【正文】 深圳市世璜投資有限公司 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 2021 年 10 月 21 日 世璜投資機(jī)構(gòu) 目 錄 一、 總論。。。。。。。 1 項(xiàng)目概述 ………………………………………………………………… .1 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃概述 ……………………………………………………… .1 項(xiàng)目可行性研究結(jié)論 …………………………………………………… .2 二、 汽車產(chǎn)業(yè)分析。。 。。。。 2 產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)規(guī)模 …………………………………………………………… .2 汽車需求預(yù)測(cè) …………………………………………………………… .3 汽車需求結(jié)構(gòu)與轎車需求量預(yù)測(cè) ……………………………………… .4 三、 區(qū)域市場(chǎng)狀況與需求預(yù)測(cè)。。。。。 6 主要城市的市場(chǎng)需求狀況 ……………………………………………… .6 福建省汽車市場(chǎng)狀況 …………………………………………………… .7 龍巖市場(chǎng)狀況 ……………………… …………………………………… .7 四、 汽車銷售模式分析。。。。。。 10 汽車行業(yè)銷售的模式及其變化 ………………………………………… .10 銷售市場(chǎng)概況 …………………………………………………………… .12 （ 1）、廣州汽車銷售市場(chǎng)概況 ………………………………………… ..12 （ 2）、東莞汽車銷售市場(chǎng)概況 ………………………………………… ..14 （ 3）、深圳汽車銷售市場(chǎng)概況 ………………………………………… ..15 五、 汽車相關(guān)產(chǎn)業(yè)分析。 。。。。。 18 相關(guān)產(chǎn)業(yè)簡(jiǎn)要分析 ……………………………………………………… .18 龍巖市場(chǎng)規(guī)模預(yù)測(cè) ……………………………………………………… .19 六、 項(xiàng)目實(shí)施方案。。。。。。 20 項(xiàng)目選址及周邊狀況 …………………………………………………… .20 項(xiàng)目實(shí)施初步計(jì)劃 ……………………………………………………… .21 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 ……………………………………………………… .23 項(xiàng)目戰(zhàn)略構(gòu)想與組織安排 ……………………………………………… .23 項(xiàng)目 SWOT 分析 …………………………………………………………… 25 七、 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析。。。。。。 27 世璜投資機(jī)構(gòu) 基本指標(biāo) ………………………………………………………………… .27 建安成本估計(jì) …………………………………………………………… .28 銷售與租金收入估算 …………………………………………………… .28 投資估算 ………………………………………………………………… .29 債務(wù) 償還計(jì)劃 …………………………………………………………… .30 損益估算 ………………………………………………………………… .31 現(xiàn)金流量估算 …………………………………………………………… .33 八、 社會(huì)效益分析。。。。。。 33 對(duì)社會(huì)投資、產(chǎn)值、稅收的影響 ……………………………………… .33 對(duì)就業(yè)的影響 …………………………………………………………… .34 對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的影響 ……………………………………………………… .34 對(duì)生態(tài)環(huán)境 的影響 ……………………………………………………… .34 九、 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)。。。。。。 