【正文】 ，刺激租戶的消費心理，促使他們由租客變業(yè)主，消化一部分面積 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 推出 “首期兩成，三成免息分期付款 ”促銷 策略 為降低置業(yè)門檻，建議在付款方式上，推出“首期 兩成”促銷方案，其余三成在一年或半年內(nèi)免息分期付清，降低業(yè)主置業(yè)門檻，引起大量消費者的關(guān)注，從而達到促銷的目的； “客戶 推介 ”獎勵計劃 策略 凡已認購的客戶若能帶領(lǐng)其它客戶，進行認購并成交者，發(fā)展商將按所規(guī)定的標準獎勵予推介客戶，如按其所購買的商鋪的 2%的優(yōu)惠價獎勵 . 以品牌店帶動商鋪的租賃和銷售策略 在商鋪的營銷推廣中，最常用的方法是通過主力店概念營銷造勢，以獲得投資人的認可，引進知名品牌店，既保證項目形象，對投資客戶也是一種負責。 要抓住 6 月銷售旺季大力推銷，力爭銷售過半，以減輕后期銷售壓力。 主要任務： ※ 總體營銷及具體執(zhí)行方案的制定 ※ 銷售現(xiàn)場包裝 ※ 銷售管理制度、表單、相關(guān)協(xié)議文本完成 ※ 其它準備工作 ※ 廣告執(zhí)行 a、板塊形象廣告宣傳，以軟廣告為主； b、 宣傳資料 制作。 ※ 銷售達到 80% 主要任務： ※ 直銷活動 派發(fā)宣傳畫冊、 DM 單 ※ 廣告執(zhí)行：以 DM 單 廣告為主，系列多種媒體發(fā)布； 8 月后期加大廣告攻勢、 多媒體、大密度、大版面；主要為報紙類硬性廣告。 ※ 銷控：推出尾房，價格相對較低或最低。 ※ 第二營銷渠道（“口碑效應”）為輔，考慮到二級城市的營銷特點 —— 客戶之間的傳播效果比硬性廣告效果更好，信息傳遞是更迅速，實施關(guān)系營銷。 二、 菜單投資計劃 +投資顧問 提供系列投資計劃，從項目的選擇、盈利能力、投資要求、地段選擇、財務分析、管理方式提出整套的投資計劃書，供投資者（包括商鋪投資者自己經(jīng)營，商業(yè)投資者經(jīng)營）選擇，達到招商的目的。 四、 組建商家同盟 由租務部發(fā)起，組織商家形成商家同盟會，共同打造該片商業(yè)街，形成良好的商業(yè)互動，共同促進商圈商業(yè)的繁榮。 三、 成立租務部、統(tǒng)一管理、積累商源 由開發(fā)商成立租務部（可以和物業(yè)管理公司合為一體），負責項目的商業(yè)管理，統(tǒng)一管理，維持項目良好的經(jīng)營形象。由此，提出以下保障措施： 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 一、 “無憂投資計劃” 招商先行，積累大量商源，保障商鋪的租約。 ② 在實際銷售突破 30%時，逐步取消封盤 ③ 在強銷中期，封盤數(shù)量不能超過 5% 四、分銷體系及銷售渠道 ※ 除了固定的銷售點外，要結(jié)合二級城市的投資特點和消費習慣，在銷售過程中建立相對完善的兼職分銷體系，擴大直銷面。 ※ 營銷人員：作好信息跟蹤、邀請準客戶參加活動等；發(fā)動老業(yè)主拉客戶； ※ 銷控：依據(jù)銷售狀況，拉大價格差，以價格促進難銷戶型；定期漲價促銷。 ※ 統(tǒng)一銷售 說辭。 三、銷售控制策略 主要依據(jù)銷售慣例以及本項目工程進度時間安排，對銷售周期大致作如下安排： 開盤日期大致定在 5 月中旬，整個銷售周期從 2020 年 5 月 — 2020 年 1 月。 期房到現(xiàn)房，是一個銷售售價不斷上漲的過程，此階段銷售最能增加項目的預 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 期收益。 