【正文】 意義，也對(duì)將來(lái)的消費(fèi)者有意義 高——這里的高是指高額的投資回報(bào)率。 先聲奪人的概念有兩個(gè)，一個(gè)是項(xiàng)目的獨(dú)特性；另一個(gè)是相對(duì)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，品牌推廣應(yīng)該超前。注重市場(chǎng)主體的培育，通過(guò)多種手段，使企業(yè)在銷售出商品的同時(shí)，獲得市場(chǎng)的信息。 對(duì)于批發(fā)市場(chǎng)的營(yíng)銷，大部分的企業(yè)招商都是環(huán)繞著如何把目標(biāo)客戶招進(jìn)來(lái)，而我們的營(yíng)銷觀念是如何為企業(yè)創(chuàng)造一個(gè)吸引最終客戶到來(lái)的商業(yè)平臺(tái)。 西班牙風(fēng)情街項(xiàng)目必須要做好“北城板塊”的概念，做成北部的新城標(biāo)，這樣才能與其他商業(yè)房地產(chǎn)形成差異。,4三層聯(lián)體商鋪產(chǎn)品建議,原三層聯(lián)體商鋪不適用 樓梯間面積浪費(fèi)嚴(yán)重,改進(jìn)建議：合二為一 純一層商鋪；去掉一個(gè)樓梯改為三層聯(lián)體商鋪,6 居家產(chǎn)品建議,原5復(fù)試戶型南北不通透，且土地為商業(yè)性質(zhì) 建議改為40平左右投資性小公寓。高檔、超前消費(fèi)現(xiàn)象還不太多，五蓮縣經(jīng)濟(jì)總量小，總體需求能力還不很大。 O6. 富強(qiáng)路南部餐飲一條街拆遷在即. O7.城北標(biāo)志性建筑，城北商業(yè)的引導(dǎo)者 O8.沿河路改造完成后形成風(fēng)景優(yōu)美的沿河公園，沿岸優(yōu)美的風(fēng)景必然導(dǎo)致大型住宅項(xiàng)目的入駐，帶動(dòng)人流 O9.城市的向北發(fā)展，形成新的高檔住宅，能為商業(yè)的發(fā)展帶來(lái)新的活力 O10.縣政府即將北遷，地段優(yōu)勢(shì)逐漸顯現(xiàn),Threats—威脅分析 T1.當(dāng)?shù)噩F(xiàn)有物業(yè)多以沿街鋪形式出現(xiàn)，雖然物業(yè)相對(duì)老舊，但是組合靈活，租金低廉。 規(guī)劃遠(yuǎn)期形成城市的“一個(gè)中心，三個(gè)片區(qū)”的布局。 第二產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)對(duì)五蓮城鎮(zhèn)化建設(shè)的促進(jìn)非常明顯未來(lái)幾年五蓮城鎮(zhèn)化建設(shè)必然處于一個(gè)快速發(fā)展時(shí)期。物業(yè)形式是二層沿街商業(yè)。售后不返租，不統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)也不統(tǒng)一管理。,區(qū)位分析——社會(huì)消費(fèi)品總額,社會(huì)消費(fèi)品零售總額的增長(zhǎng)： 一是表明該區(qū)域商品市場(chǎng)豐富多彩，消費(fèi)結(jié)構(gòu)明顯升級(jí)； 二是說(shuō)明生活必需品市場(chǎng)供應(yīng)充足，價(jià)格總體平穩(wěn)； 三是表示區(qū)域內(nèi)消費(fèi)方式更加理性、健康，消費(fèi)結(jié)構(gòu)更加合理。 “一個(gè)中心”即新行政辦公中心，“三個(gè)片區(qū)“為站前區(qū)、老城區(qū)和西部產(chǎn)業(yè)區(qū)。 T2. 當(dāng)?shù)厝巳盒畔㈤]塞，對(duì)于新生事物尤其是高層住宅和商務(wù)樓以及小型投資公寓的接受 會(huì)比較慢。