【正文】 造示意圖 1 ① 此辦法僅作為裝修菜單提供此項服務(wù)，不先行改造。 物業(yè)即將進入準(zhǔn)現(xiàn)房階段，這對降低投資風(fēng)險和增強信心也很有利。 物業(yè)自身特點 —— “開間小、進深長”，在一定程度上削弱了市場競爭優(yōu)勢。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 第四部分：產(chǎn)品設(shè)計及改造 一、產(chǎn)品現(xiàn)狀分析 基于前期對項目商業(yè)物業(yè)的初步了解，作如下分析 目前待售物業(yè)普遍面積較大，單個鋪面面積在 40 ㎡ — 80 ㎡之間，在不考慮組合投資的情況下，投資總額均在 50 萬元以上，投資總額較高。 B 座進深達到 21 米和 17 米的商鋪，規(guī)劃為小型特色餐飲店、特色水吧、書吧 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 等，為該商圈的人流提供休息的場所。 該段商鋪進深較深，特別是 A 座達到 22 米， B座部分也達到 21 米和 17 米，適合作為餐飲、休閑類商家經(jīng)營。 這些都是市場的空白點，同時是市場所需要的業(yè)態(tài)業(yè)種。 ? 保留一定的競爭性 ，各業(yè)態(tài)設(shè)置 310 家的競爭店。 按照本案建面 4600 ㎡、營面 4000 ㎡的商鋪計算，日營業(yè)額為 4000 25=10 萬元，按照單品均價 50 元計，需要實際消費人數(shù)為 100000247。 一、坪效定位 測算目標(biāo)商圈的營業(yè)坪效，有助于本案在銷售、租賃、經(jīng)營過程中符合商圈容量的要求，并設(shè)置出合理的業(yè)態(tài)。 便于后期推廣與炒作，如廣告宣稱“德陽將出現(xiàn)一個新特區(qū)”，形成懸念。 U—— 優(yōu)雅、悠閑：優(yōu)雅的購物環(huán)境、悠閑的消費方式、宜人的商業(yè)尺度。 該項目所處的地段決定了項目功能 —— 城市商業(yè)與社區(qū)商業(yè)兼而有之，而以城市商業(yè)為重，因為城市的商圈正在南移，成百即將開業(yè)，項目區(qū)域必將是德陽的又一個商業(yè)中心，與現(xiàn)在的商業(yè)中心比肩而立，而社區(qū)服 務(wù)功能只是必要的輔助，這一定為就讓項目的終端消費面向整個德陽，而非周邊社區(qū)。即： 開發(fā)利益 投資利益 經(jīng)營利益 消費利益 開發(fā)產(chǎn)品 /經(jīng)營模式 營銷、推廣 一、項目（商業(yè)經(jīng)營）總體定位： 德陽首席體驗式主題特色街區(qū) —— 營造特色休閑風(fēng)情購物街區(qū)，在購物中休閑、在休閑中購物。如何 充分利用現(xiàn)有人流，如何吸引更多人流到此消費？在商業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)劃設(shè)計上要充分考慮滿足現(xiàn)有商圈人流需求和吸引其他商圈人流。 ? 視覺資源： 即項目的整體外部形象是否具有聚焦力、沖擊力、吸引力，是否給人以良好的感受。 ? 所謂“差異性” 指項目定位必須差異于目前所處商圈的商業(yè)業(yè)態(tài)，形成自己的特色，即“差別定位、錯位經(jīng)營”。通過前期摸底調(diào)查，我們對業(yè)主、商家、消費者在上述競爭因素上的關(guān)注程度做出了定量評估： 業(yè)主、商家、消費者對競爭因素的定量評估表 說明： ? 著名的雷達圖 —— 競爭力作用模型，具有較高的參考價值； ? 業(yè)主與商家的選擇接近，所以放在一起評估； ? 業(yè)主、商家與消費者在 動線、建筑質(zhì)量、商業(yè)配套、交通區(qū)位、商圈成熟程度等方面的選擇比較接近； ? 針對這些選擇，本案在后面的業(yè)態(tài)定位與產(chǎn)品改進中將采取相應(yīng)的對策。同時，由于單間面積較大，單價較高，造成總價偏高，普遍在 60 萬元以上，限制了大量的中小投資者的介入。 ? 規(guī)模優(yōu)勢：本案屬于住宅底商，是未來核心商業(yè)區(qū)， 4600 平米的底商面積，形成“ u”字形的商業(yè)長廊，具備了形成規(guī)模商業(yè)的條件。德陽的商圈正在南移。相對大型的商業(yè)集中于南街和長江 西路的交界處。 ? 