【正文】 恒泰 名人 島 57月 階 段性 營(yíng)銷(xiāo) 策略提 報(bào)金達(dá)利筑地 杭州達(dá)利盛道2023年 05月市場(chǎng)預(yù)判：當(dāng)前整體市場(chǎng)形勢(shì)不容樂(lè)觀n 2023年至今，樓市調(diào)控力度史上空前、信貸部門(mén)政策收緊、整體市場(chǎng)成交量疲軟、庫(kù)存量快速增長(zhǎng)，限購(gòu)限貸雙管齊下市場(chǎng)迅速分化 ， 房?jī)r(jià)下行持續(xù)蔓延。而進(jìn)入 2023年，國(guó)務(wù)院堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖 ， 明確地方嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)控政策， 樓市繼續(xù)處于 “ 調(diào)控高壓年 ” 。n 黃山整體樓市形勢(shì)嚴(yán)峻， 2023年 4月黃山網(wǎng)簽 317套，其中住宅 219套 ，比 3月有所下降，目前樓市 庫(kù)存處于高位，可售住宅套數(shù)在 8500—9000 徘徊 。 4月 部分樓盤(pán) 推出打折促銷(xiāo)活動(dòng) ， 特價(jià)房、買(mǎi)房送豪禮、零底價(jià)競(jìng)買(mǎi)等銷(xiāo)售策略 逐步 占領(lǐng)黃山市場(chǎng)。 低迷行市依靠以?xún)r(jià)搏量的思路掠奪市場(chǎng)份額成主流 ， 預(yù)計(jì)后續(xù)樓市狀態(tài)較難轉(zhuǎn)好，將 保持 “ 弱市促銷(xiāo)年 ” 發(fā)展趨勢(shì)。n 隨著市場(chǎng)形勢(shì)低迷，樓市競(jìng)爭(zhēng)不僅僅是依靠單一方面進(jìn)行比拼，更是進(jìn)入 “ 長(zhǎng)跑 ”時(shí)代， 樓市大比拼的關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)將是 “ 綜合技能 ” ！任務(wù)解讀：恒泰名人島銷(xiāo)售挑戰(zhàn)較大當(dāng)前項(xiàng)目主要任務(wù)： 增加大量客戶(hù)來(lái)電來(lái)訪率、促進(jìn)階段性蓄客銷(xiāo)售！ 2地塊 380套 LOFT產(chǎn)品 7月初面臨開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售（每套建筑面積為 65㎡）， 任務(wù)指標(biāo)超 1億元，按照預(yù)想 2樓銷(xiāo)售率 50%來(lái)計(jì)算，初步預(yù)計(jì)將有 190組的成交量方可實(shí)現(xiàn)目標(biāo) ， 按目前市場(chǎng)下 1:5的銷(xiāo)售和到訪比例， 需要積累近 1000組意向客戶(hù)，平攤到每天至少 25組意向客戶(hù)來(lái)訪！ 當(dāng)前項(xiàng)目銷(xiāo)售目標(biāo)龐大、 整體 銷(xiāo)售 壓力比較大 ！階段性核心問(wèn)題梳理：重快好190套左右房源銷(xiāo)售，確保后續(xù)銷(xiāo)售和開(kāi)發(fā)推進(jìn)的砝碼 !1個(gè) 半月， 5月 底 7月初銷(xiāo)售 LOFT產(chǎn)品 50%左右 任務(wù)額 ！快銷(xiāo)基礎(chǔ)上 保證 名人島大盤(pán)形象，為后續(xù)銷(xiāo)售奠定基礎(chǔ) 。針對(duì)目前面臨的問(wèn)題， 營(yíng)銷(xiāo)核心策略：n暴力營(yíng)銷(xiāo)： 針對(duì)休寧本地銷(xiāo)售市場(chǎng)，在較短的時(shí)間、較大的任務(wù)之下，強(qiáng)調(diào)當(dāng)?shù)乜腿?