【正文】 2024年10月23日星期三8時(shí)51分26秒08:51:2623 October 2024 好的事情馬上就會(huì)到來(lái)，一切都是最好的安排。24.10.2324.10.23Wednesday, October 23, 2024 弄虛作假要不得，踏實(shí)肯干第一名。,主打廣告語(yǔ)展示,要致富，買旺鋪； 搶購(gòu)?fù)仯帐重?cái)富； 買對(duì)一次，賺足三世； 存錢不如賺錢，租鋪不如買鋪； 投資西班牙風(fēng)情商業(yè)街，從此踏上富貴路； 投資西班牙風(fēng)情商業(yè)街，會(huì)挑才會(huì)贏； 買鋪，當(dāng)然是旺地旺鋪； 西班牙風(fēng)情商業(yè)街，旺鋪旺中旺； 旺鋪旺地，機(jī)不可失； 無(wú)限商機(jī)，一觸即發(fā)； 富貴地，黃金鋪； 黃金旺鋪，投資首選； 旺地旺鋪，日進(jìn)斗金； 貨如輪轉(zhuǎn)，財(cái)源滾滾； 西班牙風(fēng)情商業(yè)街，買鋪新觀點(diǎn)； 投資西班牙風(fēng)情商業(yè)街，好鋪有好報(bào),費(fèi)用分配原則： 傳播推廣費(fèi)用是項(xiàng)目費(fèi)用支出的重要組成部分，費(fèi)用分配是否合理，對(duì)項(xiàng)目銷售影響至關(guān)重大。如：對(duì)西班牙風(fēng)情商業(yè)街現(xiàn)場(chǎng)包裝，地段決定定位，而商業(yè)街現(xiàn)在不夠成熟，把業(yè)態(tài)定位成模糊概念比較好，所以提出了西班牙風(fēng)情商業(yè)步行街等,第二大賣點(diǎn)：建筑風(fēng)格類,針對(duì)著西班牙風(fēng)情商業(yè)步行街現(xiàn)在全面亮相，結(jié)合其情景風(fēng)情街的建筑風(fēng)格，對(duì)其全面包裝，給人有一種異域風(fēng)情昀味和中國(guó)現(xiàn)代風(fēng)情街唯美結(jié)合，充分全方位的立體表現(xiàn)在五蓮人的眼前。 b．此期間的客戶可享受高達(dá)95折優(yōu)惠。,銷售模式,公開發(fā)售當(dāng)天：搖珠確定首批購(gòu)買次序： 將內(nèi)部認(rèn)購(gòu)時(shí)購(gòu)買的認(rèn)購(gòu)卡編序，公開發(fā)售期間憑卡號(hào)搖珠確定入場(chǎng)購(gòu)買者（每批50名），限時(shí)認(rèn)購(gòu)。 D、 業(yè)績(jī)體現(xiàn)： 與客戶一同上門簽約； 客戶帶著有銷售人員簽名的資料前來(lái)簽約（賃此可獲禮品一份）； 銷售人員的見(jiàn)客登記表。 因此，只有當(dāng)客戶對(duì)項(xiàng)目形成充分地認(rèn)識(shí)，心理價(jià)位不斷提高時(shí)，方可正式公布實(shí)際價(jià)格。,清盤期（2011年10月中旬—12月底） 產(chǎn)品促銷 通過(guò)大幅的讓利活動(dòng)，以各類優(yōu)惠活動(dòng)促進(jìn)銷售的完成?；顒?dòng)細(xì)則： 所有參觀者只需填妥客戶資料卡，即可參加抽獎(jiǎng)； 抽獎(jiǎng)活動(dòng)由早上9：00開始，直到下午1：00，共4個(gè)小時(shí)，每小時(shí)現(xiàn)場(chǎng)抽獎(jiǎng)一次； 抽獎(jiǎng)形式為累加式，若本次未中獎(jiǎng)?wù)撸衫^續(xù)參加下一次抽獎(jiǎng)； 獎(jiǎng)品設(shè)置如下： 每一次抽獎(jiǎng)包括冰箱、洗衣機(jī)、電視機(jī)、電燙斗等，價(jià)值約在2萬(wàn)元； 當(dāng)天最后一次抽獎(jiǎng)，將抽出當(dāng)天最大獎(jiǎng)，獲贈(zèng)現(xiàn)金5000元； 現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置數(shù)個(gè)大抽獎(jiǎng)箱，將不斷積累的抽獎(jiǎng)卡放置其中； 在現(xiàn)場(chǎng)的空地處，擺放部分獎(jiǎng)品，刺激現(xiàn)場(chǎng)人士的情緒。