【正文】 南京句容“巨龍新天地” 項(xiàng)目研判、業(yè)態(tài)定位與招商策略預(yù)案 【【 一一 站站 式式 城城 市市 多多 彩彩 風(fēng)風(fēng) 情情 MALL】】 NEW GUIDES DIRECTION 新導(dǎo)向房地產(chǎn)營銷策劃機(jī)構(gòu) (香港 /上海 ) 二 00 七 年 六 月 1 一、從宏觀角度考量句容商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 句容是一個(gè)“過站式”的國家旅游城市，以“旅”興“商”缺乏先決條件，現(xiàn)代商旅業(yè)處于發(fā)育階段。 句容 市 西依南京、南接常州、北瀕長江，滬寧高速公路橫貫東西，寧杭國道縱貫?zāi)媳保瑴麑庤F路、 312 國道穿境而過，距南京祿口國際機(jī)場僅需 30 分鐘， 至上海只需 2 個(gè)半小時(shí)。 句容歷來是 南京 的 東南門戶 。 因此， 句容市盡管是國家優(yōu)秀旅游城市之一，著名旅游景點(diǎn)有茅山、九華山、瓦屋山等，每年接待國內(nèi)游客達(dá)上百萬人次，但這些游客多數(shù)均沒有滯留，在句容游玩之后，大多會被旅行社帶往其他城市，成為“過路客”。長期來，句容相對旺盛的旅游業(yè)并未帶動城市現(xiàn)代商業(yè)的發(fā)展，拉動當(dāng)?shù)氐氖袌鱿M(fèi)，商業(yè)的發(fā)展相對處于疲軟階段。 句容是一個(gè)人口“流動性”較大的縣級城市，本地消費(fèi)群的流向存在不固定因素。 句容 地區(qū) 人口 規(guī)模約 60 萬， 其中 市區(qū)居民 約 19 萬 。由于歷史原因和地方經(jīng)濟(jì)的相對滯后， 長期來，句容的人口流動性很大，據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，目前句容市區(qū)人口每年外出打工的，其比例約占 10％；農(nóng)村人口的流動性較城市更大，每年約占 16％左右。這些流動外出打工的人口主要分布在南京、鎮(zhèn)江等地區(qū)。 加上句容每年外來人口導(dǎo)入的極不平衡性，致使當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)指數(shù)增長十分緩慢，成為制約商業(yè)發(fā)展的瓶頸。 句容距省會城市南京市近，長期來商業(yè)發(fā)展客觀上形成一定的“依附性”和“制約性”。 句容 市距南京市僅 30 公里，只有 20 分鐘車程。因此，南京市繁榮的商業(yè)客觀上對句容城市商業(yè)的發(fā)展起到制約作用。而句容市相對落后的商 2 業(yè)布局和業(yè) 態(tài)，長期來產(chǎn)生對南京市商業(yè)的“依附性”。此外，句容當(dāng)?shù)氐恼块T的公務(wù)員、企業(yè)主和私營業(yè)主等，也形成了到南京消費(fèi)的習(xí)慣。 另據(jù)抽樣調(diào)查表明，句容當(dāng)?shù)卦S多較高層次的消費(fèi)群依靠發(fā)達(dá)的省際交通，甚至常常到滬寧高速沿線的鎮(zhèn)江、常州、無錫，乃至上海來購物。這也是長期來句容中高檔商業(yè)業(yè)態(tài)難以形成氣候的主要原因之一。 句容普遍存在的“小農(nóng)經(jīng)濟(jì)”的消費(fèi)意識和能力，不足以支撐當(dāng)?shù)刂懈邫n的商業(yè)業(yè)態(tài)。 句容 市的人口結(jié)構(gòu)中農(nóng)業(yè)人口占多數(shù)，約為 65％左右。其中市區(qū)人口中農(nóng)轉(zhuǎn)非的人口也占有相當(dāng)比例。縱觀句容的整個(gè)消費(fèi)市場，如餐飲 業(yè)、娛樂業(yè)和百貨業(yè)等，其經(jīng)營規(guī)模和檔次等均較低。目前為止，幾乎沒有一定規(guī)模的百貨商場。餐飲業(yè)除了寥寥無幾的賓館中檔餐飲之外，也幾乎沒有中高檔的酒家。居民消費(fèi)指數(shù)尚處于初級階段的水平。 因此，客觀上審視，句容目前普遍存在的低消費(fèi)的意識，尚不足以支撐中高檔，尤其是較大體量的商業(yè)項(xiàng)目。 句容相對滯后的商業(yè)，同時(shí)也為現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展帶來了一定的空間和機(jī)遇。 然而，作 為南京 市 東南門戶 和 滬寧 高速 要 塞的句容市 ， 其優(yōu)越的地理位置為句容社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的區(qū)位優(yōu)勢。 2020 年，句容市奮力沖刺“兩個(gè)高于”，綜合經(jīng) 濟(jì)實(shí)力開始躍上新臺階，全年完成地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，增長 ％。