【正文】 走出非洲 2023年 6月 27日 稍顯迷茫的年度 ， 稍顯迷茫的土地 ， 稍顯迷茫的主角 ， 徘徊 ， 難斷 。 其實 ， 華山不止一條道 ， 企劃常是殊途同歸 ， 我們無意排他 ， 只盡所能理一條通途 ， 助攬大局 ， 斷當機 ， 行于足下 。 常州九龍倉之企劃決策建議 1。序－歸根 2。五點論，非景觀 3。五點論，很行政 4。國字號 5。低調(diào) VS張揚 6。有九龍倉，足夠了 7。第一戰(zhàn)，沒有對手 8。札記 1 序 歸根 一級要素 二級要素 典型案例 本案條件 特征性 地段 人文條件 上海灘花園 缺 —— 距離和交通 青檸 9號線 河海路出行便捷 ★ 商業(yè)和商務(wù) 國際麗都城 園區(qū)、香樹灣星級酒店、高球場 ★★★★ 景觀和自然 香檳湖 恐龍公園、東經(jīng) 120公園 ★★★★ 公共設(shè)施 中凱城市之光 市政府、行政機構(gòu)、大中院校、文體機構(gòu) ★★★★ 規(guī)劃 整體規(guī)劃 金地未來域 組團和軸線清晰，缺乏理念支持 ★★ 建筑設(shè)計 九間堂 現(xiàn)代建筑，江南氣息 ★★ 景觀設(shè)計 頤景園 尚未見詳細規(guī)劃 —— 配套規(guī)劃 金地白金果領(lǐng) 國賓館、會員制高級會所、超五星酒店 ★★★★ 產(chǎn)品 戶型設(shè)計 金地未未來 尚未見詳細規(guī)劃 —— 技術(shù)和材質(zhì) 萬科朗潤園 香港百年地產(chǎn)，應(yīng)過硬，尚待詳細規(guī)劃 —— 服務(wù)體系 富春山居 會所、裝修公寓、別墅，都要求高質(zhì)服務(wù) ★★★★ 2 五點論，非景觀 第一，常州不缺景觀 江南自古多秀麗。京杭運河貫城而過，南天目山，西茅山，北寧鎮(zhèn)山，紅梅公園、青楓公園、荊川公園、東坡公園、五星公園、人民公園、蘭園 ??19 個公園！其中，新區(qū)公園、恐龍園、東經(jīng) 120主題公園、香樹灣高爾夫球場集中在附近，新北區(qū)作為新區(qū)，景觀屬性成為整個區(qū)域的共性。 第二，周邊不缺景觀樓盤 自從住宅商品化以來，社區(qū)綠化的新概念層出不窮。中央花園、銀河灣、香檳湖、吟楓園等都以景觀為重要賣點。本案以景觀為主訴求，依托恐龍園，則立刻將客戶推入“ 3選1抉擇”，策略上缺乏技巧。 第三，本案外圍景觀稍欠品質(zhì) 恐龍園以硬地公園為主，香檳湖以生態(tài)公園為主，中央花園以城市廣場綠地為主；恐龍園屬于收費公共設(shè)施，香檳湖屬于社區(qū)內(nèi)部綠化，中央花園屬于免費公共綠化。所以，客戶選擇外部景觀資源時，本案也并不占優(yōu)勢。 第四，本案內(nèi)部景觀未必超越對手 本案水景以藻江圍合，但主要限于別墅區(qū)，高層組團內(nèi)缺乏水景的有效滲透；香檳湖以濕地生態(tài)社區(qū)為綠化理念，水系延伸更完整；中央花園采用社區(qū)中央水景，頗具聲勢。所以，客戶選擇內(nèi)部景觀情況時，本案也并不具有優(yōu)勢。 第五，不利開局 一期距離景觀資源最遠，以景觀價值為主訴求，則客戶直接感受到了一期的明顯缺陷，在市場并不過熱的情況下，比較冒險。當然，通過犧牲價格也可以完成。 非景觀，并非否定本案的景觀優(yōu)勢： 藻江、永匯河 香樹灣酒店高爾夫場 恐龍園 東經(jīng) 120主題公園 只是，通過分析我們發(fā)現(xiàn)， 走景觀樓盤路線，容易陷入雷同和同質(zhì)比較。 2 五點論，很行政 第一，區(qū)域?qū)傩院苄姓? 新北區(qū)屬于常州重點發(fā)展的新區(qū)，高起點規(guī)劃。除了高新科技園區(qū)、軟件園、動漫基地等產(chǎn)業(yè)項目以外，最讓整個常州尊重的，是高規(guī)格的行政、事業(yè)和公用設(shè)施：市政府、市政廣場、新區(qū)公園、市體育中心、射擊館、香格里拉、香樹灣、河海大學(xué)、眾多學(xué)校、高爾夫球場。