【正文】 個理想的發(fā)財之夢,為目標(biāo)買家造夢,造勢計劃要保證有足夠的力度，對目標(biāo)買家實行一網(wǎng)打盡，使項目成為這一階段房地產(chǎn)市場最受注目、最有名氣的項目，給買家一個勢不可擋的感覺，成就一個強勢項目的形象 。 問題又回到了我們的起點，我們怎樣引導(dǎo)，我們怎樣突破，我們怎樣突出我們的個性價值,傳播策略,銷售力的傳播,以快打慢，以形象塑造品牌，以商業(yè)帶動住宅,以快打慢 房地產(chǎn)市場首先是一個資金的市場，快速的消化決定著資金戰(zhàn)的勝利，此外，面對五蓮目前商鋪特別是像本項目規(guī)模市場的空缺，以最快的時間打入五蓮市場，也有助于快速的消化。 競爭策略：以差異化尋求競合和雙贏。,項目策略的目標(biāo),（1） 成立多方位的綜合服務(wù)體系。 （4） 品牌的認知化 中國消費者的消費心態(tài)和消費行為日趨成熟。 理念五：“共繁榮”的經(jīng)營理念概念 確立同經(jīng)營主體的良好關(guān)系，主動承擔(dān)起幫助解決客戶問題的責(zé)任。,項目總體理念,理念一：做五蓮商業(yè)的門戶概念 五蓮商業(yè)地產(chǎn)正處于蓬勃發(fā)展的時代，人們已經(jīng)逐漸接受商業(yè)地產(chǎn)投資的概念；同時，五蓮又是一個旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)達的城市，大量的外地人來此旅游、消費；西班牙風(fēng)情街正是立足這樣一個市場背景和基礎(chǔ)，提出五蓮商品走向外部市場的門戶概念。挖掘和提升本項目的整體城市商業(yè)文明的助推價值，使項目整體價值隨著項目發(fā)展實現(xiàn)保值和逐步升值，這是在進行項目定位時需要考慮的關(guān)鍵因素。,項 目 定 位,邦正公司通過對五蓮縣商業(yè)及住宅情況的深入調(diào)查，組織項目組成員、拜訪商業(yè)地產(chǎn)同仁，以及對五蓮部分高端商戶進行多次面談和電話回訪，多次討論研究項目的具體問題，結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌龅南M消費需求及商家要求初步制定出了項目定位。 S5.政策支持——2011年重點招商引資項目,Weakness—劣勢分析 W1. 處于解放路商業(yè)街的最北端，商業(yè)人氣逐漸衰弱 W2. 地塊東西高差大，物業(yè)及交通動線設(shè)計受阻礙 W3. 項目東西兩端臨解放路，和沿河路,商業(yè)氛圍淡薄。 18歲以下9萬，1835歲11.5萬，3560歲22.2萬，60歲以上8.3萬。,五蓮商業(yè)仍以傳統(tǒng)商業(yè)為主，處于較低的發(fā)展階段，商品種類少、檔次低；超市、及綜合百貨規(guī)模不大；專業(yè)市場較少，而且比較分散，人氣不足。,五蓮縣商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀,真空地帶：在售項目即將清盤，潛在項目尚未上馬,以日客隆為代表的中心商業(yè)廣場銷售火爆且價格上揚,五蓮人們的投資熱情是否已經(jīng)被完全點燃； 高端客戶對于商鋪的需求還有多少； 客戶群體深挖的可能性存在與否？,租賃物業(yè)：租賃物業(yè)火爆上市,以日百為代表的自留性租賃物業(yè)大量上市,大量自留性商場物業(yè)上市，說明五蓮商業(yè)還有待提高 同時，集中上市為商業(yè)地產(chǎn)帶來的沖擊還是巨大的； 租賃物業(yè)的競爭，將會擾亂五蓮商業(yè)租賃市場,商業(yè)格局：以解放路為中心，北至文化路，南至羅山路，以萬福園購物廣場、開泰百貨、五蓮百貨大樓、三聯(lián)家電五蓮連鎖店、五蓮凌云家電城、勝業(yè)購物城為代表以及精品服飾、專賣店、珠寶店為補充的核心商業(yè)圈。,區(qū)位分析——產(chǎn)業(yè)比重,2008年，第二產(chǎn)業(yè)占GDP的比例為55.8%。 項目周邊商業(yè)整體檔次較低，僅為滿足周邊巨門的日常需要。 O4. 隨著五蓮經(jīng)濟水平的不斷提高，當(dāng)?shù)鼐用癜ㄖ苓叺拇迕裼辛嗽絹碓蕉嗟拈e置資金。