【正文】 土地使用權(quán)設(shè)定抵押權(quán)登記 土地使用權(quán)抵押是土地使用權(quán)人把土地使用權(quán)作擔(dān)保財(cái)產(chǎn)以保證自己或第三人履行債務(wù)的行為 。 通過土地使用權(quán)抵押 ， 債權(quán)人可以取得土地使用權(quán)的變價(jià)處分權(quán)和就賣得價(jià)金優(yōu)先受償權(quán) 。 土地使用權(quán)設(shè)定抵押權(quán)登記是對(duì)一已登記過國有土地使用權(quán)或集體土地使用權(quán)宗地上新設(shè)定抵押權(quán)進(jìn)行的土地登記 。 （ 1） 土地使用權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的法律特征 1） 范圍的限定性 2） 不動(dòng)產(chǎn)一體性 3） 土地價(jià)值需評(píng)估 4） 受償?shù)膬?yōu)先性 5） 對(duì)抗第三人 他物權(quán)設(shè)定登記 （ 2） 抵押權(quán)登記 土地抵押權(quán)設(shè)定登記申請(qǐng)人為抵押人 (土地使用者 )和抵押權(quán)人 。 依法抵押土地使用權(quán)的 ， 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押合同簽訂后 15日內(nèi) ， 申請(qǐng)土地使用權(quán)抵押登記 。 同一宗地多次抵押時(shí) ， 以收到抵押登記申請(qǐng)先后為序辦理抵押登記和實(shí)現(xiàn)抵押權(quán) 。 申請(qǐng)登記時(shí) ， 申請(qǐng)人應(yīng)提交的土地權(quán)屬證明文件包括：土地使用權(quán)證 、 主合同和抵押合同 、 土地估價(jià)報(bào)告 ， 以及下列其他相關(guān)文件： ① 以劃撥土地使用權(quán)抵押的 ， 提交土地行政主管部門批準(zhǔn)抵押文件和處置時(shí)應(yīng)交付的土地出讓金數(shù)額； ② 依法以集體土地使用權(quán)抵押的 ， 提交集體土地所有權(quán)人同意抵押證明； ③ 抵押人為股份制企業(yè)的 ， 提交董事會(huì)同意抵押證明； ④ 以共有土地使用權(quán)抵押的 ， 提交其他共有人同意抵押證明 。 在辦理抵押登記進(jìn)行 權(quán)屬審核 時(shí) ， 首先要確定抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)與抵押合同簽訂雙方一致；其次要重點(diǎn)對(duì)土地使用權(quán)的審核 。 設(shè)定抵押權(quán)的國有土地使用權(quán)若為劃撥的 ， 則應(yīng)按照土地行政主管部門確認(rèn)的抵押宗地的土地使用權(quán)出讓金額證明 ， 在抵押合同中確定實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的地價(jià)款中繳納相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的款額 。 他物權(quán)設(shè)定登記 設(shè)定抵押權(quán)的集體土地使用權(quán)應(yīng)為鄉(xiāng) (鎮(zhèn) )、 村企業(yè)廠房等建筑物占用范圍的集體土地使用權(quán) ， 依法承包的荒山 、 荒溝 、 荒丘 、 荒灘等荒地的集體土地使用權(quán)以及通過拍賣方式取得的 “ 四荒 ” 地的集體土地使用權(quán) 。 因處分抵押集體土地使用權(quán)涉及集體土地轉(zhuǎn)為國有土地 ， 集體土地使用權(quán)抵押應(yīng)取得集體土地所有權(quán)人同意 。 第三 ，要注意抵押貸款期限應(yīng)小于土地使用期限減去已使用期限的剩余期限 。 第四 ， 抵押貸款金額應(yīng)小于土地評(píng)估價(jià)值 ， 抵押率應(yīng)當(dāng)符合金融部門的規(guī)定；一宗地多次抵押后 ， 其抵押貸款金額的總和應(yīng)小于土地使用權(quán)及地上建筑物價(jià)值 。 土地使用權(quán)抵押權(quán)設(shè)定登記不涉及土地所有權(quán) 、 使用權(quán)的變更 ，因此 ， 土地使用權(quán)抵押權(quán)設(shè)定登記不需報(bào)人民政府批準(zhǔn) ， 經(jīng)土地行政主管部門批準(zhǔn)后 ， 即可直接進(jìn)行注冊(cè)登記 。 同一宗地設(shè)立若干抵押權(quán)時(shí) ， 以受理申請(qǐng)的先后順序進(jìn)行審核 、 登記 ， 抵押權(quán)的順序以核準(zhǔn)抵押登記的先后為序 。 他物權(quán)設(shè)定登記 土地使用權(quán)出租設(shè)定登記 土地使用權(quán)出租 ， 是指土地使用者將土地使用權(quán)單獨(dú)或者隨同地上建筑物 、 其他附著物租賃給他人使用 ， 由他人向其支付租金的行為 。 土地使用權(quán)出租設(shè)定登記是對(duì)已經(jīng)登記過的土地使用權(quán)設(shè)定出租權(quán)的登記 。 （ 1） 土地使用權(quán)出租的法律特征 1） 行為的法定性 2）簽訂債權(quán)合同 他物權(quán)設(shè)定登記 （ 2） 土地使用權(quán)出租設(shè)定登記 土地使用權(quán)出租設(shè)定登記申請(qǐng)人為出租人 (土地使用者 )和承租人 。 