石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)分析及銷售建議(已修改)
2025-03-13 14:52 本頁面
【正文】 鑫科摩卡小鎮(zhèn)二次銷售啟動(dòng) 市場(chǎng)分析及銷售建議 房地產(chǎn)發(fā)展到現(xiàn)在已和資本市場(chǎng)緊密相連，同時(shí)房地產(chǎn)又是國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，因此，單純從房地產(chǎn)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)意義不大，只有上一層，經(jīng)濟(jì)角度才能把握住脈絡(luò)；另外，此次房地產(chǎn)調(diào)整，之前是房地產(chǎn)自身調(diào)整，后來已變成由于經(jīng)濟(jì)調(diào)整更進(jìn)一步帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑；未來三年的市場(chǎng)走勢(shì)， L 型還是 U型？ 2023觀察 大勢(shì)判斷：看清環(huán)境，謹(jǐn)慎把握方向 其它市場(chǎng)因素 境外熱錢因素： 國內(nèi)投資投機(jī)資金 實(shí)業(yè)資金涌入房地產(chǎn) 自住的剛性需求 恐慌性購買 宏觀及微觀因素 經(jīng)濟(jì)開始下滑，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)很不樂觀 房地產(chǎn)市場(chǎng)本身 ： （ 1）、這幾年房地產(chǎn)消耗巨大社會(huì)資源，高房價(jià)嚴(yán)重透支國民未來收入 （ 2）、房價(jià)收入比遠(yuǎn)超國際公認(rèn)界限。 （ 3）、租金的漲幅遠(yuǎn)跟不上房價(jià)的漲幅 （ 4）、房企資金極度緊缺。 資金（分為兩部分，一部分所謂熱錢，一部分國內(nèi)投資資金） 市場(chǎng)參與者 低價(jià)入市 隱性降價(jià) 持幣觀望 …… 強(qiáng)制結(jié)構(gòu)調(diào)整政策 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)減半征收 開發(fā)企業(yè)可與購房單位進(jìn)行定向建購 個(gè)人購房可享受契稅額 50％的補(bǔ)貼 公積金貸款額度最高可達(dá) 40萬元，最長期限可達(dá) 30年 無公積金職工，有擔(dān)保也可申請(qǐng)公積金貸款 購買 70平方米以上住房的，可辦理市區(qū)戶口 價(jià)格波動(dòng)影響表現(xiàn)不同，但也有逐漸從一線城市到二線城市轉(zhuǎn)移的趨勢(shì) 2 0 0 7 年1 月 2 0 0 8 年1 月一線城市商品房銷售均價(jià)走勢(shì)單位：元/ 平方米60008000100001202314000160001800020230 北京 上海 廣州 深圳價(jià) 一線城市銷售均價(jià)逐漸出現(xiàn)明顯波動(dòng) 2 0 0 7 年1 月 2 0 0 8 年1 月主要二線城市商品房/ 住宅銷售均價(jià)走勢(shì)單位：元/ 平方米202340006000800010000120231400016000 天津 武漢 杭州 沈陽價(jià) 二線銷售均價(jià)波動(dòng)不明顯 2023石家莊供應(yīng) 5000畝，政策保障房將大量入市，增大市場(chǎng)壓力。 年初政府保障房公布，將建經(jīng)適房 9100套，今年 9個(gè)經(jīng)適房地塊敲定。 城中村改造序幕拉開政府城中村改造的決心和力度處處可見。截至到 6月石家莊已經(jīng)拆除各類建筑 500萬平方米拆除了今年任務(wù)量的近 2倍、已經(jīng)完成了三年拆除總量的 66%。 政府土地放量信號(hào)，今年土地放量 5000畝，土地的收儲(chǔ)量計(jì)劃是 。 5月下旬 15000畝土地全國招商等等信息傳遞致使日漸濃重的觀望氣息，彌漫到了土地市場(chǎng)。今年首宗純住宅用地 ——— [2023]016號(hào)地塊，由于投標(biāo)者名額不足流標(biāo)。 —— 07年全年石家莊市區(qū)土地出讓面積為 1200多畝。照此計(jì)算，今年的土地上市量將是去年的 4倍多，而今年一年的土地收儲(chǔ)量將是去年出讓面積的 10倍。導(dǎo)致樓市觀望氣息日漸濃重，開發(fā)商拿地將更加理性。 9 2 . 7 21 6 3 . 92 3 2 . 14 4 5 . 45 8 2 . 86 3 9 . 0 26 9 0 . 1 901002003004005006007002023 2023 2023 2023 2023 2023 2023銷售面積（萬平方米）動(dòng)量因素 B 2023預(yù)測(cè) 市場(chǎng)走勢(shì) —— 未來政策不明晰主導(dǎo)下的 市場(chǎng)波動(dòng) 08年石家莊市場(chǎng)壓力不容樂觀，價(jià)格上升空間有限，市場(chǎng)動(dòng)波仍將持續(xù)。 [動(dòng)量因素 ] 供應(yīng)放量 觀望心理 低價(jià)競(jìng)爭 [主導(dǎo)因素 ] 金融政策 走量 —— 高度保持市場(chǎng)敏感，把握 /主動(dòng)創(chuàng)造小陽春，快速出貨 回現(xiàn) —— 看短不看長，降低不確定性風(fēng)險(xiǎn)影響，現(xiàn)金為王 增量 —— 逢低吸入，增加土地儲(chǔ)量 2023大勢(shì)下， 保持開發(fā)商的三大法寶：1土地儲(chǔ)備 2資金實(shí)力 3銷售進(jìn)度 營銷推廣的關(guān)鍵 關(guān)鍵一：需要言之有物； —— 能清晰的告訴客戶你賣什么 關(guān)鍵二：推廣信息與銷售重點(diǎn)結(jié)合
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