【正文】 4060之間）， 將２－４層給主力店面；,業(yè)態(tài)建議,基于整個項目立足點是整個五蓮縣城，因此我司建議先確定部分街區(qū)的業(yè)態(tài)，以便于客戶的累積有序進行,西班牙風(fēng)情街是五蓮地標(biāo)性建筑，是五蓮現(xiàn)有商業(yè)的升級版，因此業(yè)態(tài)上需要超前半步，但不能超前太多。商業(yè)房地產(chǎn)已經(jīng)進入?yún)^(qū)域板塊階段，進入品牌時代。 （2） 差異化的觀念 差異化不是為追求差異化而造成差異，重要的是要考慮消費需求，是根據(jù)市場導(dǎo)向來創(chuàng)新產(chǎn)品。 （5） 增加相互溝通 在關(guān)系營銷的時代，投資人、目標(biāo)客戶和消費者將是一個共同的利益集團。 （3）策略三：先聲奪人 在項目的規(guī)劃與建設(shè)方面，最重要的策略就是形成差異化，只有形成差異化，才能創(chuàng)造市場，才能領(lǐng)導(dǎo)市場。 優(yōu)——無微不至的全方位服務(wù)。 3）企業(yè)形象目標(biāo)： 樹立恒力地產(chǎn)良好的品牌，進而擴大社會影響力，只有站在這個高度，才能對五蓮西班牙風(fēng)情街的開發(fā)有著深層次的認(rèn)識。,事件行銷之一：,全城矚目，盛大開盤——開盤之日“搶錢大行動” 開盤之日，除了在銷售上形成第一個高潮，同時也是將五蓮西班牙風(fēng)情商業(yè)街品牌推廣的高峰。,整體銷售策略,目標(biāo)：路人皆知,認(rèn)籌期（2011年9月初2011年9月11日） 產(chǎn)品行銷+促銷活動 重在突出產(chǎn)品，完善的配套，齊全的功能分區(qū)，大型商業(yè)的入駐。銷售前期的推廣，是一個不斷提升客戶心理價格的過程，在此階段，客戶通過了解項目，結(jié)合個人的購房經(jīng)驗，明確項目在心目中的定位，尤其是價格定位的判斷。如此操作，以積極主動的進攻態(tài)勢，徹底改變賣場坐等的固有銷售模式。 b．持認(rèn)購卡者必須于公開發(fā)售當(dāng)天參加搖珠購買方有效，過期作廢。,方案二：逐一消化。 2）公開發(fā)售時，推出50個特價優(yōu)惠單位，在原有95折優(yōu)惠的基礎(chǔ)上，再次給予99折優(yōu)惠； 3）對于一次性付款的買家還可以在原有優(yōu)惠基礎(chǔ)上予以買家1萬元的優(yōu)惠。,第五大賣點：樓盤及發(fā)展商形象,好蛋未必一定是好雞下的，但好雞總是可以下好蛋的。約占整體傳播總費用的30%。2024年10月23日上午8時51分24.10.2324.10.23 追求卓越，讓自己更好，向上而生。2024年10月23日星期三8時51分26秒Wednesday, October 23, 2024 抓住每一次機會不能輕易流失，這樣我們才能真正強大。08:51:2608:51:2608:51Wednesday, October 23, 2024 不可麻痹大意，要防微杜漸。,媒體廣告預(yù)算,整體傳播費用比例及預(yù)算： 按照總銷售額的0.5%進行預(yù)算 注：此費用不包括銷售現(xiàn)場的建設(shè)與裝修,傳播費用分配： a．紙廣告——包括硬性廣告、夾報廣告及新聞炒作，約占整體傳播總費用的30%； 視廣告——包括專題節(jié)目及新聞炒作，約占整體傳播總費用的15%； 公關(guān)促銷活動——包括各階段的公關(guān)促銷活動、禮品，約占整體傳播總費用的15%； 廣告品制作——包括模型、樓書、海報、POP、展板、現(xiàn)場包裝品、禮品、指示系統(tǒng)、銀行按揭、付款方式、 貸款利率表、裝修標(biāo)準(zhǔn)等等。看不見的東西更難做到，這是區(qū)別一個杰出地產(chǎn)商與平庸地產(chǎn)商的關(guān)鍵所在。 相比之下，前者消化客戶的過程較后者慢，有可能出現(xiàn)客戶在此過程中流失的情況，但前者的銷售場面較容易控制，而后者，若控制不當(dāng)，會出現(xiàn)混亂的局面。 d．如有客戶未能在限時內(nèi)選定單位，可繼續(xù)留選，下一批進場原則不變。 目的： （1）為公開發(fā)售期間聚集現(xiàn)場人氣； （2）提早確定有意向的客戶，及時反饋意見，便于調(diào)整推售策略。,常規(guī)坐銷。 公開發(fā)售期間給予客戶9697折的優(yōu)惠。所以我們建議在商鋪前期銷售的同時住宅同時開始認(rèn)籌，爭取以最快的時間創(chuàng)造最大的利潤。 獲獎名額：優(yōu)勝者 3000元 配合活動： 開盤當(dāng)天，現(xiàn)場舉辦大型抽獎活動。