【正文】 理性 ) 經(jīng)計(jì)算 ,本項(xiàng)目平均售價(jià)為 元 /㎡。 ② 價(jià)格的低幅上揚(yáng)，一方面可穩(wěn)定已購(gòu)房客戶(hù)心理，同時(shí)表明了房屋良好的銷(xiāo)售態(tài)勢(shì)，刺激持幣觀望者心理。 ? 借鑒產(chǎn)權(quán)商鋪的一些銷(xiāo)售模式 —— 帶租約銷(xiāo)售、投資保障措 施等，通過(guò)置業(yè)顧問(wèn)尋找不準(zhǔn)備自主經(jīng)營(yíng)的中小個(gè)體投資者，引導(dǎo)他們組合投資購(gòu)買(mǎi)該物業(yè)。 ② 在客 觀印象上減小進(jìn)深，增加使用功能。 部分物業(yè)存在異型結(jié)構(gòu)，內(nèi)部空間的利用率不高，加之售價(jià)不低，難以凸現(xiàn)性?xún)r(jià)比。 三）、 平和苑 C座： 該段商業(yè)相對(duì)商業(yè)價(jià)值較小，主要為周邊社區(qū)服務(wù)，根據(jù)長(zhǎng)期的市場(chǎng)研究結(jié)果，結(jié)合前期對(duì)德陽(yáng)的初步了解，列出以下業(yè)態(tài)的需求： 業(yè)種名稱(chēng) 需求狀況 規(guī)劃分布位置 其他說(shuō)明 健身 49． 6% 平和苑 C座 具體的業(yè)態(tài)，將通過(guò)周邊消費(fèi)人群的市場(chǎng)調(diào)查后確定。 將這些項(xiàng)目分布與平順苑 C 座、 B座西區(qū)，原因有四： 該段商鋪位于涼山路，是南街商圈的必然延伸，與區(qū)域商圈契合； 該段商業(yè)業(yè)態(tài)需要和后期綿遠(yuǎn)街步行街項(xiàng)目的商業(yè)業(yè)態(tài)達(dá)到統(tǒng)一、協(xié)調(diào)，為后期步行街的開(kāi)發(fā)營(yíng)造良好的商業(yè)氛圍； 商鋪?zhàn)陨淼挠布㈤_(kāi)間、進(jìn)深的尺度較適合這種業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)。 50=2000 人，按照入店率倒推，本案每天需要人流預(yù)計(jì)為 2000247。 第三部分、業(yè)態(tài)定位、業(yè)態(tài)組合與分布 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) □定位依據(jù)：關(guān)聯(lián)性、差異性、震撼性。 □檔次定位 ：中（高）檔，面向大眾，高品質(zhì)的購(gòu)物環(huán)境，大眾化的消費(fèi)。視覺(jué)資源和環(huán)境資源是人流資源的載體。 ? 所謂“震撼性”是指定位要在市場(chǎng)上形成強(qiáng)大 的沖擊力，讓市場(chǎng)、消費(fèi)者認(rèn)同這種定位，并樂(lè)意到此消費(fèi)。 ? 項(xiàng)目建筑本身并無(wú)特色，外立面、產(chǎn)品形態(tài)、環(huán)境資源都較傳統(tǒng)，沒(méi)有宜人的空間尺度。 三、本項(xiàng)目概況 本項(xiàng)目臨街商鋪主要分布在涼山路和岷江西路，位于德陽(yáng)市傳統(tǒng)商業(yè)中心區(qū)的邊緣地帶，距離德陽(yáng)核心商業(yè)圈（南街與長(zhǎng) 江西路的交界處）約 300 米，項(xiàng)目對(duì)面是成都百貨大樓大型商業(yè)，預(yù)計(jì)今年 5月底開(kāi)業(yè)。 二、德陽(yáng)商業(yè)及商業(yè)地產(chǎn)概述 商業(yè)分布及特點(diǎn) 德陽(yáng)城市的華山路、岷江路和泰山路圍合成一個(gè)大的三角形，形成了德陽(yáng)的主要商業(yè)圈。 —— 德陽(yáng)的城市商業(yè)及商業(yè)地產(chǎn)還有較大的發(fā)展空間。 ? 德陽(yáng)城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款較為充裕， 2020 年末居民儲(chǔ)蓄存款余額 億元。