wù)體系，立足老年福利事業(yè)發(fā)展史各級(jí)政府部門工作的重點(diǎn)。玉溪市福安康頤養(yǎng)中心項(xiàng)目的建設(shè)，對(duì)完善玉溪社會(huì)福利事業(yè)，積極探索新形勢(shì)下社會(huì)福利市場(chǎng)化和完善社會(huì)化服務(wù)功能等方面具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。（3）項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)目標(biāo)是建成云南省乃至西南地區(qū)規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化，集庭園式、花園式、養(yǎng)老、保健、醫(yī)療、健身、休閑等多功能為一體的社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的典范，項(xiàng)目始終堅(jiān)持“以人為本”的理念，為玉溪社會(huì)福利事業(yè)的完善和發(fā)展提供強(qiáng)有力的支持，帶動(dòng)老年福利事業(yè)向標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、市場(chǎng)化、一體化方向發(fā)展，降低政府社會(huì)管理成本，加快老年福利事業(yè)發(fā)展步伐。（4）項(xiàng)目建設(shè)單位通過多年經(jīng)營(yíng)發(fā)展，具有較強(qiáng)的資金實(shí)力和融資能力，有著豐富的商業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。經(jīng)營(yíng)發(fā)展理念超前，商業(yè)信用良好，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施措施保障到位。（5）根據(jù)市場(chǎng)分析，項(xiàng)目性質(zhì)是公益性社會(huì)福利事業(yè)，與其它行業(yè)比較而言，雖利潤(rùn)較薄，投資回收期較長(zhǎng)，但老年事業(yè)既是一項(xiàng)新型的社會(huì)事業(yè)，也是一種大有可為的新興產(chǎn)業(yè)，在政府領(lǐng)導(dǎo)和大力扶持下，市場(chǎng)潛力將最大化釋放，龐大的客戶需求群體將為社會(huì)穩(wěn)定作出巨大貢獻(xiàn)，穩(wěn)定的客戶可為企業(yè)維持正常經(jīng)營(yíng)奠定基礎(chǔ)。（6）建議主管部門對(duì)可行性研究報(bào)告盡快進(jìn)行論證審批，以便使項(xiàng)目盡早開展下階段工作。（7）鑒于項(xiàng)目社會(huì)公益的特殊性和玉溪處于空白的實(shí)際，建議政府在規(guī)劃選址、土地政策等方面給予支持。序 號(hào)項(xiàng) 目 名 稱單 位數(shù) 量備 注1土地利用畝202．5總占地面積平方米135095建筑面積平方米77567其他設(shè)施配套面積平方米17567建筑占地利用率%%2勞動(dòng)定員人130年工作日日日工作班次班3項(xiàng)目總投資萬(wàn)元14200建設(shè)投資萬(wàn)元10200其中：固定資產(chǎn)投資萬(wàn)元10200無形資產(chǎn)投資萬(wàn)元4000遞延資產(chǎn)投資萬(wàn)元預(yù)備費(fèi)萬(wàn)元4流動(dòng)資金萬(wàn)元5005年?duì)I業(yè)收入萬(wàn)元年?duì)I業(yè)稅及附加稅萬(wàn)元營(yíng)業(yè)費(fèi)用萬(wàn)元540管理費(fèi)用萬(wàn)元財(cái)務(wù)費(fèi)用萬(wàn)元6利稅年利潤(rùn)總額萬(wàn)元年所得稅萬(wàn)元年利稅總額萬(wàn)元7經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)評(píng)價(jià)投資利潤(rùn)率平均投資利稅率%財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%投資回收期年18第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性從建國(guó)初期到20世紀(jì)90年代中期，玉溪市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)基本只是建立了農(nóng)村、社區(qū)較為簡(jiǎn)單的養(yǎng)老院，設(shè)施單一，環(huán)境簡(jiǎn)陋，管理粗放，經(jīng)費(fèi)匱乏，其功能僅僅滿足孤寡老人基本養(yǎng)老的生活需求。從2001年起，玉溪市的民間資本開始涉足養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)。此后，紅塔區(qū)、元江縣、易門縣先后辦起了一批養(yǎng)老院和老年公寓。目前，全市有民辦性質(zhì)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)5個(gè)，床位200余張，有100多人入住。