縣域經(jīng)濟比較發(fā)達： 2001 年全省 GDP 過 50 億元的 20 個縣，德陽就占了 5 個 (旌陽、綿竹、什邡、中江、廣漢 )—— 我們的目標(biāo)客戶將放大到這些區(qū)域。 德陽的工業(yè)經(jīng)濟逐步復(fù)蘇，機械、食品和化工三大主要傳統(tǒng)行業(yè)效益正在步入良性循環(huán)的軌道，二重、東電、東汽、劍南春、什邡煙廠、藍劍集團等一批重點企業(yè)、優(yōu)勢企業(yè)成長迅速。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) —— 體驗風(fēng)情商業(yè)街區(qū) □萬安平安小區(qū)一層商業(yè)營銷提案□ 第一部分、項目概述 一、德陽宏觀經(jīng)濟概述： ? 2020 年，德陽市城鎮(zhèn)化水平為 35%，城市人口約 28 萬，政府規(guī)劃到 2020 年城市人口達到 50 萬，城市化率達到 60%以上。預(yù)計 2020 年人均 GDP將達到 17000 元，在現(xiàn)在的基礎(chǔ)上翻一番。 —— 中國經(jīng)濟通漲率達到 3%，銀行利率保持 %不變，考慮 20%利息所得稅，其實中國已經(jīng)進入 負利率時代 ，實際利率為 — %，居民投資轉(zhuǎn)向的潛在動力很大，房地產(chǎn)無疑 是最好的投資渠道之一，如果能夠釋放居民存款的 5%，就達到 10 個億，這足以消化整個德陽的房地產(chǎn)開發(fā)量。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 其中，南街主要為臨街品牌專賣店，典型的傳統(tǒng)業(yè)態(tài)。 城市商圈的發(fā)展規(guī)劃 德陽政府近 15 年的城市商圈發(fā)展規(guī)劃：以長江西路和泰山北路為城市商業(yè)中心，尤其是長江西路，南街口到泰山北路一線作為商業(yè)發(fā)展的重店，加上昆山街，綿遠街等商業(yè)街，共同構(gòu)成德陽的“鹽市口”商圈。 項目 優(yōu)劣勢簡要 分析 ： 一）、優(yōu)勢 ? 區(qū)位優(yōu)勢：地處德陽傳統(tǒng)商業(yè)核心區(qū)與成百大樓兩大核心商業(yè)區(qū)之間，享有龐大人流所帶來的商氣，同時，城市商業(yè)向南發(fā)展趨勢明顯，區(qū)位優(yōu)勢愈加凸現(xiàn)。 ? 商鋪進深大、投資門檻高：開間主要集中在 ，而進深最多的達到了 22m， 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 17米、 21 米進深的商鋪占據(jù)相當(dāng)比例， 限制了較多業(yè)態(tài)的進駐。 通過對本案的簡要分析，可以發(fā)現(xiàn) 競爭商業(yè)樓盤之間角逐的著力點主要體現(xiàn)在 商圈的成熟程度、交通 /區(qū)位、主力商家 /管理商 /下游商源、價格 /付款方式 /投資回報、動線的合理性、建筑質(zhì)量及商業(yè)配套、業(yè)態(tài)規(guī)劃、業(yè)種配比、開發(fā)商實力、建筑外立面 等方面。 ? 所謂“關(guān)聯(lián)性”是指項目定位必須與項目所處的區(qū)位、商業(yè)環(huán)境、商業(yè)業(yè)態(tài)之間的和諧統(tǒng)一，共生共榮。 充分打造、挖掘、展示、利用好這 3 種資源，將極大提高商業(yè)物業(yè)的價值。 ? 人流資源： 有人氣，才有商氣、財氣。 □□ 商業(yè)地產(chǎn)的特殊性在于開發(fā)商、投資者、經(jīng)營者、消費者“四位一體”，在于多贏，成功的商業(yè)地產(chǎn)必然是一個連環(huán)“利益讓渡”過程。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) □終端消費客戶定位：整個德陽市區(qū)，追求優(yōu)質(zhì)生活的群體。 U—— YOU,你的，專屬于你的特區(qū)，代表你的品位，你的休閑方式，個性十足。 該名稱能很好地與本項目的業(yè)態(tài)定位契合，品牌休閑服飾、個性飾品店、肯德雞快餐、個性茶吧、個性書吧、網(wǎng)吧等業(yè)態(tài)構(gòu)筑起一個嶄新的消費特區(qū)。 根據(jù)現(xiàn)有物業(yè)的形態(tài)，對目標(biāo)商圈的 “坪效”進行定位，依據(jù)不同類型商家的開店意愿做出“坪效”估計及“配坪”策略，據(jù)此擬定本