【正文】 ?1 蘇豪時代商務廣場 營銷策略 (以商業(yè)為主 ) 金座標 2023/08 ?2 甲級 寫字樓的參考標準 國際物業(yè)顧問公司第一太平戴維斯提供了甲級寫字樓的標準，以供參考。 1. 位置： 位于寫字樓聚集區(qū)，交通便利、基礎建設包括公交線路以及軌道交通設施。 2. 停車車位 ：提供至少每 200平方米有一個停車位，對于綜合用途的項目還需更多停車位或者周邊必須有足夠的車位提供 3. 大廈品質(zhì)： 標準的交付，架空地板、充分的電源供應并配有后備電源，如項目有一定規(guī)模的商場，則需有單獨的寫字樓入口。 4. 凈高： （包括 ） 5. 電梯： 等候時間不超過 30秒 6. 電話線 ：平均每 20平方米有一根電話線 7. 物業(yè)管理公司： 有豐富經(jīng)驗的知名物業(yè)管理公司管理 8. 租或售： 基本不出售對于連續(xù)幾個樓層的銷售是可行的，但如果單層或部分樓層銷售于小業(yè)主或投資客戶，則會引起大廈的管理以及維修事宜 9. 得房率： 整層得房率至少為 75%，分割單元得房率不低于為 70％，空間少柱 。 10. 空調(diào)： 4管制空調(diào)系統(tǒng) ?3 乙級 寫字樓的參考標準 為中小企業(yè)和創(chuàng)業(yè)型公司服務的乙級寫字樓的市場需求還有彈性，但開發(fā)這類的寫字樓，基本要具備三個條件。 第一，優(yōu)越的區(qū)位。中小型企業(yè)因為規(guī)模的限制，其對于交通 和環(huán)境的要求往往要超過一些大公司，因此區(qū)位是選擇乙級寫字樓成功的先決條件。 第二，單位分割不宜過大。小單位的分割，可以更加明確中低檔寫字樓面向中小 企業(yè)的定位，也更具有靈活性。 第三，要作好長線投資的準備。因為這類產(chǎn)品對市場的熟悉程度還不夠高，而且中小型企業(yè)又大多因為資金等問題，會在相當長的時 期內(nèi)采用租賃房屋的方式辦公，要具備放長線的投資心態(tài)。 ?4 關于蘇豪（ SOHO) SOHO，一個嶄新的名詞，一個全新的概念。就是國外的SOHO（ Small office, Home office），也就是在家辦公、小型辦公的意思；能夠按照自己的興趣和愛好自由選擇工作的、不受時間和地點制約的、不受發(fā)展空間限制的白領創(chuàng)業(yè)一族。更重要的是反映在能否按照自己的興趣和愛好去自由的選擇工作，反映在所選擇的工作是否有著極大的發(fā)展空間。 備選案名：領航國際商務廣場、東晶時代、創(chuàng)智精英商務公館、融創(chuàng)國際、銀泰國際、慧谷時代、銀城投資廣場、鉑宮商務公館 ?5 備選案名 ： 領航國際商務廣場、 慧谷時代、 創(chuàng)智精英商務公館、 融創(chuàng)國際、 銀泰國際、 東晶時代、 鉑宮商務公館 …… ?6 分析現(xiàn)狀，尋求突破 ?7 關于 蘇豪時代商務廣場 樓盤 ? 位于火車站站北，緊臨北二環(huán)（雙七路）快速通道 ? 未來新站管委會即將在附近建設 ? 僅有幾條公交線路經(jīng)過本項目附近，交通不便 ? 屬于新站開發(fā)實驗區(qū)區(qū)內(nèi) ?8 市場印象與判斷 ? 目前周邊樓盤以首次置業(yè)的中低檔樓盤為主 ? 目前站北在售的現(xiàn)樓及準現(xiàn)樓沒有可比性 ? 從附近的樓盤銷售情況來看本地人的購房比例較大 (85%) ? 站前現(xiàn)有一批中高檔寫字樓對本案有一定的競爭壓力 ? 站北目前商務氛圍尚未成熟 ? 由于間隔一條鐵路干線，很難和市區(qū)連片 小結(jié) 如何應對站前組團的競爭，如何采用獨特的營削手段來規(guī)避本項目的不利因素，是本案成功的關鍵 ?9 ? 站前商業(yè)寫字樓總量較大，有溫莎杰座、金色地帶、中環(huán)國際、天驕國際、光大、白馬、浙江商貿(mào)城、恒豐大廈等 ? 大多數(shù)目前都在銷售中 ? 站前商業(yè)氛圍目前比較成熟 ? 組團式規(guī)劃 ,具體內(nèi)容尚未清晰 ? 戶型面積規(guī)劃與本項目大同小異，都標榜其獨特的風格及特有的品位 關于站前商業(yè)寫字樓現(xiàn)狀 本案歐尚金座佳園名景園元一溫莎杰座金色地帶天嬌國際白馬二期光大國際浙江商貿(mào)城恒豐大廈嘉華中心韓國城火車站勝利路鳳陽路站西路濉溪路站前路北二環(huán)（雙七路）龍門嶺路張洼路銅陵路勝利路?10 ? 中環(huán)國際是目前新站區(qū)較為高檔的寫字樓，共有辦公室200多套，目前僅有 51家公司入住，入住率僅為 25% ? 目前只有奧藍寶邸入住率較高，原因是租金便宜 (20~25元/M2左右 ) ? 根據(jù)經(jīng)典調(diào)查公司提供的 2023年 7月的調(diào)查資料顯示，對寫字樓的投資選擇，新站區(qū)僅占 14%，瑤海區(qū)（不包括新站）僅占 5% ? 大量的住宅涌入寫字樓租賃市場，嚴重影響投資者的信心 ?11 ? 相似的業(yè)態(tài) ? 略好于本案的地段 ? 差不多的總價 ? 規(guī)劃見仁見智、難以判斷 ? 商業(yè)氛圍及綜合配套基本優(yōu)于本案 ? 目前基本都在銷售中 形成競爭的局面是 ?12 ? 區(qū)位 ? 價格 ? 配套設施 ? 物業(yè)管理 目前影響合肥市寫字樓購買的前四大因素 ?13 ?總結(jié)出本案的特色，以及準確的劃分購買群體是本項目成功的根本 . 特色是可以令消費者迅速了解本項目，并產(chǎn)生購買欲望重要因素。 ?強化特色 ,并在此基礎上建立與競爭對手完全不同的品牌價值 . 令目標消費者認同這個價值，并以這個價值來判斷及選擇樓盤。 在一個高對抗性的競爭環(huán)境中的策略 ?14 蘇豪時代商務廣場 樓盤品牌足跡 ?15 品牌足跡 ? 品牌足跡 (Brand Footprint)是定義品牌的工具。 ? 品牌足跡 (Brand Footprint)規(guī)定了品牌傳播的路向。 ? 品牌足跡 (Brand Footprint) 品牌價值是必須要保護并充分利用的。 品牌足跡 (Brand Footprint)由品牌價值 (Meaning)與品牌個性 (Personality)兩個相互聯(lián)系的部分構成。 ?16 品牌價值 ? 品牌價值 (Meaning)： What the brand “ means” ? ?本項目最具特點的因素 目的 :簡化消費者認知了解的過程 目的 :替投資者規(guī)劃及描述出未來發(fā)展的影像 , 誘導他們的購買欲望 ?本項目與消費者的聯(lián)系 ?本項目所代表的創(chuàng)業(yè)方式 目的 :加強創(chuàng)業(yè)者的信賴感 ,促成購買 ?17 ? 蘇豪時代商務廣場 項目意味著