【正文】 1報告標題項目投資分析報告旭輝集團營銷階段性成果項目投資分析報告 綱 要PART 1 土地性質與規(guī)劃指標PART 2 區(qū)域研究及發(fā)展規(guī)劃PART 3 市場競爭及客戶需求分析PART 4 各類型物業(yè)競品分析PART 5 未來潛在競爭分析 PART 6 本項目地塊定位3報告標題項目投資分析報告旭輝集團營銷階段性成果 土地性質與規(guī)劃指標編制說明：基于目前土地拓展經常時間緊迫，且往往是同時針對幾幅土地進行投資測算， 為了使各事業(yè)部、城市公司更加清晰、有效的完成報告，因此對 《 項目投資分析 報告 》 進行了提煉、優(yōu)化為了更加方便報告的使用，以案例進行分析4報告標題項目投資分析報告旭輝集團營銷階段性成果 土地性質與規(guī)劃指標一、地塊的基本情況 沙坪壩區(qū)西永組團 U標準分區(qū) U7212/0 U7211/0 U7141/0 U7161//02宗地，位于沙坪壩區(qū)大學城 重大東門旁，緊鄰東方劍橋，斜對龍湖睿城，與重慶大學僅一溪之隔；地塊占踞大學城中心以南虎溪河景觀帶居住片區(qū)核心位置，位于商業(yè)廣場的輕軌 7號線大學城站更是拉近了都市時尚與大學生活的距離。 周邊現(xiàn)有廊橋水鄉(xiāng)、龍湖 U城等項目以及重慶大學，四川美術學院、重慶師范大學，公交車站、輕軌 7號線，地理位置較好。地塊西面臨環(huán)城高速，東面臨市政道路，約 35分鐘車程即可到達重慶大學、重慶師范學院等各大高校，金科廊橋水鄉(xiāng) 1800畝整體配套毗鄰。該區(qū)域同時也臨近西永微電子產業(yè)園，重慶西永綜合保稅區(qū)，地塊發(fā)展?jié)摿薮蟆?報告標題項目投資分析報告旭輝集團營銷階段性成果 土地性質與規(guī)劃指標二、地塊四至及周邊大學城中路重慶師范大學四川美術學院重慶大學環(huán)城高速路大學城西永微電子產業(yè)園主城方向金科廊橋水 鄉(xiāng)1800畝別墅 +洋房 +高層川美商業(yè)街卓越 熙街 重大教師集資項目 重大商業(yè)街本案6報告標題項目投資分析報告土地性質與規(guī)劃指標三、地塊的現(xiàn)狀旭輝集團營銷階段性成果（七）本地塊土地定位研究 地塊現(xiàn)狀U7212/02用地面積：84990居住用地，地塊內配套幼兒園，面積不小于 2500平米U7211/02用地面積： 16324商業(yè)金融用地U7141/02用地面積： 42087居住用地，地塊內配套幼兒園，面積不小于 2500平米U7161/02用地面積： 46344商業(yè)金融用地 ,需配置街道辦、公廁、派出所旭輝集團營銷階段性成果本地塊由 4宗規(guī)劃地塊（ 2宗住宅用地， 2宗商業(yè)用地）組成，由規(guī)劃城市道路將各宗地塊隔開，地塊總用地面積為 284畝；地塊間由 500KVA高壓線隔開，高壓線下為規(guī)劃的市政景觀綠化帶。? 本項目所在地塊絕大部分地勢平坦，地塊內高差較小，與周邊地塊標高差距也較?。? 本地塊以前內有耕地和民宅，現(xiàn)拆遷已基本完成；? 本地塊內有規(guī)劃市政道路但均未全部修建成型；地塊周邊道路已全部建成。? 地塊可利用景觀資源比較小。