【正文】 自我介紹 姓名：周起生 學(xué)校：河南工程學(xué)院 專業(yè)：電氣工程及其自動(dòng)化 ?商業(yè)物業(yè)與住宅物業(yè)的對(duì)比分析 主講人：周起生 目錄 ? 物業(yè)的概念 ? 物業(yè)的分類 ? 房地產(chǎn)與物業(yè)管理的關(guān)系 ? 住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)之間的對(duì)比 ? 商業(yè)物業(yè)介紹 ? 住宅小區(qū)物業(yè)介紹 ? 住宅物業(yè)與商業(yè)物業(yè)的對(duì)比分析 物業(yè)”一詞譯自英語 property或 estate，由香港傳入沿海、內(nèi)地，其含義為財(cái)產(chǎn)、資產(chǎn)、地產(chǎn)、房地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)等。該詞自 20世紀(jì) 80年代引入國(guó)內(nèi)，現(xiàn)已形成了一個(gè)完整的概念，即：物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。物業(yè)可大可小，一個(gè)單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項(xiàng)物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。 物業(yè)的概念 物業(yè)的分類 ? 根據(jù)物業(yè)的使用功能不同，可將其分為居住物業(yè)、非居住物業(yè)和混合物業(yè)三種類型。 不同使用功能的物業(yè)，其特點(diǎn)也各不相同。 ? 居住物業(yè) ：居住物業(yè)是指具備居住功能，供人們生活居住的建筑，包括住宅小區(qū)、單體住宅樓、公寓、別墅、度假村等，當(dāng)然也包括與之相配套的共用設(shè)施、設(shè)備和共用場(chǎng)地。 共用設(shè)施、設(shè)備是指住宅樓內(nèi)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入住房銷售價(jià)格的共用建筑部分，如上下水管道、煤氣線路、消防設(shè)施、道路路燈、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫、共用性文體設(shè)施及共用設(shè)備、設(shè)施占用的房屋等。 ? 這類物業(yè)的業(yè)主大都是以滿足自用為目的，也有作為臵業(yè)投資，出租給承租人使用的。 ? 非居住物業(yè)： 非居住物業(yè)是指那些不是用來居住的物業(yè)。按照使用功能的不同，可以將非居住物業(yè)進(jìn)一步劃分為一下幾類： ? 商業(yè)物業(yè) ? 工業(yè)物業(yè) ? 文教科衛(wèi)物業(yè) ? 其他物業(yè) ? 商業(yè)物業(yè)：商業(yè)物業(yè)一般又分為商服物業(yè)和辦公物業(yè)。 ? 商服物業(yè)是指各種供應(yīng)商、服務(wù)業(yè)使用的建筑場(chǎng)所，包括購(gòu)物廣場(chǎng)，百貨商店，超市專賣店連鎖店賓館酒店休閑娛樂場(chǎng)所等。 ? 辦公物業(yè)是從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)咨詢服務(wù)等行業(yè)的管理人員辦公的場(chǎng)所，它屬于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資料的范疇。這類物業(yè)按照發(fā)展變化過程可分為傳統(tǒng)辦公樓，現(xiàn)代寫字樓和智能化辦公建筑等。商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的繁榮與當(dāng)?shù)氐恼w經(jīng)濟(jì)狀況相關(guān)，特別是與工商貿(mào)易金融保險(xiǎn)、顧問咨詢、旅游等行業(yè)的發(fā)展密切相關(guān)。 ? 工業(yè)物業(yè)：工業(yè)物業(yè)是指為人類的工業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)體用使用空間的房屋，包括輕重工業(yè)廠房和近年來發(fā)展起來的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、相關(guān)的研究與發(fā)展用房及倉庫等。 ? 工業(yè)物業(yè)有的用于出售有的用于出租。一般來說，重工業(yè)廠房由于其設(shè)計(jì)需要符合特定的工藝流程要求和設(shè)備安裝需要通常指適合特定的用戶使用。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房則具有較強(qiáng)的適應(yīng)性。輕工業(yè)廠房介于上述兩者之間。目前在中國(guó)各工業(yè)開發(fā)區(qū)流行的標(biāo)準(zhǔn)廠房，多為輕工業(yè)用房，有出售和出租兩種經(jīng)營(yíng)形式。 ? 文教科衛(wèi)物業(yè)主要指影院劇場(chǎng)體育場(chǎng)館學(xué)校醫(yī)院等建筑用房。該類物業(yè)絕大多數(shù)是為了社會(huì)公共利益而建造的具有很大的社會(huì)公益性。也有部分科衛(wèi)物業(yè)是純商業(yè)性質(zhì)的，如私立學(xué)校、錄像廳、私立醫(yī)院、民營(yíng)科研機(jī)構(gòu)的辦公和經(jīng)營(yíng)用房。 ? 其他物業(yè)除上述類型以外的物業(yè)，稱為其他物業(yè)，有時(shí)也成為特殊物業(yè)。包括賽馬場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)、汽車加油站、飛機(jī)場(chǎng)、車站、碼頭、高速公路、橋梁隧道等物業(yè)。特殊物業(yè)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容通常需要得到政府的許可。 ? 混合物業(yè)： 混合物業(yè)是指居住和非居住物業(yè)混合在一起的物業(yè)。這種類型的物業(yè)，有些是由于城市開發(fā)建設(shè)過程中規(guī)劃不周而造成的，有些則是因?yàn)樘厥庑枰纬傻模鐚W(xué)校內(nèi)有校舍，同一小區(qū)內(nèi)既有住宅又有商務(wù)辦公樓等。 物業(yè)管理與房地產(chǎn)的關(guān)系 物業(yè)管理是房地產(chǎn)綜合開發(fā)的派生物，作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)環(huán)節(jié)，物業(yè)管理實(shí)際上是房地產(chǎn)綜合開發(fā)的延續(xù)和完善，是一種社會(huì)化和專業(yè)化的服務(wù)方式。 房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理主要側(cè)重在物業(yè)的開發(fā)建設(shè)方面，而物業(yè)管理主要從事物業(yè)的維護(hù)、保養(yǎng)以及對(duì)環(huán)境的綠化和物業(yè)所有人的服務(wù)方面。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的方式是開發(fā)物業(yè)，物業(yè)管理的主要任務(wù)則是售后服務(wù)。 因此，物業(yè)管理是房地產(chǎn)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物。我國(guó)的物業(yè)管理也就是改革開放以來房地產(chǎn)事業(yè)迅速發(fā)展的派生結(jié)果。 ? 由于物業(yè)與房地產(chǎn)的特殊關(guān)系，所以說到說到物業(yè)就不得不介紹房地產(chǎn)，所以談商業(yè)物業(yè)與住宅物業(yè)的對(duì)比分析就不得不先說商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)的區(qū)別與聯(lián)系 商業(yè)地產(chǎn) VS住宅地產(chǎn) ? 內(nèi)在聯(lián)系 ? 開發(fā)模式 商業(yè)地產(chǎn)屬于復(fù)合型產(chǎn)業(yè)，要求地產(chǎn)商、投資商、經(jīng)營(yíng)者、物業(yè)管理者要有機(jī)結(jié)合起來，在現(xiàn)實(shí)中這四方面還是不規(guī)范，并帶來巨大的投資風(fēng)險(xiǎn)。很多商業(yè)地產(chǎn)商是由住宅地產(chǎn)商轉(zhuǎn)變過來的，存在盲目套用住宅開發(fā)模式的現(xiàn)象。 ? 經(jīng)營(yíng)思路 大多數(shù)地產(chǎn)商都抱著“賣房子就走”的經(jīng)營(yíng)思想，屬于一次性高價(jià)消費(fèi)，不需要為商業(yè)地產(chǎn)完善規(guī)劃和長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)買單。 ? 操作難度 住宅地產(chǎn)就像是小學(xué)生，商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)合型則像是大學(xué)生，因此難度差異較大。 ? 贏利 住宅地產(chǎn)是屬于一次性高消費(fèi)，是一種買斷的產(chǎn)品。商業(yè)地產(chǎn)則是長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的開始，需要不斷的注入資金，用于長(zhǎng)期的回報(bào)。 商業(yè)地產(chǎn) VS住宅地產(chǎn) ? 9大區(qū)別 ? 商業(yè)地產(chǎn)的首要價(jià)值體現(xiàn)在地理位臵 ? 住宅地產(chǎn)地理位臵選擇的彈性較大。 ? 商業(yè)地產(chǎn)要選擇商圈的核心或有發(fā)展?jié)摿Φ纳虡I(yè)地段。 ? 目標(biāo)顧客不一樣 ? 住宅的目標(biāo)顧客通常會(huì)根據(jù)自身的項(xiàng)目定位，鎖定一定的目標(biāo)客層，例如小資階層、白領(lǐng)階層，又或是普通老百姓，只要具備投資能力，都可以成為目標(biāo)顧客； ? 商業(yè)地產(chǎn)的目標(biāo)顧客則相對(duì)固定。商業(yè)地產(chǎn)的目標(biāo)顧客第一類就是一般的經(jīng)營(yíng)戶，第二類是商業(yè)的投資者，經(jīng)營(yíng)戶又可以細(xì)分主力經(jīng)營(yíng)戶等。 商業(yè)地產(chǎn) VS住宅地產(chǎn) ? 9大區(qū)別 ? 功能、用途不一樣 ? 住宅的功能和用途一般來講就是居??； ? 而商業(yè)則有太多的功能：購(gòu)物、餐飲、娛樂、休閑、商務(wù)功能等等，功能不一；即使只是購(gòu)物功能，又可以細(xì)分為百貨店、