【正文】 Code of this report | 1 169。 Copyright Centaline Group, 2022 本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報(bào)告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。 九龍倉(cāng)江北嘴商務(wù)中心 A A11商業(yè)地塊 市場(chǎng)研究與定位報(bào)告 重慶中原顧問(wèn)事業(yè)部 Chong Code of this report | 2 169。 Copyright Centaline Group, 2022 內(nèi)容說(shuō)明 本報(bào)告主要解決九龍倉(cāng)集團(tuán)重慶江北嘴 CBD商業(yè)項(xiàng)目與重慶市場(chǎng)無(wú)縫對(duì)接的定位問(wèn)題 ， 因項(xiàng)目所處的高區(qū)域價(jià)值決定了項(xiàng)目發(fā)展為標(biāo)桿型綜合體 ， 項(xiàng)目?jī)?nèi)有商業(yè) 、 寫字樓 、 公寓及酒店等業(yè)態(tài) ， 結(jié)合開(kāi)發(fā)企業(yè)背景和項(xiàng)目特征 ， 最終選擇寫字樓作為項(xiàng)目樹(shù)立標(biāo)桿的核心物業(yè) ， 項(xiàng)目寫字樓以前瞻性的視野把握重慶寫字樓變化趨勢(shì)和客戶需求變化趨勢(shì) ， 充分依托不斷增長(zhǎng)的區(qū)域價(jià)值 ， 把握未來(lái)一波大型企業(yè)入渝的熱潮 ， 主要面對(duì)大型金融企業(yè)總部和大型跨國(guó)跨地域企業(yè)的總部 ， 打造中國(guó)第四城領(lǐng)先綜合體 ， 通過(guò)標(biāo)桿寫字樓來(lái)帶動(dòng)酒店 、 公寓以及商業(yè)的發(fā)展 ， 從而樹(shù)立項(xiàng)目標(biāo)桿綜合體形象 。 注：此部分主要是寫字樓和公寓部分 。 Code of this report | 3 169。 Copyright Centaline Group, 2022 作者姓名 所在公司 職位 手機(jī)號(hào)碼 參賽名目（請(qǐng)?zhí)睢安邉澣恕被?“策劃項(xiàng)目”） 曾玉敏 陳煉剛 周康 韓雪 重慶中原 策劃經(jīng)理 策劃主任 策劃師 策劃師 13008309600 策劃項(xiàng)目 附：參賽人信息 Code of this report | 4 169。 Copyright Centaline Group, 2022 項(xiàng)目分析 問(wèn)題界定 市場(chǎng)分析 項(xiàng)目戰(zhàn)略方向定位 項(xiàng)目屬性界定 開(kāi)發(fā)企業(yè)背景簡(jiǎn)析 項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析 Code of this report | 5 169。 Copyright Centaline Group, 2022 項(xiàng)目位于城市 CBD的江北嘴區(qū)域，是唯一一個(gè)新興規(guī)劃且以商務(wù)為主的 CBD商務(wù)中心，地段價(jià)值極其稀缺 CBD 本項(xiàng)目 解放碑 商貿(mào)中心 江北嘴 商務(wù)中心 彈子石 配套服務(wù)中心 規(guī)劃性質(zhì) CBD中央商務(wù)區(qū)是以現(xiàn)代商務(wù)為核心 ， 最具影響的金融 、 商務(wù) 、 會(huì)展區(qū)域 ， 并集高檔酒店 、 寫字樓及商務(wù)公寓為一體 、交通最便捷 、 基礎(chǔ)設(shè)施及配套服務(wù)最一流的現(xiàn)代都市中心 。 用地規(guī)模 重慶中央商務(wù)區(qū)的總用地規(guī)模為 56平方公里 。 其中硬核地區(qū)為 4平方公里 ,由解放碑 、 江北城 、 彈子石組成 ， 構(gòu)成重慶未來(lái)的商務(wù)金三角 。 解放碑： 主要承擔(dān)商貿(mào)功能 ， 同時(shí)包括商務(wù)辦公職能 ， 面積； 江北嘴： 承擔(dān)商務(wù)辦公職能 ， 包括一部分商貿(mào)職能 ， 面積 平方公里 ， 總規(guī)模 560萬(wàn)平方米； 彈子石： 承擔(dān)配套服務(wù)功能 ， 包括高級(jí)居住 、 公寓 、 酒店 、文化設(shè)施等 。 Code of this report | 6 169。 