【正文】 場(chǎng)預(yù)熱期：15%； 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期：25%； 公開發(fā)售期：30%； 強(qiáng)銷期：20%； 清盤期：10%,全程跟進(jìn)的服務(wù)體系 從策劃、策劃的執(zhí)行、執(zhí)行監(jiān)督、策劃效果評(píng)估到策劃的調(diào)整、再執(zhí)行，邦正發(fā)展都將密切跟進(jìn)，實(shí)施每一個(gè)環(huán)節(jié)的全程服務(wù)，確定每一個(gè)環(huán)節(jié)都能保持對(duì)市場(chǎng)反饋的高度敏感性及對(duì)客戶的及時(shí)有效的溝通，以保障西班牙風(fēng)情街銷售由此至終的良好運(yùn)作 良好的溝通渠道 雙方高層每月就營(yíng)銷推廣效果的總結(jié)與下一階段營(yíng)銷推廣計(jì)劃進(jìn)行會(huì)面，及時(shí)針對(duì)市場(chǎng)變化與項(xiàng)目工作進(jìn)度作深入的商討。24.10.2324.10.2308:5108:51:2608:51:26Oct24 務(wù)實(shí)，奮斗，成就，成功?？紤]到本項(xiàng)目的銷售任務(wù)，對(duì)此，我司建議遵循“至始至終強(qiáng)勢(shì)出擊”的基本原則。,我們之所以提供兩種形式供雙方商討，是鑒于兩者皆有利于為公開發(fā)售當(dāng)天創(chuàng)造火爆的場(chǎng)面，營(yíng)造出搶購(gòu)的氛圍，由此，從而形成“羊群效應(yīng)”，帶動(dòng)后繼銷售。 市場(chǎng)籌備期與內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期：收誠(chéng)意金。我司建議，在內(nèi)部?jī)?nèi)購(gòu)期間給予客戶95折的優(yōu)惠，使客戶認(rèn)知到愈早買愈有利可圖，以此極大地促進(jìn)首批客戶的成交，迅速實(shí)現(xiàn)首批資金的回籠。,為項(xiàng)目銷售造勢(shì),傳播途徑,傳播途徑,巨額獎(jiǎng)金征集命名”： 時(shí)間：開盤前 目的：借助事件來(lái)擴(kuò)大五蓮西班牙風(fēng)情商業(yè)街的知名度與認(rèn)知度 征集范圍：五蓮范圍內(nèi)征集 實(shí)施步驟： 1) 與市政府聯(lián)姻，將成為政府城市精神文明建設(shè)的重要基地； 2) 由市政府主辦，五蓮西班牙風(fēng)情商業(yè)街協(xié)辦，舉行有獎(jiǎng)?wù)髅靼嘌里L(fēng)情街廣場(chǎng)活動(dòng)； 3) 由市政府、發(fā)展商及社會(huì)知名人士組成評(píng)審委員會(huì)； 由發(fā)展商提供高額的獎(jiǎng)金，對(duì)入選者進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì) 8月底，在征集的命名中評(píng)選最佳方案，向全市人民公布； 9月12日（開盤之日），現(xiàn)場(chǎng)舉辦有政府相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)與發(fā)展商參與的開盤儀式。 （5）策略五：做性價(jià)比 在項(xiàng)目的開發(fā)上要嚴(yán)格控制成本，保持價(jià)格上相對(duì)優(yōu)勢(shì)。在消費(fèi)成熟的時(shí)代，消費(fèi)者已把品牌和商品質(zhì)量作為選購(gòu)商品的首要因素。從而提升了西班牙風(fēng)情街的形象和地位。請(qǐng)博大公司領(lǐng)導(dǎo)參閱和討論．,定位前提和因素,經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程和城市化發(fā)展進(jìn)程的需要,五蓮縣近年經(jīng)濟(jì)和城市發(fā)展呈現(xiàn)了健康快速成長(zhǎng)的良好勢(shì)頭，市政建設(shè)日新月異，投資環(huán)境日臻完善。,青壯年人數(shù)占到總?cè)藬?shù)的66%，表明社會(huì)群體具有工作能力與支付能力，同時(shí)反映出五蓮是一個(gè)新興的成長(zhǎng)型城市,區(qū)域現(xiàn)狀,項(xiàng)目近距離西部產(chǎn)業(yè)區(qū)，常住人口較少。西班牙風(fēng)情商業(yè)街策劃報(bào)告,Spanish style commercial street Strategy Review,第一部分 商業(yè)的開發(fā)原則及思路 商業(yè)開發(fā)原則 五蓮商業(yè)地產(chǎn)概況,商業(yè)開發(fā)原則,最高最佳原則 商業(yè)項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力原則 精準(zhǔn)科學(xué)定位原則 合理投資回報(bào)原則,五蓮縣商圈現(xiàn)狀,“一軸三團(tuán)”,與眾多中小型縣城一樣，五蓮的商業(yè)正處于起步階段，起步初始，以沿街商鋪、底商為代表的商業(yè)用房在五蓮的商業(yè)物業(yè)中占有量達(dá)到70%以上，大部分商業(yè)集中形成于解放路沿街，其他幾條東西向道路與解放路相交，受解放路商氣的輻射，形成了3個(gè)商業(yè)組團(tuán)。 項(xiàng)目為老企業(yè)廠房用地 項(xiàng)目周邊公交網(wǎng)點(diǎn)稀少，道路不通暢，可及性較差。