只有市政規(guī)劃綠化帶7報告標題項目投資分析報告旭輝集團營銷階段性成果 土地性質與規(guī)劃指標重慶大學重慶師范大學四川美術學院重慶醫(yī)科大學龍湖睿城龍湖東橋郡本項目繞城高速重慶科技學院重慶城市管理職業(yè)學院金科項目南至曾家鎮(zhèn)南至內環(huán)高速東北至陳家橋? 項目東至西永鎮(zhèn)、南至曾家鎮(zhèn)、西至內環(huán)高速、東北至陳家橋鎮(zhèn)；? 地塊北部和南部為已建成市政道路；? 項目周邊為城市規(guī)劃建設用地；8報告標題項目投資分析報告旭輝集團營銷階段性成果 土地性質與規(guī)劃指標四、地塊的強制性指標? 地塊 形狀不規(guī)則 ，影響了總圖規(guī)劃布置上的經濟性? 地塊周邊 道路仍處于規(guī)劃建設階段 ，政府雖承諾在 2023年 7月通車，但具有一定 不確定性? 地塊內部及周邊不存在拆遷問題，但是 管線仍未接入? 建筑 限高 40米 ，即小高層最高僅可以設計 13層，對低密度物業(yè)的高比例設置形 成無形的障礙? 目前公寓市場的成熟度較弱， 74%90平米 的戶型指標要求，增加了公寓銷售 的難度（剛性需求板塊內不足）9報告標題項目投資分析報告旭輝集團營銷階段性成果 土地性質與規(guī)劃指標五、地塊不利因素分析? 地塊東南部為 500KVA高壓線走廊 ，將影響居住品質；? 地塊中間有市政設施用地，影響地塊價值；10報告標題項目投資分析報告旭輝集團營銷階段性成果 土地性質與規(guī)劃指標六、土地 swot分析在總體規(guī)劃上的規(guī)避或利用優(yōu)勢、機會的利用劣勢、威脅的轉換 綱 要PART 1 土地性質與規(guī)劃指標PART 2 區(qū)域研究及發(fā)展規(guī)劃PART 3 市場競爭及客戶需求分析PART 4 各類型物業(yè)競品分析PART 5 未來潛在競爭分析 PART 6 本項目地塊定位12報告標題項目投資分析報告旭輝集團營銷階段性成果 區(qū)域研究及發(fā)展規(guī)劃一、區(qū)域研究項目位于主城西部片區(qū)，重慶市政府重點打造的 西永城市副中心 ，位于中梁山和縉云山兩大山脈之間，行政歸屬于沙坪壩區(qū)。項目區(qū)域為主城西大門、城市副中心13報告標題項目投資分析報告旭輝集團營銷階段性成果二、區(qū)域交通規(guī)劃本案未來交通規(guī)劃：雙碑隧道 +橋梁的貫通，提升區(qū)域通達度地鐵一號線和輕軌七號線途經大學城區(qū)域，提升與主城其它區(qū)域的緊密度。區(qū)域研究及發(fā)展規(guī)劃14報告標題項目投資分析報告旭輝集團營銷階段性成果三、區(qū)域經濟發(fā)展狀況沙坪壩區(qū)經濟實力位于主城前列，區(qū)域生產總值排名主城第四，大學城片區(qū)的快速發(fā)展成為區(qū)域經濟增長的重要引擎區(qū)域研究及發(fā)展規(guī)劃15報告標題項目投資分析報告旭輝集團營銷階段性成果四、區(qū)域人口發(fā)展狀況20232023年主城各區(qū)二、三產業(yè)人口增量圖沙坪壩區(qū)為主城常住人口大區(qū)，同時產業(yè)人口增速較快區(qū)域研究及發(fā)展規(guī)劃16報告標題項目投資分析報告旭輝集團營銷階段性成果五、區(qū)域產業(yè)發(fā)展狀況本案片區(qū)內各組團定位清晰，產業(yè)互補，項目所處的大學城片區(qū)為首期重地打造片區(qū)，區(qū)域成熟度較高區(qū)域研究及發(fā)展規(guī)劃17報告標題項目投資分析報告旭輝集