“ 廣告媒體的全覆蓋” ； 同時(shí) 利用銷(xiāo)售行動(dòng)、活動(dòng)實(shí)施等全面的影響和征服客戶(hù) 。n公關(guān)制勝 ： 在 休寧當(dāng)?shù)貜V告、媒體投放影響力比較有限 的情況下， 重在利用一系列公關(guān)活動(dòng)的舉辦來(lái)擴(kuò)大項(xiàng)目的知名度 ，讓客戶(hù)感知項(xiàng)目?jī)?nèi)在的價(jià)值、銷(xiāo)售氣場(chǎng)的強(qiáng)大，提升他們足夠的興趣并促進(jìn)成交。暴力營(yíng)銷(xiāo) 公關(guān)制勝 營(yíng)銷(xiāo)核心策略 之下的具體執(zhí)行推進(jìn) ：銷(xiāo)售執(zhí)行廣告投放執(zhí)行戶(hù)外和媒體策略公關(guān)活動(dòng)部署物料禮品安排銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)整改銷(xiāo)售行動(dòng)配合壹廣告投放執(zhí)行一 . 恒泰 名人島大盤(pán)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略體系構(gòu)成最美的景觀七星級(jí)島嶼度假莊園奢享生活，門(mén)檻不高的小件奢侈品獨(dú)特的產(chǎn)品一流的配套頂級(jí)的服務(wù)高超的營(yíng)銷(xiāo)震撼的終端硬件環(huán)境 軟性環(huán)境二 .恒泰 名人島 65方 LOFT產(chǎn)品價(jià)值梳理顯然， LOFT產(chǎn)品形象塑造要依托大盤(pán)價(jià)值、講究 “ 變 ” 、 “ 送 ” 、空間 “ 可生長(zhǎng) ” ！項(xiàng)目 2樓LOFT產(chǎn)品6000畝恢宏氣度，七星級(jí)島嶼度假莊園依托 大盤(pán)濱江活水等山水田園野奢景觀精品酒店、高端會(huì)所等星級(jí)奢侈配套頂級(jí)物管支撐，定制星級(jí)貴族生活百?gòu)?qiáng)恒泰攜優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)打造度假地產(chǎn)標(biāo)桿、 65方 多用性產(chǎn)品空間多變、面積買(mǎi)一層送一層依托的 6000畝大盤(pán)價(jià)值空間可生長(zhǎng)“ LOFT” 產(chǎn)品七星級(jí)島居范本三 .基于大盤(pán)價(jià)值， 65方 LOFT產(chǎn)品階段推廣主題訴求：6000畝大盤(pán)原始股65方 LOFT產(chǎn)品第 1階段推廣主題訴求：65方 LOFT產(chǎn)品第 2階段推廣主題訴求：65方空中躍墅買(mǎi)一層得兩層， 2800元 /㎡ 起 5月 8月7月6月四 .推廣 主題 脈絡(luò)： “ 兩條線索、一明一暗 ”暗線：明線：5月 21日 6月 18日“ 七星級(jí)島居范本 ”“6000 畝大盤(pán)原始股 ”“ 千人大團(tuán)購(gòu) ” “ 名人活動(dòng) ”“ 買(mǎi)一層得兩層、 65方空中躍墅 ”7月 8日項(xiàng)目案名特別建議恒泰 黃山名人島項(xiàng)目整體知名度不高，對(duì)于旅游度假型人群更是比較陌生，對(duì)客群來(lái)講，只依靠對(duì)項(xiàng)目的宣傳比較單薄，且在市場(chǎng)上很難打開(kāi)局面，必須借勢(shì) “ 黃山 ” 對(duì)外進(jìn)行宣傳，必須強(qiáng)化項(xiàng)目 “ 在黃山 ” ，必須對(duì)外宣傳這是 最好（影響力最大、度假體驗(yàn)最舒適）的旅游度假項(xiàng)目 ，因此建議本案案名應(yīng)進(jìn)行修正。