,項(xiàng)目定位,現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)巨大生存空間發(fā)展的需要,五蓮縣現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展到目前為止，只有大型同質(zhì)化商超業(yè)態(tài)，導(dǎo)致了消費(fèi)需求大量外流或壓抑化，現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)呈現(xiàn)巨大的生存和發(fā)展空間。,原6一梯兩戶戶型，單個(gè)戶型面積過(guò)大；對(duì)于商業(yè)街來(lái)說(shuō)主要是商業(yè)價(jià)值，居住價(jià)值并不大 建議：改為一梯三戶小戶型。所謂做板塊，是指與市級(jí)商業(yè)中心與區(qū)域級(jí)商業(yè)中心的零售商業(yè)板塊相對(duì)應(yīng)的商業(yè)板塊，要進(jìn)一步強(qiáng)化五蓮“北部市場(chǎng)”的概念，從而引起市場(chǎng)目標(biāo)的關(guān)注和興趣。因?yàn)槠髽I(yè)進(jìn)場(chǎng)的目的是創(chuàng)造利潤(rùn)！ （3） 消費(fèi)個(gè)性化 如今的社會(huì)，人們對(duì)生活的形態(tài)有更多的選擇需求，追求消費(fèi)個(gè)性化，厭煩單調(diào)不合口味的商品已形成一種趨勢(shì)。使消費(fèi)者了解市場(chǎng)的趨勢(shì)，新產(chǎn)品的推出，更好地服務(wù)最終消費(fèi)者，是保證不造成“空?qǐng)觥钡淖詈茫彩俏ㄒ煌緩健?競(jìng)爭(zhēng)策略：項(xiàng)目運(yùn)作求精求穩(wěn)，品牌運(yùn)作求快求新。這一點(diǎn)對(duì)于投資型客戶有著非常大的吸引力。針對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群的特性，從市場(chǎng)心理出發(fā)，整合項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)資源，通過(guò)各種途徑把項(xiàng)目獨(dú)特的定位、優(yōu)越的商業(yè)環(huán)境等元素傳播出去，向廣大受眾傳達(dá)項(xiàng)目的產(chǎn)品力，通過(guò)廣告的訴求，達(dá)到大眾的共識(shí)，突現(xiàn)項(xiàng)目獨(dú)特的商業(yè)形象和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，在市場(chǎng)建立項(xiàng)目的形象力，最終達(dá)到銷售成交，這是銷售力傳播的主要目的。開(kāi)盤(pán)當(dāng)天，凡是來(lái)到銷售現(xiàn)場(chǎng)參觀者，皆有機(jī)會(huì)參加連環(huán)抽獎(jiǎng)，獲得高額價(jià)值的獎(jiǎng)品。 目標(biāo)：去化產(chǎn)品的90%以上。反之，則銷售將遇到壓力，甚至有可能功虧一簣。 現(xiàn)有購(gòu)物中心及商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)者； 各類專業(yè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)者； 大小型企業(yè)的決策層； 證券市場(chǎng)的投資者； 各級(jí)政府官員； 出入高檔消費(fèi)場(chǎng)所的客戶（通過(guò)定點(diǎn)派發(fā)或設(shè)資料架）； 定期巡回展示會(huì)。 d．此期間認(rèn)購(gòu)者，將獲得95折的優(yōu)惠。 a．有意向的客戶可交納誠(chéng)意金（100000元），選擇鋪位，一周內(nèi)交齊首付款，簽訂正式銷售合同。樓盤(pán)的硬件價(jià)值體現(xiàn)于每個(gè)細(xì)節(jié)當(dāng)中，我們要從中發(fā)現(xiàn)最有打動(dòng)力的一個(gè)。