說這里是 CBD， 有些過了；稱之為常州的中央政務(wù)區(qū)，名副其實。 第二，客戶群體很行政 新北區(qū)的購買客群，主要由以下幾個群體組成： 區(qū)域居民； 公務(wù)員和公共事業(yè)單位人員（比如教師）； 高新區(qū)的外資 /內(nèi)資企業(yè)中高級管理人員； 市區(qū)和其他區(qū)域的補充客源。 第三，增值配套很行政 政府行政和商務(wù)行政色彩濃厚的設(shè)施包括：國賓館、會員制高級會所、五星級酒店 國賓館服務(wù)、別墅區(qū)服務(wù)、會所服務(wù)、裝修公寓可能提供的服務(wù)：尊崇不言而譽 第四， 市政府本身并非宜居：無論科學(xué)還是文化心理尚，政府建筑范圍內(nèi)不宜民居 國賓館本身是與市政府相平起的城市另一權(quán)力高點：上海西郊賓館、北京釣魚臺國賓館、杭州西湖國賓館、蘇州東山國賓館。而這樣的國賓館所在，通常也是最高尚的居住板塊。 第五，市場盲點 在房地產(chǎn)領(lǐng)域，有一類物業(yè)處于最高位置，但是并未全部市場化 —— 政府公務(wù)員的行政居住區(qū)。無論上海的西郊板塊、康平路板塊、還是杭州的西湖板塊、南昌的青山湖板塊。一個城市最好的風景居住區(qū)，通常是行政入住的風景區(qū)。這樣的居住區(qū)，在市場上，不張揚，卻異常受到信賴。 肯定行政，并非要和政府聯(lián)合，變身配套住區(qū)， 而是強調(diào)行政代表的特殊尊榮。 以此圈定公務(wù)員、行政事業(yè)單位人員、 企業(yè)中高級別人員，進而帶動外圍客群。 同時，以之統(tǒng)攝 地段屬性、配套規(guī)劃、建筑景觀、服務(wù)體系 等物業(yè)整體價值。 八十萬平方米 行政級私屬領(lǐng)地 —— 產(chǎn)品定位語 —— 4 國字號 行政級私屬領(lǐng)地 國 府 御 疆域 政權(quán) 帝王 級別和認可度 地方政權(quán) 行政區(qū)劃 行政官員和達官貴人的宅邸 駕馭 治理 帝王所為及所用 九龍倉◎國花園 九龍倉◎龍江府 九龍御景 本企劃案首推國花園，建議如下： 與國賓館同字，地標清晰、易記； 規(guī)劃上國賓館居中，四面圍合，如王之疆域，象形； 現(xiàn)代建筑，江南氣息，正如九龍倉之全球視野中華精神，神韻相通； 國花牡丹，主富貴，族徽清晰，備受贊譽； 國有國學(xué)，有國器，有國禮，延伸和包容性極強，塑造整體價值。 國花園之地段價值凝練： 中央政務(wù)區(qū)◎國賓風景區(qū) ?城市行政中心 ?國賓館 ?超五星酒店 ?會員制高級俱樂部 ?高爾夫球場 國花園之規(guī)劃理念凝練： 自然靈感◎國學(xué)氣脈 ?3出 2回 1花，自然靈感之葉，融入自然的美學(xué)府宅 ?建議傳統(tǒng)《易經(jīng)》融入現(xiàn)代園林，營造尊崇私園府宅 國花園之建筑文化凝練： 全球視野◎傳統(tǒng)精神 ?造型現(xiàn)代簡約，強調(diào)采光和通透性， 100％尊重舒適度 ?用色內(nèi)斂儒雅，繼承江南民居的神韻，尊重內(nèi)心傳統(tǒng)記憶 國花園之服務(wù)體系凝練： 國賓級每日禮遇 ?安全系統(tǒng)：智能化、軍事化 ?尊崇服務(wù)：標準化與細節(jié)化 國花園之府宅徽標： 唯有牡丹真國色 “競夸天下雙無絕，獨立人間第一香”。牡丹是我國特有的木本名貴花卉，花大色艷、雍容華貴、富麗端莊、芳香濃郁，而且品種繁多，素有“國色天香”、“花中之王”的美稱，長期以來被人們當做富貴吉祥、繁榮興旺的象征。 牡丹也受到世界各國人民的珍愛。日本、法國、英國、美國、意大利、澳大利亞、新加坡、朝鮮、荷蘭、擂、加拿大等二十多個國家均有牡丹栽培。其中以日、法、英、美等國的牡丹園藝品種和栽培數(shù)量為最多。 ?景觀：牡丹園 ?建筑：外墻裝飾，電梯大堂，地面圖案等 ?其他：大