【正文】 區(qū) —— 營造特色休閑風(fēng)情購物街區(qū)，在購物中休閑、在休閑中購物。將娛樂休閑融入購物，創(chuàng)造德陽全新的體驗(yàn)式購物模式。 體驗(yàn)式經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成為當(dāng)今商業(yè)的一種主流趨勢，“體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代”已經(jīng)到來。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) □終端消費(fèi)客戶定位：整個(gè)德陽市區(qū)，追求優(yōu)質(zhì)生活的群體。 該項(xiàng)目所處的地段決定了項(xiàng)目功能 —— 城市商業(yè)與社區(qū)商業(yè)兼而有之，而以城市商業(yè)為重，因?yàn)槌鞘械纳倘φ谀弦疲砂偌磳㈤_業(yè)，項(xiàng)目區(qū)域必將是德陽的又一個(gè)商業(yè)中心，與現(xiàn)在的商業(yè)中心比肩而立，而社區(qū)服 務(wù)功能只是必要的輔助，這一定為就讓項(xiàng)目的終端消費(fèi)面向整個(gè)德陽，而非周邊社區(qū)。 □檔次定位 ：中（高）檔，面向大眾，高品質(zhì)的購物環(huán)境，大眾化的消費(fèi)。 項(xiàng)目名稱： 名稱釋意： 特區(qū) —— 一個(gè)有品位、有質(zhì)感、有地位、有特權(quán)的專署領(lǐng)地，而這個(gè)專署領(lǐng)地只為你開放！ U—— 項(xiàng)目商鋪?zhàn)匀恍纬?U 型，直接與項(xiàng)目形態(tài)契合。 U—— YOU,你的，專屬于你的特區(qū)，代表你的品位，你的休閑方式，個(gè)性十足。 U—— 優(yōu)雅、悠閑：優(yōu)雅的購物環(huán)境、悠閑的消費(fèi)方式、宜人的商業(yè)尺度。 U—— 優(yōu)質(zhì)、優(yōu)秀：優(yōu)質(zhì)的商品、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，為優(yōu)秀的你 提供優(yōu)質(zhì)新生活。 歡迎進(jìn)入 U 特區(qū)！ —— 專屬于你的時(shí)尚消費(fèi)領(lǐng)地！ 名稱評價(jià)： 名稱簡潔、新穎、個(gè)性十足、寓意豐富，易于傳播。 該名稱能很好地與本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位契合，品牌休閑服飾、個(gè)性飾品店、肯德雞快餐、個(gè)性茶吧、個(gè)性書吧、網(wǎng)吧等業(yè)態(tài)構(gòu)筑起一個(gè)嶄新的消費(fèi)特區(qū)。 便于后期推廣與炒作，如廣告宣稱“德陽將出現(xiàn)一個(gè)新特區(qū)”，形成懸念。 第三部分、業(yè)態(tài)定位、業(yè)態(tài)組合與分布 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) □定位依據(jù)：關(guān)聯(lián)性、差異性、震撼性。 □總體原則：以充分借成百之勢，并與之形成補(bǔ)充，錯(cuò)位經(jīng)營，填補(bǔ)業(yè)態(tài)空白。 根據(jù)現(xiàn)有物業(yè)的形態(tài)，對目標(biāo)商圈的 “坪效”進(jìn)行定位，依據(jù)不同類型商家的開店意愿做出“坪效”估計(jì)及“配坪”策略，據(jù)此擬定本案的業(yè)態(tài)業(yè)種配比，提供更合理的業(yè)態(tài)業(yè)種組合。 一、坪效定位 測算目標(biāo)商圈的營業(yè)坪效，有助于本案在銷售、租賃、經(jīng)營過程中符合商圈容量的要求，并設(shè)置出合理的業(yè)態(tài)。 1. 坪效基準(zhǔn)數(shù)據(jù)（以距本案較近的成商分場為例） 根據(jù)定點(diǎn)目測，不考慮進(jìn)入二層超市的顧客，平均每分鐘進(jìn)店人數(shù)為 20 人，入店率20%（占過往人數(shù)的比例）， 根據(jù)商品品類均價(jià)計(jì)算，每分鐘營業(yè)額 20 50 元 =1000 元，每天營業(yè)額（按照 12 小時(shí)營業(yè)時(shí)間計(jì)算） 1000 60 12=720000 元，按照 10%入店率折算，日營業(yè)額為 72000 元。則 1F的營業(yè)坪效為 72000/2500= 元 /㎡ 根據(jù)商業(yè)經(jīng)營規(guī)律，營業(yè)坪效在 2030 元 /㎡之間可以實(shí)現(xiàn)盈虧保本點(diǎn)，其盈虧保本點(diǎn)為 2500 20=50000 元。 