【正文】 3 發(fā)展商信譽(yù) 8 3 4 3 2 4 付款方式 9 4 4 4 4 4 廣告 10 3 4 3 2 2 停車位 11 3 4 2 2 2 人流動(dòng)線 12 2 4 3 4 3 各樓盤得分 合計(jì) （三）對(duì)本項(xiàng)目 U特區(qū)整體售價(jià)的預(yù)測(cè) 回歸方程的確定。 原始數(shù)據(jù) 序號(hào) 樓盤名稱 樓盤得分 樓價(jià)（均價(jià)） 1 港灣麗景 12000 2 文廟商業(yè)廣場(chǎng) 16000 3 金旺角 14000 4 南街商鋪 19600 Y=549 X+5804 r=(趨近 于 1,表明樣本指標(biāo)的合理性 ) 經(jīng)計(jì)算 ,本項(xiàng)目平均售價(jià)為 元 /㎡。 三、價(jià)格分期策略 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 升幅 原則：在銷售過程中保證實(shí)際漲價(jià)幅度在 10%— 15%左右。 四、付款方式 ※ 一次性付款 ※ 半年分期付款 ※ 按揭 ※ 租轉(zhuǎn)售 五、優(yōu)惠折扣比例 根據(jù)不同付款方式、時(shí)間采用不同的優(yōu)惠辦法 （ 1） ○公開期 一次性付 享受 折 半年分期付款、 享受 折 按揭 享受 折 租轉(zhuǎn)售相接合 不享受折扣，但前兩年的租金可轉(zhuǎn)為房款，辦理按揭 ○強(qiáng)銷期 一次性付 享受 折 半年分期付款、 享受 折 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 按揭 享受 折 租轉(zhuǎn)售相接合 不享受折扣，但前兩年的租金可轉(zhuǎn)為房款，辦理按揭 ○清盤期 一次性付 享受 9 折 半年分期付款、 享受 折 按揭 享受 折 租轉(zhuǎn)售相接合 不享受折扣，但前三年的租金可轉(zhuǎn)為房款，辦理按揭 （ 2） 二次置業(yè) 在享受上述優(yōu)惠的基礎(chǔ)上可再享受 2%的優(yōu)惠折扣 （ 3） 內(nèi)部職工認(rèn)購 在享受上述優(yōu)惠的基礎(chǔ)上可再享受 3%的優(yōu)惠折扣 （ 4） 活動(dòng)促銷（略） 【銷售策略】 一、主要銷售策略 招商先行，銷售跟進(jìn)。 提高售價(jià)、以租金形式返還投資者，投資即收一年租金。 “帶租約銷售” 在招商先期啟動(dòng)后，會(huì)有部分的商戶簽約該項(xiàng)目，將簽約商鋪帶租約銷售出去。 開盤熱銷期間采用“一萬變兩萬”策略 前 30 位排號(hào)或購房客戶，簽定合同就送現(xiàn)金抵扣房款， 條件： 必須在活動(dòng)有效期內(nèi)簽定購房合同或定購書，才能享受活動(dòng)優(yōu)惠 活動(dòng)贈(zèng)送金額不能變現(xiàn)，只能在房款中抵扣 前 1— 10 名 活動(dòng)期間交一萬定金，抵扣兩萬房款 額度：送一萬元 前 11— 20 名 活動(dòng)期間交一萬定金，抵扣一萬五房款 額度：送五千元 前 20— 30 名 活動(dòng)期間交一萬定金，抵扣一萬三房款 額度：送三千元 投資組合策略（ 詳見產(chǎn)品設(shè)計(jì)改造部分相關(guān)內(nèi)容） “賣一送一”策略 （詳見產(chǎn)品設(shè)計(jì)改造部分相關(guān)內(nèi)容） 二、入市策略 鑒于目前項(xiàng)目的工程進(jìn)度安排、銷售準(zhǔn)備工作的進(jìn)展情況，以及房地產(chǎn)特有的淡完旺季銷售規(guī)律，將入市時(shí)機(jī)定在 2020 年 5 月中旬，主要因?yàn)橐韵略颍? 在建項(xiàng)目大部分都已經(jīng)具備了銷售條件，隨著時(shí)間的推移，項(xiàng)目將進(jìn)入準(zhǔn)現(xiàn)房階段，對(duì)房地產(chǎn)銷售來講，是最佳銷售時(shí)機(jī)，既能在短短的幾個(gè)月交房，有能有效避免完全現(xiàn)房的一些弊端。 