35 宏觀政策風(fēng)險(xiǎn) …………………………………………………………… .35 城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn) …………………………………………………………… .36 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn) …………………………………………………………… .36 項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) …………………………………………………………… .36 招商運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn) …………………………………………………………… .37 十、 項(xiàng)目自我評(píng)價(jià)。 。。。。。。 38 項(xiàng)目用地對(duì)報(bào)告結(jié)論的影響 …………………………………………… .38 項(xiàng)目實(shí)施方案對(duì)報(bào)告結(jié)論的影響 ……………………………………… .38 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式對(duì)報(bào)告結(jié)論的影響 ……………………………………… ..39 本報(bào)告的應(yīng)用說(shuō)明 ……………………………………………………… ..39 世璜投資機(jī)構(gòu) 1 “龍巖國(guó)際汽車城”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 一． 總論 1．項(xiàng)目概述 ? “龍巖國(guó)際汽車城”項(xiàng)目是由深圳市世璜投資有限公司發(fā)起的，與國(guó)內(nèi)外知名汽車銷售運(yùn) 營(yíng)商、國(guó)內(nèi)外知名汽車服務(wù)商共同打造的具有國(guó)際領(lǐng)先水準(zhǔn)的汽車城項(xiàng)目。 ? 項(xiàng)目把握目前汽車產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的時(shí)機(jī)，緊抓龍巖汽車銷售市場(chǎng)的市場(chǎng)空隙，選擇項(xiàng)目實(shí)施的有利位置，將快速改變龍巖汽車銷售市場(chǎng)的格局，并形成區(qū)域市場(chǎng)的壟斷格局，形成進(jìn)入壁壘。 ? 在項(xiàng)目運(yùn)作中，我方定位為：在近期不參與汽車產(chǎn)業(yè)的實(shí)際運(yùn)作，我方是汽車交易市場(chǎng)的投資者和管理者，通過(guò)汽車商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)而非產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)來(lái)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的合理回報(bào)。 2．項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃概述 ? 該項(xiàng)目擬選址于福建省 龍巖市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) ，面積 460 畝，地塊特點(diǎn)表現(xiàn)為：①地塊地理位置較好，但片區(qū)尚未啟 動(dòng)；②交通優(yōu)越，有適合本項(xiàng)目操作的交通條件；③地塊面積較大，適合本項(xiàng)目的大面積需求；④本區(qū)域人流、客流、商流欠缺，將會(huì)加大項(xiàng)目的宣傳難度。 ? 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)立 4S專賣區(qū)、新車會(huì)展區(qū)、二手車交易區(qū)、購(gòu)車綜合服務(wù)區(qū)、汽車服務(wù)區(qū)、汽車配件市場(chǎng)、汽車超市、摩托車交易區(qū)、市場(chǎng)綜合區(qū)、汽車文化區(qū)等多個(gè)區(qū)域，規(guī)劃建筑面積 萬(wàn) m2，其中鋼結(jié)構(gòu)建筑面積為 萬(wàn) m2，混凝土結(jié)構(gòu)為 萬(wàn) m2。 ? 初步的經(jīng)營(yíng)模式設(shè)定為：一期以 4S專賣區(qū)開(kāi)始啟動(dòng)，方式是進(jìn)行土地產(chǎn)權(quán)式出售，以收回前期土地購(gòu)置費(fèi)投入和為別的功能項(xiàng)目建設(shè)籌集部分資金 ；二期在一期招商基本完成的前提下啟動(dòng)，主要是進(jìn)行各功能區(qū)域的建設(shè)，物業(yè)以出租方式進(jìn)行。 ? 項(xiàng)目建設(shè)期周期預(yù)計(jì)為 年，項(xiàng)目在 2021 年 5月預(yù)計(jì)可以全部啟動(dòng)。 世璜投資機(jī)構(gòu) 2 3．項(xiàng)目可行性研究結(jié)論 ? 