Copyright Centaline Group, 2022 項(xiàng)目位于江北嘴規(guī)劃中的未來(lái)之城，此區(qū)域?qū)儆谝?guī)劃中的商務(wù)辦公區(qū)的核心區(qū) 記憶之城 未來(lái)之城 本項(xiàng)目 江北城包括 “ 記憶之城 ” 和 “ 未來(lái)之城 ”。 “ 雙城 ” 將分五大功能區(qū) ：商務(wù)辦公區(qū) 、綜合服務(wù)區(qū) 、 混合使用區(qū) 、 休閑娛樂(lè)區(qū)和配套居住區(qū) 。 Code of this report | 7 169。 Copyright Centaline Group, 2022 項(xiàng)目周邊輕軌與多條市政干道連接，交通便捷度高，且項(xiàng)目所在江北城區(qū)域隨著規(guī)劃中的道路設(shè)施建設(shè)，未來(lái)交通將更加便捷 本項(xiàng)目 輕軌 9號(hào)線 輕軌 6號(hào)線 輕軌 9號(hào)線 輕軌 6號(hào)線 千廝門大橋 黃花園大橋 朝天門大橋 北濱路 北濱路 輕軌站 輕軌站 項(xiàng)目交通便捷 ， 項(xiàng)目周邊有江北城的主干道 “ 江北城大街北路 ” 與 “ 東升路 ” 連接； 項(xiàng)目西邊有輕軌 9號(hào)線和 6號(hào)線的江北城站點(diǎn)； 項(xiàng)目所在的江北城未來(lái)通過(guò)黃花園大橋 、 千廝門大橋 、 朝天門大橋與渝中 、 南岸連接； 隨著規(guī)劃中的朝天門過(guò)江隧道開(kāi)通 ， 項(xiàng)目所在的江北城與解放碑朝天門 、 彈子石等區(qū)域緊密聯(lián)系 ，正真形成重慶 CBD核心區(qū) 。 Code of this report | 8 169。 Copyright Centaline Group, 2022 項(xiàng)目地塊規(guī)劃指標(biāo)：指標(biāo)高、純商業(yè)、限高度的城市綜合體 分區(qū)編號(hào) 地塊編號(hào) 用地性質(zhì) 用地面積(畝 ) 建筑面積（萬(wàn)㎡） 建筑密度(%) 容積率 綠地率(%) 集中綠地（㎡） 建筑限高 (m) A10 A101/03 C22 45% 8 10% 270 150 A102/03 C22 60% 8 5% 390 100 A104/03 C22 9 45% 8 10% 300 150 小計(jì) A11 A111/03 C22 50% 11 15% 1050 300 共計(jì) 75 A11 A101 A102 A104 地塊土地集約利用率極高，需要多種物業(yè)的檔次完全協(xié)調(diào)； 純商業(yè)用地條件，物業(yè)發(fā)展方向鎖定為商務(wù)寫字樓、酒店、服務(wù)公寓、商業(yè)等； 建筑限高 100米、 150米、 300米，考慮到周邊可利用的資源尤其是江景資源建，需要重點(diǎn)考慮周邊業(yè)態(tài)的建筑高度，研究項(xiàng)目的可視性價(jià)值及其利用。 Code of this report | 9 169。 Copyright Centaline Group, 2022 項(xiàng)目屬性 地段極度稀缺全新 CBD核心的大型城市綜合體 Code of this report | 10 169。 Copyright Centaline Group, 2022 項(xiàng)目分析 問(wèn)題界定 市場(chǎng)分析 項(xiàng)目戰(zhàn)略方向定位 項(xiàng)目屬性界定 開(kāi)發(fā)企業(yè)背景簡(jiǎn)析 項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析 Code of this report | 11 169。 Copyright Centaline Group, 2022 九龍倉(cāng)集團(tuán)擁有雄厚的實(shí)力和豐富的城市綜合體開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，且重慶是集團(tuán)作為重要業(yè)務(wù)的內(nèi)地所在長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶上的重點(diǎn)城市 九龍倉(cāng)集團(tuán)創(chuàng)始于 1886年 ， 集團(tuán)實(shí)力雄厚 ，綜合資產(chǎn)達(dá) 1740億港元 ， 以發(fā)展香港和內(nèi)地兩地地產(chǎn)及基建業(yè)務(wù)為策略重點(diǎn) 。 九龍倉(cāng)集團(tuán) 海港企業(yè) 現(xiàn)代貨箱碼頭 天星小輪 香港空運(yùn)貨站 馬哥孛羅酒店 C!ty39。