【正文】 天津萬(wàn)科公司 華苑新城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 1 天 津 萬(wàn) 科 華 苑 新 城 項(xiàng) 目 可行性研究報(bào)告 天津萬(wàn)科興業(yè) (集團(tuán) )有限公司 二零零壹年三月 天津萬(wàn)科公司 華苑新城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 2 目錄 第一章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)背景 第二章 項(xiàng)目概述 3. 周邊道路及交通狀況 第三章 項(xiàng)目合作條件 第四章 市場(chǎng)研究 總體市場(chǎng)情況 第五章 規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn) 第六章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃 第七章 投資收益分析 第八章 可行性結(jié)論 天津萬(wàn)科公司 華苑新城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 3 第一章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)背景 華苑新城項(xiàng)目處于天津市區(qū)的西南部 ,這里的西南部指由圍堤道、復(fù)康路、友誼路、外環(huán)線及周邊部分地塊所合圍的區(qū)域，約占市區(qū) 1/6 的面積，以下從兩個(gè) 大的方面來(lái)介紹該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)背景。 一 .外部環(huán)境 199620xx 年天津市總體規(guī)劃，西南部地區(qū)大部分用地規(guī) 劃為教育科研、居住及行政辦公用地，包括如下幾個(gè)部分： ① 以南開(kāi)大學(xué)、天津大學(xué)為主體的第一高教科研區(qū)已基本完善，在天津的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起到很大作用；正在建設(shè)的第三高教區(qū)內(nèi)已有城建學(xué)院、農(nóng)學(xué)院、師范大學(xué)女子學(xué)院等院校；據(jù)粗略統(tǒng)計(jì)，天津市約 50%的高等院校聚集在該區(qū)域。 ② 老的大居住區(qū)有體院北、王頂?shù)痰?，新建設(shè)的大型的居住區(qū) 華苑居住區(qū)，正在興建的有梅江居住區(qū)、華苑新城居住區(qū)、梅江南 居住區(qū)等大型居住區(qū)。 ③ 天津高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)華苑產(chǎn)業(yè)園區(qū)已初具規(guī)模，并且以每年增長(zhǎng) 30%的快速速度在發(fā)展。 ④ 規(guī)劃在天津賓館地區(qū)（友誼路兩側(cè)）建設(shè)新的市級(jí)行政中心，現(xiàn)有市級(jí)行政辦公區(qū)外遷。 ⑤ 該區(qū)域交通非常便捷，有京滬高速公路、津淶、津淄等出市主干道。有友誼、衛(wèi)津、紅旗、復(fù)康等市區(qū)快速主干道。規(guī)劃有地鐵 3 號(hào)線、地鐵 6 號(hào)線、地鐵 7 號(hào)線經(jīng)過(guò)該區(qū)域，沿外環(huán)線規(guī)劃有輕軌鐵路。 ，該區(qū)域正 處于天津市的上風(fēng)口，遠(yuǎn)離工業(yè)區(qū)，空 氣新鮮，自然條件優(yōu)越，被公認(rèn)為居住的上佳區(qū)域。 ， 社會(huì)人文環(huán)境優(yōu)越，在天津市民心暮中被認(rèn)為是 知識(shí)分子、富裕家庭聚居地區(qū)。 ，該區(qū)域包括和平區(qū)、南開(kāi)區(qū)、河西區(qū)三區(qū)部分建成區(qū) 及外沿部分。該三個(gè)區(qū)是天津市經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)、最富裕的城區(qū)，該三個(gè)區(qū)的房 地產(chǎn)起點(diǎn)一直很高，集中了全市約 80%的中高檔樓盤(pán)。