五蓮西班牙風(fēng)情街作為恒力地產(chǎn)在五蓮?fù)瞥龅捻椖浚c自身的經(jīng)營目標(biāo)相統(tǒng)一的傳播戰(zhàn)略目標(biāo)歸納有三點： 1）銷售增長目標(biāo)： 五蓮西班牙風(fēng)情街的一切傳播活動都是為了能開拓并贏得市場，從而提高項目的銷售業(yè)績，按即定的銷售計劃完成銷售任務(wù)。同時，西班牙風(fēng)情街要突顯性價比的附加價值主要體現(xiàn)在： ? 精益求精的工程質(zhì)量與卓越的項目品質(zhì)； ? 營造完善的服務(wù)功能， ? 提供多種交易功能 ? 創(chuàng)新的交易空間設(shè)計與室內(nèi)景觀營造； ? 時尚休閑商務(wù)會所的超級大配套； ? 作為城北新城標(biāo)給客戶帶來的特殊心理感受（自豪感、歸屬感、尊貴感）； ? 一流的物業(yè)管理與服務(wù)（與名牌物業(yè)管理公司合作）； ? 舉辦多種促銷經(jīng)營活動，增加西班牙風(fēng)情街的特色與品位； 項目產(chǎn)品策略：以精制勝，做足內(nèi)涵，突出性價比,項目定位,產(chǎn)品定位,核心定位：把西班牙風(fēng)情商業(yè)街打造成為城北中央商業(yè)街。 （2）策略二：做新城標(biāo) 城標(biāo)的概念，它是一個城市的標(biāo)志，這種標(biāo)志可以是一個城市地理意義的標(biāo)志，也可以是有經(jīng)濟意義的城標(biāo)、行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)意義的城標(biāo)。要想同現(xiàn)有批發(fā)市場、百貨商場形成質(zhì)的差異。步行街，即使在同一個城市或地區(qū)，都可以找到經(jīng)營同類商品的市場。 理念二：做五蓮商業(yè)的制高點概念 西班牙風(fēng)情街項目是五蓮第一個風(fēng)情街項目，其大規(guī)劃、前瞻性，首創(chuàng)廣場購物街模式，要做五蓮商業(yè)的制高點概念。充分挖掘本項目產(chǎn)生的社城市消費影響和社會價值，打造品牌戰(zhàn)略，這是項目定位時考慮的潛在因素。為商業(yè)、服務(wù)業(yè)、娛樂業(yè)等三產(chǎn)業(yè)開辟了巨大的發(fā)展空間，本項目在定位時充分考慮利用這一有利條件。 O3. 目前五蓮存在的商業(yè)物業(yè)的主要形式已無法滿足很多主力店的要求。 項目為老企業(yè)廠房用地 項目周邊公交網(wǎng)點稀少，道路不通暢，可及性較差。,五蓮商業(yè)綜述,商業(yè)地產(chǎn)面項目將在未來23年內(nèi)有集中放量的現(xiàn)象產(chǎn)生 百貨零售業(yè)群雄逐鹿，解放路沿線將呈現(xiàn)白熱化競爭 大賣場進入市場調(diào)整期 社區(qū)商業(yè)將成為新型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱點 酒店的開發(fā)量將繼續(xù)上升，并呈兩極式發(fā)展 市場細分將進一步加劇，專業(yè)賣場的發(fā)展將成為新的趨勢 物流類地產(chǎn)在未來幾年內(nèi)將會大量出現(xiàn),五蓮商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢,8,第二部分 本項目商圈形成的可能性 區(qū)位分析 區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)分析 區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)市場展望,區(qū)位分析——區(qū)域GDP,城市經(jīng)濟的總體發(fā)展速度體現(xiàn)了整個城市的經(jīng)濟景氣程度，是房地產(chǎn)行業(yè)、特別是商業(yè)物業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)。西班牙風(fēng)情商業(yè)街策劃報告,Spanish style commercial street Strategy Review,第一部分 商業(yè)的開發(fā)原則及思路 商業(yè)開發(fā)原則 五蓮商業(yè)地產(chǎn)概況,商業(yè)開發(fā)原則,最高最佳原則 商業(yè)項目核心競爭力原則 精準(zhǔn)科學(xué)定位原則 合理投資回報原則,五蓮縣商圈現(xiàn)狀,“一軸三團”,