靜態(tài)投資回收期 N= 年，動(dòng)態(tài)投資回收期 N=。 ? 項(xiàng)目從 2021年開(kāi)始進(jìn)入回收期， 2021年預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)收入 萬(wàn)元，項(xiàng)目到 2021 年后產(chǎn)生穩(wěn)定的收益，年凈利潤(rùn)達(dá) 萬(wàn)元，投資利潤(rùn)率達(dá) %。 ? 如果稅后利潤(rùn)和折舊攤銷全部用于償還債務(wù)，到 2021 年底，債務(wù)全部?jī)斶€，償還債務(wù)的年限從 2021 年開(kāi)始 計(jì)為 6 年。 ? 本項(xiàng)目能夠產(chǎn)生巨大的社會(huì)效益。 ? 項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)和不確定性主要體現(xiàn)為拿地、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 世璜投資機(jī)構(gòu) 3 二．汽車產(chǎn)業(yè)分析 ⒈ 產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)規(guī)模 2021 年我國(guó)人均 GDP 突破 10000 元 人民幣 ，國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，當(dāng)人均 GDP 在 1000美元左右時(shí)，轎車開(kāi)始進(jìn)入家庭，首先是在高收入家庭中普及，并逐漸在中產(chǎn)階層普及，從而導(dǎo)致社會(huì)消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)理念發(fā)生深刻變化。在我國(guó)，由于人口規(guī)模巨大， 2021 年總戶數(shù)達(dá) 億戶，即使有 5%的家庭（高收入階層）購(gòu)買 轎 車，其總消費(fèi)量便達(dá) 1750 萬(wàn)輛，按城鎮(zhèn)人口的 5%計(jì)算，消費(fèi)量也可達(dá) 660 萬(wàn) 輛，而實(shí)際上目前城鎮(zhèn) 10%以上的家庭擁有消費(fèi)經(jīng)濟(jì)型轎車的能力，按 10%算，轎車消費(fèi)量可達(dá)1300 萬(wàn)輛，這可以認(rèn)為是當(dāng)前擁有實(shí)際購(gòu)買力的轎車需求量。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局資料，2021 年私人轎車僅 為 萬(wàn)輛， 到目前為止， 估計(jì)全國(guó)轎車保有量當(dāng)前仍不足1100 萬(wàn)輛，即短期消費(fèi)潛能還有 500－ 600 萬(wàn)輛未得到釋放。 這一短期的巨大消費(fèi)潛能之所以未得到有效釋放，主要是受 過(guò)去 高關(guān)稅 所造成高價(jià)格、消費(fèi)環(huán)境不佳及其他限制消費(fèi)的政策等的影響。在日益寬松的消費(fèi)政策（降低汽車消費(fèi)稅、銀行不斷增加消費(fèi)信貸規(guī)模 、采取靈活多樣的付款方式 ）作用下，以及入世后國(guó)家大幅度降低關(guān)稅的刺激下， 從 2021 年 開(kāi)始 汽車特別是經(jīng)濟(jì)型轎車消費(fèi)出現(xiàn)了 “井噴 ”行情，汽車消費(fèi)需求得到了初步的集中釋放 。 商務(wù)部最近的一份報(bào)告認(rèn)為，今年我國(guó)汽車產(chǎn)量將超過(guò) 500 萬(wàn)輛，其中約一半是轎車。這將使中國(guó)汽車產(chǎn)量連續(xù) 4年每年上一個(gè)百萬(wàn)級(jí)臺(tái)階。這一增長(zhǎng)速度在世界各國(guó)前所未有。 最近一家媒體對(duì)中國(guó)汽車市場(chǎng)做出了這樣的評(píng)價(jià)：“能與美國(guó)這個(gè)全球第一大汽車王國(guó)相匹敵的汽車市場(chǎng)，除了中國(guó)以外，今后不可能再出現(xiàn)第二個(gè)！” 2．汽車需求預(yù)測(cè) 在需求方面，支撐汽車產(chǎn)業(yè)進(jìn)入持續(xù)高增長(zhǎng)的因素有兩個(gè)：一 個(gè)是長(zhǎng)期被壓抑的巨大即期消費(fèi)潛能亟待釋放，另一個(gè)是隨著人均收入的繼續(xù)快速增長(zhǎng)和消費(fèi)環(huán)境的逐步改善，人們生活方式正在發(fā)生巨大變化，從而導(dǎo)致城鄉(xiāng)居民對(duì)汽車消費(fèi)需求的不斷增加。 無(wú)論是從短期角度看，還是從長(zhǎng)期角度看，我 國(guó) 汽車特別是轎車的消費(fèi)潛能巨大。