【正文】 物業(yè)自身特點 —— “開間小、進深長”，在一定程度上削弱了市場競爭優(yōu)勢。 B 座進深達到 21 米和 17 米的商鋪，規(guī)劃為小型特色餐飲店、特色水吧、書吧 中國管理資訊網 中國管理資訊網 等，為該商圈的人流提供休息的場所。 這些都是市場的空白點，同時是市場所需要的業(yè)態(tài)業(yè)種。 按照本案建面 4600 ㎡、營面 4000 ㎡的商鋪計算，日營業(yè)額為 4000 25=10 萬元，按照單品均價 50 元計，需要實際消費人數為 100000247。 便于后期推廣與炒作，如廣告宣稱“德陽將出現(xiàn)一個新特區(qū)”，形成懸念。 該項目所處的地段決定了項目功能 —— 城市商業(yè)與社區(qū)商業(yè)兼而有之，而以城市商業(yè)為重，因為城市的商圈正在南移，成百即將開業(yè)，項目區(qū)域必將是德陽的又一個商業(yè)中心，與現(xiàn)在的商業(yè)中心比肩而立，而社區(qū)服 務功能只是必要的輔助，這一定為就讓項目的終端消費面向整個德陽，而非周邊社區(qū)。如何 充分利用現(xiàn)有人流，如何吸引更多人流到此消費？在商業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)劃設計上要充分考慮滿足現(xiàn)有商圈人流需求和吸引其他商圈人流。 ? 所謂“差異性” 指項目定位必須差異于目前所處商圈的商業(yè)業(yè)態(tài)，形成自己的特色，即“差別定位、錯位經營”。同時，由于單間面積較大，單價較高，造成總價偏高，普遍在 60 萬元以上，限制了大量的中小投資者的介入。德陽的商圈正在南移。 ? 縣域經濟比較發(fā)達： 2001 年全省 GDP 過 50 億元的 20 個縣，德陽就占了 5 個 (旌陽、綿竹、什邡、中江、廣漢 )—— 我們的目標客戶將放大到這些區(qū)域。 中國管理資訊網 中國管理資訊網 —— 體驗風情商業(yè)街區(qū) □萬安平安小區(qū)一層商業(yè)營銷提案□ 第一部分、項目概述 一、德陽宏觀經濟概述： ? 2020 年，德陽市城鎮(zhèn)化水平為 35%，城市人口約 28 萬，政府規(guī)劃到 2020 年城市人口達到 50 萬，城市化率達到 60%以上。 —— 中國經濟通漲率達到 3%，銀行利率保持 %不變，考慮 20%利息所得稅，其實中國已經進入 負利率時代 ，實際利率為 — %，居民投資轉向的潛在動力很大，房地產無疑 是最好的投資渠道之一，如果能夠釋放居民存款的 5%，就達到 10 個億，這足以消化整個德陽的房地產開發(fā)量。 城市商圈的發(fā)展規(guī)劃 德陽政府近 15 年的城市商圈發(fā)展規(guī)劃：以長江西路和泰山北路為城市商業(yè)中心，尤其是長江西路，南街口到泰山北路一線作為商業(yè)發(fā)展的重店，加上昆山街，綿遠街等商業(yè)街，共同構成德陽的“鹽市口”商圈。 ? 商鋪進深大、投資門檻高：開間主要集中在 ，而進深最多的達到了 22m， 中國管理資訊網 中國管理資訊網 17米、 21 米進深的商鋪占據相當比例， 限制了較多業(yè)態(tài)的進駐。 ? 所謂“關聯(lián)性”是指項目定位必須與項目所處的區(qū)位、商業(yè)環(huán)境、商業(yè)業(yè)態(tài)之間的和諧統(tǒng)一，共生共榮。 ? 人流資源： 有人氣，才有商氣、財氣。 中國管理資訊網 中國管理資訊網 □終端消費客戶定位：整個德陽市區(qū)，追求優(yōu)質生活的群體。 