【正文】 ，刺激租戶的消費(fèi)心理，促使他們由租客變業(yè)主，消化一部分面積 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 推出 “首期兩成，三成免息分期付款 ”促銷(xiāo) 策略 為降低置業(yè)門(mén)檻，建議在付款方式上，推出“首期 兩成”促銷(xiāo)方案，其余三成在一年或半年內(nèi)免息分期付清，降低業(yè)主置業(yè)門(mén)檻，引起大量消費(fèi)者的關(guān)注，從而達(dá)到促銷(xiāo)的目的； “客戶 推介 ”獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃 策略 凡已認(rèn)購(gòu)的客戶若能帶領(lǐng)其它客戶，進(jìn)行認(rèn)購(gòu)并成交者，發(fā)展商將按所規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)獎(jiǎng)勵(lì)予推介客戶，如按其所購(gòu)買(mǎi)的商鋪的 2%的優(yōu)惠價(jià)獎(jiǎng)勵(lì) . 以品牌店帶動(dòng)商鋪的租賃和銷(xiāo)售策略 在商鋪的營(yíng)銷(xiāo)推廣中，最常用的方法是通過(guò)主力店概念營(yíng)銷(xiāo)造勢(shì)，以獲得投資人的認(rèn)可，引進(jìn)知名品牌店，既保證項(xiàng)目形象，對(duì)投資客戶也是一種負(fù)責(zé)。 要抓住 6 月銷(xiāo)售旺季大力推銷(xiāo)，力爭(zhēng)銷(xiāo)售過(guò)半，以減輕后期銷(xiāo)售壓力。 主要任務(wù)： ※ 總體營(yíng)銷(xiāo)及具體執(zhí)行方案的制定 ※ 銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)包裝 ※ 銷(xiāo)售管理制度、表單、相關(guān)協(xié)議文本完成 ※ 其它準(zhǔn)備工作 ※ 廣告執(zhí)行 a、板塊形象廣告宣傳，以軟廣告為主； b、 宣傳資料 制作。 ※ 銷(xiāo)售達(dá)到 80% 主要任務(wù)： ※ 直銷(xiāo)活動(dòng) 派發(fā)宣傳畫(huà)冊(cè)、 DM 單 ※ 廣告執(zhí)行：以 DM 單 廣告為主，系列多種媒體發(fā)布； 8 月后期加大廣告攻勢(shì)、 多媒體、大密度、大版面；主要為報(bào)紙類硬性廣告。 ※ 銷(xiāo)控：推出尾房，價(jià)格相對(duì)較低或最低。 ※ 第二營(yíng)銷(xiāo)渠道（“口碑效應(yīng)”）為輔，考慮到二級(jí)城市的營(yíng)銷(xiāo)特點(diǎn) —— 客戶之間的傳播效果比硬性廣告效果更好，信息傳遞是更迅速，實(shí)施關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)。 二、 菜單投資計(jì)劃 +投資顧問(wèn) 提供系列投資計(jì)劃，從項(xiàng)目的選擇、盈利能力、投資要求、地段選擇、財(cái)務(wù)分析、管理方式提出整套的投資計(jì)劃書(shū)，供投資者（包括商鋪投資者自己經(jīng)營(yíng)，商業(yè)投資者經(jīng)營(yíng)）選擇，達(dá)到招商的目的。 四、 組建商家同盟 由租務(wù)部發(fā)起，組織商家形成商家同盟會(huì)，共同打造該片商業(yè)街，形成良好的商業(yè)互動(dòng)，共同促進(jìn)商圈商業(yè)的繁榮。 三、 成立租務(wù)部、統(tǒng)一管理、積累商源 由開(kāi)發(fā)商成立租務(wù)部（可以和物業(yè)管理公司合為一體），負(fù)責(zé)項(xiàng)目的商業(yè)管理，統(tǒng)一管理，維持項(xiàng)目良好的經(jīng)營(yíng)形象。由此，提出以下保障措施： 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 一、 “無(wú)憂投資計(jì)劃” 招商先行，積累大量商源，保障商鋪的租約。 ② 在實(shí)際銷(xiāo)售突破 30%時(shí)，逐步取消封盤(pán) ③ 在強(qiáng)銷(xiāo)中期，封盤(pán)數(shù)量不能超過(guò) 5% 四、分銷(xiāo)體系及銷(xiāo)售渠道 ※ 除了固定的銷(xiāo)售點(diǎn)外，要結(jié)合二級(jí)城市的投資特點(diǎn)和消費(fèi)習(xí)慣，在銷(xiāo)售過(guò)程中建立相對(duì)完善的兼職分銷(xiāo)體系，擴(kuò)大直銷(xiāo)面。 ※ 營(yíng)銷(xiāo)人員：作好信息跟蹤、邀請(qǐng)準(zhǔn)客戶參加活動(dòng)等；發(fā)動(dòng)老業(yè)主拉客戶； ※ 銷(xiāo)控：依據(jù)銷(xiāo)售狀況，拉大價(jià)格差，以價(jià)格促進(jìn)難銷(xiāo)戶型；定期漲價(jià)促銷(xiāo)。 ※ 統(tǒng)一銷(xiāo)售 說(shuō)辭。 三、銷(xiāo)售控制策略 主要依據(jù)銷(xiāo)售慣例以及本項(xiàng)目工程進(jìn)度時(shí)間安排，對(duì)銷(xiāo)售周期大致作如下安排： 開(kāi)盤(pán)日期大致定在 5 月中旬，整個(gè)銷(xiāo)售周期從 2020 年 5 月 — 2020 年 1 月。 