商品房銷售均價(jià)明顯 高于其他各區(qū)。綜合以上各種因素，給萬(wàn)科在此處建設(shè)一個(gè)高檔居住區(qū)提供一 個(gè)良好外部環(huán)境。 二 .內(nèi)部因素 萬(wàn)科自 92 年進(jìn)入天津市場(chǎng)以來(lái)，先后開(kāi)發(fā)了城市花園、萬(wàn)科中心大廈、世貿(mào) 廣場(chǎng)、萬(wàn)科新城、都市花園等物業(yè)，其中城市花園、萬(wàn)科中心大廈位于城市 北部的河北區(qū)，總面積約 17 萬(wàn)平方米，萬(wàn)科新城位于城市北部的北辰區(qū)，面 積約 60 萬(wàn)平方米；世貿(mào)廣場(chǎng)、都市花園位于城市中心地帶，但體量較小。由 此可看出，天津萬(wàn)科的主要物業(yè)集中在城市的北部，反觀天津的總體規(guī)劃和 發(fā)展方向：中心市區(qū)向西南方向發(fā)展，由 城市的行政中心的遷移和友誼路沿線 天津萬(wàn)科公司 華苑新城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 4 的開(kāi)發(fā)便可看出；沿城市 向東重點(diǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)海河下游工業(yè)區(qū)和濱海地區(qū)，目前沿著津塘路兩側(cè)，新建的小區(qū)和工業(yè)區(qū)已將中心市區(qū)和塘沽區(qū)緊緊的聯(lián)在一起。由此看出 ，萬(wàn)科的物業(yè)分布與天津的總體規(guī)劃和發(fā)展方向不相符，且萬(wàn)科自 92 年進(jìn)入天津市場(chǎng)以來(lái)，發(fā)展迅速，市場(chǎng)迅速擴(kuò)大，在操作理念和手法上，均勝人一籌，被稱為天津的地產(chǎn)先鋒，在天津人的心目中已樹(shù)立起第一品牌的形象，萬(wàn)科產(chǎn)品應(yīng)屬于整個(gè)天津市，而不是某個(gè)區(qū)域，所以萬(wàn)科有能力，也應(yīng)該去開(kāi)發(fā)天津的其他市場(chǎng)，讓萬(wàn)科物業(yè)深入天津每個(gè)角落，結(jié)合天津的總體規(guī)劃和發(fā)展方向，我們應(yīng)在天津的西南部、東南部投入更多的關(guān)注，華苑新城項(xiàng)目就是其中之一，它正好填補(bǔ)了萬(wàn)科在城市西南部無(wú)物業(yè)的空白，也是條件最成熟，可以 20xx 年上馬的項(xiàng)目。 公司現(xiàn)狀： 目前天津公司在手有兩個(gè)項(xiàng)目，萬(wàn)科花園新城三期、東麗湖項(xiàng)目，其中新城項(xiàng)目為在建銷售的項(xiàng)目，東麗湖項(xiàng)目目前處于前期階段，新城項(xiàng)目自 98 年開(kāi)盤(pán)以來(lái)熱銷天津市，為天津公司的主要利潤(rùn)支柱，但到 20xx 年后新城項(xiàng)目基本開(kāi)發(fā)完畢，主要為資金回籠，東麗湖項(xiàng)目體量大，是公司長(zhǎng)遠(yuǎn)打算項(xiàng)目，從前期規(guī)劃銷售包裝都必須謹(jǐn)慎進(jìn)行，該項(xiàng)目由于產(chǎn)品和區(qū)位原因，也不是一短期熱銷房產(chǎn)，不宜作為公司近兩年的利潤(rùn)支柱，是一追求穩(wěn)定開(kāi)發(fā)有節(jié)奏銷售為目的的項(xiàng)目。根據(jù)目前經(jīng)營(yíng)趨勢(shì)，天津公司必須再上新項(xiàng)目，保證天津公司經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)指標(biāo)和萬(wàn)科產(chǎn) 品在天津的影響力，在市場(chǎng)呼喚萬(wàn)科的大好形勢(shì)下。天津萬(wàn)科應(yīng)充分利用萬(wàn)科天津地產(chǎn)先鋒的社會(huì)影響抓住機(jī)遇，多上新項(xiàng)目，擴(kuò)大市場(chǎng)占有率，讓萬(wàn)科品牌深深印到每個(gè)天津人心中，目前幾個(gè)新項(xiàng)目中以華苑新城項(xiàng)目最為成熟，具備今年開(kāi)工并銷售的可能，經(jīng)公司各方面調(diào)查研究，準(zhǔn)備今年上馬華苑新城項(xiàng)目，再陸續(xù)開(kāi)發(fā)其他條件成熟的項(xiàng)目。 