以售價 13000 為例，上漲 1500，實 際售價達到 14500，在簽訂合同時返還投資者一年租金 1500，對投資來說相當于 10 年收回投資。 ※ 在銷售完成 30%時，作一次價格調(diào)整，根據(jù)實際情況上漲 100 元 — 200 元 ※ 在銷售完成 50%時，作一次價格調(diào)整，根據(jù)實際情況上漲 200 元 — 500 元 ※ 在銷售完成 80%時，作一次價格調(diào)整，根據(jù)實際情況上漲 100 元 — 200 元，通過其它方式優(yōu)惠保持價格不變 ※ 在清盤最后 階段，價格作大幅度提升，上漲 500 元 — 1000 元，保證和穩(wěn)定前期客戶的投資信心 調(diào)整策略 在銷售過程中，動態(tài)調(diào)整，主要是在銷售價格遇到市場抗性時，作變相降價的處理辦法 ※ 公開期銷售價格不公開，并作相關(guān)的價格測試，根據(jù)公開期的認購情況對定價進行調(diào)整 ※ 在推廣策略上充分考慮德陽人愛占小便宜的消費心態(tài)，作間接變相處理，如開展限期優(yōu)惠活動等。根據(jù)對上述樓盤得分及其平均售價的計算，模擬出一元線性回歸方程。 ※清盤期（銷售突破 80%至項目售完） 定價原則：乘勝追擊，完成后期的銷售。 ※強銷期（開盤到開盤后 2 個月） 定價原則：價格略升，保持旺 銷態(tài)勢 ① 從公開期的市場反映可為強銷期售價漲幅的制定提供參考，具體的上漲幅度在下面闡述。 （ 3） “特價單位”策略：以部分位置極差且面積較大的鋪面以最低起價出售，作為“特價單位”，以超低價造成熱銷、搶購場面。 ? 根據(jù)組合的大小及產(chǎn)品特點，實行先招商后銷售的操作程序，先確定物業(yè)適合經(jīng)營的業(yè)態(tài)，再逐個篩選直至商業(yè)定位確定，派相關(guān)人員定向招商，盡可能招在市民心目中有一定知名度、美譽度高，并符合本項目定位的商家入?。ㄈ琨湲攧诘龋?，并簽訂租賃合同。 動線規(guī)劃 ? 留足靠近步行商業(yè)街出入口的停車點和公交車站 ? 在成百與本案之間，拓寬斑馬線，延長顧客過街的時間 改造說明： 黃色部分改造成住家部分，白色為商鋪營業(yè)面積，增加衛(wèi)生間，可在面臨小區(qū)部分開窗，面對小區(qū)營業(yè) 整個形成小型家?guī)У甑男问? 推出“買一送一”促銷活動 改造說明： 圖中黃色線為臨小區(qū)入 口道路面部分，建議將其隔墻拆除，作臨街鋪面 紅色線為改造后的分隔墻 黑色線為原分隔墻 本區(qū)域共余 572 ㎡的面積，按照圖中所示，可有效縮小部分單個鋪面的銷售面積和進深 推出“組合投資”的概念，能有效規(guī)避進深過長的弊病 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 三、 關(guān)于產(chǎn)品改造后的營銷思路 主要 對上述 3 項作具體闡述 特色營銷 通過售樓處、示范單位的特色裝修來打動投資者、經(jīng)營戶，并形成良好的口碑傳遞效應，從而帶動物業(yè)銷售（詳見營銷推廣策略） 買一送一策略 對產(chǎn)品改造后，可為銷售推廣提供兩個賣點 ※ 鋪面徑深短了，推出家?guī)У旮拍?，使用功能有所增加，同時還可考慮在臨小區(qū)面破墻開店，增加空間利用率，擴大營業(yè)空間； ※ 為廣告推廣提供素材，充分利用德陽人愛攤便宜的消費心理，贈送住家部分來打動購買欲望，引導投資。 對部分進深在 17 米的鋪面作使用功能上的調(diào)整 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 改