【正文】 就是形成差異化，只有形成差異化，才能創(chuàng)造市場，才能領(lǐng)導(dǎo)市場。,項目策略的目標(biāo),（1） 成立多方位的綜合服務(wù)體系。 （5） 增加相互溝通 在關(guān)系營銷的時代，投資人、目標(biāo)客戶和消費(fèi)者將是一個共同的利益集團(tuán)。 （4） 品牌的認(rèn)知化 中國消費(fèi)者的消費(fèi)心態(tài)和消費(fèi)行為日趨成熟。 （2） 差異化的觀念 差異化不是為追求差異化而造成差異，重要的是要考慮消費(fèi)需求，是根據(jù)市場導(dǎo)向來創(chuàng)新產(chǎn)品。 理念五：“共繁榮”的經(jīng)營理念概念 確立同經(jīng)營主體的良好關(guān)系，主動承擔(dān)起幫助解決客戶問題的責(zé)任。商業(yè)房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入?yún)^(qū)域板塊階段，進(jìn)入品牌時代。,項目總體理念,理念一：做五蓮商業(yè)的門戶概念 五蓮商業(yè)地產(chǎn)正處于蓬勃發(fā)展的時代，人們已經(jīng)逐漸接受商業(yè)地產(chǎn)投資的概念；同時，五蓮又是一個旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)的城市，大量的外地人來此旅游、消費(fèi)；西班牙風(fēng)情街正是立足這樣一個市場背景和基礎(chǔ)，提出五蓮商品走向外部市場的門戶概念。,打造五蓮的動力街，魅力場，啟動五蓮夜經(jīng)濟(jì)！,規(guī)劃建議： 1考慮本項目地處本縣商業(yè)次級商圈，首先解決主干道交通最大便利化 2在進(jìn)行功能設(shè)計和分布時,商業(yè)街較長，必須保障節(jié)點(diǎn)的逗留和景觀吸引；將項目規(guī)劃為多個相對獨(dú)立的主題功能組團(tuán)，動靜相融，同時日夜同旺； ３主力店面開間大，臨主路設(shè)置大店面，但位置設(shè)置其次， 輔助商鋪單鋪面積適中（兩層70100之間），為節(jié)點(diǎn)位置，迅速實現(xiàn)銷售； 邊角位置，設(shè)置部分純一層商鋪（1層4060之間）， 將２－４層給主力店面；,業(yè)態(tài)建議,基于整個項目立足點(diǎn)是整個五蓮縣城，因此我司建議先確定部分街區(qū)的業(yè)態(tài)，以便于客戶的累積有序進(jìn)行,西班牙風(fēng)情街是五蓮地標(biāo)性建筑，是五蓮現(xiàn)有商業(yè)的升級版，因此業(yè)態(tài)上需要超前半步，但不能超前太多。挖掘和提升本項目的整體城市商業(yè)文明的助推價值，使項目整體價值隨著項目發(fā)展實現(xiàn)保值和逐步升值，這是在進(jìn)行項目定位時需要考慮的關(guān)鍵因素。在項目調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，70％的五蓮高端人群都對項目的建設(shè)充滿期待,項目定位,定位前提和因素,居民生活和消費(fèi)習(xí)慣變化的需要,城鎮(zhèn)居民消費(fèi)類別中居住消費(fèi)、餐飲、健身、休閑、娛樂、服裝類消費(fèi)穩(wěn)步有長，人民生活習(xí)慣從講究適用實惠逐步向品牌化、時尚化、個性化發(fā)展。,項 目 定 位,邦正公司通過對五蓮縣商業(yè)及住宅情況的深入調(diào)查，組織項目組成員、拜訪商業(yè)地產(chǎn)同仁，以及對五蓮部分高端商戶進(jìn)行多次面談和電話回訪，多次討論研究項目的具體問題，結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌龅南M(fèi)消費(fèi)需求及商家要求初步制定出了項目定位。 O5. 經(jīng)濟(jì)危機(jī)下，大量外出務(wù)工的青年人失業(yè)回家，需要新的創(chuàng)業(yè)機(jī)會。 S5.政策支持——2011年重點(diǎn)招商引資項目,Weakness—劣勢分析 W1. 處于解放路商業(yè)街的最北端，商業(yè)人氣逐漸衰弱 W2. 地塊東西高差大，物業(yè)及交通動線設(shè)計受阻礙 W3. 項目東西兩端臨解放路，和沿河路,商業(yè)氛圍淡薄。 項目周邊生活配套設(shè)施較為匱乏，未成規(guī)模，檔次普遍較低,區(qū)域發(fā)展規(guī)劃,城市發(fā)展方向確定為：主要向北發(fā)展，有選擇地向東、向西發(fā)展，嚴(yán)格控制向南發(fā)展。 18歲以下9萬，1835歲11.5萬，3560歲22.2萬，60歲以上8.3萬。第二產(chǎn)業(yè)作為五蓮縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)其占GDP的比例將會持續(xù)增加。,五蓮商業(yè)仍以傳統(tǒng)商業(yè)為主，處于較低的發(fā)展階段，商品種類少、檔次低；超市、及綜合百貨規(guī)模不大；專業(yè)市場較少，而且比較分散，人氣不足。