【正文】 深圳市南山前海灣地鐵上蓋物業(yè) 項目可行性研究報告 1 深圳市 地鐵 有限公司 深圳 南山前海灣地鐵上蓋物業(yè) 項目 可行性研究報告 中國 深圳 2021 年 8 月 深圳中原物業(yè) 代理 有限公司 深圳市南山前海灣地鐵上蓋物業(yè) 項目可行性研究報告 2 第一部分 項目總論 一、 項目背景 1. 項目名稱 深圳地鐵前海灣車輛段上蓋 項目 2. 委托方 甲 方（委托方）：深圳市 地鐵 有限公司（以下簡稱甲方） 地 址：深圳市 福田區(qū)福中一路 1016 號 電 話：（ 0755） 23992600 傳真：（ 0755） 23992555 3. 承擔(dān)可行性研究工作的單位 乙 方（受托方）：中原地產(chǎn)代理（深圳）有限公司（以下簡稱乙方） 地 址：深圳市福田區(qū)民田路新華保險大廈 3 樓 電 話：（ 0755） 82211880 傳真：（ 0755） 33980901 4. 研究工作依據(jù) ? 《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價方法》 （建設(shè)部：建標(biāo) [2021]205 號） ? 《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》 （國家計委、建設(shè)部：計投資 [1993]530 號） ? 《關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟(jì)評估方法的通知》及附件 （中國國際工程咨詢公司：咨經(jīng) [1998]11 號） ? 開發(fā)公司提供的相關(guān)資料 深圳市南山前海灣地鐵上蓋物業(yè) 項目可行性研究報告 3 ? 國家及 深圳 經(jīng)濟(jì)建設(shè)的方針、政策和城市規(guī)劃 5. 項目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 根據(jù)開發(fā)公司提供的相關(guān)資料，以及我司根據(jù)市場 研究確定的容積率，項目的規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)見下表。 序號 名稱 數(shù)據(jù) 單位 1 總用地面積 平方米 上蓋物業(yè)用地面積 平方米 物業(yè)部分用地面積 平方米 上蓋政策性住房用地面積 平方米 2 總建筑面積 1410000 平方米 商品房用地建筑面積 807850 平方米 住宅 395130 平方米 商務(wù)公寓 48670 平方米 辦公 224300 平方米 商業(yè) 81100 平方米 酒店 26250 平方 米 幼兒園等配套 32400 平方米 政策性住房用地建筑面積 602150 平方米 3 建筑覆蓋率 不大于 40% 4 建筑間距 滿足深標(biāo)及消防規(guī)范要求 5 建筑高度或?qū)訑?shù) 120 米及 200 米 6 綠地率 ≥ 30% 二、 可行性研究結(jié)論 1. 市場預(yù)測 前海片區(qū)是深圳未來重點(diǎn)發(fā)展的核心地區(qū)，屬于深圳 5 大城市戰(zhàn)略分區(qū)之一的西部濱區(qū)，定位為以商務(wù)服務(wù)功能為主的高端服務(wù)區(qū)，是深圳建設(shè)濱海城深圳市南山前海灣地鐵上蓋物業(yè) 項目可行性研究報告 4 區(qū)、構(gòu)建中心服務(wù)體系的重要組成部分。與寶安中心區(qū)一起，未來將成為深圳高強(qiáng)度發(fā)展的 CBD。本項目正處于未來前海 灣 CBD 區(qū)東南角。 長遠(yuǎn)來看，該區(qū)域房地產(chǎn)市場具有廣闊的發(fā)展空間，項目發(fā)展?jié)摿薮蟆? 2. 項目建設(shè)進(jìn)度 工程于 2021 年報批報建， 2021 年初開始動工，預(yù)計 2021 年 11 月底全部完成竣工驗收，開發(fā)建設(shè)工期歷時 6 年。各宗地建設(shè)進(jìn)度如下： ? T201073 宗地：包括 11 四個地塊，為政策保障性住房用地。該宗地于 2021 年初開工， 2021 年 12 月 31 日前完工，歷時 3 年。 ? T201072 宗地：包括 10 四個地塊，為地鐵上蓋商住用地。