天津萬(wàn)科公司 華苑新城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 5 第二章 項(xiàng)目概述 一 .項(xiàng)目區(qū)位及用地 1． 項(xiàng)目區(qū)位 華苑新城項(xiàng)目位于天津市西南部（見(jiàn)圖 ），建成后行政區(qū)劃 隸屬于南開(kāi)區(qū)管轄，距離市文化教育中心區(qū) 約 5 公里，距離市中心商業(yè)區(qū)約 8 公里。 項(xiàng)目所在地 天津萬(wàn)科公司 華苑新城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 6 該宗地規(guī)劃為居住用地，規(guī)劃總占地面積 萬(wàn)平米，其中一期由合作方自 己建設(shè)，現(xiàn)已建設(shè)大部分，二期為我司準(zhǔn)備投資的用地， 規(guī)劃總占地面積 萬(wàn)平方米（ 664 畝），其中界內(nèi)用地 萬(wàn)平方米（約 571 畝），界 外用地 萬(wàn)平方米（約 93 畝）。 二 .項(xiàng)目宗地現(xiàn)狀及市政配套情況 項(xiàng)目四至為：東至陳塘支線鐵路，南至規(guī)劃路，西至外環(huán)線，北至紅旗南 路。 宗地地塊呈比較規(guī)則的梯形，原為農(nóng)田 ,地質(zhì)條件良好，土地已基本平 整完畢 ,大部分場(chǎng)地平整至與周邊道路標(biāo)高相同 ,局部比路低 米左右 ,少量的 魚(yú)塘正在填土平整。 (大部分場(chǎng)地平整 ) (大部分場(chǎng)地平整 ) 天津萬(wàn)科公司 華苑新城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 7 天津萬(wàn)科公司 華苑新城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 8 (局部場(chǎng)地標(biāo)高不夠 ) 整個(gè)華苑新城項(xiàng)目市政管網(wǎng)規(guī)劃已設(shè)計(jì)完畢，各種市政配套源頭在地塊紅線邊界周?chē)?，具體如下： 給水： 供水主干管在項(xiàng)目用地北面濱水道上，為 DN1200 的管徑，沿外環(huán)線 側(cè)已引入到項(xiàng)目用地紅線邊。 雨水： 項(xiàng)目用地南側(cè)規(guī)劃有一雨水泵站，總個(gè)項(xiàng)目?jī)?nèi)雨水通過(guò)泵站排到外環(huán) 河。 污水： 項(xiàng)目用地南側(cè)規(guī)劃有一污水泵站，總個(gè)項(xiàng)目?jī)?nèi)污水通過(guò)泵站排出。 煤氣： 項(xiàng)目用地北面濱水 道上有 DN400 煤氣中壓管，為該項(xiàng)目氣源源頭，已 引到紅旗南路上。 供熱： 項(xiàng)目用地內(nèi)規(guī)劃有一集中鍋爐房，該鍋爐房由合作方負(fù)責(zé)建設(shè)，我司 交納費(fèi)用。 供電： 項(xiàng)目用地內(nèi)規(guī)劃有一 萬(wàn)伏變電站，該變電站由電業(yè)局負(fù)責(zé)建設(shè)， 我司按國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納費(fèi)用。 通訊： 由我司自行配套，目前在紅旗南路上有 12 孔通訊管道，為該項(xiàng)目通訊 源頭。 該項(xiàng)目屬于新區(qū)開(kāi)發(fā) ,周邊生活 設(shè)施不健全 , 距離華苑居住區(qū)主社區(qū)中心較遠(yuǎn) , 距離王頂?shù)叹幼^(qū)中心也較遠(yuǎn) ,按規(guī)劃必須建設(shè)中學(xué)、小學(xué)、幼兒園、派出 所、街道辦事處、公交站、市場(chǎng)等配套生活設(shè)施，大的商業(yè)公建設(shè)施可考慮 利用華苑居住區(qū)現(xiàn)有設(shè)施。 3000 米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀 配套設(shè)施類別 名稱 教育設(shè)施 天津大學(xué)、南開(kāi)大學(xué)、理工學(xué)院、廣播電視大學(xué)、華苑高級(jí)中學(xué)、司法學(xué)校 天