物業(yè)管理招投標7-8(已修改)
2025-03-13 12:17 本頁面
【正文】 服務成本 競爭者價格 消費者感受的價值 高價格 此價格下無人問津 低價格 此價格下 無利可圖 定價過程中須考慮的三個因素 1 ?主要有下面幾種常用的定價方法 （一）成本加成定價法 指物業(yè)管理企業(yè)按市場行情在估計了平均成本的基礎上，加上一定百分比來制定服務商品價格的方法。 步驟： （ 1）確定各項服務費用支出 （ 2）把上述各項服務費用支出加總 （ 3）求出每戶每月的平均服務成本。 （ 4）通過平均服務成本加上目標利潤來確定服務價格。 （ 5）對服務價格進行調(diào)整并進行報價決策。 2 用公式表示為： P=AC(1+r) P— 管理服務的價格 AC— 平均服務成本 r— 預定的目標利潤率 [例 73]： 3 4 表 71中 18項管理費用支出實際成本為 24 ，除以 424戶，每戶每月要承擔管理費用支出為 。物業(yè)管理公司若確定目標利潤率為 10%，則每戶要承擔管理費用的標準為： （ 1+10%） = 5 （二）差別定價法 經(jīng)濟學家認為，當不同市場之間出現(xiàn)的價格差異并不反映提供商品或服務的成本差異時，這種做法就是差別定價（ Price Discrimination） ,其目的是為了增加企業(yè)的總利潤。 物業(yè)服務采用差別定價法確定的服務差別價格，按標準的分類方法把它分為一度差別價格、二度差別價格、三度差別價格。 6 ? 一度差別價格 —— 指具有壟斷地位的物業(yè)企業(yè)在提供物業(yè)服務之前，根據(jù)不同消費者可以承受和接受的最高價格的情況，來確定的不同的服務價格。 —— 是差別價格最極端的形式，也是企業(yè)最能盈利的一種定價方法。 —— 不常見 7 二度差別價格 —— 指物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)單個消費者消費服務的數(shù)量的大小來定價。就是我們常說的數(shù)量折扣。 8 三度差別價格 —— 三度差別價格是指物業(yè)管理企業(yè)以消費者的需求價格彈性的差別為基礎索取不同的價格。 9 ?差別定價法主要適用于兩種情況： ?一、在同一個種物業(yè)中住有不同國籍或不同地區(qū)的業(yè)主，經(jīng)他們自己要求而提供不同標準的服務，收取不同價格的費用。 ?二、一個物業(yè)管理企業(yè)在其實行較高檔次的物業(yè)管理服務項目周邊進行輻射型擴散，針對那些分散型的小業(yè)主，或一些難以支付較高物業(yè)管理費的老居民小區(qū)，推出一種非完全意義上的物業(yè)管理。 10 ?三、高峰定價法 —— 與采用差別定價法提高利潤水平的方法相似，高峰定價法是指物業(yè)管理企業(yè)向那些在高峰期內(nèi)要求得到服務的顧客索取高價，而對那些在低峰期內(nèi)消費的顧客索取低價。 需具備的三個條件： 服務是不能儲存的 在不同時間內(nèi)提供的服務必定要使用同一生產(chǎn)設施。 在不同的時間內(nèi)，需求的特點具有顯著的不同。 11 ?（四）對比定價法 —— 又叫參照法，就是指同類物業(yè)中具有可比性的某一物業(yè)計費標準完善，執(zhí)行效果好，其他物業(yè)管理費的計費標準就可通過逐項對比，逐一確定每項管理支出和收費方法。 （五）經(jīng)驗法 —— 在掌握不同類型物業(yè)管理費計費標準及執(zhí)行效果后，根據(jù)以往經(jīng)驗確定目標物業(yè)的服務價格。 （六）綜合法 —— 指綜合上述諸方法的優(yōu)點。 12 第二節(jié) 投標報價策略與決策 一、投標策略和投標決策的含義 策略 ，即人們根據(jù)形勢的發(fā)展而制定的行動方針和方式。 投標策略 ，是指物業(yè)管理企業(yè)在投標競爭中的指導思想、系統(tǒng)工作部署及參加投標競爭的方式和手段。 決策 是決策科學的基本概念，決策工作主要由四部分組成：一是尋找決策的時機；二是確定可能的行動方案；三是評價每個方案的收入和成本；四是從中選擇最能滿足企業(yè)目標的方案作為最優(yōu)方案。所以說，決策是選擇最佳的目標和行動方案而進行的活動，是一種有約束條件的最優(yōu)化 投標決策 是投標人選擇和確定投標項目并制定投標行動行動方案的過程。 13 二、重視投標策略和投標決策的意義 （一）獲勝的依據(jù) （二）實現(xiàn)經(jīng)營目標的保證 （三）獲取利潤的前提 三、投標決策的內(nèi)容 （一）選擇投標項目 一般只要接到業(yè)主的投標邀請，就要積極相應。 （二）判斷資源的投入量 14 圖 72 中標概率與投標資源投入量的關系 15 ?（三）分析報價并進行決策 ?初步報價估算出來后，還需對初步報價進行分析。分析的目的是探討這個初步報價的合理性以及帶來的盈利和風險，從而做出最終報價的決策。 16 報價的靜態(tài)分析 ?分析步驟： （ 1）各項統(tǒng)計經(jīng)費收支預算書中的匯總數(shù)字，并計算其比例指標 （ 2）從宏觀方面分析報價結(jié)構(gòu)的合理性 （ 3）探討管理計劃期與報價的關系 （ 4）分析檢查明顯不合理的報價組成部分 （ 5）向決策組提交對比資料 17 報價的動態(tài)分析
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