大致可以測算，本案所處商圈的營業(yè)坪效應(yīng)保持在 25 元 /㎡ .日的定位。 按照本案建面 4600 ㎡、營面 4000 ㎡的商鋪計(jì)算，日營業(yè)額為 4000 25=10 萬元，按照單品均價(jià) 50 元計(jì)，需要實(shí)際消費(fèi)人數(shù)為 100000247。 50=2000 人，按照入店率倒推，本案每天需要人流預(yù)計(jì)為 2000247。 10%=2 萬人。 2. 配坪策略 ? 商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成聚合力 ，如果 太少則業(yè)態(tài)完整性不夠 ，影響消費(fèi)者的購物情緒。 ? 保留一定的競爭性 ，各業(yè)態(tài)設(shè)置 310 家的競爭店。 ? 未來擴(kuò)充街區(qū)商業(yè)有一定彈性 ，為下一步開發(fā)商業(yè)步行街預(yù)留一定的想象空間。 以此 坪效定位制定以下具體業(yè)態(tài)。 二、具體業(yè)態(tài)分布如下： 一）、平順苑 C座 —— B座西區(qū)： 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)： ? 德陽缺乏針對年輕一族的休閑品牌服飾，類似成都春熙路的服飾品牌，如左丹奴、自由鳥、美特斯邦威、佑威、高邦、衣純、奮牌等； ? 德陽缺乏體育用品及體育服飾的專賣； ? 德陽缺上檔次的，品質(zhì)較好的針對 年輕女性的飾品。 這些都是市場的空白點(diǎn)，同時(shí)是市場所需要的業(yè)態(tài)業(yè)種。 將這些項(xiàng)目分布與平順苑 C 座、 B座西區(qū)，原因有四： 該段商鋪位于涼山路，是南街商圈的必然延伸，與區(qū)域商圈契合； 該段商業(yè)業(yè)態(tài)需要和后期綿遠(yuǎn)街步行街項(xiàng)目的商業(yè)業(yè)態(tài)達(dá)到統(tǒng)一、協(xié)調(diào)，為后期步行街的開發(fā)營造良好的商業(yè)氛圍； 商鋪?zhàn)陨淼挠布?、開間、進(jìn)深的尺度較適合這種業(yè)態(tài)的經(jīng)營。 該段商鋪的售價(jià)較高，只有經(jīng)營服飾、飾品類高利潤行業(yè)可以滿足投資者的回報(bào)。 二）、 平順苑 B座東區(qū) —— 平順苑 A 座 —— 平和苑 A 座 —— 平和苑 B 座： 理由： 從商圈業(yè)態(tài)的錯(cuò)位經(jīng) 營和填補(bǔ)空白來看，對面的成百開業(yè)后，以其強(qiáng)大的號召力、豐富的產(chǎn)品、良好的購物環(huán)境、一流的管理水平，必然形成大量的消費(fèi)人流，而購物后的餐飲休閑成為該商圈的有效補(bǔ)充和必要業(yè)態(tài)。 該段商鋪進(jìn)深較深，特別是 A 座達(dá)到 22 米， B座部分也達(dá)到 21 米和 17 米，適合作為餐飲、休閑類商家經(jīng)營。 其中平順苑 A 座約 500 平米，適合引入一家西餐快餐，如德克士、肯德基，這些西餐快餐的開店選址往往在大型百貨、零售商業(yè)周邊，該項(xiàng)目的條件適合。平和苑 A 座對應(yīng)引入較大型的中式快餐或自助餐，如家家粗糧王。以這兩主力店吸引人流。 B 座進(jìn)深達(dá)到 21 米和 17 米的商鋪，規(guī)劃為小型特色餐飲店、特色水吧、書吧 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 等，為該商圈的人流提供休息的場所。 三）、 平和苑 C座： 該段商業(yè)相對商業(yè)價(jià)值較小，主要為周邊社區(qū)服務(wù)，根據(jù)長期的市場研究結(jié)果，結(jié)合前期對德陽的初步了解，列出以下業(yè)態(tài)的需求： 業(yè)種名稱 需求狀況 規(guī)劃分布位置 其他說明 健身 49． 6% 平和苑 C座 具體的業(yè)態(tài)，將通過周邊消費(fèi)人群的市場調(diào)查后確定。 洗衣燙熨 28． 2% 平和苑 C座 花店 10． 45% 平和苑 C座 音像店 8． 77% 平和苑 C座 照相彩擴(kuò) 8． 48% 平和苑 C座 水果店 26． 87% 平和苑 C座 蛋糕店、面包房 9． 82% 平和苑 C座 美容美發(fā) 58． 2% 平和苑 C座 宅配店 35． 4% 平和苑 C座 特殊處理方法 藥店、藥品超市 42． 5% 平和苑 B座 茶室 21． 5% 平順苑 B座東區(qū)、平和苑 B座 書店、書吧 26． 53% 平順苑 B座東區(qū)、平和苑 B座 大眾餐館 41． 1% 平和苑 A座、 平順苑 B座東區(qū)、平和苑 B座 強(qiáng)調(diào)衛(wèi)生狀況， 38． 5%需要早餐服務(wù) 娛樂 38． 2% 平順苑 B座東區(qū)、平和苑 B座 避免