super 會(huì)德豐地產(chǎn)（香港、新加坡） 有線寬頻（有限電視、驕陽(yáng)電影） …… 物業(yè) 運(yùn)輸 碼頭 通信 酒店 商貿(mào) …… 九龍倉(cāng)集團(tuán)涉足行業(yè) ?香港的海港城及時(shí)代廣場(chǎng)是九龍倉(cāng)集團(tuán)的核心 ， 共占集團(tuán)資產(chǎn)總值的 47%， 營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的 58%； ?九龍倉(cāng)集團(tuán)在香港和內(nèi)地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)著多個(gè)城市綜合體項(xiàng)目 ， 也有豐富的開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn) 。 九龍倉(cāng)集團(tuán)致力于“創(chuàng)建明天”，內(nèi)地市場(chǎng)正是集團(tuán)開(kāi)拓新“明天”的所在地； 九龍倉(cāng)集團(tuán)截至 2022年底，土地儲(chǔ)備達(dá) 1億平方尺，內(nèi)地業(yè)務(wù)主要分布在長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶，重慶作為內(nèi)地業(yè)務(wù)的重點(diǎn)之一。 Code of this report | 12 169。 Copyright Centaline Group, 2022 項(xiàng)目分析 問(wèn)題界定 市場(chǎng)分析 項(xiàng)目戰(zhàn)略方向定位 項(xiàng)目屬性界定 開(kāi)發(fā)企業(yè)背景簡(jiǎn)析 項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析 Code of this report | 13 169。 Copyright Centaline Group, 2022 高區(qū)域價(jià)值： 地段極度稀缺的新興 CBD核心區(qū) 大型城市綜合體 ：包含商業(yè) 、 酒店 、 寫字樓 、公寓等多種業(yè)態(tài) 開(kāi)發(fā)主體雄厚實(shí)力： 九龍倉(cāng)具有雄厚的資金實(shí)力和多個(gè)城市綜合體的開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn) 打造標(biāo)桿型城市綜合體 通過(guò)土地價(jià)值最大化來(lái)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利益最大化 Code of this report | 14 169。 Copyright Centaline Group, 2022 項(xiàng)目分析 問(wèn)題界定 市場(chǎng)分析 項(xiàng)目戰(zhàn)略方向定位 Code of this report | 15 169。 Copyright Centaline Group, 2022 核心問(wèn)題 怎樣才能建立標(biāo)桿型城市綜合體？ Code of this report | 16 169。 Copyright Centaline Group, 2022 問(wèn)題結(jié)構(gòu)化 戰(zhàn)略層面 項(xiàng)目中的寫字樓、商業(yè)、酒店、公寓物業(yè)之間的關(guān)系？哪種物業(yè)能樹(shù)立標(biāo)桿？ 策略層面 怎么樹(shù)立標(biāo)桿？ 項(xiàng)目中的各種物業(yè)可能的影響力 ， 樹(shù)立標(biāo)桿形象的可能性 ？ 項(xiàng)目各種物業(yè)所處的市場(chǎng)環(huán)境如何 ？ 未來(lái)面臨怎樣的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 ？ 如何準(zhǔn)確地定位？ Code of this report | 17 169。 