【正文】 案的業(yè)態(tài)業(yè)種配比，提供更合理的業(yè)態(tài)業(yè)種組合。 大致可以測算，本案所處商圈的營業(yè)坪效應(yīng)保持在 25 元 /㎡ .日的定位。 2. 配坪策略 ? 商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成聚合力 ，如果 太少則業(yè)態(tài)完整性不夠 ，影響消費(fèi)者的購物情緒。 二、具體業(yè)態(tài)分布如下： 一）、平順苑 C座 —— B座西區(qū)： 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)： ? 德陽缺乏針對年輕一族的休閑品牌服飾，類似成都春熙路的服飾品牌，如左丹奴、自由鳥、美特斯邦威、佑威、高邦、衣純、奮牌等； ? 德陽缺乏體育用品及體育服飾的專賣； ? 德陽缺上檔次的，品質(zhì)較好的針對 年輕女性的飾品。 二）、 平順苑 B座東區(qū) —— 平順苑 A 座 —— 平和苑 A 座 —— 平和苑 B 座： 理由： 從商圈業(yè)態(tài)的錯位經(jīng) 營和填補(bǔ)空白來看，對面的成百開業(yè)后，以其強(qiáng)大的號召力、豐富的產(chǎn)品、良好的購物環(huán)境、一流的管理水平，必然形成大量的消費(fèi)人流，而購物后的餐飲休閑成為該商圈的有效補(bǔ)充和必要業(yè)態(tài)。以這兩主力店吸引人流。 說明：以上規(guī)劃是初步的，將根據(jù)項(xiàng)目的情況動態(tài)調(diào)整。 由于待售物業(yè)進(jìn)深過長，一般在 11 米 — 17 米之間，最長高大 22 米，對后期經(jīng)營業(yè)態(tài)有所限制，僅適合少量業(yè)態(tài)入場經(jīng)營，對部分準(zhǔn)備投資的客戶有一定的影響。 外部市場環(huán)境良好，尤其是成百大樓修建完工、開業(yè)，對周邊商業(yè)氛圍的形成極為有利，可以有效增強(qiáng)投資信心，物業(yè)升值潛力凸現(xiàn)。 在當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)允許的前提下，對臨小區(qū)面的隔墻不作統(tǒng)一規(guī)范，考慮可破墻面對小區(qū)經(jīng)營。 對 平順苑 A 座、 平和苑 A座 ， 進(jìn)深在 22 米的鋪面作銷售面積、開間調(diào)整建議： 改造示意圖 2 集客設(shè)施建議： 鋪設(shè)彩色地磚 ， 明顯通道標(biāo)志，美化路面，并備有休閑座椅、電話亭、廢物箱；在環(huán)境氣息上，擴(kuò)大綠化面積、穿插雕塑，樹木花草、交相輝映，配上藝術(shù)化的街燈，顯得五彩繽紛，優(yōu)美雅致 。 具體操作辦法： ? 將相臨的鋪面進(jìn)行有效的組合，擴(kuò)大營業(yè)面積和營業(yè)開間。 （ 2）其二有利于以后的價格浮動，不宜將好的鋪位一窩蜂推出，應(yīng)結(jié)合價格低開高走的策略，先以較有吸引力的價格推出位置相對較差的鋪位，再隨著市場的響應(yīng)推出相對較好的鋪位，價格亦做相應(yīng)提升。 ① 在形象宣傳時期展現(xiàn)出較好的品質(zhì)以后低價開盤，能給客戶驚喜感，迅速聚集人氣，制造銷售氣氛； ② 以低價開盤為日后的漲價提供了有利空間，在開盤一定時間后即可提價，從而使已購房客戶對自己所購房心理上有升值感，獲得他們的承認(rèn)，樹立良好口碑，為以后銷售奠定基礎(chǔ)。房屋封頂之時，價格會有較大漲幅，上漲之前的一段時間廣告宣傳與之相配合。 （二）樓盤因素定級公式 P＝∑ Wi*Fi=W1*F1+W2*F2+?? Wn*Fn 其中： P：總分（諸因素在片區(qū)內(nèi)樓盤優(yōu)劣的綜合反映） n：樓盤定級因素的總數(shù) Wi：權(quán)重（某定級因素對樓盤優(yōu)劣的影響程度） Fi：分值（某定級因素對片區(qū)內(nèi)所表現(xiàn)的優(yōu)劣度） 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 可比樓盤綜合因素量化統(tǒng)計(jì)表： 因素 序號 權(quán)重 港灣麗景 文廟商業(yè)廣場 金旺角 南街商鋪 U特區(qū) 分值 得分 分值 得分 分值 得分 分值 得分 分值 得分 位置 1 2 4 3 4 3 價格 /回報 2 3 4 3 4 3 業(yè)態(tài)業(yè)種 3 3 5 4 2 3 3 建筑質(zhì)量 4 4 4 4 3 4 交通 5 3 3 3 3 2 3 商業(yè)規(guī)模 6 3 4 3 3 3 外觀 7 4 5 1 3 2 3 發(fā)展商信譽(yù) 8 3 4 3 2 4 付款方式 9 4 4 4 4 4 廣告 10 3 4 3 2 2 停車位 11 3 4 2 2 2 人流動線 12 2 4 3 4 3 各樓盤得分 合計(jì) （三）對本項(xiàng)目 U特區(qū)整體售價的預(yù)測 回歸方程的確定。 三、價格分期策略 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 升幅 原則：在銷售過程中保證實(shí)際漲價幅度在 10%— 15%左右。 提高售價、以租金形式返還投資者，投資即收一年租金。 開盤熱銷期間采用“一萬變兩萬”策略 前 30 位排號或購房客戶，簽定合同就送現(xiàn)金抵扣房款， 條件： 必須在活動有效期內(nèi)簽定購房合同或定購書，才能享受活動優(yōu)惠 活動贈送金額不能變現(xiàn)，只能在房款中抵扣 前 1— 10 名 活動期間交一萬定金，抵扣兩萬房款 額度：送一萬元 前 11— 20 名 活動期間交一萬定金，抵扣一萬五房款 額度：送五千元 前 20— 30 名 活動期間交一萬定金，抵扣一萬三房款 額度：送三千元 投資組合策略（ 詳見產(chǎn)品設(shè)計(jì)改造部分相關(guān)內(nèi)容） “賣一送一”策略 （詳見產(chǎn)品設(shè)計(jì)改造部分相關(guān)內(nèi)容） 二、入市策略 鑒于目前項(xiàng)目的工程進(jìn)度安排、銷售準(zhǔn)備工作的進(jìn)展情況，以及房地產(chǎn)特有的淡完旺季銷售規(guī)律，將入市時機(jī)定在 2020 年 5 月中旬，主要因?yàn)橐韵略颍? 在建項(xiàng)目大部分都已經(jīng)具備了銷售條件，隨著時間的推移，項(xiàng)目將進(jìn)入準(zhǔn)現(xiàn)房階段，對房地產(chǎn)銷售來講，是最佳銷售時機(jī)，既能在短短的幾個月交房，有能有效避免完全現(xiàn)房的一些弊端。因?yàn)樵谝欢〞r期內(nèi)，購買力的形成是需要一定的時間積累，在經(jīng)過 9 月的積蓄，在 9月又迎來二次銷售高峰，否則難以在年底完成 80%—— 90%的銷售業(yè)績。 ※ 公關(guān) （略） ※ 營銷人員培訓(xùn)。 ※ 公關(guān)活動：如 捐資助學(xué)計(jì)劃 等，提高公司美譽(yù)度；組織業(yè)主與準(zhǔn)業(yè)主文體 比賽、娛樂活動等，帶動銷售；其它公關(guān)活動 等等 。 b) 銷售放盤量、進(jìn)度控制 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 公開期：原則上不做銷售控制 強(qiáng)銷期： ① 開盤銷售初期，根據(jù)公開期的認(rèn)購情況，保證封盤及銷售認(rèn)購達(dá)到總量的 30%，具體封盤位置在執(zhí)行過程中確定。 第六部分、投資保障措施 商業(yè)地產(chǎn)良性運(yùn)作的關(guān)鍵之一是后期商業(yè)經(jīng)營管理，作為一個立足德陽發(fā)展，有社會責(zé)任感的公司 —— 萬安物業(yè)公司，我們有必要將本項(xiàng)目的商業(yè)打造成為明星樓盤、品牌項(xiàng)目，后期商業(yè)經(jīng)營管理是我們重要的和必要的工作，為公司后期項(xiàng)目的開發(fā)銷售奠定堅(jiān)實(shí)的社會公信度和良好的口碑效應(yīng)。 同時公司成立的租務(wù)部將在投資者后期執(zhí)行中提供顧問服務(wù)。