正如前面粗略估計(jì)的，我國(guó)長(zhǎng)期累積的短期性轎車消費(fèi)需求至少有 500－ 600萬(wàn)輛，這相當(dāng)于目前全社會(huì)轎車的保有量。這些需求都是有購(gòu)買力支撐的，只是由 世璜投資機(jī)構(gòu) 4 于價(jià)格問(wèn)題、汽車消費(fèi)和使用政策上的問(wèn)題而一時(shí)沒(méi)有轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)購(gòu)買力。 即期的消費(fèi)需求到底有多大？對(duì)這一測(cè)算有一 點(diǎn)需要說(shuō)明，我們是以韓國(guó)和日本這些與我國(guó)人口密度均較大的相似國(guó)家作為參照系的，因此，其千人擁有汽車數(shù)明顯偏低，一方面是由于東亞國(guó)家人均土地占有量小，汽車消費(fèi)受道路等基礎(chǔ)設(shè)施短缺的限制，在同樣發(fā)展水平汽車普及率偏低；另一方面，日本、韓國(guó)在發(fā)展小轎車上最初是為了滿足國(guó)際市場(chǎng)，努力擴(kuò)大出口，而對(duì)國(guó)內(nèi)汽車消費(fèi)采取抑制政策，這后一點(diǎn)與我國(guó)極其相似。如日本人均 GDP 在 1965 年接近 1000 美元，千人擁有小汽車為 輛，韓國(guó) 1986 年人均 GDP 達(dá) 2300 美元，千人擁有小汽車為 16 輛，到1989 年，韓國(guó)人均 GDP 接近 4000 美元，千人擁有小汽車達(dá) 。由此而推算出的即期消費(fèi)需求見(jiàn)表 1。 表 1 對(duì)當(dāng)前小汽車即期消費(fèi)需求的估算 地區(qū) 人口數(shù) （ 萬(wàn)人 ） 2021年 人均GDP（ 美元 ） 2021年 人均GDP （ 美元 ） 千人擁有小汽車數(shù) （輛） 有購(gòu)買力小汽車潛在需求 （ 萬(wàn)輛 ） 上海 1352 6680 7356 67 北京 1492 4300 4730 39 天津 1023 3586 3945 36 浙江 4719 3000 3300 30 廣東 8303 2380 2618 18 江蘇 7432 2350 2585 17 福建 3511 2077 2285 16 遼寧 4217 1946 2140 14 山東 9180 2037 2240 15 黑龍江 3816 1403 1544 11 河北 6808 1006 1110 10 新疆 1876 955 1050 8 湖北 6016 943 1040 8 吉林 2708 1319 1450 10 其他地區(qū) 67535 一般＜ 900 一般＜ 1000 5 全國(guó) 129988 893 965 注： 2021 年一些地區(qū)人均 GDP 不足 1000 美元，但 2021 年達(dá) 1000 美元，所有數(shù)據(jù)按年增長(zhǎng)10%計(jì)算。 表 1 測(cè)算結(jié)果表明，按最保守的估計(jì)，我國(guó)當(dāng)前已有購(gòu)買力支持的即期汽車總消費(fèi)量為 ，說(shuō)明短期內(nèi)有 500多萬(wàn)輛的私人小汽車消費(fèi)需求等待釋放，那么，估計(jì)要 3－ 4 年才能將歷史上累積的汽車消費(fèi)潛能釋放完，因此，僅憑這一項(xiàng)因素就能使汽車消費(fèi)保持 20－ 30%的增長(zhǎng)率。 世璜投資機(jī)構(gòu) 5 3．汽車需求結(jié)構(gòu)與轎車需求量預(yù)測(cè) 當(dāng)前汽車需求和供給的長(zhǎng)期轉(zhuǎn)折點(diǎn)正在形成，即汽車產(chǎn)業(yè)正在進(jìn)入中期穩(wěn)定高增長(zhǎng)階段。汽車需求高增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)的確立及結(jié)構(gòu)上出現(xiàn)的新變化，標(biāo)志著我國(guó)汽車消費(fèi)進(jìn)入到一個(gè)新的階段。 2021 年國(guó)產(chǎn)汽車總銷量 達(dá)到 504 萬(wàn)輛，比上年 433 萬(wàn)輛增長(zhǎng) 16%，其中轎車 227 萬(wàn)輛，比上年 192 萬(wàn)輛增長(zhǎng) 18%； 快速增長(zhǎng)的汽車銷量使得 汽車需求結(jié)構(gòu)和汽車擁有量的結(jié)構(gòu)都在發(fā)生新的變化。這為汽車行業(yè)的進(jìn)一步高增長(zhǎng)奠定了重要基礎(chǔ)。 2021 年，國(guó)產(chǎn)汽車總銷量將達(dá)到 564 萬(wàn)輛，比上年增長(zhǎng) 12%，其中轎 車 264萬(wàn)輛，比上年增長(zhǎng) 16%。 幾年來(lái)特別是進(jìn)入 2021 年以后，我國(guó)轎車銷售量占汽