,五蓮縣城商業(yè)在售或再建項目中，大部分屬于社區(qū)沿街商業(yè)，且離項目有一定距離，對項目競爭壓力不大；,以售沿街商鋪均價在36004500元/平米。,五蓮縣商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀,真空地帶：在售項目即將清盤，潛在項目尚未上馬,以日客隆為代表的中心商業(yè)廣場銷售火爆且價格上揚(yáng),五蓮人們的投資熱情是否已經(jīng)被完全點(diǎn)燃； 高端客戶對于商鋪的需求還有多少； 客戶群體深挖的可能性存在與否？,租賃物業(yè)：租賃物業(yè)火爆上市,以日百為代表的自留性租賃物業(yè)大量上市,大量自留性商場物業(yè)上市，說明五蓮商業(yè)還有待提高 同時，集中上市為商業(yè)地產(chǎn)帶來的沖擊還是巨大的； 租賃物業(yè)的競爭，將會擾亂五蓮商業(yè)租賃市場,商業(yè)格局：以解放路為中心，北至文化路，南至羅山路，以萬福園購物廣場、開泰百貨、五蓮百貨大樓、三聯(lián)家電五蓮連鎖店、五蓮凌云家電城、勝業(yè)購物城為代表以及精品服飾、專賣店、珠寶店為補(bǔ)充的核心商業(yè)圈。,與眾多中小型縣城一樣，五蓮的商業(yè)正處于起步階段，以沿街商鋪、底商為代表的商業(yè)用房在五蓮的商業(yè)物業(yè)中占有量達(dá)到70%以上。,區(qū)位分析——產(chǎn)業(yè)比重,2008年，第二產(chǎn)業(yè)占GDP的比例為55.8%。,區(qū)位分析——區(qū)域人口構(gòu)成,2010年五蓮人口總量51萬,其中非農(nóng)業(yè)人口占32.5%，人口年增長率為2‰。 項目周邊商業(yè)整體檔次較低，僅為滿足周邊巨門的日常需要。,4,2,3,1,北擴(kuò),區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)特點(diǎn)分析,特點(diǎn)一,區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)特點(diǎn)分析,特點(diǎn)二,區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)特點(diǎn)分析,特點(diǎn)三,區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)市場展望,市場需求強(qiáng)大 消費(fèi)者（區(qū)域內(nèi)、外）、經(jīng)營者 商業(yè)地產(chǎn)面臨數(shù)次升級——北部五蓮商業(yè)中心有望形成 交通、居住環(huán)境、外來人口,第三部分 商業(yè)定位 SWOT分析 項目定位 業(yè)態(tài)劃分 產(chǎn)品建議,Strength—優(yōu)勢分析 S1.交通便利，緊鄰城市主干道:沿河路 黃海路 解放路 S2.綜合強(qiáng)度高，滿足一站式消費(fèi) S3.位置優(yōu)越，緊鄰大型居住區(qū)以及北部工業(yè)園, S4.專業(yè)化運(yùn)作——首家以專業(yè)的商業(yè)手法進(jìn)行運(yùn)作的商業(yè)項目．由專業(yè)商業(yè)運(yùn)營公司統(tǒng)一定位、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一管理， 。 O4. 隨著五蓮經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高，當(dāng)?shù)鼐用癜ㄖ苓叺拇迕裼辛嗽絹碓蕉嗟拈e置資金。 T3. 項目處于商業(yè)次級商圈，周圍商業(yè)氛圍較差，商業(yè)街主交通線欠佳； T4. 北城人向南，南城人不向北。,五蓮縣商業(yè) 發(fā)展的需要,五蓮縣的商業(yè)發(fā)展與其它地區(qū)相比還處于相對落后的狀態(tài)，迄今缺乏現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)的現(xiàn)代商業(yè)街，建立一個環(huán)境優(yōu)美，集購物、休閑、娛樂、餐飲、商貿(mào)于一體的“一站式”的商業(yè)街是眾望所歸。,定位前提和因素,最大限度發(fā)揮規(guī)模、地域優(yōu)勢，擴(kuò)大投資回報的需要,項目的品質(zhì)與性價比等綜合優(yōu)勢成為價格高低表現(xiàn)的試金石。,項目定位,項目整體定位,將項目定位為五蓮地區(qū)首條集購物、餐飲、休閑、娛樂、商貿(mào)、居住于一體的體驗型一站式風(fēng)情商業(yè)街。,原地塊東高西低，主入口出來為上行，在風(fēng)水方面不是太好 建議：找專業(yè)人士進(jìn)行化解,第四部分 營銷推廣 整體理論與策略 項目定位 傳播策略 推售策略 廣告策略,一、西班牙風(fēng)情街整體理論與策略,中國房地產(chǎn)的競爭發(fā)展到今天，不僅是產(chǎn)品賣