2021 年初開工， 2021 年 2 月完工，歷時 3 年 ? T201071 宗 地：包括 7 三個地塊，為白地商住用地。 2021 年 8月開工， 2021 年 11 月工，歷時 3 年。 各地塊的物業(yè)類型開發(fā)秩序依次為商務(wù)公寓、住宅、商業(yè)、辦公、酒店。 3. 投資估算和資金籌措 ? 投資估算 本項目政策性用地與商住用地開發(fā)建設(shè)總投資額合計 為 1530956 萬元，開發(fā)成本及費(fèi)用分別為 1405153 萬元、 125803 萬元，各占開發(fā)建設(shè)總投資的%和 %。 政策性用地自 2021 年 開工， 至 2021 年底，歷時 3 年，各年開發(fā)投資額分別為 139233 萬元、 104425 萬元、 104425 萬元，共計 348083 萬 元。 上蓋物業(yè)商住用地自 2021 年開工，至 2021 年底竣工，歷時 5 年，共投入深圳市南山前海灣地鐵上蓋物業(yè) 項目可行性研究報告 5 1182873 萬元。 ? 資金籌措 本項目 1/2/3/11 號地塊 的資金來源 主要 有 兩個渠道：自有資金、政府代建費(fèi)，分別為 78597 萬元、 269486 萬。其中 78597 萬元為該宗地的建設(shè)資金缺口，不能由地鐵公司提供，這就要求地鐵公司能找到資質(zhì)較好的開發(fā)商或投資商來進(jìn)行融資，必要時該宗地可與 4~10 號地塊進(jìn)行捆綁，由雙方共同出資進(jìn)行開發(fā)。 因此， 4~10 號地塊的資金來源主要有四個渠道：自有資金、企業(yè)融資、銀行貸款、銷售 /經(jīng)營收入再投入。該地塊 采用萊坊公司建議的協(xié)議 /合同型合作開發(fā)模式，引進(jìn)知名開發(fā)商，以提升項目的整體檔次，使得項目價值最大化。就本地塊而言，其資金籌措情況建議下： 籌措資金來源 籌措資金額 （萬元） 比例 % 自有資金 444339 38% 融資金額 13330 1% 銀行貸款 140658 12% 銷售 /經(jīng)營 收入再投入 584546 49% 總投資額 1182873 100% 備注 ： 表中融資金額為 4~10 號地塊 2021 年建設(shè)資金缺口； 自有資金已超過銀行貸款要求 35%水平的下限，可進(jìn)行銀行融資。 項目整體要求的融 資額分為兩個部分：政策性用地的資金缺口 78597 萬元、4~10 號地塊 2021 年建設(shè)資金缺口 13330 萬元，共計 91297 萬元。協(xié)議 /合同型合作開發(fā)模式中，雙方出資情況如下表： 出資額 出資比例 深圳市南山前海灣地鐵上蓋物業(yè) 項目可行性研究報告 6 地鐵公司 444339 % 投資方 91927 % 合計 536266 % 在這種合作模式中，地鐵公司占 %的股權(quán)，投資方占 %的股權(quán)。 4. 項目綜合評價結(jié)論 市場可行性研究結(jié)論 本項目開發(fā)建設(shè)有住宅、商務(wù)公寓、商業(yè)、酒店等中高檔各功能物業(yè)， 選址適宜，定位準(zhǔn)確，設(shè) 計合理， 售價適中，符合 未來前海片區(qū)的 市場主流需求。 經(jīng)濟(jì)可行性研究結(jié)論 政策性用地為政府代建工程，無利潤。本項目利潤全部來自于 4~10 號地塊，在計算期內(nèi)預(yù)計銷售收入 1005442 萬元，經(jīng)營收入 13903338 萬元，共計14908780 萬元，可獲利潤 11083463 萬元，扣除所得稅后凈利潤為 8312597萬元；繳納所得稅 2770866 萬元，項目盈利能力較強(qiáng)。 