如果時(shí)間跨過 7 月中旬， 7 月中旬到 9 月中旬都是 銷售淡季，在此時(shí)開盤銷售是極為不利的，銷售造勢(shì)也難以起到良好的效果，市場(chǎng)正處于積蓄期。因?yàn)樵谝欢〞r(shí)期內(nèi)，購買力的形成是需要一定的時(shí)間積累，在經(jīng)過 9 月的積蓄，在 9月又迎來二次銷售高峰，否則難以在年底完成 80%—— 90%的銷售業(yè)績(jī)。 a) 銷售周期劃分 ① 、準(zhǔn)備期 時(shí)間： 2020 年 4 月 日到 2020 年 5 月 日 營銷目的： ※ 形象展示：樓盤、開發(fā)商形象展示； ※ 預(yù)熱市場(chǎng)，吸引目標(biāo)客戶群，制造局部供不應(yīng)求 銷售態(tài)勢(shì) ； ※ 為正式銷售做準(zhǔn)備。 ※ 公關(guān) （略） ※ 營銷人員培訓(xùn)。 ②、公開期 時(shí)間： 2020 年 5 月 日到 月 日 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 目的： ※ 認(rèn)購達(dá)到 30% ※ 作市場(chǎng)測(cè)試 ③、 強(qiáng)銷期 時(shí)間： 2020 年 月 日到 2020 年 月 日 營銷目的： ※ 培養(yǎng)客戶忠誠度； ※ 塑造公司及樓盤整體 形象 ，提高 知名度、 美譽(yù)度； ※ 保持溫?zé)徜N售局面。 ※ 公關(guān)活動(dòng)：如 捐資助學(xué)計(jì)劃 等，提高公司美譽(yù)度；組織業(yè)主與準(zhǔn)業(yè)主文體 比賽、娛樂活動(dòng)等，帶動(dòng)銷售；其它公關(guān)活動(dòng) 等等 。 ※ 促銷活動(dòng)： （略） ④ 、清盤期 時(shí)間： 200 年 月 日到 200 年 月 日 營銷目的：銷售率達(dá) 90％以上； 主要任務(wù)：： ※ 廣告執(zhí)行：結(jié)合清盤，以公示性、提示性廣告為主； ※ 促銷活動(dòng)： a、 “一口價(jià)銷售 ”，時(shí)間控制在一個(gè)月內(nèi)； b、 其他優(yōu)惠 措施。 b) 銷售放盤量、進(jìn)度控制 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 公開期：原則上不做銷售控制 強(qiáng)銷期： ① 開盤銷售初期，根據(jù)公開期的認(rèn)購情況，保證封盤及銷售認(rèn)購達(dá)到總量的 30%，具體封盤位置在執(zhí)行過程中確定。 ※ 以第一營銷渠道（銷售現(xiàn)場(chǎng)及業(yè)務(wù)代表推薦）為主，其次考慮到本地的消費(fèi)心理及消費(fèi)習(xí)慣，以業(yè)務(wù)推廣的方式來擴(kuò)大本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群體，并由此來推動(dòng)本項(xiàng)目的廣泛傳播；通過置業(yè)顧問直銷推廣可以快速 占領(lǐng)市場(chǎng)，并在最短的時(shí)間內(nèi)將項(xiàng)目推售到一定的高度。 第六部分、投資保障措施 商業(yè)地產(chǎn)良性運(yùn)作的關(guān)鍵之一是后期商業(yè)經(jīng)營管理，作為一個(gè)立足德陽發(fā)展，有社會(huì)責(zé)任感的公司 —— 萬安物業(yè)公司，我們有必要將本項(xiàng)目的商業(yè)打造成為明星樓盤、品牌項(xiàng)目，后期商業(yè)經(jīng)營管理是我們重要的和必要的工作，為公司后期項(xiàng)目的開發(fā)銷售奠定堅(jiān)實(shí)的社會(huì)公信度和良好的口碑效應(yīng)。同時(shí)購鋪就收當(dāng)年租金。 同時(shí)公司成立的租務(wù)部將在投資者后期執(zhí)行中提供顧問服務(wù)。 租務(wù)部還要長(zhǎng)期不斷的收集、積累商 業(yè)資源，隨時(shí)填補(bǔ)部分商家的撤離，始終保持項(xiàng)目良好的商業(yè)氛圍。