有出租權(quán)的土地使用者依法出租土地使用權(quán)的 ， 出租人和承租人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后 15日內(nèi) ， 申請(qǐng)土地使用權(quán)出租登記 。 申請(qǐng)出租設(shè)定登記 ， 申請(qǐng)人應(yīng)提交的權(quán)屬證明文件主要有： ① 土地權(quán)屬來源證明 ， 土地使用權(quán)出租設(shè)定登記申請(qǐng)人向土地登記機(jī)關(guān)提交的土地權(quán)屬來源證明為 《 國有土地使用證 》 和《 集體土地使用證 》 。 ② 劃撥土地使用權(quán)出租批準(zhǔn)文件 。 ③ 土地使用權(quán)出租合同 。 ④ 有關(guān)部門認(rèn)證的出租地塊開發(fā)投資證明 。 ⑤ 其他證明文件 。 他物權(quán)設(shè)定登記 ? 在進(jìn)行登記權(quán)屬審核時(shí)，首先，對(duì)于登記申請(qǐng)人的審核要注意出租人應(yīng)為土地使用者并與《國有土地使用權(quán)證》或《集體土地使用權(quán)證》的土地權(quán)利人一致，出租人和承租人應(yīng)與租賃合同簽訂雙方一致。其次，對(duì)土地投資情況的審核，未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用的土地，土地使用權(quán)不得出租。第三，對(duì)土地用途的審核，出租土地的用途應(yīng)符合規(guī)定的土地用途。第四，對(duì)租賃期限的審核：出讓土地使用權(quán)的租賃期限應(yīng)小于土地使用權(quán)出讓期限減去已使用期限的剩余期限。 ? 土地使用權(quán)出租設(shè)定登記不涉權(quán)利變更，因此，土地使用權(quán)出租設(shè)定登記不需報(bào)人民政府批準(zhǔn)，經(jīng)土地行政主管部門批準(zhǔn)后，即可直接進(jìn)行注冊(cè)登記。 案例 ? 某企業(yè)以出讓方式取得一塊國有土地的使用權(quán)后因資金緊張遂與縣國土局商議 先辦理國有土地使用證，企業(yè)以土地使用證為抵押向銀行貸款后再支付土地出讓金 ，縣國土局同意并為企業(yè)辦理了國有土地使用證。但隨后 2年， 企業(yè)在銀行辦理抵押貸款并在國土局辦理抵押登記后卻以各種理由拒付出讓金 。近期，由于企業(yè)經(jīng)營不善無法按時(shí)還款，銀行欲實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)， 國土局在銀行來辦理相關(guān)手續(xù)時(shí)卻告之該土地未繳納土地出讓金，使用證有瑕疵，抵押權(quán)不能實(shí)現(xiàn) 。經(jīng)協(xié)商未果，銀行將國土局告上法院，要求順利實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。 ? 《城市房地產(chǎn)管理法》第十五條規(guī)定：“土地使用者必須按照出讓合同約定，支付土地使用權(quán)出讓金；未按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金的，土地管理部門有權(quán)解除合同，并可以請(qǐng)求賠償?！蓖瑫r(shí)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（國務(wù)院令第 55號(hào)發(fā)布）第十四條規(guī)定：“土地使用者應(yīng)當(dāng)在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后 60日內(nèi)，支付全部土地使用權(quán)出讓金。逾期未全部支付的，出讓方有權(quán)解除合同，并可請(qǐng)求違約賠償?！庇纱丝梢姡?以出讓方式取得土地使用權(quán)的使用者應(yīng)當(dāng)在出讓合同簽訂后 60日內(nèi)支付全部土地出讓金。 ? 土地使用者在約定期限內(nèi)支付完土地出讓金后，按照《土地登記規(guī)則》（修正）第二十六條的規(guī)定：“以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的，受讓方應(yīng)當(dāng)在按出讓合同約定支付全部土地使用權(quán)出讓金后三十日內(nèi)， 持土地使用權(quán)出讓合同和土地使用權(quán)出讓金支付憑證申請(qǐng)國有土地使用權(quán)設(shè)定登記。” 按此規(guī)定，以出讓方式取得國有土地辦理土地使用證必須出具兩份文件，即土地使用權(quán)出讓合同和土地使用權(quán)出讓金支付憑證，這兩者缺一不可。由此可見， 土地使用證必須是在土地使用者繳納完土地出讓金后才能辦理 ，縣國土局不能在企業(yè)還未繳納完土地出讓金的情況下為其辦理土地使用證 ? 在我國，土地抵押登記是土地他項(xiàng)權(quán)利登記的一種?！吨腥A人民共和國擔(dān)保法》第四十一條規(guī)定 土地使用權(quán)抵押應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記 ， 抵押合同自登記之日起生效 。