,與五蓮一起發(fā)展，見(jiàn)證商業(yè)，見(jiàn)證歷史,三十歲就可退休 西班牙風(fēng)情商業(yè)街，五蓮從未有過(guò)的投資良機(jī)； 永久產(chǎn)權(quán)，至尊營(yíng)業(yè)房，一鋪旺三代； 廣場(chǎng)就是聚寶盆，商業(yè)街就是搖錢樹(shù)； 首創(chuàng)購(gòu)物模式，聚人氣又聚財(cái)氣； 五蓮西班牙風(fēng)情商業(yè)街，創(chuàng)造五蓮的千萬(wàn)富翁； 該出手時(shí)就出手，紅紅火火旺三代； 首創(chuàng)購(gòu)物模式，打造五蓮商業(yè)制高點(diǎn)； 西班牙風(fēng)情商業(yè)街，就是聚寶盆； 買好鋪，賺大錢； 小本搏大利； 城北商圈引導(dǎo)者，鉆石旺鋪； 入駐西班牙風(fēng)情商業(yè)街，捧得金飯碗； 一旦擁有，別無(wú)所求。,項(xiàng)目有序銷售的保障,謝 謝 觀 看,踏實(shí)，奮斗，堅(jiān)持，專業(yè)，努力成就未來(lái)。2024年10月上午8時(shí)51分24.10.2308:51October 23, 2024 重規(guī)矩，嚴(yán)要求，少危險(xiǎn)。上午8時(shí)51分26秒上午8時(shí)51分08:51:2624.10.23 每天都是美好的一天，新的一天開(kāi)啟。08:51:2608:51:2608:5110/23/2024 8:51:26 AM 安全象只弓，不拉它就松，要想保安全，常把弓弦繃。必須適量、合理分配，達(dá)到準(zhǔn)確無(wú)誤的原則。,第三大賣點(diǎn)：區(qū)位價(jià)值類,對(duì)于西班牙風(fēng)情街區(qū)位價(jià)值，站在整個(gè)五蓮的規(guī)劃角度來(lái)講是毫無(wú)爭(zhēng)議的，怎么要讓當(dāng)?shù)厝饲宄私夂椭郎虡I(yè)街在新規(guī)劃中的地段和價(jià)值，這才是最關(guān)鍵的。,銷售模式,公開(kāi)發(fā)售期：開(kāi)放式銷售 a．開(kāi)盤(pán)當(dāng)天，前期客戶到場(chǎng)簽訂正式購(gòu)買意向書(shū)； b．新客戶實(shí)行先到先得的原則； c．如兩個(gè)或以上的客戶同時(shí)選定同一單位，以交納誠(chéng)意金時(shí)間確定歸屬，先到先得； d．選定單位后交付訂金100000元； e．此期間的折扣根據(jù)銷售狀況調(diào)整?；境绦蛉缦拢?a．場(chǎng)搖珠抽出50位首批購(gòu)買者； b．首批購(gòu)買者憑認(rèn)購(gòu)順序卡進(jìn)入認(rèn)購(gòu)區(qū)選購(gòu)，每人每卡限購(gòu)一套。,銷售策略之二：,小組式直銷,第一方案：派籌。,價(jià)格公布策略,針對(duì)五蓮西班牙風(fēng)情街，我們建議對(duì)價(jià)格的公開(kāi)過(guò)程分二個(gè)步驟： 步驟一：市場(chǎng)預(yù)熱期及內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期，對(duì)外宣傳的初步均價(jià)相比實(shí)際均價(jià)高出300500元/平方米以上。,鑒于本地人消費(fèi)習(xí)慣及根據(jù)項(xiàng)目銷售周期短的特點(diǎn)，給予客戶的優(yōu)惠額度不宜過(guò)大。 具體活動(dòng)方案我們將會(huì)以方案的形式提交。因此，廣告推廣采用“以快打慢”的戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)，講究“速戰(zhàn)速?zèng)Q”，“以快刀斬亂麻”之勢(shì)促進(jìn)項(xiàng)目銷售成功,戰(zhàn)略至上原則,商業(yè)物業(yè)策劃推廣首先要根據(jù)項(xiàng)目的核心優(yōu)勢(shì)發(fā)展出項(xiàng)目推廣概念，并以此為基礎(chǔ)，抓住目標(biāo)消費(fèi)群的購(gòu)買心理，為買家創(chuàng)造一個(gè)美好投資夢(mèng)想，造一