【正文】 同時(shí)公司成立的租務(wù)部將在投資者后期執(zhí)行中提供顧問服務(wù)。 b) 銷售放盤量、進(jìn)度控制 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 公開期：原則上不做銷售控制 強(qiáng)銷期： ① 開盤銷售初期，根據(jù)公開期的認(rèn)購情況，保證封盤及銷售認(rèn)購達(dá)到總量的 30%，具體封盤位置在執(zhí)行過程中確定。 ※ 公關(guān) （略） ※ 營銷人員培訓(xùn)。 開盤熱銷期間采用“一萬變兩萬”策略 前 30 位排號或購房客戶，簽定合同就送現(xiàn)金抵扣房款， 條件： 必須在活動有效期內(nèi)簽定購房合同或定購書，才能享受活動優(yōu)惠 活動贈送金額不能變現(xiàn)，只能在房款中抵扣 前 1— 10 名 活動期間交一萬定金，抵扣兩萬房款 額度：送一萬元 前 11— 20 名 活動期間交一萬定金，抵扣一萬五房款 額度：送五千元 前 20— 30 名 活動期間交一萬定金，抵扣一萬三房款 額度：送三千元 投資組合策略（ 詳見產(chǎn)品設(shè)計(jì)改造部分相關(guān)內(nèi)容） “賣一送一”策略 （詳見產(chǎn)品設(shè)計(jì)改造部分相關(guān)內(nèi)容） 二、入市策略 鑒于目前項(xiàng)目的工程進(jìn)度安排、銷售準(zhǔn)備工作的進(jìn)展情況，以及房地產(chǎn)特有的淡完旺季銷售規(guī)律，將入市時(shí)機(jī)定在 2020 年 5 月中旬，主要因?yàn)橐韵略颍? 在建項(xiàng)目大部分都已經(jīng)具備了銷售條件，隨著時(shí)間的推移，項(xiàng)目將進(jìn)入準(zhǔn)現(xiàn)房階段，對房地產(chǎn)銷售來講，是最佳銷售時(shí)機(jī)，既能在短短的幾個(gè)月交房，有能有效避免完全現(xiàn)房的一些弊端。 三、價(jià)格分期策略 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 升幅 原則：在銷售過程中保證實(shí)際漲價(jià)幅度在 10%— 15%左右。房屋封頂之時(shí)，價(jià)格會有較大漲幅，上漲之前的一段時(shí)間廣告宣傳與之相配合。 （ 2）其二有利于以后的價(jià)格浮動，不宜將好的鋪位一窩蜂推出，應(yīng)結(jié)合價(jià)格低開高走的策略，先以較有吸引力的價(jià)格推出位置相對較差的鋪位，再隨著市場的響應(yīng)推出相對較好的鋪位，價(jià)格亦做相應(yīng)提升。 對 平順苑 A 座、 平和苑 A座 ， 進(jìn)深在 22 米的鋪面作銷售面積、開間調(diào)整建議： 改造示意圖 2 集客設(shè)施建議： 鋪設(shè)彩色地磚 ， 明顯通道標(biāo)志，美化路面，并備有休閑座椅、電話亭、廢物箱；在環(huán)境氣息上，擴(kuò)大綠化面積、穿插雕塑，樹木花草、交相輝映，配上藝術(shù)化的街燈，顯得五彩繽紛，優(yōu)美雅致 。 外部市場環(huán)境良好，尤其是成百大樓修建完工、開業(yè)，對周邊商業(yè)氛圍的形成極為有利，可以有效增強(qiáng)投資信心，物業(yè)升值潛力凸現(xiàn)。 說明：以上規(guī)劃是初步的，將根據(jù)項(xiàng)目的情況動態(tài)調(diào)整。 二）、 平順苑 B座東區(qū) —— 平順苑 A 座 —— 平和苑 A 座 —— 平和苑 B 座： 理由： 從商圈業(yè)態(tài)的錯位經(jīng) 營和填補(bǔ)空白來看，對面的成百開業(yè)后，以其強(qiáng)大的號召力、豐富的產(chǎn)品、良好的購物環(huán)境、一流的管理水平，必然形成大量的消費(fèi)人流，而購物后的餐飲休閑成為該商圈的有效補(bǔ)充和必要業(yè)態(tài)。 2. 配坪策略 ? 商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成聚合力 ，如果 太少則業(yè)態(tài)完整性不夠 ，影響消費(fèi)者的購物情緒。 根據(jù)現(xiàn)有物業(yè)的形態(tài)，對目標(biāo)商圈的 “坪效”進(jìn)行定位，依據(jù)不同類型商家的開店意愿做出“坪效”估計(jì)及“配坪”策略，據(jù)此擬定本案的業(yè)態(tài)業(yè)種配比，提供更合理的業(yè)態(tài)業(yè)種組合。 U—— YOU,你的，專屬于你的特區(qū)，代表你的品位，你的休閑方式，個(gè)性十足。 □□ 商業(yè)地產(chǎn)的特殊性在于開發(fā)商、投資者、經(jīng)營者、消費(fèi)者“四位一體”，在于多贏，成功的商業(yè)地產(chǎn)必然是一個(gè)連環(huán)“利益讓渡”過程。 充分打造、挖掘、展示、利用好這 3 種資源，將極大提高商業(yè)物業(yè)的價(jià)值。 通過對本案的簡要分析，可以發(fā)現(xiàn) 競爭商業(yè)樓盤之間角逐的著力點(diǎn)主要體現(xiàn)在 商圈的成熟程度、交通 /區(qū)位、主力商家 /管理商 /下游商源、價(jià)格 /付款方式 /投資回報(bào)、動線的合理性、建筑質(zhì)量及商業(yè)配套、業(yè)態(tài)規(guī)劃、業(yè)種配比、開發(fā)商實(shí)力、建筑外立面 等方面。 項(xiàng)目 優(yōu)劣勢簡要 分析 ： 一）、優(yōu)勢 ? 區(qū)位優(yōu)勢：地處德陽傳統(tǒng)商業(yè)核心區(qū)與成百大樓兩大核心商業(yè)區(qū)之間，享有龐大人流所帶來的商氣，同時(shí)，城市商業(yè)向南發(fā)展趨勢明顯，區(qū)位優(yōu)勢愈加凸現(xiàn)。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 其中，南街主要為臨街品牌專賣店，典型的傳統(tǒng)業(yè)態(tài)。預(yù)計(jì) 2020 年人均 GDP將達(dá)到 17000 元，在現(xiàn)在的基礎(chǔ)上翻一番。 德陽的工業(yè)經(jīng)濟(jì)逐步復(fù)蘇，機(jī)械、食品和化工三大主要傳統(tǒng)行業(yè)效益正在步入良性循環(huán)的軌道，二重、東電、東汽、劍南春、什邡煙廠、藍(lán)劍集團(tuán)等一批重點(diǎn)企業(yè)、優(yōu)勢企業(yè)成長迅速。相對大型的商業(yè)集中于南街和長江 西路的交界處。 ? 規(guī)模優(yōu)勢：本案屬于住宅底商，是未來核心商業(yè)區(qū)， 4600 平米的底商面積，形成“ u”字形的商業(yè)長廊，具備了形成規(guī)模商業(yè)的條件。通過前期摸底調(diào)查，我們對業(yè)主、商家、消費(fèi)者在上述競爭因素上的關(guān)注程度做出了定量評估： 業(yè)主、商家、消費(fèi)者對競爭因素的定量評估表 說明： ? 著名的雷達(dá)圖 —— 競爭力作用模型，具有較高的參考價(jià)值； ? 業(yè)主與商家的選擇接近，所以放在一起評估； ? 業(yè)主、商家與消費(fèi)者在 動線、建筑質(zhì)量、商業(yè)配套、交通區(qū)位、商圈成熟程度等方面的選擇比較接近； ? 針對這些選擇，本案在后面的業(yè)態(tài)定位與產(chǎn)品改進(jìn)中將采取相應(yīng)的對策。 ? 視覺資源： 即項(xiàng)目的整體外部形象是否具有聚焦力、沖擊力、吸引力，是否給人以良好的感受。即： 開發(fā)利益 投資利益 經(jīng)營利益 消費(fèi)利益 開發(fā)產(chǎn)品 /經(jīng)營模式 營銷、推廣 一、項(xiàng)目（商業(yè)經(jīng)營）總體定位： 德陽首席體驗(yàn)式主題特色街區(qū) —— 營造特色休閑風(fēng)情購物街區(qū)，在購物中休閑、在休閑中購物。 U—— 優(yōu)雅、悠閑：優(yōu)雅的購物環(huán)境、悠閑的消費(fèi)方式、宜人的商業(yè)尺度。 一、坪效定位 測算目標(biāo)商圈的營業(yè)坪效，有助于本案在銷售、租賃、經(jīng)營過程中符合商圈容量的要求，并設(shè)置出合理的業(yè)態(tài)。 ? 保留一定的競爭性 ，各業(yè)態(tài)設(shè)置 310 家的競爭店。 該段商鋪進(jìn)深較深，特別是 A 座達(dá)到 22 米， B座部分也達(dá)到 21 米和 17 米，適合作為餐飲、休閑類商家經(jīng)營。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 第四部分：產(chǎn)品設(shè)計(jì)及改造 一、產(chǎn)品現(xiàn)狀分析 基于前期對項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)的初步了解，作如下分析 目前待售物業(yè)普遍面積較大，單個(gè)鋪面面積在 40 ㎡ — 80 ㎡之間，在不考慮組合投資的情況下，投資總額均在 50 萬元以上，投資總額較高。 物業(yè)即將進(jìn)入準(zhǔn)現(xiàn)房階段，這對降低投資風(fēng)險(xiǎn)和增強(qiáng)信心也很有利。 動線規(guī)劃 ? 留足靠近步行商業(yè)街出入口的停車點(diǎn)和公交車站