為商業(yè)、服務(wù)業(yè)、娛樂業(yè)等三產(chǎn)業(yè)開辟了巨大的發(fā)展空間，本項(xiàng)目在定位時(shí)充分考慮利用這一有利條件。 理念二：做五蓮商業(yè)的制高點(diǎn)概念 西班牙風(fēng)情街項(xiàng)目是五蓮第一個(gè)風(fēng)情街項(xiàng)目，其大規(guī)劃、前瞻性，首創(chuàng)廣場(chǎng)購(gòu)物街模式，要做五蓮商業(yè)的制高點(diǎn)概念。要想同現(xiàn)有批發(fā)市場(chǎng)、百貨商場(chǎng)形成質(zhì)的差異。同時(shí)，西班牙風(fēng)情街要突顯性價(jià)比的附加價(jià)值主要體現(xiàn)在： ? 精益求精的工程質(zhì)量與卓越的項(xiàng)目品質(zhì)； ? 營(yíng)造完善的服務(wù)功能， ? 提供多種交易功能 ? 創(chuàng)新的交易空間設(shè)計(jì)與室內(nèi)景觀營(yíng)造； ? 時(shí)尚休閑商務(wù)會(huì)所的超級(jí)大配套； ? 作為城北新城標(biāo)給客戶帶來(lái)的特殊心理感受（自豪感、歸屬感、尊貴感）； ? 一流的物業(yè)管理與服務(wù)（與名牌物業(yè)管理公司合作）； ? 舉辦多種促銷經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，增加西班牙風(fēng)情街的特色與品位； 項(xiàng)目產(chǎn)品策略：以精制勝，做足內(nèi)涵，突出性價(jià)比,項(xiàng)目定位,產(chǎn)品定位,核心定位：把西班牙風(fēng)情商業(yè)街打造成為城北中央商業(yè)街。 獲獎(jiǎng)名額：優(yōu)勝者 3000元 配合活動(dòng)： 開盤當(dāng)天，現(xiàn)場(chǎng)舉辦大型抽獎(jiǎng)活動(dòng)。 公開發(fā)售期間給予客戶9697折的優(yōu)惠。 目的： （1）為公開發(fā)售期間聚集現(xiàn)場(chǎng)人氣； （2）提早確定有意向的客戶，及時(shí)反饋意見，便于調(diào)整推售策略。 相比之下，前者消化客戶的過程較后者慢，有可能出現(xiàn)客戶在此過程中流失的情況，但前者的銷售場(chǎng)面較容易控制，而后者，若控制不當(dāng)，會(huì)出現(xiàn)混亂的局面。,媒體廣告預(yù)算,整體傳播費(fèi)用比例及預(yù)算： 按照總銷售額的0.5%進(jìn)行預(yù)算 注：此費(fèi)用不包括銷售現(xiàn)場(chǎng)的建設(shè)與裝修,傳播費(fèi)用分配： a．紙廣告——包括硬性廣告、夾報(bào)廣告及新聞炒作，約占整體傳播總費(fèi)用的30%； 視廣告——包括專題節(jié)目及新聞炒作，約占整體傳播總費(fèi)用的15%； 公關(guān)促銷活動(dòng)——包括各階段的公關(guān)促銷活動(dòng)、禮品，約占整體傳播總費(fèi)用的15%； 廣告品制作——包括模型、樓書、海報(bào)、POP、展板、現(xiàn)場(chǎng)包裝品、禮品、指示系統(tǒng)、銀行按揭、付款方式、 貸款利率表、裝修標(biāo)準(zhǔn)等等。2024年10月23日星期三8時(shí)51分26秒Wednesday, October 23, 2024 抓住每一次機(jī)會(huì)不能輕易流失，這樣我們才能真正強(qiáng)大。約占整體傳播總費(fèi)用的30%。 2）公開發(fā)售時(shí)，推出50個(gè)特價(jià)優(yōu)惠單位，在原有95折優(yōu)惠的基礎(chǔ)上，再次給予99折優(yōu)惠； 3）對(duì)于一次性付款的買家還可以在原有優(yōu)惠基礎(chǔ)上予以買家1萬(wàn)元的優(yōu)惠。 b．持認(rèn)購(gòu)卡者必須于公開發(fā)售當(dāng)天參加搖珠購(gòu)買方有效，過期作廢。銷售前期的推廣，是一個(gè)不斷提升客戶心理價(jià)格的過程，在此階段，客戶通過了解項(xiàng)目，結(jié)合個(gè)人的購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)，明確項(xiàng)目在心目中的定位，尤其是價(jià)格定位的判斷。,事件行銷之一：,全城矚目，盛大開盤——開盤之日“搶錢大行動(dòng)” 開盤之日，除了在銷售上形成第一個(gè)高潮，同時(shí)也是將五蓮西班牙風(fēng)情商業(yè)街品牌推廣的高峰。 優(yōu)——無(wú)微不至的全方位服務(wù)。 （5） 增加相互溝通 在關(guān)系營(yíng)銷的時(shí)代，投資人、目標(biāo)客戶和消費(fèi)者將是一個(gè)共同的利益集團(tuán)。商業(yè)房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入?yún)^(qū)域板塊階段，進(jìn)入品牌時(shí)代。在項(xiàng)目調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，70％的五蓮高端人群都對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)充滿期待,項(xiàng)目定位,定位前提和因素,居民生活和消費(fèi)習(xí)慣變化的需要,城鎮(zhèn)居民消費(fèi)類別中居住消費(fèi)、餐飲、健身、休閑、娛樂、服裝類消費(fèi)穩(wěn)步有長(zhǎng)，人民生活習(xí)慣從講究適用實(shí)惠逐步向品牌化、時(shí)尚化、個(gè)性化發(fā)展。 項(xiàng)目周邊生活配套設(shè)施較