蘋(píng)果公寓”營(yíng)銷推廣方案(已修改)
2025-03-16 16:54 本頁(yè)面
【正文】 打造耳目一新的樓市亮點(diǎn) “蘋(píng)果”風(fēng)暴即將登陸威海 ! “蘋(píng)果公寓”營(yíng)銷推廣方案 第一部分 項(xiàng)目分析及策略 ? 通過(guò)對(duì)本案的初步了解，我公司認(rèn)為： ? 本案的優(yōu)勢(shì)和問(wèn)題均比較集中，小戶型、低總價(jià)樓盤(pán)在威海相對(duì)較少，需求旺盛，但也必須看到項(xiàng)目自身存在一些硬傷，無(wú)法通過(guò)后天彌補(bǔ)，如絕大部分為北向戶型、面積不盡合理、隔音效果差、裝修較粗糙等。 ? 策略建議： ? 鑒于本案的先天劣勢(shì)，無(wú)法做大的調(diào)整改動(dòng)，同時(shí)項(xiàng)目所處地理位置等綜合質(zhì)素，均無(wú)法和海悅國(guó)際、旅游開(kāi)發(fā)大廈抗衡，因而我司認(rèn)為本案做高檔樓盤(pán)推廣，沒(méi)有充分的支撐；而做面向低端消費(fèi)群體的大眾樓盤(pán)，又受到單價(jià)較高的影響，該部分消費(fèi)人群無(wú)法支撐起較高的價(jià)格，既降低了樓盤(pán)整體形象，又不利于實(shí)現(xiàn)快速銷售。 ? 因而惟有找到適合本項(xiàng)目獨(dú)特的切入點(diǎn)，才能出奇制勝！ ? 建議：不從常規(guī)的項(xiàng)目檔次、和目標(biāo)人群分類入手，不對(duì)項(xiàng)目做具體檔次劃分，不具體界定樓盤(pán)客戶屬性分類，而是從本案小戶型、低總價(jià)、精裝修、具有高性價(jià)比的優(yōu)勢(shì)打開(kāi)缺口，將本案打造成威海的個(gè)性化樓盤(pán)、亮點(diǎn)樓盤(pán)。這就要求本案以全新的案名 —— 蘋(píng)果公寓，全新的形象包裝，以及立體強(qiáng)大的推廣攻勢(shì)全新亮相！ 第二部分 產(chǎn)品建議 ? 由于本案五種戶型為一套 190平米大戶型改造，故戶型普遍存在一定問(wèn)題，歸結(jié)起來(lái)主要有：普遍無(wú)南向戶型、采光不好，各戶之間隔音差，個(gè)別房型面對(duì)走廊開(kāi)玻璃窗影響了私密性，勢(shì)必造成以后的銷售阻力。 ? 鑒于本案產(chǎn)品部分已經(jīng)完成并裝修完畢，無(wú)法做大的改動(dòng)，故在現(xiàn)有的條件下對(duì)可能改善的部分做以下建議： ? 撤除單元門，弱化“五家為一戶”的不良感覺(jué)，形成相對(duì)獨(dú)立的直觀印象； ? 鑒于室內(nèi)采光普遍不好，建議樣板間增強(qiáng)室內(nèi)燈光亮化，裝飾部分淺色為主，營(yíng)造通透明亮的視覺(jué)效果，扭轉(zhuǎn)不良視覺(jué)印象； ? 對(duì)走廊開(kāi)玻璃窗的戶型，可以采取不透明材質(zhì)遮擋或改造的辦法，保證房間的私密性； ? 部分戶型窗玻遮擋后，走廊采光不好，建議樣板間樓層可以采用長(zhǎng)明燈等亮化。 第三部分 價(jià)格建議 ? 鑒于本案前期 5380元 /㎡起的銷售價(jià)格已經(jīng)推出，并已銷售了 30套，故不適宜做改動(dòng)，但值得注意的是，目前威海市場(chǎng)對(duì)高層普遍存在一定市場(chǎng)抗性，故樓層差價(jià)應(yīng)盡量減小，否則將造成高層部分單價(jià)過(guò)高，導(dǎo)致每套總價(jià)抬升，本來(lái)項(xiàng)目所具有的小戶型低總價(jià)優(yōu)勢(shì)，將成為一句空洞口號(hào)，豪無(wú)市場(chǎng)吸引力與號(hào)召力。 ? 故此銷售建議： ? 總體遵循低價(jià)入市的原則。以較低價(jià)格推向市場(chǎng)，檢驗(yàn)市場(chǎng)對(duì)銷售價(jià)格的反應(yīng)。 ? 小步快走原則。經(jīng)過(guò)前期低價(jià)預(yù)熱市場(chǎng)，項(xiàng)目已初步被市場(chǎng)接受，此時(shí)，穩(wěn)步抬升價(jià)格，每次價(jià)格提升幅度不宜過(guò)高， 10— 20元/㎡每次，造成樓盤(pán)持續(xù)升值的市場(chǎng)印象，既穩(wěn)定了前期購(gòu)買客戶，又促成一直持觀望態(tài)度的準(zhǔn)客戶快速采取購(gòu)買行動(dòng)。 ? 目前本案的樓層差價(jià)偏高，建議 5層 — 15層每層遞增 30元 /㎡；15層 — 27層每層遞增 20元 /㎡，這樣最高層的銷售單價(jià)將控制在6000元左右，最高總價(jià) 35萬(wàn)以內(nèi)，有利實(shí)現(xiàn)短平快的銷售目標(biāo)。 第四部分 目標(biāo)人群定位 ? 就本案 11㎡ — 56㎡小戶型、低總價(jià)的項(xiàng)目特點(diǎn)，結(jié)合前期的 30套已成交客戶分析，本案的主力目標(biāo)客戶群定位為： ? —— 首次置業(yè)、自住為主的
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