經(jīng)測算項目的利潤總額、稅后利潤（凈利潤）、財務(wù)內(nèi)部收益率等指標(biāo)詳見下表： 4~10 地塊項目 利潤估算表 序號 項 目 單位 指標(biāo) 1 占地面積 M2 368431 2 總建筑面積 M2 807850 3 項目總投資 萬元 1182873 4 項目銷售收入 萬元 1005442 5 項目經(jīng)營收入 萬元 13903338 6 利潤總額 萬元 11083463 7 稅后利潤 萬元 8312597 8 財務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） 萬元 286777 深圳市南山前海灣地鐵上蓋物業(yè) 項目可行性研究報告 7 9 財務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） % % 10 動態(tài)投資回收期 年 注： 上表為項目銷售性物業(yè)全部實(shí)現(xiàn) 100%銷售的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)； 按照國家相關(guān)規(guī)定，一般房地產(chǎn)開發(fā)項目（多 指商住項目）基準(zhǔn)收益率取值 12%?？紤]到本項目經(jīng)營性物業(yè)所占比重較大，盈利能力低于行業(yè)平均水平 ，且結(jié)合目前房地產(chǎn)市場行情 。因此，本項目基準(zhǔn)收益率取值 8%。 由以上經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)可看出， 按協(xié)議 /合同型合作開發(fā)模式， 本項目贏利能力良好，具備可行性。 在利潤分配方面，綜合考慮 雙方出資比例 、項目的稀缺性、開發(fā)模式的風(fēng)險、投資方的開發(fā)資質(zhì)和知名度、項目政策性用地的資金缺口等五大因素，建議分配比例如下表： 地鐵公司 投資方 備 注 出資額（萬元） 444339 91927 出資比例 % 建議分配比例 1 75% 25% 知名品牌開發(fā)商，如：萬科等 建議分配比例 2 85% 15% 一般品牌開發(fā)商，財政實(shí)力較強(qiáng) 建議分配比例 3 90% 10% 無品牌開發(fā)商，財政實(shí)力較強(qiáng) 項目風(fēng)險及防范建議 ? 項目風(fēng)險 ? 技術(shù)風(fēng)險 地鐵沿線物業(yè)的開發(fā)由于和地鐵密切相關(guān)，特別是地鐵上蓋物業(yè)的開發(fā)，與地鐵的關(guān)聯(lián)度更加密切，因此，在規(guī)劃方面與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)相比，將面對更多技術(shù)上的風(fēng)險。 ? 酒店等經(jīng)營性物業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險 酒店市場存在一定的競爭，未來項目酒店式公寓的經(jīng)營可能存在一定的風(fēng)深圳市南山前海灣地鐵上蓋物業(yè) 項目可行性研究報告 8 險；商業(yè)、辦公樓的經(jīng)營方面，同 樣面臨一定的經(jīng)營風(fēng)險。 ? 項目整體的財務(wù)風(fēng)險 本項目采用自有資金 、企業(yè)融資、銀行借款 和銷售回款 進(jìn)行 開發(fā)，所面臨的財務(wù)風(fēng)險主要是資金供應(yīng)鏈的問題。 ? 風(fēng)險防范建議 ? 地鐵上蓋物業(yè)的開發(fā)不同于傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)項目，工程技術(shù)含量相對較高，可通過共享地鐵公司的成熟工程經(jīng)驗，為本項目提供技術(shù)上的援助。 ? 本項目各功能物業(yè)均面臨一定的市場競爭，應(yīng)盡早進(jìn)行項目前期營銷和推廣工作，與未來的潛在客戶聯(lián)系。酒店經(jīng)營方面，可與國際知名酒店管理公司合作，共享其成熟的酒店管理經(jīng)驗、客源，并獲得技術(shù)服務(wù)支持。 ? 項目資金供應(yīng)隨著開發(fā)進(jìn)度的不斷推進(jìn) 而逐步投入，要保證各個開發(fā)期內(nèi)的資金能持續(xù)到位，防止臨時性的資金短缺而延長整個項目的開發(fā)周期。 本項目是深圳市地鐵有限公司擬開發(fā)建設(shè)以居住為主并包含辦公、商業(yè)、酒店等物業(yè)類型的大型綜合項目， 項目建設(shè)規(guī)劃手續(xù)已在辦理之中，建設(shè)資金籌措方案已擬定，現(xiàn)場建設(shè)條件具備。 綜合評價結(jié)論： 本項目具有良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益， 本項目可行。 