某石油公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)運(yùn)作模式借鑒(已修改)
2025-06-27 10:14 本頁面
【正文】 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)運(yùn)作模式借鑒 2002612 ALLPKU——DHZY戰(zhàn)略咨詢報(bào)告 2 導(dǎo)讀 北京天鴻 華潤置地 珠江地產(chǎn) 中海集團(tuán) 深圳萬科 2002612 ALLPKU——DHZY戰(zhàn)略咨詢報(bào)告 3 萬科企業(yè)股份有限公司成立于 1984年 5月，以房地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)，是中國大陸首批公開上市的企業(yè)之一。公司于 2000及 2001年兩度分別入選世界權(quán)威財(cái)經(jīng)雜志 《 福布斯 》 全球最優(yōu)秀 300家和 200家小型企業(yè)，公司的良好業(yè)績、企業(yè)活力及盈利增長潛力受到市場廣泛認(rèn)可。 截止 2001年底，已進(jìn)入深圳、上海、北京、天津、沈陽、成都、武漢、南京、長春和南昌十個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，人口眾多的大城市進(jìn)行住宅規(guī)模開發(fā)，歷年累計(jì)竣工面積 ，土地儲(chǔ)備量 980萬平方米。公司總資產(chǎn) ，凈資產(chǎn) 億元，擁有員工 5349名，全資及關(guān)聯(lián)公司 43家 經(jīng)過多年積累，萬科地產(chǎn)以其準(zhǔn)確的市場定位、超前的規(guī)劃設(shè)計(jì)以及優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理，在業(yè)內(nèi)樹立了良好的品牌形象 萬科已經(jīng)發(fā)展全國性的房地產(chǎn)公司 企業(yè)綜述 發(fā)展目標(biāo) 未來 5年，萬科將以上海、北京、深圳、廣州為核心城市，同時(shí)選擇以上海為龍頭的長江三角洲地區(qū)、以北京為龍頭的環(huán)渤海地區(qū)和以深圳、廣州為龍頭的珠江三角洲地區(qū) 3大城市圈開發(fā)住宅，集團(tuán)還將選擇成都、武漢等腹地區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心城市作為發(fā)展目標(biāo)，進(jìn)一步擴(kuò)大集團(tuán)在各地的市場份額，實(shí)現(xiàn)成為行業(yè)領(lǐng)跑者的目標(biāo) 2002612 ALLPKU——DHZY戰(zhàn)略咨詢報(bào)告 4 萬科在深圳以外地區(qū)的業(yè)務(wù)比重已經(jīng)過半 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)按投資區(qū)域劃分之主營業(yè)務(wù)收入（ 2001年度） 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)按投資區(qū)域劃分之凈利潤（ 2001年度） 2002612 ALLPKU——DHZY戰(zhàn)略咨詢報(bào)告 5 萬科的戰(zhàn)略思路是適度地進(jìn)行縱向整合，并開展戰(zhàn)略合作 ?將萬科的開發(fā)納入國家建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化范疇，但萬科并不介入住宅相關(guān)部件、配件的生產(chǎn)體系； ?為有效地利用土地資源，降低資源、材料的消耗，萬科已成立 建筑研究所 ； ?廣泛吸收國際設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，與世界一流的設(shè)計(jì)公司合作； ?加強(qiáng)與建筑商、材料商的信息溝通，形成協(xié)作網(wǎng)絡(luò)，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，成立 產(chǎn)業(yè)同盟 ； ?從住宅小區(qū)的開發(fā)轉(zhuǎn)向社區(qū)的開發(fā)，在城鄉(xiāng)結(jié)合部進(jìn)行規(guī)模開發(fā)，開發(fā)新的市政； ?建立新的融資渠道，住宅證券化、金融化，廣泛與國內(nèi)外金融機(jī)構(gòu)如基金、保險(xiǎn)等結(jié)合，增強(qiáng)資金實(shí)力，具備規(guī)?