期房到現(xiàn)房，是一個(gè)銷(xiāo)售售價(jià)不斷上漲的過(guò)程，此階段銷(xiāo)售最能增加項(xiàng)目的預(yù) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 期收益。 以售價(jià) 13000 為例，上漲 1500，實(shí) 際售價(jià)達(dá)到 14500，在簽訂合同時(shí)返還投資者一年租金 1500，對(duì)投資來(lái)說(shuō)相當(dāng)于 10 年收回投資。 ※ 在銷(xiāo)售完成 30%時(shí)，作一次價(jià)格調(diào)整，根據(jù)實(shí)際情況上漲 100 元 — 200 元 ※ 在銷(xiāo)售完成 50%時(shí)，作一次價(jià)格調(diào)整，根據(jù)實(shí)際情況上漲 200 元 — 500 元 ※ 在銷(xiāo)售完成 80%時(shí)，作一次價(jià)格調(diào)整，根據(jù)實(shí)際情況上漲 100 元 — 200 元，通過(guò)其它方式優(yōu)惠保持價(jià)格不變 ※ 在清盤(pán)最后 階段，價(jià)格作大幅度提升，上漲 500 元 — 1000 元，保證和穩(wěn)定前期客戶的投資信心 調(diào)整策略 在銷(xiāo)售過(guò)程中，動(dòng)態(tài)調(diào)整，主要是在銷(xiāo)售價(jià)格遇到市場(chǎng)抗性時(shí)，作變相降價(jià)的處理辦法 ※ 公開(kāi)期銷(xiāo)售價(jià)格不公開(kāi)，并作相關(guān)的價(jià)格測(cè)試，根據(jù)公開(kāi)期的認(rèn)購(gòu)情況對(duì)定價(jià)進(jìn)行調(diào)整 ※ 在推廣策略上充分考慮德陽(yáng)人愛(ài)占小便宜的消費(fèi)心態(tài)，作間接變相處理，如開(kāi)展限期優(yōu)惠活動(dòng)等。根據(jù)對(duì)上述樓盤(pán)得分及其平均售價(jià)的計(jì)算，模擬出一元線性回歸方程。 ※清盤(pán)期（銷(xiāo)售突破 80%至項(xiàng)目售完） 定價(jià)原則：乘勝追擊，完成后期的銷(xiāo)售。 ※強(qiáng)銷(xiāo)期（開(kāi)盤(pán)到開(kāi)盤(pán)后 2 個(gè)月） 定價(jià)原則：價(jià)格略升，保持旺 銷(xiāo)態(tài)勢(shì) ① 從公開(kāi)期的市場(chǎng)反映可為強(qiáng)銷(xiāo)期售價(jià)漲幅的制定提供參考，具體的上漲幅度在下面闡述。 （ 3） “特價(jià)單位”策略：以部分位置極差且面積較大的鋪面以最低起價(jià)出售，作為“特價(jià)單位”，以超低價(jià)造成熱銷(xiāo)、搶購(gòu)場(chǎng)面。 ? 根據(jù)組合的大小及產(chǎn)品特點(diǎn)，實(shí)行先招商后銷(xiāo)售的操作程序，先確定物業(yè)適合經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)，再逐個(gè)篩選直至商業(yè)定位確定，派相關(guān)人員定向招商，盡可能招在市民心目中有一定知名度、美譽(yù)度高，并符合本項(xiàng)目定位的商家入?。ㄈ琨湲?dāng)勞等），并簽訂租賃合同。 動(dòng)線規(guī)劃 ? 留足靠近步行商業(yè)街出入口的停車(chē)點(diǎn)和公交車(chē)站 ? 在成百與本案之間，拓寬斑馬線，延長(zhǎng)顧客過(guò)街的時(shí)間 改造說(shuō)明： 黃色部分改造成住家部分，白色為商鋪營(yíng)業(yè)面積，增加衛(wèi)生間，可在面臨小區(qū)部分開(kāi)窗，面對(duì)小區(qū)營(yíng)業(yè) 整個(gè)形成小型家?guī)У甑男问? 推出“買(mǎi)一送一”促銷(xiāo)活動(dòng) 改造說(shuō)明： 圖中黃色線為臨小區(qū)入 口道路面部分，建議將其隔墻拆除，作臨街鋪面 紅色線為改造后的分隔墻 黑色線為原分隔墻 本區(qū)域共余 572 ㎡的面積，按照?qǐng)D中所示，可有效縮小部分單個(gè)鋪面的銷(xiāo)售面積和進(jìn)深 推出“組合投資”的概念，能有效規(guī)避進(jìn)深過(guò)長(zhǎng)的弊病 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 三、 關(guān)于產(chǎn)品改造后的營(yíng)銷(xiāo)思路 主要 對(duì)上述 3 項(xiàng)作具體闡述 特色營(yíng)銷(xiāo) 通過(guò)售樓處、示范單位的特色裝修來(lái)打動(dòng)投資者、經(jīng)營(yíng)戶，并形成良好的口碑傳遞效應(yīng)，從而帶動(dòng)物業(yè)銷(xiāo)售（詳見(jiàn)營(yíng)銷(xiāo)推廣策略） 買(mǎi)一送一策略 對(duì)產(chǎn)品改造后，可為銷(xiāo)售推廣提供兩個(gè)賣(mài)點(diǎn) ※ 鋪面徑深短了，推出家?guī)У旮拍?，使用功能有所增加，同時(shí)還可考慮在臨小區(qū)面破墻開(kāi)店，增加空間利用率，擴(kuò)大營(yíng)業(yè)空間； ※ 為廣告推廣提供素材，充分利用德陽(yáng)人愛(ài)攤便宜的消費(fèi)心理，贈(zèng)送住家部分來(lái)打動(dòng)購(gòu)買(mǎi)欲望，引導(dǎo)投資。 對(duì)部分進(jìn)深在 17 米的鋪面作使用功能上的調(diào)整 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 改