《土地登記規(guī)則》第二十九條規(guī)定依法抵押土地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押合同簽訂后十五日內(nèi)持抵押合同以及有關(guān)文件申請(qǐng)土地使用權(quán)抵押登記。從這些規(guī)定我們不難看出， 抵押登記是土地使用權(quán)抵押的法定生效要件 ，銀行在為企業(yè)辦理抵押貸款時(shí)，只有當(dāng)雙方當(dāng)事人到相應(yīng)管理機(jī)構(gòu)辦理抵押登記后，抵押才生效和受法律保護(hù) ? 按照民法理論， 土地登記是一項(xiàng)法律制度，它的根本目的是對(duì)權(quán)利的公示，確定土地權(quán)利歸屬和保障土地交易安全。土地使用證一旦辦理就具有法律效力，它不但證明了土地使用者對(duì)土地的合法權(quán)利，也意味著土地可以正常進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行其他合法交易 。同樣的， 土地抵押登記一旦設(shè)定，對(duì)于抵押權(quán)人來說也是擁有了實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)最大的法律保障 ? 雖然案例中企業(yè)的土地使用證從實(shí)質(zhì)內(nèi)容上來看是存在瑕疵的，但這種瑕疵的存在所導(dǎo)致的后果不應(yīng)由銀行來承擔(dān)，無論是從保護(hù)善意第三人的角度或是從維護(hù)土地登記的法律效力的角度來說， 銀行的抵押權(quán)應(yīng)受到法律保護(hù)并得到順利實(shí)現(xiàn) ? 縣國土局在企業(yè)未繳納土地出讓金的情況下就為企業(yè)辦理土地使用證的行為是一種不依法行政的行為，其帶來的惡果是使國家財(cái)產(chǎn)和政府信譽(yù)受損。 ? 國土局在履行其職責(zé)處理這個(gè)問題的過程中，一方面應(yīng)通過行政或司法的手段追回企業(yè)未支付的出讓金，盡量減少國家損失 。另一方面，國土局應(yīng)按照《中華人民共和國土地管理法》第八十四條的規(guī)定：“土地行政主管部門的工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分?！?對(duì)有關(guān)人員進(jìn)行處理，處理違法違規(guī)行政的問題 。 變更登記 是變動(dòng)產(chǎn)權(quán)獲得保障的基本制度 ， 通過登記 ， 公示原權(quán)利人喪失權(quán)利和新權(quán)利人取得權(quán)利 ， 或者原標(biāo)的物發(fā)生改變 。 變更登記具有以下特性：第一 ， 變更登記只能發(fā)生于已登記權(quán)利的存續(xù)期間 。 第二 ， 變更登記以原有登記的正確性為必要條件 。 第三 ， 變更登記以原登記的權(quán)利或標(biāo)的發(fā)生變化為結(jié)果 。 土地權(quán)利變更登記 土地權(quán)利變更登記是對(duì)一宗地上經(jīng)登記的土地權(quán)利中的土地使用權(quán) 、所有權(quán)及土地他物權(quán)發(fā)生改變而進(jìn)行的土地登記 。 土地權(quán)利變更登記有如下幾個(gè)特點(diǎn)：第一 ， 土地使用權(quán) 、 所有權(quán)和土地他物權(quán)變更登記發(fā)生在土地總登記 、 土地初始登記和他物權(quán)設(shè)定登記之后 。 第二 ， 土地使用權(quán) 、 所有權(quán)和土地他物權(quán)變更是指三種權(quán)利主體的改變 ， 客體的部分改變及部分內(nèi)容的改變 。 第三 ， 土地使用權(quán) 、 所有權(quán)和土地他物權(quán)變更具有日常性和個(gè)別性 。 四、 土地變更登記 權(quán)利變更登記 ? 劃撥國有土地使用權(quán)變更登記 劃撥國有土地使用權(quán)變更登記 ， 是對(duì)經(jīng)登記的劃撥國有土地使用權(quán)權(quán)屬發(fā)生的改變進(jìn)行的土地登記 。 劃撥國有土地使用權(quán)變更登記主要有兩種情況：一是劃撥國有土地使用權(quán)補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)而進(jìn)行的權(quán)利變更登記；二是因住房制度改革出售公有住房和經(jīng)濟(jì)適用房等引起的劃撥國有土地使用權(quán)變更而進(jìn)行的權(quán)利變更登記 。 （ 1） 劃撥國有土地使用權(quán)變更登記的法律特征 以劃撥方式取得土地的 ， 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí) ， 應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定 ， 報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批 。 有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的 ， 應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù) ， 并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金 。 