物業(yè)管理招投標(biāo)7-8(已修改)
2025-03-13 12:17 本頁面
【正文】 服務(wù)成本 競爭者價(jià)格 消費(fèi)者感受的價(jià)值 高價(jià)格 此價(jià)格下無人問津 低價(jià)格 此價(jià)格下 無利可圖 定價(jià)過程中須考慮的三個(gè)因素 1 ?主要有下面幾種常用的定價(jià)方法 （一）成本加成定價(jià)法 指物業(yè)管理企業(yè)按市場行情在估計(jì)了平均成本的基礎(chǔ)上，加上一定百分比來制定服務(wù)商品價(jià)格的方法。 步驟： （ 1）確定各項(xiàng)服務(wù)費(fèi)用支出 （ 2）把上述各項(xiàng)服務(wù)費(fèi)用支出加總 （ 3）求出每戶每月的平均服務(wù)成本。 （ 4）通過平均服務(wù)成本加上目標(biāo)利潤來確定服務(wù)價(jià)格。 （ 5）對服務(wù)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整并進(jìn)行報(bào)價(jià)決策。 2 用公式表示為： P=AC(1+r) P— 管理服務(wù)的價(jià)格 AC— 平均服務(wù)成本 r— 預(yù)定的目標(biāo)利潤率 [例 73]： 3 4 表 71中 18項(xiàng)管理費(fèi)用支出實(shí)際成本為 24 ，除以 424戶，每戶每月要承擔(dān)管理費(fèi)用支出為 。物業(yè)管理公司若確定目標(biāo)利潤率為 10%，則每戶要承擔(dān)管理費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)為： （ 1+10%） = 5 （二）差別定價(jià)法 經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，當(dāng)不同市場之間出現(xiàn)的價(jià)格差異并不反映提供商品或服務(wù)的成本差異時(shí)，這種做法就是差別定價(jià)（ Price Discrimination） ,其目的是為了增加企業(yè)的總利潤。 物業(yè)服務(wù)采用差別定價(jià)法確定的服務(wù)差別價(jià)格，按標(biāo)準(zhǔn)的分類方法把它分為一度差別價(jià)格、二度差別價(jià)格、三度差別價(jià)格。 6 ? 一度差別價(jià)格 —— 指具有壟斷地位的物業(yè)企業(yè)在提供物業(yè)服務(wù)之前，根據(jù)不同消費(fèi)者可以承受和接受的最高價(jià)格的情況，來確定的不同的服務(wù)價(jià)格。 —— 是差別價(jià)格最極端的形式，也是企業(yè)最能盈利的一種定價(jià)方法。 —— 不常見 7 二度差別價(jià)格 —— 指物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)單個(gè)消費(fèi)者消費(fèi)服務(wù)的數(shù)量的大小來定價(jià)。就是我們常說的數(shù)量折扣。 8 三度差別價(jià)格 —— 三度差別價(jià)格是指物業(yè)管理企業(yè)以消費(fèi)者的需求價(jià)格彈性的差別為基礎(chǔ)索取不同的價(jià)格。 9 ?差別定價(jià)法主要適用于兩種情況： ?一、在同一個(gè)種物業(yè)中住有不同國籍或不同地區(qū)的業(yè)主，經(jīng)他們自己要求而提供不同標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)，收取不同價(jià)格的費(fèi)用。 ?二、一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)在其實(shí)行較高檔次的物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目周邊進(jìn)行輻射型擴(kuò)散，針對那些分散型的小業(yè)主，或一些難以支付較高物業(yè)管理費(fèi)的老居民小區(qū)，推出一種非完全意義上的物業(yè)管理。 10 ?三、高峰定價(jià)法 —— 與采用差別定價(jià)法提高利潤水平的方法相似，高峰定價(jià)法是指物業(yè)管理企業(yè)向那些在高峰期內(nèi)要求得到服務(wù)的顧客索取高價(jià)，而對那些在低峰期內(nèi)消費(fèi)的顧客索取低價(jià)。 需具備的三個(gè)條件： 服務(wù)是不能儲存的 在不同時(shí)間內(nèi)提供的服務(wù)必定要使用同一生產(chǎn)設(shè)施。 在不同的時(shí)間內(nèi)，需求的特點(diǎn)具有顯著的不同。 11 ?（四）對比定價(jià)法 —— 又叫參照法，就是指同類物業(yè)中具有可比性的某一物業(yè)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)完善，執(zhí)行效果好，其他物業(yè)管理費(fèi)的計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)就可通過逐項(xiàng)對比，逐一確定每項(xiàng)管理支出和收費(fèi)方法。 （五）經(jīng)驗(yàn)法 —— 在掌握不同類型物業(yè)管理費(fèi)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及執(zhí)行效果后，根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)確定目標(biāo)物業(yè)的服務(wù)價(jià)格。 （六）綜合法 —— 指綜合上述諸方法的優(yōu)點(diǎn)。 12 第二節(jié) 投標(biāo)報(bào)價(jià)策略與決策 一、投標(biāo)策略和投標(biāo)決策的含義 策略 ，即人們根據(jù)形勢的發(fā)展而制定的行動方針和方式。 投標(biāo)策略 ，是指物業(yè)管理企業(yè)在投標(biāo)競爭中的指導(dǎo)思想、系統(tǒng)工作部署及參加投標(biāo)競爭的方式和手段。 決策 是決策科學(xué)的基本概念，決策工作主要由四部分組成：一是尋找決策的時(shí)機(jī)；二是確定可能的行動方案；三是評價(jià)每個(gè)方案的收入和成本；四是從中選擇最能滿足企業(yè)目標(biāo)的方案作為最優(yōu)方案。所以說，決策是選擇最佳的目標(biāo)和行動方案而進(jìn)行的活動，是一種有約束條件的最優(yōu)化 投標(biāo)決策 是投標(biāo)人選擇和確定投標(biāo)項(xiàng)目并制定投標(biāo)行動行動方案的過程。 13 二、重視投標(biāo)策略和投標(biāo)決策的意義 （一）獲勝的依據(jù) （二）實(shí)現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)的保證 （三）獲取利潤的前提 三、投標(biāo)決策的內(nèi)容 （一）選擇投標(biāo)項(xiàng)目 一般只要接到業(yè)主的投標(biāo)邀請，就要積極相應(yīng)。 （二）判斷資源的投入量 14 圖 72 中標(biāo)概率與投標(biāo)資源投入量的關(guān)系 15 ?（三）分析報(bào)價(jià)并進(jìn)行決策 ?初步報(bào)價(jià)估算出來后，還需對初步報(bào)價(jià)進(jìn)行分析。分析的目的是探討這個(gè)初步報(bào)價(jià)的合理性以及帶來的盈利和風(fēng)險(xiǎn)，從而做出最終報(bào)價(jià)的決策。 16 報(bào)價(jià)的靜態(tài)分析 ?分析步驟： （ 1）各項(xiàng)統(tǒng)計(jì)經(jīng)費(fèi)收支預(yù)算書中的匯總數(shù)字，并計(jì)算其比例指標(biāo) （ 2）從宏觀方面分析報(bào)價(jià)結(jié)構(gòu)的合理性 （ 3）探討管理計(jì)劃期與報(bào)價(jià)的關(guān)系 （ 4）分析檢查明顯不合理的報(bào)價(jià)組成部分 （ 5）向決策組提交對比資料 17 報(bào)價(jià)的動態(tài)分析
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