【正文】 商業(yè)及住宅情況的深入調(diào)查，組織項目組成員、拜訪商業(yè)地產(chǎn)同仁，以及對五蓮部分高端商戶進行多次面談和電話回訪，多次討論研究項目的具體問題，結(jié)合當?shù)厥袌龅南M消費需求及商家要求初步制定出了項目定位。請博大公司領(lǐng)導(dǎo)參閱和討論．,定位前提和因素,經(jīng)濟發(fā)展進程和城市化發(fā)展進程的需要,五蓮縣近年經(jīng)濟和城市發(fā)展呈現(xiàn)了健康快速成長的良好勢頭，市政建設(shè)日新月異，投資環(huán)境日臻完善。為商業(yè)、服務(wù)業(yè)、娛樂業(yè)等三產(chǎn)業(yè)開辟了巨大的發(fā)展空間，本項目在定位時充分考慮利用這一有利條件。,五蓮縣商業(yè) 發(fā)展的需要,五蓮縣的商業(yè)發(fā)展與其它地區(qū)相比還處于相對落后的狀態(tài)，迄今缺乏現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)的現(xiàn)代商業(yè)街，建立一個環(huán)境優(yōu)美，集購物、休閑、娛樂、餐飲、商貿(mào)于一體的“一站式”的商業(yè)街是眾望所歸。在項目調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，70％的五蓮高端人群都對項目的建設(shè)充滿期待,項目定位,定位前提和因素,居民生活和消費習(xí)慣變化的需要,城鎮(zhèn)居民消費類別中居住消費、餐飲、健身、休閑、娛樂、服裝類消費穩(wěn)步有長，人民生活習(xí)慣從講究適用實惠逐步向品牌化、時尚化、個性化發(fā)展。高檔、超前消費現(xiàn)象還不太多，五蓮縣經(jīng)濟總量小，總體需求能力還不很大。,項目定位,現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)巨大生存空間發(fā)展的需要,五蓮縣現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展到目前為止，只有大型同質(zhì)化商超業(yè)態(tài)，導(dǎo)致了消費需求大量外流或壓抑化，現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)呈現(xiàn)巨大的生存和發(fā)展空間。,定位前提和因素,最大限度發(fā)揮規(guī)模、地域優(yōu)勢，擴大投資回報的需要,項目的品質(zhì)與性價比等綜合優(yōu)勢成為價格高低表現(xiàn)的試金石。挖掘和提升本項目的整體城市商業(yè)文明的助推價值，使項目整體價值隨著項目發(fā)展實現(xiàn)保值和逐步升值，這是在進行項目定位時需要考慮的關(guān)鍵因素。,樹立品牌形象，實現(xiàn)項目社會價值回報的需要,本項目必須全新的運營管理模式，區(qū)別五蓮現(xiàn)商業(yè)的自然租賃, 這是其它商場不可比擬的優(yōu)勢，是確保項目成功運作，保持長久效益的關(guān)鍵。充分挖掘本項目產(chǎn)生的社城市消費影響和社會價值，打造品牌戰(zhàn)略，這是項目定位時考慮的潛在因素。,項目定位,項目整體定位,將項目定位為五蓮地區(qū)首條集購物、餐飲、休閑、娛樂、商貿(mào)、居住于一體的體驗型一站式風(fēng)情商業(yè)街。,打造五蓮的動力街，魅力場，啟動五蓮夜經(jīng)濟！,規(guī)劃建議： 1考慮本項目地處本縣商業(yè)次級商圈，首先解決主干道交通最大便利化 2在進行功能設(shè)計和分布時,商業(yè)街較長，必須保障節(jié)點的逗留和景觀吸引；將項目規(guī)劃為多個相對獨立的主題功能組團，動靜相融，同時日夜同旺； ３主力店面開間大，臨主路設(shè)置大店面，但位置設(shè)置其次， 輔助商鋪單鋪面積適中（兩層70100之間），為節(jié)點位置，迅速實現(xiàn)銷售； 邊角位置，設(shè)置部分純一層商鋪（1層4060之間）， 將２－４層給主力店面；,業(yè)態(tài)建議,基于整個項目立足點是整個五蓮縣城，因此我司建議先確定部分街區(qū)的業(yè)態(tài)，以便于客戶的累積有序進行,西班牙風(fēng)情街是五蓮地標性建筑，是五蓮現(xiàn)有商業(yè)的升級版，因此業(yè)態(tài)上需要超前半步，但不能超前太多。,4三層聯(lián)體商鋪產(chǎn)品建議,原三層聯(lián)體商鋪不適用 樓梯間面積浪費嚴重,改進建議：合二為一 純一層商鋪；去掉一個樓梯改為三層聯(lián)體商鋪,6 居家產(chǎn)品建議,原5復(fù)試戶型南北不通透，且土地為商業(yè)性質(zhì) 建議改為40平左右投資性小公寓。