Copyright Centaline Group, 2022 在項(xiàng)目的各種業(yè)態(tài)中，寫字樓是本項(xiàng)目最能樹(shù)立標(biāo)桿形象的產(chǎn)品 寫字樓 商業(yè) 酒店 公寓 體量 約 28萬(wàn)方 約 9萬(wàn)方 約 3萬(wàn)方 約 5萬(wàn)方 可能輻射范圍 隨著中國(guó)第四城的發(fā)展，可能輻射東盟、亞洲甚至全球 主要輻射重慶，西南地區(qū)范圍內(nèi) 商務(wù)配套 商務(wù)配套 樹(shù)立標(biāo)桿的可能性 ★★★★★ ★★★ ★★ ★★ 項(xiàng)目的各類物業(yè)中，“寫字樓”是最能樹(shù)立標(biāo)桿形象的產(chǎn)品 公寓 寫字樓 酒店 商業(yè) 商務(wù)標(biāo)桿產(chǎn)品 商務(wù)配套產(chǎn)品 價(jià)值最大化產(chǎn)品 商務(wù)產(chǎn)品鏈 Code of this report | 18 169。 Copyright Centaline Group, 2022 寫字樓的形象建立，只有“形”“神”兼?zhèn)?，方能成就?biāo)桿氣質(zhì) 寫字樓的標(biāo)桿形象 “形” “神” 硬件和軟件兩方面引領(lǐng)重慶寫字樓市場(chǎng)發(fā)展 甑選頂級(jí)和高端的客戶進(jìn)駐 ①區(qū)域價(jià)值機(jī)會(huì)分析 ②供應(yīng)市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析 ③需求市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析 Code of this report | 19 169。 Copyright Centaline Group, 2022 項(xiàng)目分析 問(wèn)題界定 市場(chǎng)分析 項(xiàng)目戰(zhàn)略方向定位 供應(yīng)市場(chǎng)分析 需求市場(chǎng)分析 區(qū)域價(jià)值分析 Code of this report | 20 169。 Copyright Centaline Group, 2022 當(dāng)世界聚焦中國(guó)的時(shí)候，中國(guó)聚焦第三增長(zhǎng)極的重慶 環(huán)渤海 長(zhǎng)三角 珠三角 西三角 重慶 兩江新區(qū)： 2022年 2月 5日，國(guó)務(wù)院在國(guó)家戰(zhàn)略層面正式研究設(shè)立“兩江新區(qū)”，是中國(guó)的第三個(gè)副省級(jí)新區(qū)，前兩個(gè)分別是上海浦東和天津?yàn)I海新區(qū)； 五個(gè)重慶建設(shè)： 2022年 7月 20日，首次在市委三屆三次全委會(huì)上濃墨重彩地提出，成為重慶的戰(zhàn)略決策； 314戰(zhàn)略： 中央給重慶制定的“ 314戰(zhàn)略部署”即三大定位，一大目標(biāo)，四大任務(wù)； 寸灘、空港、西永綜合保稅港區(qū)： 中國(guó)內(nèi)陸首個(gè)海陸空綜合保稅港區(qū)。 重慶的五大定位 ：我國(guó)重要的中心城市之一 、 國(guó)家歷史文化名城 、 長(zhǎng)江上游經(jīng)濟(jì)中心 、 國(guó)家重要的現(xiàn)代制造業(yè)基地 、 西南地區(qū)綜合交通樞紐 。 Code of this report | 21 169。 Copyright Centaline Group, 2022 良好的投資環(huán)境和強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿κ怪貞c正在成為“中國(guó)第四城”，承擔(dān)著西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的引擎使命 《 財(cái)富 》 第五次進(jìn)行“中國(guó)最佳商務(wù)城市”調(diào)查 ： ?勞動(dòng)力供給最理想的城市 ?未來(lái)最具發(fā)展?jié)摿Φ某鞘? 1. 上海 2. 天津 3. 杭州 4. 青島 5. 寧波 6. 蘇州 7. 重慶 8. 武漢 9. 北京 9. 大連 ?2022年 4月 ， 中國(guó)社科院發(fā)布報(bào)告 ， 列舉了中國(guó)未來(lái) 10年最具潛力的 24個(gè)城市 ， 其中一線城市 4個(gè) ， 年青的直轄市 重慶 比肩 北京 、 上海 、 天津 三個(gè)國(guó)際化大都市 ， 成為 中國(guó)第四城 。 ?今年 2月初 ， 在城鄉(xiāng)建設(shè)部編制的 《 全國(guó)城鎮(zhèn)體系規(guī)劃 》 中 ， 重慶就憑借政治 、 經(jīng)濟(jì) 、 文化、 社會(huì)等諸方面的綜合優(yōu)勢(shì) ， 看齊上海 、 北京 、 天津 、 廣州等四個(gè)區(qū)域性中心城市 ， 躋身 國(guó)家五大中心城市之列 ， 成為西部經(jīng)濟(jì)社會(huì)