【正文】 ? 在成百與本案之間，拓寬斑馬線，延長(zhǎng)顧客過(guò)街的時(shí)間 改造說(shuō)明： 黃色部分改造成住家部分，白色為商鋪營(yíng)業(yè)面積，增加衛(wèi)生間，可在面臨小區(qū)部分開(kāi)窗，面對(duì)小區(qū)營(yíng)業(yè) 整個(gè)形成小型家?guī)У甑男问? 推出“買(mǎi)一送一”促銷(xiāo)活動(dòng) 改造說(shuō)明： 圖中黃色線為臨小區(qū)入 口道路面部分，建議將其隔墻拆除，作臨街鋪面 紅色線為改造后的分隔墻 黑色線為原分隔墻 本區(qū)域共余 572 ㎡的面積，按照?qǐng)D中所示，可有效縮小部分單個(gè)鋪面的銷(xiāo)售面積和進(jìn)深 推出“組合投資”的概念，能有效規(guī)避進(jìn)深過(guò)長(zhǎng)的弊病 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 三、 關(guān)于產(chǎn)品改造后的營(yíng)銷(xiāo)思路 主要 對(duì)上述 3 項(xiàng)作具體闡述 特色營(yíng)銷(xiāo) 通過(guò)售樓處、示范單位的特色裝修來(lái)打動(dòng)投資者、經(jīng)營(yíng)戶(hù)，并形成良好的口碑傳遞效應(yīng)，從而帶動(dòng)物業(yè)銷(xiāo)售（詳見(jiàn)營(yíng)銷(xiāo)推廣策略） 買(mǎi)一送一策略 對(duì)產(chǎn)品改造后，可為銷(xiāo)售推廣提供兩個(gè)賣(mài)點(diǎn) ※ 鋪面徑深短了，推出家?guī)У旮拍睿褂霉δ苡兴黾?，同時(shí)還可考慮在臨小區(qū)面破墻開(kāi)店，增加空間利用率，擴(kuò)大營(yíng)業(yè)空間； ※ 為廣告推廣提供素材，充分利用德陽(yáng)人愛(ài)攤便宜的消費(fèi)心理，贈(zèng)送住家部分來(lái)打動(dòng)購(gòu)買(mǎi)欲望，引導(dǎo)投資。 （ 3） “特價(jià)單位”策略：以部分位置極差且面積較大的鋪面以最低起價(jià)出售，作為“特價(jià)單位”，以超低價(jià)造成熱銷(xiāo)、搶購(gòu)場(chǎng)面。 ※清盤(pán)期（銷(xiāo)售突破 80%至項(xiàng)目售完） 定價(jià)原則：乘勝追擊，完成后期的銷(xiāo)售。 ※ 在銷(xiāo)售完成 30%時(shí)，作一次價(jià)格調(diào)整，根據(jù)實(shí)際情況上漲 100 元 — 200 元 ※ 在銷(xiāo)售完成 50%時(shí)，作一次價(jià)格調(diào)整，根據(jù)實(shí)際情況上漲 200 元 — 500 元 ※ 在銷(xiāo)售完成 80%時(shí)，作一次價(jià)格調(diào)整，根據(jù)實(shí)際情況上漲 100 元 — 200 元，通過(guò)其它方式優(yōu)惠保持價(jià)格不變 ※ 在清盤(pán)最后 階段，價(jià)格作大幅度提升，上漲 500 元 — 1000 元，保證和穩(wěn)定前期客戶(hù)的投資信心 調(diào)整策略 在銷(xiāo)售過(guò)程中，動(dòng)態(tài)調(diào)整，主要是在銷(xiāo)售價(jià)格遇到市場(chǎng)抗性時(shí)，作變相降價(jià)的處理辦法 ※ 公開(kāi)期銷(xiāo)售價(jià)格不公開(kāi)，并作相關(guān)的價(jià)格測(cè)試，根據(jù)公開(kāi)期的認(rèn)購(gòu)情況對(duì)定價(jià)進(jìn)行調(diào)整 ※ 在推廣策略上充分考慮德陽(yáng)人愛(ài)占小便宜的消費(fèi)心態(tài)，作間接變相處理，如開(kāi)展限期優(yōu)惠活動(dòng)等。 期房到現(xiàn)房，是一個(gè)銷(xiāo)售售價(jià)不斷上漲的過(guò)程，此階段銷(xiāo)售最能增加項(xiàng)目的預(yù) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 期收益。 ※ 統(tǒng)一銷(xiāo)售 說(shuō)辭。 ② 在實(shí)際銷(xiāo)售突破 30%時(shí)，逐步取消封盤(pán) ③ 在強(qiáng)銷(xiāo)中期，封盤(pán)數(shù)量不能超過(guò) 5% 四、分銷(xiāo)體系及銷(xiāo)售渠道 ※ 除了固定的銷(xiāo)售點(diǎn)外，要結(jié)合二級(jí)城市的投資特點(diǎn)和消費(fèi)習(xí)慣，在銷(xiāo)售過(guò)程中建立相對(duì)完善的兼職分銷(xiāo)體系，擴(kuò)大直銷(xiāo)面。 三、 成立租務(wù)部、統(tǒng)一管理、積累商源 由開(kāi)發(fā)商成立租務(wù)部（可以和物業(yè)管理公司合為一體），負(fù)責(zé)項(xiàng)目的商業(yè)管理，統(tǒng)一管理，維持項(xiàng)目良好的經(jīng)營(yíng)形象。 二、 菜單投資計(jì)劃 +投資顧問(wèn) 提供系列投資計(jì)劃，從項(xiàng)目的選擇、盈利能力、投資要求、地段選擇、財(cái)務(wù)分析、管理方式提出整套的投資計(jì)劃書(shū)，供投資者（包括商鋪投資者自己經(jīng)營(yíng)，商業(yè)投資者經(jīng)營(yíng)）選擇，達(dá)到招商的目的。 ※ 銷(xiāo)控：推出尾房，價(jià)格相對(duì)較低或最低。 