貳戶(hù)外和媒體策略一 .媒體選擇分類(lèi)品牌影響媒體大眾媒體大眾媒體戶(hù)外傳媒 ——LED 屏增設(shè)戶(hù)外 —— 大看板、交通背景板、道旗、噴繪等已有戶(hù)外 —— 戶(hù)外高炮等媒介網(wǎng)絡(luò) —— 黃山房產(chǎn)網(wǎng)、黃山房產(chǎn)家居網(wǎng)實(shí)效溝通媒體小眾媒體小眾媒體短信DM—— 外場(chǎng)派發(fā)（人流聚集區(qū)）形成市場(chǎng)口碑有效直擊目標(biāo)客戶(hù)橫幅覆蓋電視 —— 開(kāi)機(jī)畫(huà)面、字幕、硬廣雜志架覆蓋恒泰名人會(huì)月報(bào)覆蓋報(bào)紙 —— 夾報(bào)（黃山日?qǐng)?bào)等報(bào)媒）二 .媒體投放策略線上品牌影響媒體更新立勢(shì)、線下實(shí)效溝通媒體強(qiáng)勢(shì)攻擊n線上品牌影響媒體投放執(zhí)行： 主要依靠線上硬性廣告（戶(hù)外、網(wǎng)絡(luò)、電視）投放刷新，即圍繞既定的兩輪次主題投放廣告（其中在活動(dòng)舉辦等特殊階段進(jìn)行特殊活動(dòng)信息的釋放），同時(shí)節(jié)點(diǎn)型配合軟性主題炒作實(shí)現(xiàn)大盤(pán)價(jià)值和 LOFT產(chǎn)品特殊價(jià)值炒作。n線下實(shí)效溝通媒體強(qiáng)勢(shì)攻擊： 主要依靠傳統(tǒng)線下媒介 (DM、雜志架廣告等 )的投放利用、點(diǎn)對(duì)點(diǎn)媒介（短信、橫幅、恒泰名人會(huì)月報(bào)）的使用與客戶(hù)強(qiáng)勢(shì)溝通來(lái)實(shí)現(xiàn)，主要主題圍繞兩輪次既定廣告主題、項(xiàng)目活動(dòng)信息、銷(xiāo)售信息等的及時(shí)性釋放。n時(shí)間： 從 5月 21開(kāi)始，項(xiàng)目投放主題、媒體開(kāi)始集中上市、按照推廣脈絡(luò)依次刷新。三 .具體媒體執(zhí)行計(jì)劃n類(lèi)型： LED屏、高炮。n畫(huà)面： 依據(jù)既定主題，分階段進(jìn)行項(xiàng)目大盤(pán)形象、產(chǎn)品解讀和銷(xiāo)售信息等逐步釋放。n投放策略：高炮： 按照既定主題，其中高炮可更換 2輪（第一輪投放在5月 21日、訴求大盤(pán)價(jià)值和產(chǎn)品信息，第二輪更換為 6月 18日，訴求產(chǎn)品和項(xiàng)目銷(xiāo)售信息）。LED屏： 可結(jié)合既定主題、活動(dòng)信息、銷(xiāo)售配合行動(dòng)進(jìn)行多輪次更換和投放，從 5月 21日開(kāi)始投放，具體考慮每周更換一次畫(huà)面。⑴ .臨時(shí)性戶(hù)外廣告投放考慮短時(shí)間內(nèi)廣告投放對(duì)休寧市場(chǎng)的滲透，可進(jìn)行休寧目前所有 “ 空置戶(hù)外廣告 ” 的搜羅并合理選擇 、及時(shí)進(jìn)行短時(shí)間項(xiàng)目信息的全面投放， 推薦至少增加 5塊以上臨時(shí)性戶(hù)外 。⑵ .長(zhǎng)期性戶(hù)外廣告投放nLED廣告位所在廣場(chǎng)至項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的道旗覆蓋： 考慮這是到達(dá)項(xiàng)目的主要道路、也是休寧的主要干道之一，可實(shí)現(xiàn)客戶(hù)信息的快速到達(dá)和覆蓋。n噴繪媒體選點(diǎn)執(zhí)行： 在 “ 休寧汽車(chē)站 ” 增加一塊墻體噴繪廣告位， 重點(diǎn)攔截區(qū)域內(nèi)