日照市五蓮縣西班牙風(fēng)情商業(yè)街策劃報告(已修改)
2025-10-23 13:50 本頁面
【正文】 西班牙風(fēng)情商業(yè)街策劃報告,Spanish style commercial street Strategy Review,第一部分 商業(yè)的開發(fā)原則及思路 商業(yè)開發(fā)原則 五蓮商業(yè)地產(chǎn)概況,商業(yè)開發(fā)原則,最高最佳原則 商業(yè)項目核心競爭力原則 精準(zhǔn)科學(xué)定位原則 合理投資回報原則,五蓮縣商圈現(xiàn)狀,“一軸三團”,與眾多中小型縣城一樣，五蓮的商業(yè)正處于起步階段，起步初始，以沿街商鋪、底商為代表的商業(yè)用房在五蓮的商業(yè)物業(yè)中占有量達到70%以上，大部分商業(yè)集中形成于解放路沿街，其他幾條東西向道路與解放路相交，受解放路商氣的輻射，形成了3個商業(yè)組團。,五蓮縣商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀,真空地帶：在售項目即將清盤，潛在項目尚未上馬,以日客隆為代表的中心商業(yè)廣場銷售火爆且價格上揚,五蓮人們的投資熱情是否已經(jīng)被完全點燃； 高端客戶對于商鋪的需求還有多少； 客戶群體深挖的可能性存在與否？,租賃物業(yè)：租賃物業(yè)火爆上市,以日百為代表的自留性租賃物業(yè)大量上市,大量自留性商場物業(yè)上市，說明五蓮商業(yè)還有待提高 同時，集中上市為商業(yè)地產(chǎn)帶來的沖擊還是巨大的； 租賃物業(yè)的競爭，將會擾亂五蓮商業(yè)租賃市場,商業(yè)格局：以解放路為中心，北至文化路，南至羅山路，以萬福園購物廣場、開泰百貨、五蓮百貨大樓、三聯(lián)家電五蓮連鎖店、五蓮凌云家電城、勝業(yè)購物城為代表以及精品服飾、專賣店、珠寶店為補充的核心商業(yè)圈。,五蓮縣城商業(yè)在售或再建項目中，大部分屬于社區(qū)沿街商業(yè)，且離項目有一定距離，對項目競爭壓力不大；,以售沿街商鋪均價在36004500元/平米。物業(yè)形式是二層沿街商業(yè)。售后不返租，不統(tǒng)一經(jīng)營也不統(tǒng)一管理。,與眾多中小型縣城一樣，五蓮的商業(yè)正處于起步階段，以沿街商鋪、底商為代表的商業(yè)用房在五蓮的商業(yè)物業(yè)中占有量達到70%以上。,五蓮商業(yè)仍以傳統(tǒng)商業(yè)為主，處于較低的發(fā)展階段，商品種類少、檔次低；超市、及綜合百貨規(guī)模不大；專業(yè)市場較少，而且比較分散，人氣不足。,商業(yè)中心位置租金達到每平米每天3.4元，解放路商業(yè)每天每平米租金在1.0－1.5元之間，其他幾條城市主要道路租金每天每平米在0.9－1.3元之間。,五蓮商業(yè)綜述,商業(yè)地產(chǎn)面項目將在未來23年內(nèi)有集中放量的現(xiàn)象產(chǎn)生 百貨零售業(yè)群雄逐鹿，解放路沿線將呈現(xiàn)白熱化競爭 大賣場進入市場調(diào)整期 社區(qū)商業(yè)將成為新型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱點 酒店的開發(fā)量將繼續(xù)上升，并呈兩極式發(fā)展 市場細(xì)分將進一步加劇，專業(yè)賣場的發(fā)展將成為新的趨勢 物流類地產(chǎn)在未來幾年內(nèi)將會大量出現(xiàn),五蓮商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢,8,第二部分 本項目商圈形成的可能性 區(qū)位分析 區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)分析 區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)市場展望,區(qū)位分析——區(qū)域GDP,城市經(jīng)濟的總體發(fā)展速度體現(xiàn)了整個城市的經(jīng)濟景氣程度，是房地產(chǎn)行業(yè)、特別是商業(yè)物業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)。,區(qū)位分析——產(chǎn)業(yè)比重,2008年，第二產(chǎn)業(yè)占GDP的比例為55.8%。第二產(chǎn)業(yè)作為五蓮縣經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)其占GDP的比例將會持續(xù)增加。 第二產(chǎn)業(yè)增長對五蓮城鎮(zhèn)化建設(shè)的促進非常明顯未來幾年五蓮城鎮(zhèn)化建設(shè)必然處于一個快速發(fā)展時期。