；_發(fā)、新市鎮(zhèn)開發(fā)的實(shí)力； 2002612 ALLPKU——DHZY戰(zhàn)略咨詢報(bào)告 6 萬科未來的發(fā)展戰(zhàn)略是經(jīng)營專業(yè)化、住宅主流化、財(cái)務(wù)政策積極化、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化 ?萬科以房地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù) 經(jīng)營專業(yè)化 ?萬科在財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)上進(jìn)行了調(diào)整，建立了財(cái)務(wù)結(jié)算中心，集中統(tǒng)一資金調(diào)度，壓縮管理成本，積極拓展融資空間。 ?主流市場是城市人文條件和區(qū)位條件都比較成熟的房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域。只有參與主流市場競爭，才能從經(jīng)營理念、隊(duì)伍建設(shè)、管理操作上成為房地產(chǎn)業(yè)的主流企業(yè)； ?今天的城市邊緣在明天就會(huì)成為主流市場，萬科以 “ 城市花園 ” 為代表的系列品牌，大多建筑在城鄉(xiāng)結(jié)合部 住宅市場主流化 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化 財(cái)務(wù)政策積極化 ?在房地產(chǎn)市場不成熟的情況下，包括萬科在內(nèi)的諸多房地產(chǎn)商只能事必恭親，自己出錢找地，自己規(guī)劃設(shè)計(jì)，自己管理物業(yè) …… ?但是分工與合作是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然趨勢。萬科將適時(shí)地調(diào)整自己的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，并組建戰(zhàn)略聯(lián)盟 2002612 ALLPKU——DHZY戰(zhàn)略咨詢報(bào)告 7 萬科在經(jīng)營管理方面采取了三大舉措 股份制改造 1988年萬科國有股比重從 %下降至%。國有股在一次次擴(kuò)股在被稀釋 。由于產(chǎn)權(quán)清晰，上級主管無法直接干涉萬科，只能作為董事起作用，萬科因此走上了市場化經(jīng)營的道路，確定了以住宅房產(chǎn)建設(shè)為核心的發(fā)展戰(zhàn)略，王石則從創(chuàng)業(yè)者向職業(yè)經(jīng)理人轉(zhuǎn)化 立項(xiàng)評審機(jī)制 萬科組織了集團(tuán)房地產(chǎn)項(xiàng)目評定委員會(huì)，在集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)等重大階段，推行立項(xiàng)聽證機(jī)制，保證了決策的科學(xué)化 由多元化 轉(zhuǎn)向?qū)I(yè)化 ? 萬科曾經(jīng)涉足貿(mào)易、加工、文化和房地產(chǎn)等諸多領(lǐng)域。王石認(rèn)為多元化經(jīng)營使萬科走了彎路，于是從 1994年開始從多元化經(jīng)營轉(zhuǎn)向以房地產(chǎn)為核心的專業(yè)化經(jīng)營。 1992年，住宅業(yè)占萬科經(jīng)營份額的 25%，到 1999年，住宅業(yè)上升到 95%。 ? 萬科于 2001年將直接及間接持有的萬佳百貨股份有限公司 72%的股份轉(zhuǎn)讓予中國華潤總公司及其附屬公司，成為專一的房地產(chǎn)公司 2002612 ALLPKU——DHZY戰(zhàn)略咨詢報(bào)告 8 萬科建立了創(chuàng)新體系 建筑設(shè)計(jì)創(chuàng)新： 以萬科建筑技術(shù)研究中心為龍頭開展創(chuàng)新，把重心從營銷轉(zhuǎn)向技術(shù)、提升產(chǎn)品品質(zhì)層面 采購系統(tǒng)創(chuàng)新： 組建萬科采購中心，建立以“中城房網(wǎng)”系統(tǒng)為平臺(tái)的采購系統(tǒng)，在降低交易成本的同時(shí)，促進(jìn)新材料在萬科房地產(chǎn)的使用 創(chuàng)新利潤 組建物業(yè)管理集團(tuán)： 使其從地產(chǎn)業(yè)務(wù)中獨(dú)立出來，集中資源拓展品牌，走專業(yè)化和產(chǎn)業(yè)化之路，成為集團(tuán)新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn) 建立利益共同體： 將致
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