,原6一梯兩戶戶型，單個戶型面積過大；對于商業(yè)街來說主要是商業(yè)價值，居住價值并不大 建議：改為一梯三戶小戶型。,原地塊東高西低，主入口出來為上行，在風(fēng)水方面不是太好 建議：找專業(yè)人士進行化解,第四部分 營銷推廣 整體理論與策略 項目定位 傳播策略 推售策略 廣告策略,一、西班牙風(fēng)情街整體理論與策略,中國房地產(chǎn)的競爭發(fā)展到今天，不僅是產(chǎn)品賣點的競爭、營銷手段的競爭，更是品牌的競爭；不僅是一時一地某個項目的競爭，更是企業(yè)的競爭、企業(yè)全局的戰(zhàn)略思路與經(jīng)營模式的競爭，歸根結(jié)底是戰(zhàn)略理念和開發(fā)策略的競爭。,項目總體理念,理念一：做五蓮商業(yè)的門戶概念 五蓮商業(yè)地產(chǎn)正處于蓬勃發(fā)展的時代，人們已經(jīng)逐漸接受商業(yè)地產(chǎn)投資的概念；同時，五蓮又是一個旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)達的城市，大量的外地人來此旅游、消費；西班牙風(fēng)情街正是立足這樣一個市場背景和基礎(chǔ)，提出五蓮商品走向外部市場的門戶概念。從而提升了西班牙風(fēng)情街的形象和地位。 理念二：做五蓮商業(yè)的制高點概念 西班牙風(fēng)情街項目是五蓮第一個風(fēng)情街項目，其大規(guī)劃、前瞻性，首創(chuàng)廣場購物街模式，要做五蓮商業(yè)的制高點概念。 理念三：做北城區(qū)域板塊概念 先做勢后做市，先環(huán)境再建筑。商業(yè)房地產(chǎn)已經(jīng)進入?yún)^(qū)域板塊階段，進入品牌時代。 西班牙風(fēng)情街項目必須要做好“北城板塊”的概念，做成北部的新城標，這樣才能與其他商業(yè)房地產(chǎn)形成差異。所謂做板塊，是指與市級商業(yè)中心與區(qū)域級商業(yè)中心的零售商業(yè)板塊相對應(yīng)的商業(yè)板塊，要進一步強化五蓮“北部市場”的概念，從而引起市場目標的關(guān)注和興趣。 理念四：復(fù)合房地產(chǎn)的開發(fā)理念 房地產(chǎn)不是建造單純的商業(yè)物業(yè)和住宅物業(yè)，而是人類的活動，包括生活、工作、學(xué)習(xí)、休閑、運動、保健、會客網(wǎng)絡(luò)的場所。 理念五：“共繁榮”的經(jīng)營理念概念 確立同經(jīng)營主體的良好關(guān)系，主動承擔起幫助解決客戶問題的責(zé)任。成立公關(guān)部門，協(xié)調(diào)與相關(guān)部門的關(guān)系，幫助與政府之間的關(guān)系，爭取優(yōu)惠的政策，協(xié)助同銀行建立良好的關(guān)系，成立專業(yè)或待業(yè)協(xié)會,項目的整體策略,關(guān)于策略的思考,（1） 同質(zhì)化的時代 如今你隨便舉一種商品或者品牌，人們都可以在幾秒鐘提出完全可以替代的商品或品牌。步行街，即使在同一個城市或地區(qū)，都可以找到經(jīng)營同類商品的市場。因此差異化的策略是創(chuàng)造成功機會的關(guān)鍵點。 （2） 差異化的觀念 差異化不是為追求差異化而造成差異，重要的是要考慮消費需求，是根據(jù)市場導(dǎo)向來創(chuàng)新產(chǎn)品。 對于批發(fā)市場的營銷，大部分的企業(yè)招商都是環(huán)繞著如何把目標客戶招進來，而我們的營銷觀念是如何為企業(yè)創(chuàng)造一個吸引最終客戶到來的商業(yè)平臺。因為企業(yè)進場的目的是創(chuàng)造利潤！ （3） 消費個性化 如今的社會，人們對生活的形態(tài)有更多的選擇需求，追求消費個性化，厭煩單調(diào)不合口味的商品已形成一種趨勢。如何實現(xiàn)選擇新穎、獨特的商品，并實現(xiàn)購物的小批量，多品種而不增加過高的成本是很重要的環(huán)節(jié)。 （4） 品牌的認知化 中國消費者的消費心態(tài)和消費行為日趨成熟。在消費成熟的時代，消費者已把品牌和商品質(zhì)量作為選購商品的首要因素。要想同現(xiàn)有批發(fā)市場、百貨商場形成質(zhì)的差異。因此引入具有品牌和知名品牌的企業(yè)進場是我們成功的關(guān)鍵點。 （5） 增加相互溝通 在關(guān)系營銷的時代，投資人、目標客戶和消費者將是一個共同的利益集