豪庭酒店公寓項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略(已修改)
2025-01-19 18:33 本頁(yè)面
【正文】 2023 MARKETING STRATEGY REPORT OF XIETUROAD PROJECT盛澤豪庭酒店公寓項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略CONTENTS2 _項(xiàng)目策劃1 _市場(chǎng)分析3 _銷(xiāo)售執(zhí)行4 _案例借鑒 盛澤豪庭 _MARKET RESEARCH PORTION市場(chǎng)篇本次報(bào)告的 市場(chǎng)研究工作 ，我們圍繞以下三大核心問(wèn)題展開(kāi)：在目前的市場(chǎng)下，怎樣的價(jià)格是相對(duì)合理，同時(shí)又能實(shí)現(xiàn)快速去化的？?jī)r(jià)格層面怎樣的定位及包裝能夠?qū)崿F(xiàn)該目標(biāo)？定位操作層面項(xiàng)目客群是哪些？他們的關(guān)注點(diǎn)又是什么？客戶層面Q1Q2Q3STEP1：項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目基本情況概覽? 本體分析項(xiàng)目區(qū)位及交通? 項(xiàng)目隸屬海港區(qū)，位于迎賓路上距火車(chē)站 800米；? 地處火車(chē)站與人民廣場(chǎng)商業(yè)區(qū)，距離 火車(chē)站僅 400M，地段繁華、配套齊全，出行便利區(qū)位南二環(huán)沿線火車(chē)站實(shí)景合寶路實(shí)景?緊鄰 迎賓路、汽車(chē)站、火車(chē)站、公交線路繁華，直達(dá)各地，快客繁多?車(chē)行 5分鐘即可到達(dá)人民廣場(chǎng)及附屬周邊商圈交通人民廣場(chǎng)實(shí)景項(xiàng)目周邊環(huán)境? 項(xiàng)目周邊生活和辦公配套均及為成熟? 周邊緊鄰秦皇島各大商務(wù)酒店? 周邊沿街商業(yè)繁華，且有成熟居住社區(qū)天洋新城等本案STEP2：包裝定位基于市場(chǎng)的思考? 定位思考酒店式公寓銷(xiāo)售模式分析產(chǎn)權(quán)形式 經(jīng)營(yíng)模式 客戶特征 分布區(qū)域特征大產(chǎn)權(quán)出售 統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)大產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的酒店式公寓對(duì)資本的要求很高，資金的門(mén)欄使得這類(lèi)酒店式公寓很難允許個(gè)人投資者投資，一般都是投資基金或?qū)I(yè)公司操作，租金收益相對(duì)較高。以 度假區(qū)域 和 CBD商務(wù)核心區(qū) 為主小產(chǎn)權(quán)出售 統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)以投資客為主，在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，這類(lèi)酒店式公寓的租金和出租率比大產(chǎn)權(quán)酒店公寓的要差一些，但是比小產(chǎn)權(quán)非統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的要好的多，故投資回報(bào)率相對(duì)更有保障。區(qū)位相對(duì)繁華 ，有相對(duì)穩(wěn)定的長(zhǎng)期租用客戶小產(chǎn)權(quán)出售 非統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)客戶以 SOHO辦公自用客、過(guò)度型居住客及投資客為主。因?yàn)榉墙y(tǒng)一經(jīng)營(yíng)導(dǎo)致沒(méi)有統(tǒng)一的管理使得同一棟樓中的各個(gè)小公寓之間存在很大競(jìng)爭(zhēng)，故租金收益上不如統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，更適合自用。區(qū)位相對(duì)偏遠(yuǎn) ，客戶以自用為主酒店式公寓盈利模式分析酒店盈利模式 租 /售方式 模式特征 分布區(qū)域特征全出租 酒店公寓開(kāi)發(fā)商自己持有或?qū)a(chǎn)權(quán)分割授給小業(yè)主皆可。