該名稱能很好地與本項目的業(yè)態(tài)定位契合，品牌休閑服飾、個性飾品店、肯德雞快餐、個性茶吧、個性書吧、網吧等業(yè)態(tài)構筑起一個嶄新的消費特區(qū)。 大致可以測算，本案所處商圈的營業(yè)坪效應保持在 25 元 /㎡ .日的定位。 二、具體業(yè)態(tài)分布如下： 一）、平順苑 C座 —— B座西區(qū)： 中國管理資訊網 中國管理資訊網 通過調查發(fā)現(xiàn)： ? 德陽缺乏針對年輕一族的休閑品牌服飾，類似成都春熙路的服飾品牌，如左丹奴、自由鳥、美特斯邦威、佑威、高邦、衣純、奮牌等； ? 德陽缺乏體育用品及體育服飾的專賣； ? 德陽缺上檔次的，品質較好的針對 年輕女性的飾品。以這兩主力店吸引人流。 由于待售物業(yè)進深過長，一般在 11 米 — 17 米之間，最長高大 22 米，對后期經營業(yè)態(tài)有所限制，僅適合少量業(yè)態(tài)入場經營，對部分準備投資的客戶有一定的影響。 在當地法規(guī)允許的前提下，對臨小區(qū)面的隔墻不作統(tǒng)一規(guī)范，考慮可破墻面對小區(qū)經營。 具體操作辦法： ? 將相臨的鋪面進行有效的組合，擴大營業(yè)面積和營業(yè)開間。 ① 在形象宣傳時期展現(xiàn)出較好的品質以后低價開盤，能給客戶驚喜感，迅速聚集人氣，制造銷售氣氛； ② 以低價開盤為日后的漲價提供了有利空間，在開盤一定時間后即可提價，從而使已購房客戶對自己所購房心理上有升值感，獲得他們的承認，樹立良好口碑，為以后銷售奠定基礎。 （二）樓盤因素定級公式 P＝∑ Wi*Fi=W1*F1+W2*F2+?? Wn*Fn 其中： P：總分（諸因素在片區(qū)內樓盤優(yōu)劣的綜合反映） n：樓盤定級因素的總數 Wi：權重（某定級因素對樓盤優(yōu)劣的影響程度） Fi：分值（某定級因素對片區(qū)內所表現(xiàn)的優(yōu)劣度） 中國管理資訊網 中國管理資訊網 可比樓盤綜合因素量化統(tǒng)計表： 因素 序號 權重 港灣麗景 文廟商業(yè)廣場 金旺角 南街商鋪 U特區(qū) 分值 得分 分值 得分 分值 得分 分值 得分 分值 得分 位置 1 2 4 3 4 3 價格 /回報 2 3 4 3 4 3 業(yè)態(tài)業(yè)種 3 3 5 4 2 3 3 建筑質量 4 4 4 4 3 4 交通 5 3 3 3 3 2 3 商業(yè)規(guī)模 6 3 4 3 3 3 外觀 7 4 5 1 3 2 3 發(fā)展商信譽 8 3 4 3 2 4 付款方式 9 4 4 4 4 4 廣告 10 3 4 3 2 2 停車位 11 3 4 2 2 2 人流動線 12 2 4 3 4 3 各樓盤得分 合計 （三）對本項目 U特區(qū)整體售價的預測 回歸方程的確定。 提高售價、以租金形式返還投資者，投資即收一年租金。因為在一定時期內，購買力的形成是需要一定的時間積累，在經過 9 月的積蓄，在 9月又迎來二次銷售高峰，否則難以在年底完成 80%—— 90%的銷售業(yè)績。 ※ 公關活動：如 捐資助學計劃 等，提高公司美譽度；組織業(yè)主與準業(yè)主文體 比賽、娛樂活動等，帶動銷售；其它公關活動 等等 。 第六部分、投資保障措施 商業(yè)地產良性運作的關鍵之一是后期商業(yè)經營管理，作為一個立足德陽發(fā)展，有社會責任感的公司 —— 萬安物業(yè)公司，我們有必要將本項目的商業(yè)打造成為明星樓盤、品牌項目，后期商業(yè)經營管理是我們重要的和必要的工作，為公司后期項目的開發(fā)銷售奠定堅實的社會公信度和良好的口碑效應。