但是，現(xiàn)有的養(yǎng)老結(jié)構(gòu)仍然存在規(guī)模較小，場(chǎng)地狹窄，設(shè)施缺乏，管理單一，緊緊起到一個(gè)單純托老的作用。隨著人民生活水平的提高和玉溪“生態(tài)城市”建設(shè)步伐的加快，老年人期待更多的是山水渾然天成，花溪河秀、茂林修竹、亭臺(tái)水榭、環(huán)境優(yōu)美的修養(yǎng)生息樂園；期待提供思想交流、休閑娛樂、健體養(yǎng)心的一個(gè)場(chǎng)所，同時(shí)，現(xiàn)代中青年肩負(fù)著養(yǎng)老、撫小、工作等多重壓力和矛盾，80%以上的都希望社會(huì)能提供一個(gè)和諧、溫馨和功能齊全、設(shè)施完備、服務(wù)優(yōu)良的平臺(tái)。玉溪市于1995年進(jìn)入了人口老年型社會(huì)，截至2005年底，這相當(dāng)于江川縣的人口。到2015年，全市的老年人將達(dá)38萬(wàn)，占全市人口比重的17%，到2040年，我市進(jìn)入老齡化高峰期，屆時(shí)，老年人人口比重將達(dá)到28%。另外，隨著空巢老年家庭數(shù)量的增多，家庭關(guān)愛不能及時(shí)到位，大部分空巢老年人缺乏精神寄托，希望社會(huì)關(guān)愛。高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范化、一體化的養(yǎng)老結(jié)構(gòu)在現(xiàn)代文明社會(huì)的勁頭亟需應(yīng)運(yùn)而生。玉溪市隸屬1區(qū)8縣，，%。玉溪是云南省較為發(fā)達(dá)的地區(qū)之一，有亞洲最大的卷煙企業(yè)——紅塔集團(tuán)。，%，固定資產(chǎn)投資105億元，%，農(nóng)民人均純收入3314元，%，%，同比增長(zhǎng)16%，%。（1）是玉溪市社會(huì)福利事業(yè)發(fā)展的需要隨著老齡化社會(huì)步伐的加快，老年社會(huì)事業(yè)備受關(guān)注。老年服務(wù)業(yè)是社會(huì)福利不可分割的重要部分，建設(shè)“玉溪市福安康頤養(yǎng)中心”項(xiàng)目是廣大來年人多年所盼，是社會(huì)文明和進(jìn)步的客觀要求；是“上為國(guó)分憂，下為民解愁”政府相關(guān)職能部門工作的具體體現(xiàn)，也是玉溪社會(huì)福利事業(yè)發(fā)展的需要。（2）是人民日益增長(zhǎng)大精神文化需要讓老年人度過一個(gè)健康、充實(shí)、歡樂的晚年，不僅在較大程度上解除家庭后顧之憂，為其家庭成員全力投入到本職工作創(chuàng)造有利條件，而且也是一個(gè)城市甚至是整個(gè)社會(huì)文明進(jìn)步的體現(xiàn)，從而為豐富老年人生活，促進(jìn)精神文明建設(shè)、創(chuàng)建平安和諧社會(huì)發(fā)揮積極作用。（3）是玉溪經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的需要玉溪市經(jīng)過幾年的快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)和社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)取得長(zhǎng)足進(jìn)步，但總體上講，社會(huì)福利事業(yè)相對(duì)滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，多年來，政府承擔(dān)經(jīng)濟(jì)社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)建設(shè)的任務(wù)較為繁重，壓力巨大，從而導(dǎo)致投入不足。因此，引導(dǎo)和利用民間資本投入，探索社會(huì)福利事業(yè)市場(chǎng)化運(yùn)作，解決社會(huì)福利問題，是當(dāng)前政府探索的重要課題。玉溪市福安康頤養(yǎng)中心項(xiàng)目的建設(shè)正是探索福利事業(yè)社會(huì)化的排頭兵。（4）是玉溪生態(tài)城市建設(shè)的需要老年社會(huì)服務(wù)業(yè)是生態(tài)城市建設(shè)的重要內(nèi)容。項(xiàng)目是一個(gè)老年人頤養(yǎng)中心，環(huán)境的規(guī)劃和建設(shè)布局是以“花溪秀河、茂林修竹、亭臺(tái)水榭、假山奇石、山水渾然天成”為主題，項(xiàng)目建成可為旅游小鎮(zhèn)建設(shè)形成強(qiáng)力互補(bǔ)，充實(shí)文化內(nèi)涵，環(huán)境相得益彰。旅游小鎮(zhèn)的建設(shè)又可為項(xiàng)目提供強(qiáng)有力的外部環(huán)境支持，使碧玉清溪發(fā)揮環(huán)境效應(yīng)，也是生態(tài)城市建設(shè)的根本目的。第三章 市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)及營(yíng)銷方案老年社會(huì)服務(wù)事業(yè)市社會(huì)福利事業(yè)的一部分，它的存在和發(fā)展是社會(huì)文明進(jìn)程中的有益產(chǎn)物。截至2005年12月底，占全市人口總數(shù)的13%；，%；