這是提升本項(xiàng)目?jī)r(jià)值的一個(gè)機(jī)會(huì)。 二、劣勢(shì) ? 商圈成熟程度低：盡管有良好預(yù)期，但就現(xiàn)狀而言，本案所在地商氣尚未真正形成，消費(fèi)人流較少。 一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的定位必須遵循“關(guān)聯(lián)性、差異性和震撼性”三大定位原則。 ? 環(huán)境資源： 包括購(gòu)物環(huán)境、消費(fèi)環(huán)境、休閑環(huán)境、空間尺度等，現(xiàn)在的商業(yè)的主流趨向已經(jīng)變?yōu)椤绑w驗(yàn)經(jīng)濟(jì)”，只有能給與消費(fèi)者良好消費(fèi)體驗(yàn)的場(chǎng)所才是有生命力、有價(jià)值的商業(yè)地產(chǎn)。 體驗(yàn)式經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成為當(dāng)今商業(yè)的一種主流趨勢(shì)，“體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代”已經(jīng)到來(lái)。 歡迎進(jìn)入 U 特區(qū)！ —— 專(zhuān)屬于你的時(shí)尚消費(fèi)領(lǐng)地！ 名稱(chēng)評(píng)價(jià)： 名稱(chēng)簡(jiǎn)潔、新穎、個(gè)性十足、寓意豐富，易于傳播。則 1F的營(yíng)業(yè)坪效為 72000/2500= 元 /㎡ 根據(jù)商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)律，營(yíng)業(yè)坪效在 2030 元 /㎡之間可以實(shí)現(xiàn)盈虧保本點(diǎn)，其盈虧保本點(diǎn)為 2500 20=50000 元。 以此 坪效定位制定以下具體業(yè)態(tài)。平和苑 A 座對(duì)應(yīng)引入較大型的中式快餐或自助餐，如家家粗糧王。根據(jù)以往在德陽(yáng)操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)和對(duì)本地市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力的認(rèn)識(shí)，德陽(yáng)中小投資居多，購(gòu)買(mǎi)力旺盛，而中高端投資者相對(duì)較少，對(duì)項(xiàng)目的銷(xiāo)售是一個(gè)不利因素。 美化外部購(gòu)物環(huán)境，增加休閑娛樂(lè)設(shè)施等，從而保證售價(jià)有良好的物業(yè)品質(zhì)作支撐，提高產(chǎn)品的附加值。 組合投資策略 采用此策略主要是因?yàn)橥ㄟ^(guò)改造，并未完全解決投資總額高、物業(yè)進(jìn)深長(zhǎng)的問(wèn)題，針對(duì)此部分鋪面，推出組合投資策略。 定價(jià)說(shuō)明： 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) ※公開(kāi)期（售樓部投入使用至開(kāi)盤(pán)） 定價(jià)原則：低價(jià)開(kāi)盤(pán)，運(yùn)用促銷(xiāo)制造開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)態(tài)勢(shì)。 二、本項(xiàng)目售價(jià)的測(cè)定 （一） 方法：可比樓盤(pán)量化定 價(jià)法 其基本思路是：先選取影響商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的技術(shù)指標(biāo)作為定級(jí)因素，根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)確定其權(quán)重；然后對(duì)這些指標(biāo)進(jìn)行評(píng)分，用一元線性回歸方程預(yù)測(cè)本案的銷(xiāo)售價(jià)格。 