,傳播為銷售服務(wù),利用各種深具“殺傷力”的推廣渠道，并且要求每一個(gè)環(huán)節(jié)必須緊密地配合營(yíng)銷運(yùn)動(dòng)，開展相應(yīng)的廣告及推廣活動(dòng),掀起一場(chǎng)營(yíng)銷運(yùn)動(dòng),快速回收投資才能降低風(fēng)險(xiǎn)。,客戶定位,小結(jié)： 我們的客戶目標(biāo)屬于一群廣泛的具備一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的人群，只要我們加以引導(dǎo)，利用多重手段給予連續(xù)的刺激，必將取得一個(gè)良好的成績(jī)。,4）策略四：競(jìng)合雙贏 西班牙風(fēng)情街在功能定位、目標(biāo)市場(chǎng)定位、檔次水平等方面尋求的差異化，避免同周邊的批發(fā)市場(chǎng)形成同構(gòu)性競(jìng)爭(zhēng)，實(shí)現(xiàn)以競(jìng)合（競(jìng)爭(zhēng)加合作，而非單純的惡性競(jìng)爭(zhēng)）的策略取得雙贏。交流、對(duì)話、溝通形成三位一體，建立戰(zhàn)略聯(lián)盟的伙伴關(guān)系。如何實(shí)現(xiàn)選擇新穎、獨(dú)特的商品，并實(shí)現(xiàn)購(gòu)物的小批量，多品種而不增加過(guò)高的成本是很重要的環(huán)節(jié)。 理念四：復(fù)合房地產(chǎn)的開發(fā)理念 房地產(chǎn)不是建造單純的商業(yè)物業(yè)和住宅物業(yè)，而是人類的活動(dòng)，包括生活、工作、學(xué)習(xí)、休閑、運(yùn)動(dòng)、保健、會(huì)客網(wǎng)絡(luò)的場(chǎng)所。,原地塊東高西低，主入口出來(lái)為上行，在風(fēng)水方面不是太好 建議：找專業(yè)人士進(jìn)行化解,第四部分 營(yíng)銷推廣 整體理論與策略 項(xiàng)目定位 傳播策略 推售策略 廣告策略,一、西班牙風(fēng)情街整體理論與策略,中國(guó)房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展到今天，不僅是產(chǎn)品賣點(diǎn)的競(jìng)爭(zhēng)、營(yíng)銷手段的競(jìng)爭(zhēng)，更是品牌的競(jìng)爭(zhēng)；不僅是一時(shí)一地某個(gè)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)，更是企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)、企業(yè)全局的戰(zhàn)略思路與經(jīng)營(yíng)模式的競(jìng)爭(zhēng)，歸根結(jié)底是戰(zhàn)略理念和開發(fā)策略的競(jìng)爭(zhēng)。,定位前提和因素,最大限度發(fā)揮規(guī)模、地域優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)大投資回報(bào)的需要,項(xiàng)目的品質(zhì)與性價(jià)比等綜合優(yōu)勢(shì)成為價(jià)格高低表現(xiàn)的試金石。 T3. 項(xiàng)目處于商業(yè)次級(jí)商圈，周圍商業(yè)氛圍較差，商業(yè)街主交通線欠佳； T4. 北城人向南，南城人不向北。,4,2,3,1,北擴(kuò),區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)特點(diǎn)分析,特點(diǎn)一,區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)特點(diǎn)分析,特點(diǎn)二,區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)特點(diǎn)分析,特點(diǎn)三,區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)展望,市場(chǎng)需求強(qiáng)大 消費(fèi)者（區(qū)域內(nèi)、外）、經(jīng)營(yíng)者 商業(yè)地產(chǎn)面臨數(shù)次升級(jí)——北部五蓮商業(yè)中心有望形成 交通、居住環(huán)境、外來(lái)人口,第三部分 商業(yè)定位 SWOT分析 項(xiàng)目定位 業(yè)態(tài)劃分 產(chǎn)品建議,Strength—優(yōu)勢(shì)分析 S1.