,五蓮縣商業(yè) 發(fā)展的需要,五蓮縣的商業(yè)發(fā)展與其它地區(qū)相比還處于相對落后的狀態(tài)，迄今缺乏現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)的現(xiàn)代商業(yè)街，建立一個環(huán)境優(yōu)美，集購物、休閑、娛樂、餐飲、商貿(mào)于一體的“一站式”的商業(yè)街是眾望所歸。,項目定位,項目整體定位,將項目定位為五蓮地區(qū)首條集購物、餐飲、休閑、娛樂、商貿(mào)、居住于一體的體驗型一站式風(fēng)情商業(yè)街。 理念三：做北城區(qū)域板塊概念 先做勢后做市，先環(huán)境再建筑。因此差異化的策略是創(chuàng)造成功機會的關(guān)鍵點。因此引入具有品牌和知名品牌的企業(yè)進場是我們成功的關(guān)鍵點。 品牌策略：西班牙風(fēng)情街的形象定位為五蓮（北城）的新城標(biāo)。 項目訴求：大規(guī)劃、大手筆、未來中央商業(yè)街，增值潛力無限 推廣訴求：西班牙風(fēng)情商業(yè)街；財富、一步之遙,價格定位,根據(jù)租金情況及回報年限（按照15年） 售價=日租金*回報年限*365天 1*15*365=5475元/平,建議項目均價為：5475元/平,新五蓮,新生活,新體驗 突出、現(xiàn)代化、創(chuàng)新化、復(fù)合型的國際化商業(yè)新形象,形象定位,（1）宏觀層面： 西班牙風(fēng)情街是五蓮商品走向外地市場的門戶 西班牙風(fēng)情街是五蓮商業(yè)的制高點 （2）中觀層面： 城北新城標(biāo) 是北部商業(yè)經(jīng)濟的新引擎 新——新一方面體現(xiàn)在多產(chǎn)業(yè)復(fù)合和多種新型功能上；另一方面體現(xiàn)在開發(fā)和經(jīng)營的思路上，如展示、現(xiàn)代商務(wù)、和人性化設(shè)計等方面。 2）品牌樹立目標(biāo)： 通過系統(tǒng)的傳播活動，樹立五蓮西班牙風(fēng)情街的品牌形象，塑造項目的獨特、鮮明的形象，增強目標(biāo)客戶對項目的認同感。在所有應(yīng)征者中抽出若干名（初擬10名），每名獲得價值2000元的禮品。,以商業(yè)帶動住宅,推售策略,指導(dǎo)思想：審時度勢，量身定做 籌備期（2011年7月15日2011年8月底） 事件行銷+形象宣傳 重在宣傳形象，打造城北新地標(biāo)，完善城北商業(yè)，帶動城北商業(yè)發(fā)展。在公開發(fā)售之后，仍以折扣作為調(diào)整價格的工具，持續(xù)推動銷售,價格推售策略,價格公布的時間，關(guān)系到銷售勢能的積蓄與釋放的時機掌握，是銷售成功的關(guān)鍵性因素之一。 傳統(tǒng)的銷售渠道，在此無需贅言,銷售策略之一：,A、 組建目的：小組式直銷 通過有組織性的協(xié)調(diào)、管理、監(jiān)控，進行類似于“地毯式”的搜索，挖掘任何存在購買可能性的客戶，甚至將達到“掘地三尺”的程度。 操作要點： a．有初步購買意愿的消費者支付誠意金（100000元）領(lǐng)取認購卡。 e．如出現(xiàn)兩個或以上的客戶同時選定同一單位，按籌號前后決定歸屬。 故我們建議，可考慮以上兩種形式的結(jié)合： 1）內(nèi)部認購期間，重點消化有意向購買本項目的潛在買家，采用單獨通知、無價單銷售的方式，通過率先通知的方式，把內(nèi)部認購的消息告知潛在買家，通知其前往售樓部優(yōu)先挑營業(yè)房，但必須繳納10萬元的誠意金，到發(fā)售當(dāng)天客戶可以憑借支付證明可獲得95折優(yōu)惠。如：智能物業(yè)及客戶關(guān)系服務(wù)相結(jié)合，營造安全舒適的居住環(huán)境，本項目提倡城市一線生活方式，已充分體現(xiàn)了他的地段、品質(zhì)和價值。約占整體傳播總費用的10%； 戶外廣告——包括各類路牌廣告、燈箱廣告、車身廣告。24.10.2324.10.2308:51:2608:51:26October 23, 2024 加強自身建設(shè)，增強個人的休養(yǎng)。24.10.232024年10月23日星期三8時51分26秒24.10.23,謝謝大家！