深圳市南山前海灣地鐵上蓋物業(yè) 項目可行性研究報告 9 第二部分 項目投資背景研究 一、市場宏觀背景 1. 全國投資環(huán)境 整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速 2021 年 2021 年國內(nèi)生產(chǎn)總值與增長速度 0500001000001500002021002500003000002021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021上%%%%%%%GDP 增幅 2021 年上半年國內(nèi)生產(chǎn)總值同比增長 ％ 。 全國經(jīng)濟(jì)仍然保持穩(wěn)步快速增長勢頭。 全社會固定資產(chǎn)投資 發(fā)展較快 深圳市南山前海灣地鐵上蓋物業(yè) 項目可行性研究報告 10 2021 上半年 全社會固定資產(chǎn)投資 68402 億元，同比增長 %。其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 58436 億元，增長 %；在城鎮(zhèn)投資中，國有及國有控股投資 23554 億元，同比增 長 %；房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 13196 億元，增長 %。 2. 深圳市總體城市發(fā)展和規(guī)劃 深圳城市發(fā)展概覽 深圳，是中國與世界交往的主要門戶之一。同時擁有海陸空立體口岸。 17個口岸中，有中國最大的陸路客運(yùn)口岸和貨運(yùn)口岸，加之毗鄰香港的獨(dú)特區(qū)位優(yōu)勢，不但外貿(mào)出口連續(xù) 15 年雄居全國第一，更是中西文化交流與交匯之重要基地。 2021 年，第 26 屆世界大學(xué)生夏季運(yùn)動會將在這里舉行，年輕的深圳成為該體育盛會史上最年輕的舉辦城市。 在短短 28 年間，從一個不到 2 萬人口的邊陲小鎮(zhèn)，崛起為一座經(jīng)濟(jì)繁榮、社會和諧、功 能完備、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代大都市，人均 GDP 位居中國內(nèi)地第一，創(chuàng)造了世界城市化、工業(yè)化和現(xiàn)代化的奇跡。是中國現(xiàn)代化建設(shè)的精彩縮影。從率先實(shí)行土地有償使用、實(shí)行股份制改革，到率先實(shí)行人事制度改革、削減行政審批事項等， 28 年來，深圳創(chuàng)下了 200 多項全國第一。以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、先進(jìn)制造業(yè)為基礎(chǔ)，以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為支撐的的新型產(chǎn)業(yè)體系已基本建成。同時，深圳還是世界第四大集裝箱港口，中國第四大航空港和中國第四大旅游城市。 深圳市南山前海灣地鐵上蓋物業(yè) 項目可行性研究報告 11 以下是 2021 年深圳實(shí)現(xiàn)的各項主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： ? 實(shí)際國民生產(chǎn)總值 達(dá)到了 億人民幣 ， 增長了 %，； ? 社會消費(fèi)品零售總額 億元，增長 ％； ? 居民人均可支配收入 元，增長 ％； ? 外貿(mào)進(jìn)出口總額 億美元，增長 %。 深圳城市發(fā)展規(guī)劃 深圳市在珠三角區(qū)域城市中的發(fā)展定位 按照國家中長期發(fā)展計劃，到 2030 年，中國將成為世界最大的經(jīng)濟(jì)體之一。深圳 2030 的發(fā)展目標(biāo)是“ 建設(shè)可持續(xù)發(fā)展的全球先鋒城市 ”。 未來深圳城市發(fā)展的功能定位是 ： ? 國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地和自主創(chuàng)新的示范城市。 ? 區(qū)域性物流中心城市。 ? 與香港共同