此外，句容市結(jié)合產(chǎn)業(yè)調(diào)整和舊區(qū)改造，正在加快現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展的步伐。 隨著句容城市發(fā)展規(guī)劃的逐步推進(jìn)，為城市現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展帶來了一定的空間和機(jī)遇。同時(shí)，隨著城鄉(xiāng)居民收入水平的逐步提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)也將逐步發(fā)生變化，這為句容發(fā)展中高檔商業(yè)業(yè)態(tài)逐步打下基礎(chǔ)。 3 二、句容市商業(yè)發(fā)展基本概況 （一）城市商業(yè)總體布局 近幾年，句容市在房地產(chǎn)開發(fā)中加大商貿(mào)設(shè)施建設(shè)步伐，目前已建成各類商業(yè)街、商業(yè)廣場、商貿(mào)市場等一批現(xiàn)代化商業(yè)設(shè)施。 【城市中心商業(yè)】 結(jié) 合對老城區(qū)精品路段的改造，在華陽南路、人民路一帶建成集文化、娛樂、購物、休閑為一體的月盛帕緹亞廣場、華陽名街、新世紀(jì)商城步行街、 天源財(cái)富廣場 等商業(yè)項(xiàng)目。這里主要集聚了服飾、飾品、運(yùn)動、鞋帽、珠寶、婚紗、通訊、工藝品等品牌專賣店，以及部分茶藝、食品、特色餐飲、賓館等業(yè)態(tài)。 【市級商業(yè)副中心】 以百貨商場為主，主要商業(yè)設(shè)施有天一商城、華聯(lián)商廈、元豐商城等。 【旅游文化商業(yè)點(diǎn)】 正在規(guī)劃建設(shè)“一園兩場兩帶”文化活動休閑區(qū)。即城區(qū)葛仙湖公園， 4 萬平方米的新世紀(jì)廣場、玉清廣場等。 【社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)】 主要分布于市區(qū)老城 廂和新建居民小區(qū)，由小型百貨商店、日雜貨店、超市、便利店、飲食服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)、菜市場等商業(yè)項(xiàng)目。 【專業(yè)市場網(wǎng)點(diǎn)】 主要分布于城市各個(gè)角落，由消費(fèi)品綜合市場、農(nóng)副產(chǎn)品市場、工業(yè)消費(fèi)品市場和生產(chǎn)資料市場等組成，基本滿足于人民群眾日常生活需要。主要有溫州商貿(mào)城（裝飾裝潢建材）、蘇南商貿(mào)城（蔬菜及小商品）等。 （二）商業(yè)基本業(yè)態(tài)分析 【服裝服飾類】 目前 句容 市商業(yè)業(yè)態(tài)比例中， 服裝服飾類所占的比例最大 ，約占 1/4。 服裝 服飾 行業(yè)競爭激烈 ， 從 檔次分析 一般以中低檔服裝為主， 市場缺少 中高檔及高檔服裝系列 ，部分高端消費(fèi)者寧愿開車 到南京或上海購買。 4 【餐飲類】 句容 市的飲食文化比較豐富，餐飲業(yè)所占比例約 12％，位居第 2 位。句容市各街區(qū)的小酒樓，從午間至晚市生意較好，但沒有較高檔次的品牌餐飲店，服務(wù)檔次也較低，由此可見句容的餐飲業(yè)仍有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展空間。 【百貨超市類】 句容的百貨、超市約占比例 9％，主要為消費(fèi)者提供日常百貨用品。超市以人民路的蘇果超市為例，品種較為單一，未能構(gòu)成消費(fèi)熱點(diǎn)，同時(shí)也與當(dāng)?shù)叵M(fèi)欲望比較保守的小農(nóng)意識有關(guān)，必須加以引導(dǎo)。 【其它購物類】 句容市場的電器、電訊和電腦等產(chǎn)品約占比例 9％，當(dāng)?shù)匦畔⒒占奥孰m然不高，但手 機(jī)產(chǎn)品的銷售率相對較高。隨著當(dāng)?shù)厣鐣?jīng)濟(jì)的進(jìn)步，以及各類電器、電子產(chǎn)品的更新?lián)Q代，這一消費(fèi)領(lǐng)域具有一定的市場潛力。 【休閑娛樂類】 句容的休閑娛樂業(yè)處于發(fā)育階段，缺少較高檔次的休閑、娛樂項(xiàng)目，部分高端消費(fèi)群常常驅(qū)車到南京市區(qū)消費(fèi)，以此，今后幾年，句容的休閑、娛樂業(yè)發(fā)展空間較大。 （三）典型商業(yè)項(xiàng)目分析 月盛帕緹亞廣場商業(yè)項(xiàng)目 （ 1）項(xiàng)目概況： 項(xiàng)目地塊位于江蘇省句容市老城 區(qū)，北側(cè)臨近人民路、南側(cè)臨近東大街、東側(cè)臨近華陽路、西側(cè)臨近寺街，地塊呈較為方正的四方形，該用地是句容市的舊城改造項(xiàng)目，拆遷量較大。用 地性質(zhì)是純商業(yè)用地，占地面積 40117 平方米，建筑密度 45%，容積率 ，綠化率 20%，總建筑面積 48100 平方米