豪庭酒店公寓項目營銷策略(已修改)
2025-01-19 18:33 本頁面
【正文】 2023 MARKETING STRATEGY REPORT OF XIETUROAD PROJECT盛澤豪庭酒店公寓項目營銷策略CONTENTS2 _項目策劃1 _市場分析3 _銷售執(zhí)行4 _案例借鑒 盛澤豪庭 _MARKET RESEARCH PORTION市場篇本次報告的 市場研究工作 ，我們圍繞以下三大核心問題展開：在目前的市場下，怎樣的價格是相對合理，同時又能實現(xiàn)快速去化的？價格層面怎樣的定位及包裝能夠?qū)崿F(xiàn)該目標？定位操作層面項目客群是哪些？他們的關(guān)注點又是什么？客戶層面Q1Q2Q3STEP1：項目本體分析項目基本情況概覽? 本體分析項目區(qū)位及交通? 項目隸屬海港區(qū)，位于迎賓路上距火車站 800米；? 地處火車站與人民廣場商業(yè)區(qū)，距離 火車站僅 400M，地段繁華、配套齊全，出行便利區(qū)位南二環(huán)沿線火車站實景合寶路實景?緊鄰 迎賓路、汽車站、火車站、公交線路繁華，直達各地，快客繁多?車行 5分鐘即可到達人民廣場及附屬周邊商圈交通人民廣場實景項目周邊環(huán)境? 項目周邊生活和辦公配套均及為成熟? 周邊緊鄰秦皇島各大商務酒店? 周邊沿街商業(yè)繁華，且有成熟居住社區(qū)天洋新城等本案STEP2：包裝定位基于市場的思考? 定位思考酒店式公寓銷售模式分析產(chǎn)權(quán)形式 經(jīng)營模式 客戶特征 分布區(qū)域特征大產(chǎn)權(quán)出售 統(tǒng)一經(jīng)營大產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一經(jīng)營的酒店式公寓對資本的要求很高，資金的門欄使得這類酒店式公寓很難允許個人投資者投資，一般都是投資基金或?qū)I(yè)公司操作，租金收益相對較高。以 度假區(qū)域 和 CBD商務核心區(qū) 為主小產(chǎn)權(quán)出售 統(tǒng)一經(jīng)營以投資客為主，在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，這類酒店式公寓的租金和出租率比大產(chǎn)權(quán)酒店公寓的要差一些，但是比小產(chǎn)權(quán)非統(tǒng)一經(jīng)營的要好的多，故投資回報率相對更有保障。區(qū)位相對繁華 ，有相對穩(wěn)定的長期租用客戶小產(chǎn)權(quán)出售 非統(tǒng)一經(jīng)營客戶以 SOHO辦公自用客、過度型居住客及投資客為主。因為非統(tǒng)一經(jīng)營導致沒有統(tǒng)一的管理使得同一棟樓中的各個小公寓之間存在很大競爭，故租金收益上不如統(tǒng)一經(jīng)營，更適合自用。區(qū)位相對偏遠 ，客戶以自用為主酒店式公寓盈利模式分析酒店盈利模式 租 /售方式 模式特征 分布區(qū)域特征全出租 酒店公寓開發(fā)商自己持有或?qū)a(chǎn)權(quán)分割授給小業(yè)主皆可。，通過租金取得利潤。，容易創(chuàng)品牌。，而是將物業(yè)委托給酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營，獲取年度紅利以 度假區(qū)域 和 CBD商務核心區(qū) 為主可租售的 酒店式公寓部分出租，部分開發(fā)商自己持有經(jīng)營，留一部分出租，降低投資風險。管理，也可自己出租，或自用，導致租金不應相同。區(qū)位相對繁華 ，有相對穩(wěn)定的長期租用客戶產(chǎn)權(quán)出售 酒店公寓 產(chǎn)權(quán)出售為主，而購房者購買時支付物業(yè)總值 50％的投資款，余款由開發(fā)商或銀行提供按揭貸款。，亦有部分純投資客以出租的方式收取租金獲得收益。區(qū)位相對偏遠 ，客戶以自用為主本案打造的是 “ 小眾的奢華 ”帶有主題感的 酒店式公寓或服務式公寓為達到以上效果需滿足 2點要求項目定位思考STEP3：項目客戶研判競品提供的思路? 客戶研判區(qū)域競品客戶狀況? 區(qū)域競品客戶基本以在秦皇島做生意或工作的外地人為主，一方面由于不限購，另一方面酒店式管理和精裝修交付等便利配套也是這些客群選擇置業(yè)的主要原因；? 經(jīng)營規(guī)模較小公司， 5—10 人的辦公地點；? 看中 火車站附近 租金高投資回報的因素，選擇投資置業(yè)。購買客戶租賃客戶? 暑期來秦皇島度假人；? 經(jīng)常往返于外地和秦皇島之間的生意人；? 火車站周邊工作的企業(yè)高管或是周邊高級白領(lǐng)核心客群偶得客群輔助客群本案客戶預判西南郊區(qū)的中高端客戶；高端而小眾的自住客及小公司辦公；看中項目低總價和后期發(fā)展的投資客多次置業(yè)投資客在 “ 限購 ” 、 “ 限貸 ” 的大背景下，希望購買辦公性質(zhì)產(chǎn)權(quán)房不影響其后正常住宅房源的購置，且看中本案升值潛力。標簽：看重項目品質(zhì)和便捷交通，希望不影響其余的住宅購房在秦皇島工作的外地人士，喜愛秦皇島生活氛圍，注重高端物管等生活品質(zhì)，喜愛本案另類的特色主題。標簽：看重項目品質(zhì)、特色主題及周邊生活配套認同項目便捷、繁華而小資的生活氛圍，認同本案項目理念，在樓市低彌期購置投資和自用皆宜的產(chǎn)品，看中區(qū)域投資回報標簽：注重項目性價比，認同項目理念及周邊配套設(shè)施喜愛秦皇島生活氛圍的外地人 盛澤豪庭 _COMMUNICATION STRATEGY PORTION企劃篇剖析 /一維成競品解讀客戶解碼關(guān)鍵詞解密PRODUCT ANALYSIS如何在與 海景公寓、居住 辦 公型公寓的 競 爭 中突 圍而出，將是吸引客源的保障。當前秦皇島的各個項目，大多都有小體量的公寓項目，金夢海灣、金夢海灣第一觀、秦皇國際公寓等海景公寓和玉龍灣、秦皇島商業(yè)中心等辦公居住型公寓，公寓市場競爭激烈。? 競品解讀『 』? 競品解讀酒店式公寓、五星級概念泛濫 ，獨特化定位愈來愈難。找到與眾不同的市場
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