土地使用者繳納全部出讓金后 ， 土地行政主管部門直接辦理土地使用權(quán)出讓登記 。 符合下列條件 ， 經(jīng)市 、 縣人民政府土地行政主管部門批準(zhǔn)和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn) ， 其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物 、 其他附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓 、 出租 、抵押： ① 土地使用者為公司 、 企業(yè) 、 其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人； ② 領(lǐng)有國有土地使用權(quán)證； ③ 具有地上建筑物 、 其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明； ④ 簽訂土地使用權(quán)出讓合同 ， 向當(dāng)?shù)厥?、 縣人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金 。 權(quán)利變更登記 （ 2） 劃撥國有土地使用權(quán)變更登記 1） 劃撥國有土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓手續(xù)的變更登記 劃撥國有土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓手續(xù)的變更登記申請(qǐng)人為劃撥國有土地使用者 。 產(chǎn)權(quán)人應(yīng)當(dāng)在繳納土地使用權(quán)出讓金后 30日內(nèi) ， 申請(qǐng)劃撥國有土地使用權(quán)變更登記 。 申請(qǐng)人申請(qǐng)登記時(shí)應(yīng)當(dāng)提交的權(quán)屬證明文件有：人民政府批準(zhǔn)文件 、 原 《 國有土地使用證 》 、 《 國有土地使用權(quán)出讓合同 》 、 國有土地使用權(quán)出讓金及有關(guān)稅費(fèi)繳納憑證 、 其他證明文件 。 在登記權(quán)屬審核時(shí) ， 首先對(duì)登記申請(qǐng)人進(jìn)行審核 ， 申請(qǐng)人應(yīng)與 《 國有土地使用權(quán)證 》 上的權(quán)利人和 《 國有土地使用權(quán)出讓合同 》 上的受讓方一致；另外按照有關(guān)法律規(guī)定申請(qǐng)人應(yīng)為公司 、 企業(yè) 、 其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人 。 其次對(duì) 《 國有土地使用權(quán)出讓合同 》 進(jìn)行審核 ， 合同的出讓方 ， 依法為市 、 縣人民政府土地行政主管部門 ， 并且應(yīng)當(dāng)由市 、 縣人民政府土地行政主管部門與受讓方 (申請(qǐng)人 )簽訂 。 第三對(duì)使用期限的審核 ， 出讓國有土地使用權(quán)的最高使用期限應(yīng)符合法律的有關(guān)規(guī)定 ， 同時(shí) ， 申請(qǐng)人應(yīng)按出讓合同約定繳納出讓金 。 劃撥國有土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓手續(xù)的變更登記涉及到土地使用權(quán)的變更 ，因此劃撥國有土地使用權(quán)辦理出讓手續(xù)的變更登記需報(bào)人民政府批準(zhǔn) ， 經(jīng)人民政府批準(zhǔn)后 ， 方可進(jìn)行注冊(cè)登記 。 權(quán)利變更登記 2） 城鎮(zhèn)住房制度改革中涉及劃撥國有土地使用權(quán)變更登記 城鎮(zhèn)住房制度改革中涉及劃撥國有土地使用權(quán)變更登記 ， 登記申請(qǐng)人為售房單位和購房職工 。 出售公有住房 ， 售房單位與購房職工應(yīng)當(dāng)在縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門登記房屋所有權(quán)之日起 30日內(nèi) ， 申請(qǐng)劃撥國有土地使用權(quán)變更登記 。 申請(qǐng)登記時(shí) ， 申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提交的權(quán)屬證明文件主要包括：公房出售批準(zhǔn)文件 、 原 《 國有土地使用證 》 、 《 房屋所有權(quán)證 》 、 售房單位和購房職工簽訂的售房合同 、 其他證明文件 。 在登記權(quán)屬審核時(shí) ， 首先對(duì)申請(qǐng)人進(jìn)行審核 ， 登記申請(qǐng)人應(yīng)為售房合同簽約雙方 ， 同時(shí)出售方應(yīng)與公房出售批準(zhǔn)文件中的被批準(zhǔn)單位以及 《 國有土地使用權(quán)證 》 上的權(quán)利人一致 ， 購房職工應(yīng)與 《 房屋所有權(quán)證 》 上的所有人一致 。 其次對(duì)土地權(quán)利的審核 ， 出售公有住房的土地使用權(quán)應(yīng)為