,區(qū)位分析——社會消費品總額,社會消費品零售總額的增長： 一是表明該區(qū)域商品市場豐富多彩，消費結(jié)構(gòu)明顯升級； 二是說明生活必需品市場供應(yīng)充足，價格總體平穩(wěn)； 三是表示區(qū)域內(nèi)消費方式更加理性、健康，消費結(jié)構(gòu)更加合理。,區(qū)位分析——區(qū)域人口構(gòu)成,2010年五蓮人口總量51萬,其中非農(nóng)業(yè)人口占32.5%，人口年增長率為2‰。 18歲以下9萬，1835歲11.5萬，3560歲22.2萬，60歲以上8.3萬。,青壯年人數(shù)占到總?cè)藬?shù)的66%，表明社會群體具有工作能力與支付能力，同時反映出五蓮是一個新興的成長型城市,區(qū)域現(xiàn)狀,項目近距離西部產(chǎn)業(yè)區(qū)，常住人口較少。 項目為老企業(yè)廠房用地 項目周邊公交網(wǎng)點稀少，道路不通暢，可及性較差。 項目周邊商業(yè)整體檔次較低，僅為滿足周邊巨門的日常需要。 項目周邊生活配套設(shè)施較為匱乏，未成規(guī)模，檔次普遍較低,區(qū)域發(fā)展規(guī)劃,城市發(fā)展方向確定為：主要向北發(fā)展，有選擇地向東、向西發(fā)展，嚴(yán)格控制向南發(fā)展。 規(guī)劃遠(yuǎn)期形成城市的“一個中心，三個片區(qū)”的布局。 “一個中心”即新行政辦公中心，“三個片區(qū)“為站前區(qū)、老城區(qū)和西部產(chǎn)業(yè)區(qū)。,4,2,3,1,,,北擴,區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)特點分析,特點一,區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)特點分析,特點二,區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)特點分析,特點三,區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)市場展望,市場需求強大 消費者（區(qū)域內(nèi)、外）、經(jīng)營者 商業(yè)地產(chǎn)面臨數(shù)次升級——北部五蓮商業(yè)中心有望形成 交通、居住環(huán)境、外來人口,第三部分 商業(yè)定位 SWOT分析 項目定位 業(yè)態(tài)劃分 產(chǎn)品建議,Strength—優(yōu)勢分析 S1.交通便利，緊鄰城市主干道:沿河路 黃海路 解放路 S2.綜合強度高，滿足一站式消費 S3.位置優(yōu)越，緊鄰大型居住區(qū)以及北部工業(yè)園, S4.專業(yè)化運作——首家以專業(yè)的商業(yè)手法進行運作的商業(yè)項目．由專業(yè)商業(yè)運營公司統(tǒng)一定位、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一管理， 。 S5.政策支持——2011年重點招商引資項目,Weakness—劣勢分析 W1. 處于解放路商業(yè)街的最北端，商業(yè)人氣逐漸衰弱 W2. 地塊東西高差大，物業(yè)及交通動線設(shè)計受阻礙 W3. 項目東西兩端臨解放路，和沿河路,商業(yè)氛圍淡薄。,區(qū)域東西主主入口車流人流統(tǒng)計,Opportunity—機會分析 O1. 五蓮商業(yè)尚處在起步階段，存在大量的商業(yè)空白 O2. 目前五蓮尚未出現(xiàn)大型的商業(yè)綜合體，消費者期待一站式消費場所的出現(xiàn)。 O3. 目前五蓮存在的商業(yè)物業(yè)的主要形式已無法滿足很多主力店的要求。 O4. 隨著五蓮經(jīng)濟水平的不斷提高，當(dāng)?shù)鼐用癜ㄖ苓叺拇迕裼辛嗽絹碓蕉嗟拈e置資金。 O5. 經(jīng)濟危機下，大量外出務(wù)工的青年人失業(yè)回家，需要新的創(chuàng)業(yè)機會。 O6. 富強路南部餐飲一條街拆遷在即. O7.城北標(biāo)志性建筑，城北商業(yè)的引導(dǎo)者 O8.沿河路改造完成后形成風(fēng)景優(yōu)美的沿河公園，沿岸優(yōu)美的風(fēng)景必然導(dǎo)致大型住宅項目的入駐，帶動人流 O9.城市的向北發(fā)展，形成新的高檔住宅，能為商業(yè)的發(fā)展帶來新的活力 O10.縣政府即將北遷，地段優(yōu)勢逐漸顯現(xiàn),Threats—威脅分析 T1.當(dāng)?shù)噩F(xiàn)有物業(yè)多以沿街鋪形式出現(xiàn)，雖然物業(yè)相對老舊，但是組合靈活，租金低廉。 T2. 當(dāng)?shù)厝巳盒畔㈤]塞，對于新生事物尤其是高層住宅和商務(wù)樓以及小型投資公寓的接受 會比較慢。 T3. 項目處于商業(yè)次級商圈，周圍商業(yè)氛圍較差，商業(yè)街主交通線欠佳； T4. 北城人向南，南城人不向北。,項 目 定 位,邦正公司通過對五蓮縣
試題試卷相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1