主要任務(wù)： ※ 總體營(yíng)銷(xiāo)及具體執(zhí)行方案的制定 ※ 銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)包裝 ※ 銷(xiāo)售管理制度、表單、相關(guān)協(xié)議文本完成 ※ 其它準(zhǔn)備工作 ※ 廣告執(zhí)行 a、板塊形象廣告宣傳，以軟廣告為主； b、 宣傳資料 制作。 “租 轉(zhuǎn)售 ”銷(xiāo)售策略 針對(duì)一些對(duì)未來(lái)商鋪價(jià)格走勢(shì)把握不定的商家所采取的銷(xiāo)售策略，租用本項(xiàng)目商鋪的客戶(hù)在一年或兩年內(nèi)決定購(gòu)買(mǎi)的，采用已繳付的一定期限內(nèi)的租金沖抵購(gòu)房款，刺激租戶(hù)的消費(fèi)心理，促使他們由租客變業(yè)主，消化一部分面積 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 推出 “首期兩成，三成免息分期付款 ”促銷(xiāo) 策略 為降低置業(yè)門(mén)檻，建議在付款方式上，推出“首期 兩成”促銷(xiāo)方案，其余三成在一年或半年內(nèi)免息分期付清，降低業(yè)主置業(yè)門(mén)檻，引起大量消費(fèi)者的關(guān)注，從而達(dá)到促銷(xiāo)的目的； “客戶(hù) 推介 ”獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃 策略 凡已認(rèn)購(gòu)的客戶(hù)若能帶領(lǐng)其它客戶(hù)，進(jìn)行認(rèn)購(gòu)并成交者，發(fā)展商將按所規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)獎(jiǎng)勵(lì)予推介客戶(hù)，如按其所購(gòu)買(mǎi)的商鋪的 2%的優(yōu)惠價(jià)獎(jiǎng)勵(lì) . 以品牌店帶動(dòng)商鋪的租賃和銷(xiāo)售策略 在商鋪的營(yíng)銷(xiāo)推廣中，最常用的方法是通過(guò)主力店概念營(yíng)銷(xiāo)造勢(shì)，以獲得投資人的認(rèn)可，引進(jìn)知名品牌店，既保證項(xiàng)目形象，對(duì)投資客戶(hù)也是一種負(fù)責(zé)。 通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的整體把握和周密策劃，我們認(rèn)為可將價(jià)格定位為 13800 元 /㎡。 ※持銷(xiāo)期（開(kāi)盤(pán)后的 2 個(gè)月至項(xiàng)目封頂） 定價(jià)原則：價(jià)格攀升，漲幅較上一次有所增大。 四、策略可行性分析 目標(biāo)市場(chǎng)潛力巨大，德陽(yáng)存在大量的中小投資者 外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境為本案創(chuàng)造了條件，銀行利率減低，許多投資者在持幣觀望，尋找 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 投資項(xiàng)目 無(wú)投資風(fēng)險(xiǎn)，不參與具體經(jīng)營(yíng)，投資省心，必將受到投資者的青睞 產(chǎn)品的任意組合在工程技術(shù)上完全能滿(mǎn)足 產(chǎn)權(quán)任意分割在現(xiàn)行法律法規(guī)上不存在問(wèn)題 租金的收取也可采用相應(yīng)的辦法解決 第五部分：價(jià)格策略和銷(xiāo)售策略 【價(jià)格策略】 一、定價(jià)策略 定價(jià)原則：動(dòng)態(tài)調(diào)整 （ 1）“低開(kāi)高走”策略：即以?xún)?yōu)惠甚至以震撼價(jià)入市，以?xún)?yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的形象打入市場(chǎng)，搶占市場(chǎng)份額，獲得市場(chǎng)關(guān)注，聚集人氣，給潛在和后續(xù)投資者信心。 ③ 贈(zèng)送部分采用提高售價(jià)來(lái)彌補(bǔ)。 物業(yè)的品質(zhì)感不高，建筑外觀沒(méi)有既定的風(fēng)格，形成自身的特色，產(chǎn)品的差異化不強(qiáng)。 洗衣?tīng)C熨 28． 2% 平和苑 C座 花店 10． 45% 平和苑 C座 音像店 8． 77% 平和苑 C座 照相彩擴(kuò) 8． 48% 平和苑 C座 水果店 26． 87% 平和苑 C座 蛋糕店、面包房 9． 82% 平和苑 C座 美容美發(fā) 58． 2% 平和苑 C座 宅配店 35． 4% 平和苑 C座 特殊處理方法 藥店、藥品超市 42． 5% 平和苑 B座 茶室 21． 5% 平順苑 B座東區(qū)、平和苑 B座 書(shū)店、書(shū)吧 26． 53% 平順苑 B座東區(qū)、平和苑 B座 大眾餐館 41． 1% 平和苑 A座、 平順苑 B座東區(qū)、平和苑 B座 強(qiáng)調(diào)衛(wèi)生狀況， 38． 5%需要早餐服務(wù) 娛樂(lè) 38． 2% 平順苑 B座東區(qū)、平和苑 B座 避免有噪音污染的娛樂(lè)，如 KTV。 該段商鋪的售價(jià)較高，只有經(jīng)營(yíng)服飾、飾品類(lèi)高利潤(rùn)行