【正文】 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) —— 體驗(yàn)風(fēng)情商業(yè)街區(qū) □萬(wàn)安平安小區(qū)一層商業(yè)營(yíng)銷提案□ 第一部分、項(xiàng)目概述 一、德陽(yáng)宏觀經(jīng)濟(jì)概述： ? 2020 年，德陽(yáng)市城鎮(zhèn)化水平為 35%，城市人口約 28 萬(wàn)，政府規(guī)劃到 2020 年城市人口達(dá)到 50 萬(wàn)，城市化率達(dá)到 60%以上。 —— 德陽(yáng)的城市商業(yè)及商業(yè)地產(chǎn)還有較大的發(fā)展空間。 ? 德陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)， 2020 年人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值約為 1133 美元（約 9360 元人民幣），全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 7892 元，比全省高 %；農(nóng)村居民人均純收入 2790元，比全國(guó)高 %，比全省高 %。預(yù)計(jì) 2020 年人均 GDP將達(dá)到 17000 元，在現(xiàn)在的基礎(chǔ)上翻一番。 德陽(yáng)的工業(yè)經(jīng)濟(jì)逐步復(fù)蘇，機(jī)械、食品和化工三大主要傳統(tǒng)行業(yè)效益正在步入良性循環(huán)的軌道，二重、東電、東汽、劍南春、什邡煙廠、藍(lán)劍集團(tuán)等一批重點(diǎn)企業(yè)、優(yōu)勢(shì)企業(yè)成長(zhǎng)迅速。 —— 在中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的大背景下，德陽(yáng)的購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)勁。 ? 德陽(yáng)城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款較為充裕， 2020 年末居民儲(chǔ)蓄存款余額 億元。 —— 中國(guó)經(jīng)濟(jì)通漲率達(dá)到 3%，銀行利率保持 %不變，考慮 20%利息所得稅，其實(shí)中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入 負(fù)利率時(shí)代 ，實(shí)際利率為 — %，居民投資轉(zhuǎn)向的潛在動(dòng)力很大，房地產(chǎn)無(wú)疑 是最好的投資渠道之一，如果能夠釋放居民存款的 5%，就達(dá)到 10 個(gè)億，這足以消化整個(gè)德陽(yáng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量。 ? 縣域經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)： 2001 年全省 GDP 過(guò) 50 億元的 20 個(gè)縣，德陽(yáng)就占了 5 個(gè) (旌陽(yáng)、綿竹、什邡、中江、廣漢 )—— 我們的目標(biāo)客戶將放大到這些區(qū)域。 二、德陽(yáng)商業(yè)及商業(yè)地產(chǎn)概述 商業(yè)分布及特點(diǎn) 德陽(yáng)城市的華山路、岷江路和泰山路圍合成一個(gè)大的三角形，形成了德陽(yáng)的主要商業(yè)圈。在此三角中，南街和長(zhǎng)江西路共同營(yíng)造了德陽(yáng)目前最繁華的商業(yè)地段。 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 其中，南街主要為臨街品牌專賣(mài)店，典型的傳統(tǒng)業(yè)態(tài)。相對(duì)大型的商業(yè)集中于南街和長(zhǎng)江 西路的交界處。德陽(yáng)目前的商業(yè)物業(yè)形態(tài)較為落后，自發(fā)形成，明顯缺乏規(guī)劃，城市幾乎沒(méi)有特色商業(yè)建筑，缺乏商業(yè)空間的宜人尺度和體驗(yàn)環(huán)境。這是提升本項(xiàng)目?jī)r(jià)值的一個(gè)機(jī)會(huì)。 城市商圈的發(fā)展規(guī)劃 德陽(yáng)政府近 15 年的城市商圈發(fā)展規(guī)劃：以長(zhǎng)江西路和泰山北路為城市商業(yè)中心，尤其是長(zhǎng)江西路，南街口到泰山北路一線作為商業(yè)發(fā)展的重店，加上昆山街，綿遠(yuǎn)街等商業(yè)街，共同構(gòu)成德陽(yáng)的“鹽市口”商圈。德陽(yáng)的商圈正在南移。 三、本項(xiàng)目概況 本項(xiàng)目臨街商鋪主要分布在涼山路和岷江西路，位于德陽(yáng)市傳統(tǒng)商業(yè)中心區(qū)的邊緣地帶，距離德陽(yáng)核心商業(yè)圈（南街與長(zhǎng) 江西路的交界處）約 300 米，項(xiàng)目對(duì)面是成都百貨大樓大型商業(yè)，預(yù)計(jì)今年 5月底開(kāi)業(yè)。目前項(xiàng)目周邊人氣、商氣較差，隨著德陽(yáng)商業(yè)中心的南移、成百的開(kāi)業(yè)，本項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值將日益凸顯。 項(xiàng)目 優(yōu)劣勢(shì)簡(jiǎn)要 分析 ： 一）、優(yōu)勢(shì) ? 區(qū)位優(yōu)勢(shì)：地處德陽(yáng)傳統(tǒng)商業(yè)核心區(qū)與成百大樓兩大核心商業(yè)區(qū)之間，享有龐大人流所帶來(lái)的商氣，同時(shí)，城市商業(yè)向南發(fā)展趨勢(shì)明顯，區(qū)位優(yōu)勢(shì)愈加凸現(xiàn)。 ? 規(guī)模優(yōu)勢(shì)：本案屬于住宅底商，是未來(lái)核心商業(yè)區(qū)， 4600 平米的底商面積，形成“ u”字形的商業(yè)長(zhǎng)廊，具備了形成規(guī)模商業(yè)的條件。 ? 人流動(dòng)線的通暢性：如右圖 ? 開(kāi)發(fā)商實(shí)力： 作為二重集團(tuán)下屬企業(yè)，其實(shí)力與信譽(yù)深受德陽(yáng)投資者的信賴。 二、劣勢(shì) ? 商圈成熟程度低：盡管有良好預(yù)期，但就現(xiàn)狀而言，本案所在地商氣尚未真正形成，消費(fèi)人流較少。 ? 商鋪進(jìn)深大、投資門(mén)檻高：開(kāi)間主要集中在 ，而進(jìn)深最多的達(dá)到了 22m， 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 17米、 21 米進(jìn)深的商鋪占據(jù)相當(dāng)比例， 限制了較多業(yè)態(tài)的進(jìn)駐。同時(shí)，由于單間面積較大，單價(jià)較高，造成總價(jià)偏高，普遍在 60 萬(wàn)元以上，限制了大量的中小投資者的介入。 ? 項(xiàng)目建筑本身并無(wú)特色，外立面、產(chǎn)品形態(tài)、環(huán)境資源都較傳統(tǒng)，沒(méi)有宜人的空間尺度。另外， 底商由于業(yè)權(quán)分散，給商業(yè)管理、業(yè) 態(tài)整合增加了難度。 通過(guò)對(duì)本案的簡(jiǎn)要分析，可以發(fā)現(xiàn) 競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)樓盤(pán)之間角逐的著力點(diǎn)主要體現(xiàn)在 商圈的成熟程度、交通 /區(qū)位、主力商家 /管理商 /下游商源、價(jià)格 /付款方式 /投資回報(bào)、動(dòng)線的合理性、建筑質(zhì)量及商業(yè)配套、業(yè)態(tài)規(guī)劃、業(yè)種配比、開(kāi)發(fā)商實(shí)力、建筑外立面 等方面。通過(guò)前期摸底調(diào)查，我們對(duì)業(yè)主、商家、消費(fèi)者在上述競(jìng)爭(zhēng)因素上的關(guān)注程度做出了定量評(píng)估： 業(yè)主、商家、消費(fèi)者對(duì)競(jìng)爭(zhēng)因素的定量評(píng)估表 說(shuō)明： ? 著名的雷達(dá)圖 —— 競(jìng)爭(zhēng)力作用模型，具有較高的參考價(jià)值； ? 業(yè)主與商家的選擇接近，所以放在一起評(píng)估； ? 業(yè)主、商家與消費(fèi)者在 動(dòng)線、建筑質(zhì)量、商業(yè)配套、交通區(qū)位、商圈成熟程度等方面的選擇比較接近； ? 針對(duì)這些選擇，本案在后面的業(yè)態(tài)定位與產(chǎn)品改進(jìn)中將采取相應(yīng)的對(duì)策。 第二部分、項(xiàng)目總體定位 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) □□定位原則：關(guān)聯(lián)性、差異性、震撼性。 一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的定位必須遵循“關(guān)聯(lián)性、差異性和震撼性”三大定位原則。 ? 所謂“關(guān)聯(lián)性”是指項(xiàng)目定位必須與項(xiàng)目所處的區(qū)位、商業(yè)環(huán)境、商業(yè)業(yè)態(tài)之間的和諧統(tǒng)一，共生共榮。 ? 所謂“差異性” 指項(xiàng)目定位必須差異于目前所處商圈的商業(yè)業(yè)態(tài)，形成自己的特色，即“差別定位、錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)”。 ? 所謂“震撼性”是指定位要在市場(chǎng)上形成強(qiáng)大 的沖擊力，讓市場(chǎng)、消費(fèi)者認(rèn)同這種定位，并樂(lè)意到此消費(fèi)。 □□ 商業(yè)物業(yè)有 3種可利用的資源 ：視覺(jué)資源、環(huán)境資源和人流資源。 充分打造、挖掘、展示、利用好這 3 種資源，將極大提高商業(yè)物業(yè)的價(jià)值。 ? 視覺(jué)資源： 即項(xiàng)目的整體外部形象是否具有聚焦力、沖擊力、吸引力，是否給人以良好的感受。視覺(jué)資源是決定物業(yè)價(jià)值的要素之一。 ? 環(huán)境資源： 包括購(gòu)物環(huán)境、消費(fèi)環(huán)境、休閑環(huán)境、空間尺度等，現(xiàn)在的商業(yè)的主流趨向已經(jīng)變?yōu)椤绑w驗(yàn)經(jīng)濟(jì)”，只有能給與消費(fèi)者良好消費(fèi)體驗(yàn)的場(chǎng)所才是有生命力、有價(jià)值的商業(yè)地產(chǎn)。 ? 人流資源： 有人氣，才有商氣、財(cái)氣。如何 充分利用現(xiàn)有人流，如何吸引更多人流到此消費(fèi)？在商業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)劃設(shè)計(jì)上要充分考慮滿足現(xiàn)有商圈人流需求和吸引其他商圈人流。視覺(jué)資源和環(huán)境資源是人流資源的載體。 我們?cè)诒卷?xiàng)目定位和產(chǎn)品改造方面將充分利用以上的定位原則，并有效釋放 3 種資源的增值潛能，為項(xiàng)目的銷售創(chuàng)造良好的硬件條件。 □□ 商業(yè)地產(chǎn)的特殊性在于開(kāi)發(fā)商、投資者、經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者“四位一體”，在于多贏，成功的商業(yè)地產(chǎn)必然是一個(gè)連環(huán)“利益讓渡”過(guò)程。即： 開(kāi)發(fā)利益 投資利益 經(jīng)營(yíng)利益 消費(fèi)利益 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 /經(jīng)營(yíng)模式 營(yíng)銷、推廣 一、項(xiàng)目（商業(yè)經(jīng)營(yíng)）總體定位： 德陽(yáng)首席體驗(yàn)式主題特色街