，通過(guò)租金取得利潤(rùn)。，容易創(chuàng)品牌。，而是將物業(yè)委托給酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營(yíng)，獲取年度紅利以 度假區(qū)域 和 CBD商務(wù)核心區(qū) 為主可租售的 酒店式公寓部分出租，部分開(kāi)發(fā)商自己持有經(jīng)營(yíng)，留一部分出租，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。管理，也可自己出租，或自用，導(dǎo)致租金不應(yīng)相同。區(qū)位相對(duì)繁華 ，有相對(duì)穩(wěn)定的長(zhǎng)期租用客戶產(chǎn)權(quán)出售 酒店公寓 產(chǎn)權(quán)出售為主，而購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)時(shí)支付物業(yè)總值 50％的投資款，余款由開(kāi)發(fā)商或銀行提供按揭貸款。，亦有部分純投資客以出租的方式收取租金獲得收益。區(qū)位相對(duì)偏遠(yuǎn) ，客戶以自用為主本案打造的是 “ 小眾的奢華 ”帶有主題感的 酒店式公寓或服務(wù)式公寓為達(dá)到以上效果需滿足 2點(diǎn)要求項(xiàng)目定位思考STEP3：項(xiàng)目客戶研判競(jìng)品提供的思路? 客戶研判區(qū)域競(jìng)品客戶狀況? 區(qū)域競(jìng)品客戶基本以在秦皇島做生意或工作的外地人為主，一方面由于不限購(gòu)，另一方面酒店式管理和精裝修交付等便利配套也是這些客群選擇置業(yè)的主要原因；? 經(jīng)營(yíng)規(guī)模較小公司， 5—10 人的辦公地點(diǎn)；? 看中 火車(chē)站附近 租金高投資回報(bào)的因素，選擇投資置業(yè)。購(gòu)買(mǎi)客戶租賃客戶? 暑期來(lái)秦皇島度假人；? 經(jīng)常往返于外地和秦皇島之間的生意人；? 火車(chē)站周邊工作的企業(yè)高管或是周邊高級(jí)白領(lǐng)核心客群偶得客群輔助客群本案客戶預(yù)判西南郊區(qū)的中高端客戶；高端而小眾的自住客及小公司辦公；看中項(xiàng)目低總價(jià)和后期發(fā)展的投資客多次置業(yè)投資客在 “ 限購(gòu) ” 、 “ 限貸 ” 的大背景下，希望購(gòu)買(mǎi)辦公性質(zhì)產(chǎn)權(quán)房不影響其后正常住宅房源的購(gòu)置，且看中本案升值潛力。標(biāo)簽：看重項(xiàng)目品質(zhì)和便捷交通，希望不影響其余的住宅購(gòu)房在秦皇島工作的外地人士，喜愛(ài)秦皇島生活氛圍，注重高端物管等生活品質(zhì)，喜愛(ài)本案另類(lèi)的特色主題。標(biāo)簽：看重項(xiàng)目品質(zhì)、特色主題及周邊生活配套認(rèn)同項(xiàng)目便捷、繁華而小資的生活氛圍，認(rèn)同本案項(xiàng)目理念，在樓市低彌期購(gòu)置投資和自用皆宜的產(chǎn)品，看中區(qū)域投資回報(bào)標(biāo)簽：注重項(xiàng)目性價(jià)比，認(rèn)同項(xiàng)目理念及周邊配套設(shè)施喜愛(ài)秦皇島生活氛圍的外地人 盛澤豪庭 _COMMUNICATION STRATEGY PORTION企劃篇剖析 /一維成競(jìng)品解讀客戶解碼關(guān)鍵詞解密PRODUCT ANALYSIS如何在與 海景公寓、居住 辦 公型公寓的 競(jìng) 爭(zhēng) 中突 圍而出，將是吸引客源的保障。當(dāng)前秦皇島的各個(gè)項(xiàng)目，大多都有小體量的公寓項(xiàng)目，金夢(mèng)海灣、金夢(mèng)海灣第一觀、秦皇國(guó)際公寓等海景公寓和玉龍灣、秦皇島商業(yè)中心等辦公居住型公寓，公寓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。? 競(jìng)品解讀『 』? 競(jìng)品解讀酒店式公寓、五星級(jí)概念泛濫 ，獨(dú)特化定位愈來(lái)愈難。找到與眾不同的市場(chǎng)
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