交通便利，緊鄰城市主干道:沿河路 黃海路 解放路 S2.綜合強(qiáng)度高，滿足一站式消費(fèi) S3.位置優(yōu)越，緊鄰大型居住區(qū)以及北部工業(yè)園, S4.專業(yè)化運(yùn)作——首家以專業(yè)的商業(yè)手法進(jìn)行運(yùn)作的商業(yè)項(xiàng)目．由專業(yè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司統(tǒng)一定位、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一營(yíng)銷、統(tǒng)一管理， 。,區(qū)位分析——區(qū)域人口構(gòu)成,2010年五蓮人口總量51萬(wàn),其中非農(nóng)業(yè)人口占32.5%，人口年增長(zhǎng)率為2‰。,與眾多中小型縣城一樣，五蓮的商業(yè)正處于起步階段，以沿街商鋪、底商為代表的商業(yè)用房在五蓮的商業(yè)物業(yè)中占有量達(dá)到70%以上。,五蓮縣城商業(yè)在售或再建項(xiàng)目中，大部分屬于社區(qū)沿街商業(yè)，且離項(xiàng)目有一定距離，對(duì)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)壓力不大；,以售沿街商鋪均價(jià)在36004500元/平米。第二產(chǎn)業(yè)作為五蓮縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)其占GDP的比例將會(huì)持續(xù)增加。 項(xiàng)目周邊生活配套設(shè)施較為匱乏，未成規(guī)模，檔次普遍較低,區(qū)域發(fā)展規(guī)劃,城市發(fā)展方向確定為：主要向北發(fā)展，有選擇地向東、向西發(fā)展，嚴(yán)格控制向南發(fā)展。 O5. 經(jīng)濟(jì)危機(jī)下，大量外出務(wù)工的青年人失業(yè)回家，需要新的創(chuàng)業(yè)機(jī)會(huì)。在項(xiàng)目調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，70％的五蓮高端人群都對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)充滿期待,項(xiàng)目定位,定位前提和因素,居民生活和消費(fèi)習(xí)慣變化的需要,城鎮(zhèn)居民消費(fèi)類別中居住消費(fèi)、餐飲、健身、休閑、娛樂(lè)、服裝類消費(fèi)穩(wěn)步有長(zhǎng)，人民生活習(xí)慣從講究適用實(shí)惠逐步向品牌化、時(shí)尚化、個(gè)性化發(fā)展。,打造五蓮的動(dòng)力街，魅力場(chǎng)，啟動(dòng)五蓮夜經(jīng)濟(jì)！,規(guī)劃建議： 1考慮本項(xiàng)目地處本縣商業(yè)次級(jí)商圈，首先解決主干道交通最大便利化 2在進(jìn)行功能設(shè)計(jì)和分布時(shí),商業(yè)街較長(zhǎng)，必須保障節(jié)點(diǎn)的逗留和景觀吸引；將項(xiàng)目規(guī)劃為多個(gè)相對(duì)獨(dú)立的主題功能組團(tuán)，動(dòng)靜相融，同時(shí)日夜同旺； ３主力店面開間大，臨主路設(shè)置大店面，但位置設(shè)置其次， 輔助商鋪單鋪面積適中（兩層70100之間），為節(jié)點(diǎn)位置，迅速實(shí)現(xiàn)銷售； 邊角位置，設(shè)置部分純一層商鋪（1層