先進(jìn)行招商宣傳，儲(chǔ)備大量租戶(hù)商源，造成本項(xiàng)目受到商家追捧的局面，刺激投資者下單，配合銷(xiāo)售宣傳，推動(dòng)項(xiàng)目銷(xiāo)售的速度。 要抓住 6 月銷(xiāo)售旺季大力推銷(xiāo)，力爭(zhēng)銷(xiāo)售過(guò)半，以減輕后期銷(xiāo)售壓力。 ※ 銷(xiāo)售達(dá)到 80% 主要任務(wù)： ※ 直銷(xiāo)活動(dòng) 派發(fā)宣傳畫(huà)冊(cè)、 DM 單 ※ 廣告執(zhí)行：以 DM 單 廣告為主，系列多種媒體發(fā)布； 8 月后期加大廣告攻勢(shì)、 多媒體、大密度、大版面；主要為報(bào)紙類(lèi)硬性廣告。 ※ 第二營(yíng)銷(xiāo)渠道（“口碑效應(yīng)”）為輔，考慮到二級(jí)城市的營(yíng)銷(xiāo)特點(diǎn) —— 客戶(hù)之間的傳播效果比硬性廣告效果更好，信息傳遞是更迅速，實(shí)施關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)。 四、 組建商家同盟 由租務(wù)部發(fā)起，組織商家形成商家同盟會(huì)，共同打造該片商業(yè)街，形成良好的商業(yè)互動(dòng)，共同促進(jìn)商圈商業(yè)的繁榮。由此，提出以下保障措施： 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 一、 “無(wú)憂(yōu)投資計(jì)劃” 招商先行，積累大量商源，保障商鋪的租約。 ※ 營(yíng)銷(xiāo)人員：作好信息跟蹤、邀請(qǐng)準(zhǔn)客戶(hù)參加活動(dòng)等；發(fā)動(dòng)老業(yè)主拉客戶(hù)； ※ 銷(xiāo)控：依據(jù)銷(xiāo)售狀況，拉大價(jià)格差，以?xún)r(jià)格促進(jìn)難銷(xiāo)戶(hù)型；定期漲價(jià)促銷(xiāo)。 三、銷(xiāo)售控制策略 主要依據(jù)銷(xiāo)售慣例以及本項(xiàng)目工程進(jìn)度時(shí)間安排，對(duì)銷(xiāo)售周期大致作如下安排： 開(kāi)盤(pán)日期大致定在 5 月中旬，整個(gè)銷(xiāo)售周期從 2020 年 5 月 — 2020 年 1 月。 以售價(jià) 13000 為例，上漲 1500，實(shí) 際售價(jià)達(dá)到 14500，在簽訂合同時(shí)返還投資者一年租金 1500，對(duì)投資來(lái)說(shuō)相當(dāng)于 10 年收回投資。根據(jù)對(duì)上述樓盤(pán)得分及其平均售價(jià)的計(jì)算，模擬出一元線性回歸方程。 ※強(qiáng)銷(xiāo)期（開(kāi)盤(pán)到開(kāi)盤(pán)后 2 個(gè)月） 定價(jià)原則：價(jià)格略升，保持旺 銷(xiāo)態(tài)勢(shì) ① 從公開(kāi)期的市場(chǎng)反映可為強(qiáng)銷(xiāo)期售價(jià)漲幅的制定提供參考，具體的上漲幅度在下面闡述。 ? 根據(jù)組合的大小及產(chǎn)品特點(diǎn)，實(shí)行先招商后銷(xiāo)售的操作程序，先確定物業(yè)適合經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)，再逐個(gè)篩選直至商業(yè)定位確定，派相關(guān)人員定向招商，盡可能招在市民心目中有一定知名度、美譽(yù)度高，并符合本項(xiàng)目定位的商家入?。ㄈ琨湲?dāng)勞等），并簽訂租賃合同。 對(duì)部分進(jìn)深在 17 米的鋪面作使用功能上的調(diào)整 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 改造示意圖 1 ① 此辦法僅作為裝修菜單提供此項(xiàng)服務(wù)，不先行改造。